知名地产企业工程项目管理手册(00页-大量表格流程图).doc

工程项目管理手册
（试用）

工程管理部编制
2011年3月

前 言

质量管理是企业发展中的一个战略问题，一个企业的兴衰在很大程度上取决于其产品在市场中的竞争力，说到底，企业竞争就是产品品质竞争，这就要求企业的每一位员工要牢固树立科学的质量观念，坚持品质管理，增强企业市场竞争力。
*******置业作为一个年轻的房地产品牌企业，企业如何进一步发展壮大和树立品牌优势，这对我们的企业管理与经营创新提出了更高的要求，“打造理想人居 引领健康生活”为我们企业宗旨，牢固树立质量意识，坚持走“产品标准化”之路，致力提升企业的市场竞争力，努力打造“精品工程”。
本手册是工程管理部根据本项目及长沙地区建筑工程管理的实际情况结合以往的工程管理经验编制而成，主要内容涵盖了工程项目管理的各个方面，把工程质量管理与控制作为本手册的重点内容，目的要求我们的每一位现场管理人员强化质量意识，依据各自岗位职责与工作标准，严格按照本手册的相关要求进行各自日常管理工作，并切实按照各分部分项工程检查验收表和分户验收表的相关内容进行检查验收，也为我项目公司推行工程项目表格化管理提供了技术支持。本手册可作为我项目公司工程现场管理人员及各合作单位的现场管理人员编制项目管理规划和进行日常管理工作的指导性文件，同时也是我公司所有新开工程结合工程实际情况运行手册编制的指导用书。
由于受时间仓促及编制人员水平限制，如有不妥之处，敬请批评指正。

2011年3月

目 录
第一部分　总 则 5
（一）、组织 6
（二）、工程管理部岗位责任及工作标准 7
一、工程管理部经理工作职责及标准 7
二、工程管理部副经理工作职责及标准 8
三、项目经理工作职责及标准 9
四、水电工程师工作职责及标准 10
五、土建工程师工作职责及作业标准 11
六、装饰装修工程师工作职责及作业标准 12
七、工程资料员工作职责及标准 13
第二部分 房地产开发工程建设流程管理 14
（一）、施工准备阶段工作流程管理 14
（二）、施工阶段工作流程管理 19
第三部分　细则 25
（一）、样板工序验收细则 25
（二）、材料样板间管理标准 25
（三）、建设工程中间验收和专业验收细则 25
（四）、工程质量分户验收细则 26
第四部分 工程管理相关制度 32
（一）、工程建设管理制度 32
（二）、工程委托及签证管理条例 40
（三）、工程验收管理制度 47
（四）、工程质量考评标准 51
（五）、工地安全文明施工检查标准 92
（六）、装修工程考评标准 106
第五部分　施工现场管理 107
（一）、土方工程施工管理工作细则 120
（二）、桩基础（钢筋砼灌注桩）施工管理工作细则 121
（三）、钢筋工程施工管理工作细则 131
（四）、模板工程施工管理工作细则 133
（五）、砼工程施工管理工作细则 137
（六）、铝合金门窗工程施工管理工作细则 140
（七）、楼地面工程施工管理工作细则 141
（八）、砌体工程施工管理工作细则 145
（九）、轻质隔墙工程施工管理工作细则 147
（十）、外墙防渗水施工管理工作细则 149
（十一）、住宅卫生间防渗施工管理工作细则 150
（十二）、屋面工程防水施工管理工作细则 151
（十三）、铝合金门窗防渗漏施工管理工作细则 152
（十四）、抹灰工程施工管理管理工作细则 153
（十五）、屋面工程施工管理工作细则 156
（十六）、玻璃幕墙工程施工管理工作细则 159
（十七）、外墙内保温工程施工管理工作细则 163
（十八）、基础工程施工管理程序 164
（十九）、地下室工程施工管理程序 165
（二十）、给水排水工程施工管理工作细则 168
（二十一）、电气安装施工管理工作细则 171
（二十二）、采暖与通风工程施工管理工作细则 175
（二十三）、设备安装工程施工管理工作细则 178
（二十四）、电梯安装工程施工管理工作细则 179
（二十五）、自动喷水灭火系统施工管理工作细则 181
（二十六）、现场管理考评细则 185
（二十七）、各专业工种及各主要分部工程技术流程 191

