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加强投资控制 提高房地产投资效益
中国加入WTO后，全国的建筑市场和房地产市场得到了不断完善和规范有序的发展。如何抓住机遇，迎接新的挑战；如何持续地提高房地产的经济效益，提高市场的竞争力；如何降低房地产的开发成本，最大限度地发挥投资效益等等。这是房产商们关心的焦点。本文结合我国建筑市场和房地产市场的现状，从加强投资控制的角度，探索房产商如何提高房地产投资效益。重点介绍投资控制的主要措施和方法，对合理地确定和有效地控制工程造价，降低工程成本，提高投资效益的重要性。
投资控制的措施与方法主要有以下几点：
一、吸引造价专业的精英人才
市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。
值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。
二、建设项目全过程投资控制
1．项目可行性研究

从项目的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目，才能进行开发。
2．设计选型、优化设计
有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75%。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。
3．工程招投标或委托施工发包代理
通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。
4．严格把好签约工程合同关
工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。

5．重视其它相关的建设工程合同
如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证服务质量的条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。
6．委托施工监理
为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。
7．委托中介机构进行全过程造价控制
房产商在强调内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。
8．甲方指定分包工程
通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理费，列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利，不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。
9．甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商让利的部分即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲方收益，这样直接可以降低工程成本。

说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。
10．甲方确认价的材料（设备）
当今，新材料特别是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设备）市场价格幅度的情况下，再结合工程合同的优惠条件进行确认签字，否则结算时不予认可。
11．监控设计变更费用
一般情况下，从工程开工至竣工，或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况：一是因业主要求或其它非设计方原因造成的设计变更，根据合同的性质，其发生的费用应由业主承担；二是由于设计方未吃透业主的意图，或未完全按业主的意愿进行设计，或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用，理应由设计方承担相应的经济责任。
12．监控技术核定单和经济签证费用
设计变更通知由设计院发出，而技术核定单则由施工方经办，报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑，首先定性分析，该核定单费用由谁承担。其次，定量分析审核其合理性。
经济签证的现象，施工中一般难以避免。房产商确认时，须分析研究。凡合同（招投标）中已明确的内容或费用，或定额中（直接费或综合费率）均已包含的费用，或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。否则，易出现签证内容或费用重复的现象。

说明：技术措施费（如，施工方要求砼级别提高、掺外加剂等）、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干，故属于开办费性质的签证等，房产商可均不予确认。
13．工程预（结）算的控制
编制审核工程预（结）算，应按现行规定，结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确，选套定额子目及取费标准正确，主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是，预算按施工图纸计算，结算按竣工图纸计算；工程结算比工程预算，主要是多考虑了设计变更和签证等费用。
重点：预（结）算编制及审核后，如何让施工方确认，这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。
14．监控备料款及工程进度款
合同签约后，需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量（施工产值）的25-30%计算（注：安装工程一般为10-15%），房产商应在合同中注明尽量降低备料款的比例。
按合同约定，工程进度款以当月（阶段）完成的工作量支付。支付前，业主须进行审核（已委托中介机构的，须经监理、审价单位审核）。为防止超付工程款可以合同约定，进度款按当月（或阶段）审定工作量的适当比例预付。现市场中宜取70-90%。
15．备料款的扣回
备料款起扣点可按公式进行：T=P-M/N
T：起扣点，即备料款开始扣回时的累计完成工作量；
M：预付款的数额；
N：主要材料所占比重；
P：承包合同价。

