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小区物业管理方案范本

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秀泊经典小区物业管理方案
CCPM/

编制: 邹 鹏

审核: 宋敬达

批准:

日期: 10月1日

深圳市长城物业管理股份有限公司
南昌分公司秀泊经典管理处

目 录
1.0 项目基本情况( 详见附表1、 附表2、 附表3)
2.0 管理处愿景、 使命和主要绩效目标
2.1 管理处愿景
2.2 管理处使命
2.3 主要绩效目标
3.0 项目分析
3.1 客户群体分析( 详见附表4)
3.2 客户需求分析
3.3 项目管理的重点及难点分析( 详见附表5)
3.4 项目关键成功因素( 详见附表6)
4.0 管理处的人力资源配置
4.1 管理处组织架构图
4.2 人力资源编织计划
4.3 管理职员主要职责分工( 详见附表7)
4.4 管理处服务时间表
4.5 各类组织成员名单
4.6 管理处年度培训计划( 每年更新)
5.0 物业管理日常运作
5.1 客户服务
5.1.1 客户服务承诺
5.1.2 关键客户清单( 每年更新) ( 详见附表8)
5.1.3 业主委员会的成立和运作( 详见附表9)
5.1.4 管理处公共关系的建立( 详见附表10)
5.2 入住及装修管理
5.2.1 入住策划及实施方案( 包括现场商业摊点方案等)
5.2.2 二次装修管理方案
5.3 安全管理
5.3.1 治安情况分析
5.3.2 人员进出控制
5.3.3 物品进出控制
5.3.4 应急响应预案
5.3.5 主要危险源管理方案( 每年更新) 。
5.4 停车场管理
5.4.1小区交通组织图
5.4.2 现有交通状况分析
5.4.3 车辆进出控制
5.4.4 非机动车的管理
5.5 消防管理;
5.5.1 消防演习方案
5.5.2 灭火应急预案
5.5.3 存在隐患分析及整改设想
5.6 保洁服务:
5.6.1 保洁员责任区域分工及排班表( 详见附表11)
5.6.2 保洁计划( 详见附表12)
5.6.3 生活垃圾处理及垃圾分类管理方案( 详见附表13)
5.6.4 重大环境因素识别管理( 每年更新)
5.6.5 保洁应急方案( 详见附表14)
5.7 园艺养护;
5.7.1 小区绿化平面图;
5.7.2 主要苗木清单及特性表( 详见附表15)
5.7.3 园林保养计划; ( 详见附表16)
5.7.4 绿化租摆方案;
5.7.5 年度消杀计划; ( 详见附表17)
5.8 共用设施设备管理;
5.8.1 设备设施运行;
5.8.2 房屋本体及共用实施维修养护计划; ( 每年更新) ( 详见附表18)
5.8.3 机电设备维修养护计划; ( 每年更新) ( 详见附表19)
5.8.4 设备设施大中修计划; ( 每年更新) ( 详见附表20)
5.8.4.1 电梯大中修计划; ( 每年更新)
5.8.5 公共能耗使用计划; ( 每年更新)
5.8.6 房屋本体及设备设施完好率评估;
5.9 社区文化;
5.9.1 客户需求分析;
5.9.2 社区文化活动计划; ( 需每年更新)
5.9.3 节假日小区美化装饰布置方案;
5.10 空置房的管理
5.11 公共广告位的管理
5.12 商铺及店面的管理
5.13 标识系统的管理( 详见附表22)
6.0 财务管理
6.1 管理处收费标准一览表
6.2 特约服务项目及收费标准一览表
6.3 管理处服务费收支测算表( 每年更新)
6.4 停车场收支测算表( 每年更新)
6.5 集中供暖系统收支测算表( 每年更新)
6.6 中央空调系统收支测算表( 每年更新)
7.0 供应商管理( 详见附表23)