第一部分　总 则
工程管理部工作方针
您既然选择了*******，你的个人发展便与*******的发展紧密地连在一起。
企业发展的关键是能够提供客户满意的产品，我们应为客户打造理想人居，引领健康生活。
也就是说企业能提供客户满意的产品，要求我们员工精心策划，高效务实，开拓创新，致力完善每一个细节。
因此，工程管理部的工作方针就是：时时有策划，事事有策划，注重过程控制与管理，提高工程品质，致力打造精品工程！
要求工程管理部每位员工在发现问题后必须进行积极处理，决不拖延，做到事事有着落，件件有回音，及时按公司的工作标准完成任务，遇到困难不能克服时，及时上报公司领导制定措施予以解决。
要求工程管理部领导及骨干主动安排工作，主动检查工作，主动指导工作。
要求工程管理部全体员工以优秀*******人的三要素1、健康的价值观；2、远大的抱负；3、把工作当事业来做来严格要求自己。
从而贯彻执行工程管理部的工作方针：时时有策划，事事有策划，注重过程控制与管理，提高工程品质，致力打造精品工程！
由此提高*******的企业竞争力，实现员工个人职业规划目的。

（一）、组织
一、针对目前工程实际情况，工程管理部设1名工程管理部经理，下设1名副经理，对工程管理部经理负责：
1、土建工程由专业项目经理全面负责制，每个项目经理原则上负责一个标段（15~25万平方米），并配备1-2个土建工程理师或土建监理员；
2、装修工程由专业项目经理全面负责制，每个项目经理原则上负责一个标段（15~25万平方米），并配备3~4个装修工程师或装修监理员；
3、安装工程由于涉及范围较广，专业较多，由水电副经理全面管理，对部门经理负责，下设水电工程师或水电监理员，负责强电、弱电、电梯给排水、燃气、暖通空调、消防等专业工程，主管各标段的相关专业工程工作。
二、部门考核管理：
1、项目新开项目或标段的项目经理从考核优秀的专业工程师中提拔，考核不合格的工程师降为监理员。
2、项目经理根据项目的实际情况，依据工程管理手册内容编写工程管理规划书，进一步细化工作管理目标，做好每个细节管理工作。
3、部门经理每月对项目经理、专业工程师、监理员进行考评。
4、组织结构图

主管副总经理

工程管理部经理

工程管理部副经理

资料员

项目经理

专业工程师
监理员

注：组织框架及项目部划分将根据工程具体进展及人员配备情况进行相应调整。

（二）、工程管理部岗位责任及工作标准
一、工程管理部经理工作职责及标准
1、职责
1.1、直接对主管副总经理负责。负责部门的日常管理；部门员工的业绩考评；部门人事的建议权。
1.2、制定部门的规章制度，岗位职责和工作流程，并落实执行。
1.3、确定项目总体工作计划及阶段工作计划。
1.4、对项目计划和目标进行分解落实执行，监控调整。
1.5、对工程技术、进度、质量总负责；检查并督促项目经理的工作。
1.6、公司部门间的联系和协调，与其他有关单位的沟通和合作，协调上下级关系。
1.7、配合招投标、与工程有关的合同谈判、工程设计、工程协调、工程验收和工程移交。
1.8、组织部门员工的业务培训和技术交流。
1.9、承担下述指标：施工完成量，工程主要形象进度、竣工面积，工程质量合格率、优良率，优质工程，工伤事故频率，无人身伤亡事故。
1.10、无机械事故，无火灾事故。
1.11、承担由自身原因引起的如下责任：重大质量事故责任，所管理工程拖延工期的责任，重大安全事故责任，由于管理不善而发生的重大治安灾害性事故的责任。
1.12、完成公司领导交办的其他工作。
2.工作标准
2.1、遵守工作时间，不迟到，不早退，有事请假，不得擅离工作岗位。带领部门员工团结合作，积极工作。
2.2、热爱本职工作，能独挡一面，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于管理，善于管理。
2.3、在公司主管副总领导下负责工程项目现场实施的全面管理。认真贯彻执行公司的各项决定。科学组织网络计划，各承包单位及分包单位进场、计划安排，确保工程的总体目标按计划实现，力争提前完成。
2.4、学习、贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范、规章、技术标准。努力学习安全、技术知识，熟悉各种安全技术措施、规章制度、标准、规定。每月组织一次工程质量、安全检查，严格要求。
2.5、进行形象进度检查，月末时，根据下达的形象进度考核项目与实际达到部位，计算工程形象进度到位；并分析进度偏差原因，制定出纠偏方案，在下月计划中执行改进。
2.6、每天进行现场巡检不少于一次，了解现场施工动态，掌握计划执行情况，发现问题要及时解决，不能解决的及时反映汇报。
2.7、加强公司部门之间沟通协作。同相关单位，相关负责人建立关系，做好协调工作。
2.8、按公司规定的签证流程，做好现场签证管理工作，严格控制成本。
2.9、参加公司半月例会，提交半月工作任务完成情况及下半月工作计划。
2.10、主持每周部门例会，总结分析上周工作，安排布置下周任务。处理解决施工管理工作中遇到的问题，做到及时迅速。
2.11、督促并检查项目经理及工程师的计划执行情况，并进行考核。
2.12、参加监理例会。