为简化计算，一般工程进度达50~60%时，开始按合同约定的一定比例逐月抵扣备料款，至竣工前全部扣完备料款。
16．高度重视反索赔
鉴于我国的法制已逐步完善，房产商首先应在合同中明确和引用反索赔的概念。概括地说，反索赔就是非业主的原因（可以是施工、监理、设计、供应商等单位），造成了业主的经济损失。此时，房产商就应运用法律保护自己，向有关责任方进行反索赔（工期索赔、费用索赔）。属于设计方的失误，造成了不必要的设计变更，或因设计图纸迟供；属监理方未能尽责，造成工程质量事故；属于施工方的工程质量事故；属供应商的原因，推迟供货或供货质量不符合合同约定的要求等原因，致使质量、工期受到影响并增加费用的，业主都可以进行反索赔。
17．建筑安装工程造价以外的其他费用
（1）建设单位管理费。房产商应规范管理，深挖潜力，努力降低项目的管理成本。
（2）设备购置费及工器具、生产家具购置费。在保证质量、效果及供货期的前提下，房产商应货比三家，选用价廉物美的设备和家具等，多渠道地低工程成本。
（3）生产准备费和联合试车费。从抓管理着手，尽量缩短生产准备期，降低生产培训费用。联合试车费。要求单机安装质量好，单机试车正常（其调试费属于安装单位承担）。调试前应认真审核联合调试的方案，力争一次性联机试车成功，达到设计要求，降低调试的成本。
（4）各种税费。利用政策的优惠条件，尽量争取减税、免税，降低成本。
18．业主的临时设施费

如现场办公、水电费等，设法转嫁至承包商。反之，如业主提供旧房等临时设施给承包商使用，则应扣除此相应费用，因定额的综合费用中已含临时设施费等。
19．竣工总决算
（1）竣工验收及试营业费。竣工验收费用，须本着节约的精神，反对铺张浪费。部分的庆贺费用，可设法寻求赞助商或转嫁至承包商、供货商。
验收通过拟试营业时，房产商应合理地投入铺底流动资金。勿盲目大量地投入流动资金，影响利率成本。
（2）办好竣工决算。建设项目竣工决算应包括筹建至竣工投产全过程的实际支出费用。即：建筑工程费用、安装工程费用、设备工器具购置费用和其他费用等。严禁不属于项目的有关费用摊入竣工决算。
竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。
三、同步关心工程质量、进度及安全
质量、进度、安全与工程成本有着密切相关的联系。如发生质量或安全事故，或进度不畅，工期延误，势必影响到总工期及竣工验收。工期延长，就会导致成本上升，影响到投资效益。房产商须在合同中注明质量、安全等有关要求，以及相应的奖罚约定。
四、规范管理、规范操作
1．建立完善企业内部有关规章制度
加强投资控制，降低工程成本，提高经济效益，是企业的大事。不仅仅是造价专业人员的责任，应该上至总经理（董事长），下至造价专业人员，各个层次（工程部、财务部、材料部、办公室等）共同把关。
要建立部门之间、上下之间相互制约的制度，各司其职，职责分明，全方位地进行投资控制工作。
目前，需要及时组织有关人员学习一些WTO有关规则和国际惯例，以便于尽快同国际接轨。
须加强考核监督制度。凡投资控制工作有突出成绩者，应予重奖。反之，因投资控制工作不力，造成工程成本失控的，则予经济处罚。不论是专业人员、部门经理、总经理（董事长）均一视同仁。
2．技术与经济相结合
从设计、监理到业主施工管理，都应高度重视技术与经济相结合。如只讲究工程质量，欠考虑经济因素，其结果不利于整体投资控制。造价专业人员进行投资控制时，应密切同施工、监理、设计等技术人员的横向和纵向联系，防止技术与经济相脱离。
3．建立项目的有关外延制度。
通过建立项目的有关外延制度，以制度化的形式，明确设计、监理、审价、施工、业主各方的投资控制职责。明确协调及联系（横向和纵向）方式，建立申报（承包商）、审核（监理、审价、业主）、信息反馈等操作流程，要求各方严格按流程规范操作。设法调动设计、监理、审价、施工、供应商等单位的共同积极性。将工程总造价与各自的切身利益挂钩。只要参与建设的各方能做到精诚合作，项目的投资控制一定能够达到预期效果。