1.0 项目基本情况
秀泊经典小区基本概况
秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道, 西邻规划江大东路, 南至青湖村, 北靠城东四路, 占地面积99435平方米, 总建筑面积14万平方米, 一期住宅建筑面积约7.1万平方米, 二、 三期建筑面积约7万平方米。总户数共854户, 其中一期住户528户, 二期326户。车位数量510个, 其中地面车位86个、 地下车位424个。23.3%的建筑密度, 住宅部分1.4的容积率, 49%的绿地率, 其建筑形式为欧式风格, 产品由花园洋房、 小高层、 高层景观公寓以及度假式酒店公寓和商业步行街组成, 是一个集居住、 休闲、 购物、 娱乐为一体的综合社区。
秀泊经典由南昌金昌利房地产开发有限公司开发, 宁波联合集团的骨干企业宁波联合地产和杭州钱塘集团共同投资建设, 在秀泊经典的设计上檐廊是秀泊经典一期的典型建筑符号, 而围绕檐廊演绎的江南庭园是一期景观的主题。为了实现社区价值的升级, 高层庄园专为”庄园领主”营造了亚太海滨风情, 秀色、 宁静、 通透、 自然; 文化、 休闲、 健身无一不足, 可亲可近, 又可赏可用。以整体效果带动局部个性空间, 纵横交错, 层次分明, 主题突出。平面视觉依托立体空间, 整体效果个性鲜明, 从而形成了”一个社区, 两种景观主题”的独特景观。呈现亚太海滨风情的园林刚柔并济, 阴阳共生, 丰富的空间层次让每一处视角都雍容典雅。简单与厚重交织中如华丽乐章, 情韵如诗, 铸造一个能够生长的、 可亲可近的绿色空间。同时, 在小区的文化内涵上秀泊经典是第一个在南昌提出人与环境、 人与建筑、 建筑与环境、 建筑与建筑、 人与人之间的五重和谐的高档社区, 低层低密度、 亲和邻里、 睦邻文化是秀泊经典的最佳形式和产品。

项目基本情况
项目名称
秀泊经典
座落位置
南昌市青山湖大道888号
项目四至
东临青山湖大道, 西临规划江大东路, 南至青湖村土地, 北靠城东四路。
占地面积( M2)
99435M2
容积率
1.4
绿化率
49％
总建筑面积( M2)
14万M2
可收费面积
12万M2
绿化面积
48723.15 M2
竣工时间
.04( 一期)
.12( 二期)
入住时间
7月( 一期)
发展商简介
投资商: 宁波联合地产、 杭州钱塘集团
发展商: 南昌金昌利房地产开发有限公司
设计商: 中美华盛建筑设计有限公司
住宅面积( M2)

多层( 25 ) 栋( 6.8万 ) M2、 高层( 6 ) 栋( 4.3万) M2, 公 建( 幼儿园) : M2
写字楼
无
商业面积
( 2300 ) M2( 临街商铺)
会所( M2)
约
功能配置
物业办公室、 社区办公室、 麻将休闲包房
停车场
停车位共( 510 ) 个; 其中地下停车位共( 424 ) 个, 地上停车位( 86 ) 个, 已租( 52 ) 个, 已售( 68 ) 个。停车场出口共( 4) 个, 入口共( 4) 个; 小区出入口( 2) 个。
垃圾站
无
化粪池
8个
水池( 箱)
70M3
燃气
■市政燃气; 专用燃气站; □其它
空置房情况
一期空置26套, 二期未入住