二、工程管理部副经理工作职责及标准
1、职责
1.1、在经理的领导下，负责工程的现场施工管理工作。
1.2、对相关专业施工单位进行考察并出具考察意见、协助招投标部的招投标工作。
1.3、熟悉合同，严格控制工程的施工质量、进度和安全。
1.4、协助工程管理部经理组织施工图会审和设计交底，严格按图纸监管工程施工；每周安排一定的时间仔细阅读图纸，对现场实际情况与图纸不符的由专业工程师负责落实。
1.5、审核现场计量、技术核定，并上报批复。
1.6、参加现场各单位召开的协调会，及时掌握施工动态，按月上报计划完成情况。参与编制工程管理部工作进度计划。
1.7、每日巡视施工现场，妥善安排日常施工现场管理工作，认真督促检查工程管理人员履行岗位职责，对各道施工工序及进入施工工地各类建筑材料、设备严格进行监控与检查，严把质量关。
1.8、审查监理大纲、施工单位提交的施工组织计划及施工方案、技术措施，并监督实施。
1.9、对监理公司、施工单位等项目部工作进行合同执行情况的监督管理。
1.10、按工程建设的质量控制，进度控制、投资控制要求，提出合理化建议；总结以往交房及其他项目交房投诉热点，并制定出重点控制措施。
1.11、协助经理进行各阶段工程的验收和移交工作。配合施工单位做好竣工后的回访和维修工作。
1.12、负责安装施工单位的现场安全、消防监督。
1.13、协调与安装施工有关的周边关系，遇有现场突发情况及时向上呈报。
1.14、完成公司领导交办的其他工作。
1.15、承担下述指标：施工完成量，工程主要形象进度、竣交工面积，工程质量合格率、优良率，优质工程，工伤事故频率，无人身伤亡事故。
1.16、无机械事故，无火灾事故。
1.17、承担由自身原因引起的如下责任：重大质量事故责任，所管理工程拖延工期的责任，重大安全事故责任，由于管理不善而发生的重大治安灾害性事故的责任。
2、工作标准
2.1、遵守工作时间，不迟到，不早退，有事请假，不得擅离工作岗位。协助经理带领导部门员工团结合作、积极工作。
2.2、热爱本职工作，能独挡一面，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于管理，善于管理。
2.3、学习、贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范、规程、技术标准。努力学习安全、技术知识，熟悉各种安全技术措施、规章制度、标准、规定。
2.4、坚决制止施工单位的违章指挥和违章作业，熟悉合同条款，大胆管理，接章办事，不徇私情，遇事要按合同及工作流程及时处理，情况报部门经理。
2.5、每天会同专业工程师或独立进行现场检查巡视不少于2次。检查正进行的施工材料、施工操作、半成品等工序验收以及安全工作，督促监理的监督工作，同时做好检查记录，就发现的问题及时反映，及时纠正。
2.6、加强公司部门之间沟通协作。同相关单位相关负责人建立联系，交流专业意见，提出书面建议或疑问清单，并负责跟踪和落实，保证提前解决影响施工的技术问题。
2.7、参加每周部门例会，提交周工作总结及下周工作计划。
2.8、参加监理例会。

三、项目经理工作职责及标准
1、职责
1.1、主管一个标段或一个栋号的工程管理工作，审查承包单位安全防护保证体系及机械安全保证体系。
1.2、做好施工前期准备工作以及临时建设工程专业技术管理工作。
1.3、管理地质详勘工作，参与测绘工作并复核控制桩的校核成果、控制桩的保护措施以及平面控制网、高程控制网和临时水准点的测量成果，办理相关手续。熟读地质勘察报告，对施工场地及周边影响情况做出预估。
1.4、考察施工单位、监理单位，协助招投工作，熟悉采购合同内容，为验收材料提供依据。
1.5、熟悉审查图纸及有关资料，参与图纸会审。书面提出疑问及合理化建议，每周安排一定的时间仔细阅读图纸，对与图纸不符的情况要负责落实。
1.6、了解设计意图，掌握工程的重点和难点，编制土建工程进度控制计划和质量控制点；弄清坐标位置、水平标高，检查测量定位。
1.7、审查施工组织设计（方案），提出意见及合理化建议；按设计图纸、施工规范、批准的施工组织设计（方案）、质量安全标准实施对监理公司、承包单位的工程质量、工程进度、计划方案的督导与协调；检查合同所包括的工作任务的执行与落实。
1.8、严格检查进场材料、构件是否满足设计规范，以及合同要求，对不符合要求的材料、构件坚决清退出场。
1.9、审查工程月形象进度、月完成工程量以及月变更量，核对每周进度、月进度是否与计划进度相符，发出问题应分析原因，提出解决问题的方案。
1.10、对工程现场技术变更应会同设计管理部、预决算部共同处理。对设计变更应做好记录，如引起费用索赔，应会同预决算部与施工单位共同按合同条款进行洽商解决。
1.11、严格按照公司流程进行现场签证。
1.12、承担下述指标：施工完成量，工程主要形象进度、竣工面积，工程质量合格率、优良率，优质工程，工伤事故频率，无人身伤亡事故。
1.13、无机械事故，无火灾事故。
1.14、承担由自身原因引起的如下责任：重大质量事故责任，所管理工程拖延工期的责任，重大安全事故责任，由于管理不善而发生的重大治安灾害性事故的责任。
1.15、协调好相关部门关系，做好工程的竣工验收。
1.16、完成部门领导交代的其他工作。
1.17、总结以往交房及其他交房投诉热点，并在工程管理规划中制定相应重点控制措施。
2、工作标准
2.1、遵守工作时间，不迟到、不早退，有事请假，不得擅离工作岗位。
2.2、热爱本职工作，能独挡一面，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于管理，善于管理。
2.3、学习、贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范、规程、技术标准。努力学习安全、技术知识，熟悉各种安全技术措施、规章制度、标准、规定。
2.4、熟悉合同条款，大胆管理，按章办事，不徇私情，遇事要按合同及工作流程及时处理。
2.5、每天必须做施工日志，会同专业工程师或独立进行现场检查巡视不少于四次。检查正进行的施工材料、施工操作、半成品等工序验收以及安全工作，督促监理的监督工作，同时做好检查记录。
2.6、对工程变更必须分类列表记录，详细记录收到时间、执行时间、收到变更时该变更部位原施工情况，及执行变更完成情况，该变更必须在施工图需变更部位标注。
2.7、对工程的主要施工过程和关键部位、关键工序进行抽检。
2.8、参加每周部门例会，提交周工作总结及下周工作计划。
2.9、团结同事，加强公司部门之间沟通协作；同相关单位相关负责人建立联系，交流专业意见，提出书面建议或疑问清单，并负责跟踪和落实，保证提前解决影响施工的技术问题。
2.10、遇有需协调解决事宜时，参加监理例会。