主要设备设施一览表( 因二期开发商尚未移交资料, 故部分设备暂无法统计型号)
序号
设备设施名称
品牌型号
数量
规格
安装位置
购置时间
生产厂家
1
变压器

2
电梯
许继西门子
18
XJE9000FK
二期高层
7月
河南许昌
3
变频水泵

4
加压水泵

5
消防水泵

6
智能道闸系统
富士
7套
FJC-T6
一二期
7月
富士智能
7
监控摄像头

8
煤气报警系统

9
红外报警系统

物业管理用房清单
序号
房屋类型
位置
面积( M2)
原设计用途
租金
备注
1
管理处办公室
幼儿园
30
幼儿园
无

2
客户服务中心
幼儿园
30
幼儿园
无

3
职员宿舍
26栋
200
会所
无
暂为幼儿园
4
职员食堂
26栋
70
会所
无
暂为幼儿园
5
消防控制室
幼儿园
20
幼儿园
无

6
保安监控室
幼儿园
20
幼儿园
无

7
库房
幼儿园
20
幼儿园
无

8
维修操作间
幼儿园
10
幼儿园
无

9
保安岗亭
大门口
15
门岗
无

……
……

合计

415

2.0管理处愿景、 使命和主要绩效目标

2.1管理处愿景
南昌市优秀样板小区

2.2管理处使命
服务秀泊千家万户, 构建和谐经典小区

长城物业企业理念
服务宗旨: 服务业主 报效社会
企业愿景: 创中华物业管理民族品牌
我们深信公司的价值源于顾客满意经营。只有每时每刻用心关注顾客的需求和期望, 并及时行动, 才能赢得顾客的认可和社会的认同, 从而赢得更多的市场分额.我们致力于创造一个使职员获得工作乐趣、 实现个人梦想的工作环境, 同时倡导: 严守工作程序, 勇于承担责任; 用心做事, 创新思维; 少计较一时得失, 以诚相待, 信守承诺。
在管理工作中, 我们强调结果和绩效, 遵循”结果驱动过程”的管理准则, 我们所做的一切都应不断改进, 追求卓越。
企业文化建设
在20年的发展历程中, 长城物业的管理层始终高度重视企业文化的培育和建设, 并视她为企业可持续发展的动力源泉和核心竞争力。在实践中, 我们提出了”服务业主、 报效社会、 创中华物业管理民族品牌”的最高使命。以此为指引, 长城物业努力培育”全员参与、 追求卓越”的企业精神, 积极塑造”专业、 诚信、 亲切”的企业形象, 形成”结果驱动过程”的管理文化、 ”顾客满意经营”的服务文化、 ”质量—成本双否决”的经营文化以及”增值及效能最大化”的团队文化。经过企业文化力的作用, 很好的调整了职员的工作心态, 经过对职员进行有效地激励及约束, 使职员的发展方向和公司的成长高度统一, 人力资源最终发挥最大化效能。

2.3 主要绩效目标

费用收缴率
预算执行率
管理责任事故
职员满意度
指标值
80％
80％
1％
78％

3.0项目分析

3.1客户群体分析
结构划分
所占比例
需求分析
措施
数量
比例
年龄
儿童( 12岁以下)
76
6％
游乐场
举办各种活动
青少年( 12-20岁)
156
13％
足球场运动场地
加大社区活动力度
青年( 20-35岁)
426
35％
运动器材少
举办业主与员工联谊
中年( 35-50岁)
431
36％
绿化
加强养护和移植
老年( 50岁以上)
114
9％
健身器材和场地少
增设健身器材和游乐设施
职业
公务员
463
38％
上班时间车辆进出口

经商
168
14％
车辆进出小区

企业职员
91
8％
出门交通问题

赋闲在家
481
40％
就近菜市场

租住
业主

3.2客户需求分析
需求分析:
就上述住户结构, 结合 业主意见调查问结果分析, 业主需求或表示对当前服务不满的业主要集中在以下几个方面:

① 游乐设施设备

②绿化的种植及其养护

③房屋质量问题
④停车场收费问题及其停车问题

3.3项目管理的重点及难点分析
内容摘要

共用设施设备存在的主要工程遗留问题
单元门闭门器和可视电话问题, 房屋墙体裂缝和渗水现象。
物业权属纠纷

群体性投诉
保洁打扫卫生及其保安不巡逻问题
过激维权

重大法律投诉

开发商在开发管理上存在的问题、 问题的历史情况做详细 的分析
储藏间渗水及下储藏间处放车不方便问题, 属于设计问题。从入伙到现在一直有储藏间渗水问题得不到彻底解决, 下车道设计也有问题, 使得车辆进出及其不方便。