四、水电工程师工作职责及标准
1、职责
1.1、主管一个标段或二个标段的强弱电、给排水、暖通、水防、电梯、煤气及设备等安装工程管理工作，审查承包单位施工用电保证体系。
1.2、做好施工前期临时供电、供水准备工作、及临时供电、供水施工专业技术管理工作。
1.3、协助招投标工作，熟悉采购合同内容，为验收材料提供依据。
1.4、了解施工场地内部及周边管线（包括地上和地下），确定施工用电、用水接口，排除迁移障碍管线。
1.5、熟悉审查图纸及有关资料，在部门技术负责人组织下，参与图纸会审，书面提出疑问及合理化建议。
1.6、了解设计意图，掌握工程的重点和难点，编制强电及设备安装工程进度控制计划和质量控制点；督促施工单位分步逐层绘制竣工图。
1.7、审查施工组织设计（方案），提出意见及合理化建议；按设计图纸、施工规范、批准的施工组织设计（方案）、质量安全标准实施对监理公司、承包单位的工程质量、工程进度、计划方案的督导与协调；检查合同所包括的工作任务的执行与落实。
1.8、会同监理检查进场材料、设备是否满足设计、规范以及合同要求，对不符合要求的材料、设备坚决清退出场。
负责制定材料采购计划；并对采购回来的材料进行验收。
1.9、审查水电及设备安装工程月完成工程量以及月变更量，核对周进度、月进度是否与计划进度相符，发现问题应分析原因，提出解决问题的方案。
1.10、对水电及设备安装工程现场技术变更应报部门负责人，会同设计管理部、预决算部共同处理。对设计变更应做好记录，如引起费用索赔，应会同预决算部与施工单位共同按合同条款进行洽商解决。
1.11、严格按照公司规定流程进行现场签证。
配合资料员做好资料工作，组织对物管部门与本部门相关的系统、设备造册及技术文件的移交工作，负责对物管部门的接收人员在水电专业的使用、维护培训工作；并就本专业在物业管理方面的注意事项提出要求和建议。
1.12、负责组织配套工程的水电专业验收。
1.13、制定主要设备的定货原则、定货计划和进场计划。
1.14、承担下述指标：施工完成量，竣交工面积，工程质量合格率、优良率，优质工程，工伤事故频率，无人身伤亡事故。
1.15、无机械事故，无火灾事故。
1.16、承担由自身原因引起的如下责任：重大质量事故责任，所管理工程拖延工期的责任，重大安全事故责任，由于管理不善而发生的重大治安灾害性事故的责任。
1.17、协调好相关部门关系，做好水电设备工程的竣工验收。
1.18、按照有关制度、规定、程序具体开展综合管网规划工作。调查水电现状和条件，合理布局，申报方案，用电、用水报装；积极协调相关部门办理用电、用水手续。每月根据供电局及自来水公司用电、用水收费单，统计施工单位用水用电量，办理缴费手续。
1.21、负责填写由领导交与的工程管理控制相关表格，并接受抽查。
1.22、完成部门领导交代的其他工作。
2、工作标准
2.1、遵守工作时间，不迟到、不早退，有事请假，不得擅离工作岗位。
2.2、热爱本职工作，能独挡一面，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于管理，善于管理。
2.3、学习、贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范、规程、技术标准。努力学习安全、技术知识，熟悉各种安全技术措施、规章制度、标准、规定。
2.4、熟悉合同条款，大胆管理，按章办事，不徇私情，遇事要按合同及工作流程及时处理，情况报部门现场主管领导。
2.5、每天必须做施工日志，会同专业工程师或独立进行现场检查、巡视不少于四次。检查正进行的施工材料及设备、施工操作、半成品等工序验收以及安全工作，督促监理的监督工作，同时做好检查记录，就发现的问题及时向专业工程师反映，及时纠正，并报部门现场主管领导。
2.6、团结同事，加强公司部门之间沟通协作；同相关单位相关负责人建立联系，交流专业意见，提出书面建议或疑问清单，并负责跟踪和落实，保证提前解决影响施工的技术问题。
2.7、遇有需协调解决事宜时，参加监理例会。