3.4项目关键成功因素

4.0 管理处的人力资源配置

4.1管理处组织架构图( 附图)
经 理
客服
中心
护卫组
保 洁
组
工 程
组

4.2人力资源编织计划
职 位
岗位职责
编制( 人)
总编制( 人)
经 理
负责小区全面工作
1
1
行政组
厨 师
做饭、 伙食采购等
1
1
客户服
务中心
客户主管
客户服务工作、 品质督察、 社区活动等
1
5
物管助理
客户服务、 资料归档、 客户入伙、 装修手续办理、 收缴费用
4
护卫组
护卫主管
小区公共秩序维护、 车辆管理、 突发事件处理等工作
1
30
护卫员
公共秩序维护及车辆指挥工作
29
工程组
工程主管
负责工程方面整体工作
1
6
技工班长
公共设备设施维修养护、 日常维修、 物料管理、 装修管理、 分包方监管等工作
1
技 工
公共设备设施日常维修养护、 维修服务
4
保洁组
保洁员

26
外包
绿化工

4
总编制( 人)

43

4.3管理职员主要职责分工( 详见附表7)
姓名
职位
主要职责
具体工作内容

月度年度
实际绩效
邹鹏
经理
全面负责
全面监管小区各项工作, 督导并考核。
完成 全班绩效

熊双平
物管助理
客户服务工作、 品质督察
收费及其日常全面工作。
费用收缴率达到88％.

王壮红
理物管助
客服
费用催缴、 装修手续办理、 联系关键客户、 上门回访
上门回访及时率100％。

俞丁路
物管助理
行政
物料管理、 客户服务、 资料归档、 各种通知通告归档、 员工档案的整理
物料消耗控制在预算内, 员工满意度80％.

彭军伟
物管助理
环境
清洁绿化分包监管, 客户中心投诉、 建议、 请修受理、 信息维护,
把业主投诉卫生状况控制到最低。

陈亚勤
物管助理
外联
客户入伙、 收缴费用、 社区活动、 外联及交办日常事务
一年内不少于社区活动4次。

4.4管理处服务时间表
时间段
班次
当班人次
8: 30-11: 30
行政班
1
14: 00--17: 30
行政班
1
8: 00---14: 30
早班
1
14: 30---20: 00
晚班
1
4.5各类组织成员名单( 如消防义务小分队、 应急预案工作小组等)
消防义务小分队:
敖中辰 张闻闻 蔡猛 何贵春 黄茂英
应急预案小组:
陶庆 夏金斌 夏招金 熊伟 赵培

4.6管理处年度培训计划( 每年更新)
年度培训计划

培训对象: 管理处基层职员 计划人数: 30
序号
培训课程
培训时间
学 分
培训类别
课程类别
培训方式
培训师
必修
选修
能力
心态
基本
拓展
基本
拓展
1
行政资源——组织与组织战略
1月
1

√

内培

2
行政资源——管理与管理纲要
2月
1

√

内培

3
人力资源——职业支持
3月
1

√

内培

4
流程资源——前期与入伙管理
4月
1
√

内培

5
流程资源——安保与车管服务
5月
2
√

内培

6
流程资源——服务供方管理
6月
1

√

内培

7
流程资源——园艺与保洁管理
7月
1

√

内培

8
流程资源——设施与设备管理
8月
1

√

内培

9
流程资源——流程绩效测量
9月
1

√

内培

10
客户资源——客户保持
10月
2

√

内培

11
客户资源——目标客户
11月
1

√

内培

12
客户资源——客户绩效测量
12月
1

√

内培

5.0 物业管理日常运作

5.1 客户服务

5.1.1 客户服务承诺( 附表)
客户服务承诺表
项目
内容
目标
运作时间
管理处办公室
每天08: 30－17: 30
客户服务中心
每天08: 00－20: 00
投诉处理
紧急事件
立即处理
口头投诉
3天内回复
书面投诉
3天内书面回复
电梯故障
有人被困
15分钟内救援
无人被困
2小时内恢复运行
水池清洗
生活水箱
每半年清洗一次并送检水样
中水水箱
每年清洗一次
供水中断
一般情况
1小时内到场处理
非办公时间
2小时内到场处理
供电中断
一般情况
1小时内到场处理
非办公时间
2小时内到场处理
空调系统
保养检查
每三月一次
供电系统
发电机检查
每半年保养并试机一次
配电房检查
半年保养、 年保养
全面检查
每年全面检查一次
供水系统
保养检查
每月保养
每年全面检查一次
消防系统
一般检查
每月一次
全面检查
每年全面检查一次
防火演习
有业主参加
每年必须至少进行2次全管理处的灭火应急方案的演练, 其中应当至少1次需要组织小区内客户参与。
客户满意度测评
测评
每年1次( 11月份进行)
项目管理报告
月度工作管理报告
每月10日前公示
管理费收支报表
本体维修基金收支报表
每季度第一个月20日前公示
年度管理工作报告
每年1月底前公示
上述服务承诺, 我们定必竭尽所能, 务求达到指定目标。

5.1.2 关键客户清单( 每年更新)
1. 关键客户名单:
序号
业主姓名
房号
联系方式
出生日期
教育程度
特长爱好
工作单位
1. 备注性格、 脾性;
2. 个人特点; 为何列为管理处关键客户等
1
刘蔚
16-2-502

10.25
本科
唱歌, 跳舞, 主持
江西电视台生活新发现
1. 活泼开朗,
2. 在电视台工作, 为媒体事业单位。
2
曾敏
16-1-101

07.08
本科

江西省文化厅

3
罗丹
5-302

07.21
本科

南昌市国税局

4
李利锋
5-202

12.17
本科
医生
江西省医学院一附院
江西医学院移植中心
5
杨侃
25-2-602
138.3500353
11.20
本科

市公安局

6
戴持
4-1-101

本科
副处长
江西省公安消防总队
对物业工作非常支持
7
夏越云
23-2-202

04.05

江铜集团银山矿业有限公司( 副总经理)

湖南人,
大力支持物业
8
邓哲
9-2-502

05.14
本科

武汉理工大学
对物业相当支持与配合
9
孟范昆
10-2-501
8098169
03.23
本科
教师

和蔼可亲, 大力支持物业工作
10
葛方琼
16-2-202

01.09

唱歌, 跳舞
南昌十七中学退休教师
有亲合力, 号召力, 大力支持物业
11
卢光明, 陶菁
7-1-302

10.25／08.11

省检察院侦查监督处
把车位建成了车库, 经常无理取闹
12
张发寿
13-1-302

由于下水井盖和单元门的问题已经一年多拒绝缴物业管理费
13
付海平
20-1-402
6262320
12.21

南昌金像专业冲印有限公司
垃圾问题及其墙体发霉等问题一直拒绝缴纳物业管理费
14
谈浔
17-2-201

09.08

东湖区委
提出相当多要求

管理处关键客户数量: ＿14＿占小区总户数比例＿3＿％;

5.1.3 业主委员会的成立和运作( 未达到法定条件, 未成立)

5.1.4 管理处公共关系的建立
部门
姓名
职务
职责
范围
联系
电话
与之重要
业务沟通
记录
关系维护
情况
关系
状态
管理处对口联系人
社区工作站
涂书记
书记
主管社区