五、土建工程师工作职责及作业标准
1、职责：
1.1、在项目经理的指导下开展相关现场管理工作，协助项目经理做好土建管理工作；
1.2、认真了解设计意图，了解工程的重点和难点，协助项目经理编制土建工程进度控制计划和质量控制规划，熟悉工程坐标位置及水准标高，做好工程定位复核工作。
1.3、根据设计图纸、施工规范、质量安全标准及审核批准的施工组织设计（方案）实施对承包单位的工程质量的检查及工作任务的执行与落实的监督，并及时向项目经理汇报相关情况；
1.4、跟踪检查承包单位对有关领导及项目经理所发出的关于工程质量整改指令的落实情况；
1.5、及时掌握土建工程的设计变更，并根据需要在施工图上进行标识；
1.6、参与图纸会审，书面提出疑问及有关合理化的建议；
1.7、参加隐蔽工程验收，并做好详细记录，对重点工序执行情况的进行检查和监督；
1.8、熟悉施工图纸，有针对性地进行质量巡检，对所发现的质量、安全隐患督促承包单位及整改，并及时向项目经理汇报，做好相关记录；
1.9、按设计图纸及有关标准，对承包单位的工艺过程、施工工序和加工制作施工质量进行检查和记录，并及时反馈给项目经理；
1.10、负责填写由项目经理交与的工程管理控制相关表格，并接受项目经理的抽查。
1.11、对工程的重点部位及关键工序进行全面检查，并做好相关记录，竣工验收前，对房屋使用功能及影响交房的质量通病逐一检查并督促施工单位逐一整改，对以往交房投诉热点项目进行重点检查和监督。
1.12、会同监理检查进场材料、设备是否满足设计、规范以及合同要求，对不符合要求的材料、设备坚决清退出场。
负责制定材料采购计划；并对采购回来的材料进行验收。
1.13、完成部门领导及项目经理交代的其他工作。
2、标准：
2.1、遵守工作时间，不迟到、不早退，有事请假，不得擅离工作岗位；
2.2、热爱本职工作，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于提出问题；
2.3、学习贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范规程、技术标准，努力学习专业技术知识，提高自身技术水平；
2.4、每天必须做施工日志，进行现场检查不少于四次，同时做好检查记录，发现问题及时督促落实，并及时向项目经理反映；
2.5、参加部门例会；
2.6、做好砼夜间施工的旁站工作，特别是防水砼施工期间，并做好相关记录。
2.7、全程的关键部位、关键工序及主要施工过程进行全数检查或旁站监督，并做好记录。
2.8、对所有房间进行逐一检查，并做好记录。

六、装饰装修工程师工作职责及作业标准
1、职责：
1.1、在项目经理的指导下开展相关现场管理工作，协助项目经理做好装饰装修管理工作；
1.2、认真了解设计意图，了解工程的重点和难点，协助项目经理编制工程进度控制计划和质量控制规划。
1.3、根据设计图纸、施工规范、质量安全标准及审核批准的施工组织设计（方案）实施对承包单位的工程质量的检查及工作任务的执行与落实的监督，并及时向项目经理汇报相关情况；
1.4、跟踪检查承包单位对有关领导及项目经理所发出的关于工程质量整改指令的落实情况；
1.5、及时掌握工程的设计变更，并根据需要在施工图上进行标识；
1.6、参与图纸会审，书面提出疑问及有关合理化的建议；
1.7、参加隐蔽工程验收，并做好详细记录，对重点工序执行情况的进行检查和监督；
1.8、 熟悉施工图纸，有针对性地进行质量巡检，对所发现的质量、安全隐患督促承包单位及整改，并及时向项目经理汇报，做好相关记录；
1.9、按设计图纸及有关标准，对承包单位的工艺过程、施工工序和加工制作施工质量进行检查和记录，并及时反馈给项目经理；
1.10、负责填写由项目经理交与的工程管理控制相关表格，并接受项目经理的抽查。
1.11、对工程的重点部位及关键工序进行全面检查，并做好相关记录，竣工验收前，对房屋使用功能及影响交房的质量通病逐一检查并督促施工单位逐一整改，对以往交房投诉热点项目进行重点检查和监督。
1.12、会同监理检查进场材料、设备是否满足设计、规范以及合同要求，对不符合要求的材料、设备坚决清退出场。
1.13、负责制定材料采购计划；并对采购回来的材料进行验收。
1.14、完成部门领导及项目经理交代的其他工作。
2、标准：
2.1、遵守工作时间，不迟到、不早退，有事请假，不得擅离工作岗位；
2.2、热爱本职工作，工作积极性高，奉公守法，能吃苦耐劳，敢于提出问题；
2.3、学习贯彻执行国家和建设行政管理部门颁发的建设法律、规范规程、技术标准，努力学习专业技术知识，提高自身技术水平；
2.4、每天必须做施工日志，进行现场检查不少于四次，同时做好检查记录，发现问题及时督促落实，并及时向项目经理反映；
2.5、参加部门例会；
2.6、全程的关键部位、关键工序及主要施工过程进行全数检查或旁站监督，并做好记录。
2.7、对所有房间进行逐一检查，并做好记录。