社区沟通
正常
良好
邹鹏
派出所辖区
民警
熊警官
民警
社区民警

业主堵车
正常
良好
邹鹏
居委会
涂春生
社区主任
社区工作

共同举办”六一”钢琴晚会
正常
良好
邹鹏
城管执法队
王队长李队长
队长
违章搭建

共同维护小区整体形象
正常
良好
邹鹏
开发商
姚总
副总
分管物业
8192233
车场开放
正常
良好
邹鹏
开发商
瞿成东
水电工程师
主管工程

修复小区漏水储藏间166个
正常
良好
邹鹏

5.2 入住及装修管理
5.2.1 入住策划及实施方案( 包括现场商业摊点方案等)
序号
步骤
顾客感受
期望或需求
满足措施 ( 提供过程)
运作绩效指标(工作标准)
1
入住手续 办理
担心长时间等待。
能够迅速办理各种手续。
加强物管助理培训, 能够熟练并有步骤的办理手续。
手续办理及时率90%及客户满意度90%。
2
验房
1、 担心自己验房时发现的问题, 不能够尽快的解决。2、 房屋存在严重的质量问题。
验房时发现的问题能够在最快的时间内解决。
1、 验房时维保单位应派人跟随, 具体问题现场给予业主答复。2、 如房屋质量问题严重的应及时、 尽快与施工单位协调负责人去现场处理。
维保及时率及回复率90%。
3
收费
物业公司是否会乱收费?
提供合理收费依据.
业主交费时,为业主提供收费依据及测算标准.
客户满意度80%.
4
留存钥匙管理或申办装修
钥匙放物业是否安全? 装修怎么收费?
物业对钥匙有严格的管理要求.最好是物业给施工单位开门,现场安排工作人员监督施工单位.装修收费, 提供合理的收费依据。
1、 制定领用钥匙规定.2、 每天下班前对户内进行检查。3、 装修注意事项, 做好防水处理, 装修巡查监管。
客户满意度80%。

5.2.2 二次装修管理方案
一、 业主申办
二、 审批
三、 装修巡查及其监管
四、 验收
装修装饰管理方案
一、 业主( 用户) 在对房屋进行装饰装修时, 必须会同其委托的装修者提前三天向物业公司申报登记, 填写《房屋装饰装修申请表》一式二份, 如实申报装修项目、 标准、 施工人数, 拟开工时间和竣工时间等内容, 并签定《装饰装修协议》。
二、 申请人如为业主, 须向物业公司提供业主的购房合同( 或房产证) 及本人身份证的复印件, 如为承租人须向物业公司提供业主的购房合同( 或房产证) 、 业主委托书、 承租人身份证等资料的复印件。
三、 申请人应向物业公司提交装修合同复印件, 交验装修者《承建资格证书》原件。
四、 确需改变建筑物主体或承重结构, 明显加大负荷的, 应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案, 报政府设计审批部门审批。
五、 确需改动、 暗藏燃气管道设施, 应提前一个月向供气单位提出申请, 由供气单位组织实施。
六、 装修施工作业应遵守消防规定, 需消防报建项目, 应得到消防主管部门批准后实施, 装修施工作业现场至少应配备两个灭火器。
七、 装修需向环境保护主管部门申报的, 应得到环境保护主管部门批准后实施。
八、 装修需改变原房屋功能的, 应向规划主管部门批准后实施。
九、 如为复杂的装修, 申请人应向物业公司提供相应设计图纸。
十、 开工申请登记完成后, 装修作业人员应到秀泊经典客户中心办理登记手续, 并领取临时出入证。装修期间, 申报人应积极配合物业公司进行的监督检查, 及时整改物业公司提出的违章问题。
5.3 安全管理

5.3.1 治安情况分析
秀泊经典小区位于南昌市青山湖燕鸣岛公园东侧。东邻青山湖大道, 西邻规划江大东路, 南至青湖村, 北靠城东四路, 位置较偏僻, 主要是在人员控制方面做得不是全面, 不能做到进入小区外来人员都询问确认; 晚上进出小区车辆到凌晨4点左右, 治安情况较为稳定。

5.3.2 人员进出控制
对进出人员进行登记, 包括装修, 来访, 商贩。

5.3.3物品进出控制
任何物品, 工具进出小区都进行登记, 家具等各类物品要出小区必须出具客服中心发放的放行条。

备注: 应包括护卫岗位设置平面图、 巡逻路线图、 布防图
秀泊经典护卫布置方案
一班
二班
三班
岗位
备注
赵培
朱俊
蔡猛
301岗: 班长巡逻
实行签到制
敖中辰
何贵春
熊伟
302岗: 大门岗

徐嘉豪
熊明亮
夏招金
302岗 : 侧门岗

张闻闻
吴刚
涂烈
304岗 : 售楼部

周迪翔
向德耀
李强
305岗 : 巡逻岗

熊颐
黄茂英
邓华妹
306岗: 消防中心

胡根云

303岗 : 车场巡逻岗
实行签到制
301负责班长职位, 负责全班工作状态的监督和小区内巡查工作;
302负责进出大门口的人员、 车辆控制, 发现陌生、 可疑人员及时通知各岗位进行跟踪;
303负责停车场的巡查及其次序, 发现乱停乱放现象及时整改, 发现可疑人员及时通知各岗位巡查跟踪;
304负责售楼部的开门及其安全问题, 及时通知各岗位跟踪;
305负责小区内各栋的巡查, 发现可疑人员和车辆及时询问并跟踪;
306负责监控中心的监控, 发现可疑现象及时通知各岗位跟踪。
5.3.4 应急响应预案( 具体包括: A、 停电; B、 停水; C、 停热; D、 燃气泄漏; E、 刑事( 治安) 事件; F、 失窃; G、 外来人员挑衅滋事; H、 自杀I、 意外伤亡( 触电、 溺水、 煤气中毒) ; J、 病危人员救助; K、 跑水; L、 防汛; M、 防风( 台风或沙尘暴) ; N、 恐怖袭击; O、 公共卫生事件( 如传染病等) ; P、 地震; Q、 电梯困人; R、 聚众集会; S、 媒体曝光; T、 设施设备故障、 损坏; U、 车辆损坏、 割伤; V、 简易交通事故处理等) ;

水侵事故的应急处理流程图出现事故
关闭事故阀门
维修排除故障
清理现场
记录并汇报
向受损用户道歉

出现事故
安抚被困人员
通知维修人员
解救被困人员
维修排除故障
维修排除故障
维修排除故障
B. 电梯困人事故处理

A公共卫生突发事件应急处理预案
A.1定义
公共卫生事件是指具有危害人体健康甚至危及人的生命的传染性病菌及侵害人们生活环境的害虫等事件。

A.2工作流程
A.3适用范围
适用SARS、 禽流感等疫情地区
A.4职责
A组织机构
为应对公共卫生突发事件的发生, 管理处部成立防治工作领导小组, 做到统一领导、 统一指挥。
组长: 邹鹏
副组长: 陶庆、 熊双平
组员: 黄勇, 蔡猛, 赵鹏, 夏金斌
B小组的职责: 根据公司的指示, 负责本小区在突发公共卫生事件时, 及时做好组织、 指挥、 协调和服务保障等工作, 准确了解和掌握小区疫情及防治工作动态, 及时向公司及小区居民传递相关信息和情况。

A.5演习要求
A 每年管理处组织一次演习、 培训, 全面掌握处理事故的个人防护知识和技巧, 积累了应对突发公共卫生事件的经验。
B 灭火应急预案
C存在隐患分析及修改设想

B停电事件应急预案
B.1 目的
为应对突发停电事件, 正确、 迅速、 有序地组织和恢复电力供应, 减轻停电成的影响和损失, 促进事故应急工作的制度化和规范化, 提高事故应急的快速反应能力, 制订本预案。
B.2适用范围
管理处停电事件。
B.3组织机构与职责
B.4 停电应急领导小组及职责。
成立停电应急领导小组
组长: 黄勇
副组长: 陈洪标
组员: 胡一中, 陈国泉
统一领导指挥停电
事件应急处理工作。
B.5相关部门(应急机构)及职责。
客户服务中心: 电话通知供电局及做好业主解释工作
工程组: 立即检查原因及其检修
护卫组: 做好小区安全防范措施 , 按照统一部署和各自职责配合做好停电应急工作。
C、 防风突发事件应急处理预案
防风事件是指由于台来临致使建筑物、 树木等受到破坏, 影响人们正常生活的事件。
适用范围
适用本小区突发台风事件
职责及组织机构
为了应对台风突发事件的发生, 管理处成立防治小组, 做到统一指挥, 分工协作。
组长: 陶庆
副组长: 黄勇
组员: 蔡猛, 赵培, 朱俊
小组的职责: 根据公司的指示, 负责本小区在台风突发事件时能及时做好组织、 指挥协调、 展开等工作, 准确了解和掌握本在小区台风突发事件时的动态, 及时
向上级和客户通告台风事件相关信息。