七、工程资料员工作职责及标准
1、职责
1.1、负责各类工程文件的建档管理。
1.2、负责各类图纸、工程文件的收发管理；
1.3、负责各类图纸、工程文件、参考资料的保存及借阅管理。
1.4、各部门、协作单位之间的收发文与传真管理。
1.5、根据城建档案管理的要求，分档管理项目的工程技术文件材料（包括图纸、照片、报表、文字、磁盘等）。
1.6、负责办理各类工程款项的请款、手续等。
1.7、负责工程管理部内勤事务的处理等。
1.8、负责部门所有文字、报表处理工作。
1.9、负责办公用品的领用、发放和建立并提交月办公用品领用、发放清单。
1.10、负责本部门的考勤记录，值班、轮休情况的记录，建立并提交月工程管理部人员值班、值班轮休表。
1.11、负责部门人员差旅报销、费用报销手续的办理。
1.12、负责记录、整理、编制工程管理部工程例会会议纪要，报领导审定后分发、存档。
1.13、汇总并打印每周工程管理部的工作计划与总结。
1.14、办理部门领导交办的其他事宜。
2、工作标准
2.1、遵守工作时间，不迟到，不早退，有事请假，不得擅离工作岗位。
2.2、热爱本职工作，工作积极性高，奉工守法，能吃苦耐劳。
2.3、抄写复制文件无差错，字迹清楚，资料收发及保管整齐、齐全，分类存放有登记，收发借阅手续齐全。
2.4、积极收集竣工资料及竣工图纸。
2.5、根据相关部门的需要，及时准确地提供有关数字及资料到位。
2.6、团结同事，加强公司部门之间沟通协作；同相关单位相关负责人建立联系，交流意见，提出书面建议或疑问清单，并负责跟踪和落实。

第二部分 房地产开发工程建设流程管理
（一）、施工准备阶段工作流程管理
房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。

A、施工准备阶段工作流程
开发部收地、工程管理部围蔽

取得用地规划
许可证、国土证
总经理主持小区分区开发策划会
主管工程领导主持综合策划方案会审

工程管理部组织
“三通一平”实施

施工单位临设搭建
工程管理部组织±0.000以下图纸会审

总规、详规、小区综合管线规划批复
出详勘方案、签订详勘合同
工程管理部组织详勘
取得本期开发全套施工图（或基础图）
开发部、工程管理部
查勘现场
图1-1施工准备阶段工作流程

编制监理规划

基础工程开工
编制单项工程施工策划方案

审查施工组织设计

取得规划许可证
施工图审查、节能审查
质监登记
安监登记
余泥排放证
取得施工许可证
申报临水临电
施工单位人员、机械、材料进场
签发开工令
场地障碍物迁移、拆除方案

B、施工准备阶段主要节点工作内容详述
一、围蔽工程
1、围蔽前应进行的准备工作：
1.1、开发部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程管理部进行收地围蔽工作。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
1.2、明确征地红线。工程管理部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。
1.3、测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
2、 围蔽工程注意事项：
2.1、积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。
2.2、按已制定的实施方案组织施工。
2.3、工程管理部应与开发部、安保部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。
2.4、围蔽完成后，由安保部进行巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
二、申报临水临电
申报临水临电时，应会同设计管理部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据以往的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间业主的生活用电仍使用临电系统供电。
三、现场查勘，进一步清理场地
收地后，工程管理部应对场地内的情况进行详细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在开发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程管理部进场后，也应积极协助开发部协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
开发部应向工程管理部通报原有地下管网的概况，工程管理部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向具体情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。
四、工程管理部组织详勘
1、取得总规批复后，工程管理部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程管理部应提前组织清理。
2、勘察单位根据设计管理部提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程管理部进行复核。
3、根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30米计）。
4、所有钻孔工程量必须有两名专业工程师进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。
5、现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。
五、综合策划方案审查
新开发项目在总图方案经董事长审批后7个工作日内，由工程管理部组织，公司董事长主持召开项目开发建设综合策划方案审查会，参加部门有设计管理部、建筑设计院、计划管理部、工程技术部、招投标部、开发部、法务部、营销部、采购管理部、物业公司等部门（单位）负责人。会议内容包括施工组织策划、开发顺序、招标计划、材料计划、开盘直至竣工验收节点计划等。