工作流程

序号
工作内容
执行人
工作要点
备注
1
确认突发台风事件

当值班长
通知客户中心、 电梯公司人员、 当值技工

2
通知技工

当值技工
迅速查看现场, 果断进行处理, 检查所的地漏及水泵, 固定高大树木及容易被吹落的物品

3
紧急处理

黄勇
关闭所有门窗, 指挥车辆全部进入地库, 检查招牌及可能会吹落的物品

4
张贴温馨提示

蔡猛
说明此次突发台风情况, 提示客户注意防范事项

5
总结报告

陶庆
总结此次突发台风事件处理的情况, 找出不足之处。

演习要求
管理处每年要组织一次突发台风事件的演习、 培训, 使管理处的每位员工都能掌
握突发台风事件处理的程序。

5.3.5 主要危险源管理方案( 每年更新)
序号
危险源
( 现状)
目标
指标
控制方案
负责人
进度要求
检查人
完成情况
1
电梯机房温度过高导致设备故障。
保持温度在40OC以下, 避免电梯设备因温度过高而引发故障
事故下降率为零
1、 加装温度计对温度进行监控. 2、 电梯周、 季检查表.3. 电梯周、 季检查表 4、 打开机房门, 在机房门外加装通风网。

电梯公司与工程技工
加装温度计
管理处经理

2
1、 消杀药品使用不当
2自身防护不当
3消杀药品
将药品给小区人员带来的伤害降至最低
中毒率为零
提前出通知, 并注明用药范围、 地点, 并在小孩易到的地区打药后, 设置明显标志。监督作业人员防护用品的使用情况, 并作相应提示。

客服
每次作业
管理处经理

3
火灾发生时
1、 防护器具失效或不全导致的人身伤害
2、 消防设备器材损坏导致火灾扩大
3、 人员培训不到位, 导致救火时人身伤害

防护器具配置满足要求, 全部合格有效。消防设备器材完好
合格率100%
1、 按作业指导书对消防设备进行检查、 保养。
2、 消防系统出现故障及时修复。
3、 灭火器材到期失效及时更换。
4加强义务消防队, 消防知识的培训。
5.组织进行消防演习强化消防知识, 增强应变能力
6、 加强消防知识宣传
7、 制定灭火应急方案
全体员工
每年两次培训
管理处经理

5.4 停车场管理
秀泊经典停车场管理方案
一、 车辆管理规定
车辆停放是精神文明的重要体现, 秀泊经典管理处将向业主、 使用人做好宣传工作, 共同劝阻、 制止乱停放现象的发生, 自觉到指定停车泊位停车。
1. 对秀泊经典的业主、 使用人和单位的车辆进行详细的登记, 并建立车辆档案( 车辆型号、 车牌号码、 颜色等) , 对已登记备案的车辆发给秀泊经典出入通行证。
2. 为业主临时停车提供方便, 秀泊经典设有地面停车场和地下停车场, 地下停车场停放已购买车位的业主车辆, 其它车辆一律停放在地面车场; 地面停车采取按时收费办法, 暂不实行包月收费, 地下车场实行包月收费方式, 收费依据参照南昌市物价局洪价费字 ( )17 号《关于制定南昌市住宅小区停车管理服务收费标准的通知》和业主与开发商签定的《商品房买卖合同》实行。
3. 已购买地下停车位的车主, 可到秀泊经典客户服务中心办理停车位使用手续。
4. 对业主、 使用人已租赁的泊位, 秀泊经典管理处将负责做出相应控制, 确保停车方便。
5. 各种车辆不得在秀泊经典小区道路上随意停放, 临时进入秀泊经典的机动车应在指定地点停放, 严禁车辆在道路交叉口停放。
6. 停放在停车场的所有车辆, 车主必须关好车门、 车窗, 带走贵重物品。车场管理人员如发现车辆门窗未关好等情况, 应及时通知管理处客户服务中心联系车主, 同时派护卫现场职守, 防止车内物品丢失。
7. 停车场只提供场地、 车位有偿使用, 不负责车辆的保管, 如车辆丢失或损