六、“三通一平”的实施
1、“三通”
开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程管理部应马上组织场地平整、临时道路的施工。
2、“一平”
2.1、场地平整的主要步骤：
2.1.1、场地标高根据审定后的综合策划方案确定。
2.1.2、场地及边坡土方量计算
场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。
2.1.3、土方调配
对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖—填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案。
2.2、场地平整需注意的问题：
2.2.1、注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。
2.2.2、场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。
七、编制项目总进度节点控制计划
综合策划会后一周内，工程管理部应编制项目总进度节点控制计划，根据该计划编制图纸需求计划和合同需求计划。
1、 编制进度节点计划需要收集的信息：
1.1、收集图纸信息。
1.2、地下室层数、层高，裙楼层数、层高，总层数，屋面做法，外墙做法，交楼标 准（若主体图纸未下发，可向设计管理部了解）。
1.3、现场已收图纸，所欠图纸种类。
1.4、了解合同信息。
1.5、主体合同范围、工期（合同未下发时可向招投标部了解）。
1.6、现场已有合同，所欠合同。
1.7、了解当地政府的验收要求，如：基础检测、材料检测、防雷检测、专项方案审查、中间验收、竣工验收等。
1.8、了解公司制度要求。
2、编制方法：
详细列出工程从开工到完工的各项节点工作，结合图纸要求、合同需要、工序搭接、公司制度要求等编排节点开工、完工时间，从而编制确保节点计划实现的合同需求计划、图纸需求计划和材料配送需求计划。合同需求计划、图纸需求计划编制完成后，召集设计管理部、招投标部讨论商定后执行，并报计划管理部考核。
八、审查施工组织设计和施工方案
项目主体开工7天前，工程管理部负责组织设计管理部、工程技术部、预决算部、主体施工单位、监理公司等参加施工组织设计审查会。审查通过后三天内报公司主管领导审批。
施工组织设计审查应重点审查场地布置是否满足安全文明施工、销售通道和销售环境、后续工程的施工要求。审查总进度计划的重大节点是否满足公司开发和销售要求，总进度计划应明确专业分包单位的插入时间节点，审查时应充分考虑专业分包单位的合理施工工期。
施工组织设计的审查内容主要包括施工方案（技术工艺方法、手段、流程），施工进度计划，施工平面图，施工措施，各类材料采购供应计划，各类施工设备进场计划。

九、前期的其他准备工作
1、督促施工单位按已审批的临时设施搭设方案搭设临设。
2、工程管理部办公环境及办公条件的规划
2.1、资料文件柜标准统一，数量满足全过程需要；柜内文件夹应分阶段，按类型分类。
2.2、工程所需的各类表格应准备齐全，应配备本工程需要的工程建设标准书籍或电子图书。
2.3、上墙文件应符合公司统一要求，内容包括：质量方针、质量目标、质量体系认证、项目组织架构、岗位职责、规划许可证、施工许可证、规划总平图、综合管线总平面图、晴雨表等。
2.4、应按公司制度设置样板库。
2.5、办公室周围要做到美观，整洁，有绿化。
3、工程监理例会
工程监理例会是项目监理工作的重要内容之一。为了及时协调好建设单位、承包商及有关单位之间的关系，保证信息的及时性、畅通性，从而使工程进度、质量、投资和安全文明施工等问题及时得到解决，特制定本规定。工程例会纪要所记录和解决的问题应具有真实性、准确性，记录的格式应符合要求。
3.1、工程例会分为定期例会和专题例会。例会由项目经理主持，建设单位、承包商和监理公司参加。
3.2、定期例会每周召开一次。
3.3、专题例会由建设单