房地产项目规划设计建议方案.docx

太平镇项目规划建议

一、产品规划思路

（一）、规划要点

建筑理想

建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
利用资源

1、 新城镇周边完善的生活配套设施，为日常生活解决后顾之忧
2、 新城镇完善的城市规划，将是有钱有闲阶层置业向往
3、 太平镇新城镇中心生活区成熟的聚集居住效应
4、 新城镇良好的道路规划，畅通的交通路线

创造特色
均质化的景观+双拼别墅

重要特质
“地段+景观+空间+生活”要素组合

（二）、规划特色

差 异 化 产 品

最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造

■　　特色景观
均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。

■　　特色房型
面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。

■　　特别区位
环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。

二、 平面设计建议

（一）、总 体 规 划

景 观 设 计 规 划 建 议

（1）、增加主团绿化和节点绿化
别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。

（2）、加强中心景观绿化带层次
建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利
于产生归属和领域感。

（3）、休闲活动设施与景观相结合
建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。
亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种
新的家庭沟通方式。

休息区以凉亭为中心，加以顶上爬着蔬淡的绿藤蔓，周围绕着青葱的花草，旁边驻有艺术雕塑，宁静、高雅而充满生趣，其本身就是一道优雅的风景，彰现出小区的独特品质与艺术品味。

建议在西区设置一个老人活动场所，它提醒人们运动和健康的生活形态不只是年轻人的专享。这一区域包括聚会场所和休闲设施，成为老人分享休闲时光、旧时往事的好地方。脚底按摩步道，太极拳场地、气功场地、跳舞场地等使老人能在运动中加强身心的健康。同时配有景观凉亭供老人休憩，强调运动，景观与住宅的和谐统一。

（4）、小区北面种植树木
小区北面道路边种植隔音防尘，较高大的树种，形成自然丛林，再配以简洁雅致的透空围栏围合小区，成为小区天然的绿色屏障。自然树木不仅能解决用围墙闭合所造成的采光问题，可令阳光与月华自由洒落，更可令混合着草香的清风在小区里自由穿梭，体现自然的清新与明朗。青草绿树，映衬四周，蓝天碧空，白云悠悠，再加上任意飞翔的鸟儿们，区内的花团锦簇，缓丘坡地，使得整个别墅区是闹市中的一片静土：宁静、和谐、温馨、自然的美；体现了主人的品质和品味，身份和地位。

小 区 细 部 设 计 建 议

（1）、灯具系统
照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，应营造多层次的光环境。
功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等应独立设计、精心选材。

（2）、地面铺砖

道 路 设 计 规 划 建 议

（1）、改造小区入口
将小区主出入口由原来的6米加宽到8米，在设计中要体现大气和雅致，运用一些园艺手法如坡地、草坪、乔木等元素，将出入口设计成为视野开阔，与社区内部花团锦簇的花草林木相映衬，凸现社区品质精要的点睛之笔。同时，看见园内的精华景色，还提升回归自然的情感。减少A型和D型别墅“冲路”的现象。

（2）、小区内道路环艺设计
小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术
内涵。

建 筑 设 计 建 议

（1）、强调楼间距
建议将商铺前移2米，既可方便商铺货物的装卸又不会让商铺的繁华热闹影响到住户的正常生活。同时，可把商铺的面向小区的墙体装饰成一道绿化景观或艺术景观。
（2）立面推荐
从本案设计的图纸上，可以看出商铺的设计比较简洁，层次比较分明，属于现代风格的设计手法，但反观别墅的设计，可以看出别墅的整体设计属于简洁明快的设计，但别墅的局部却有欧式风格，因此整体来看风格有点混乱，不能形成统一的设计风格，所以我们建议：
别墅立面与商铺立面相协调，总体为现代主义风格，立面运用石材和色彩明快的高级涂料，在满园绿色中突出其主体地位，动感明快，简洁大方，彰显现代时尚主义的世界居住潮流。
别墅门窗采用大面积落地玻璃，通透轻盈，使室外的自然环境融入室内，引进更多的阳光和绿色，留下更多的光和影，给人宽敞的．明朗的，生动的良好视觉效果，心情舒畅。在销售中能给参观者巨大的吸引力。

立面说明
采用流行的现代主义建筑风格，营造一种简洁时尚的外立面。
用新科技隔热材料做成的现代顶蓬，墙体热情的色彩、动感明快，大面积的玻璃立面、通透轻盈。

立面说明
在现代风格中融合进了一些古典的元素，整幢建筑散发出典雅大方而又浪漫的气息，彰显出主人的尊贵地位与高贵品质。
半圆天窗富有韵律感，带来歌一样的享受。落地玻璃使墙体富有通透感，大飘窗可使更多的风景尽收视野。

立面说明
别墅立面的最大特点在于左右不对称，我们推荐这两种立面的主要意义，在于进行别墅设计时，引入新的内涵，作为一种创新尝试。
屋顶的处理上借鉴多层手法，弧形的曲面是建筑层次更加舒展，热情的色彩、动感明快、屋顶天窗设计，使建筑呈现出生动的表情。

立面说明
采用流行的现代主义建筑风格，使整幢建筑散发出现代气息。
大面积的玻璃立面，轻钢材质的运用以及造型多边的几何图形有机组合，彰显出时尚的标新立异与主人的独特个性。

(3)、户型设计及建议
别墅社区最重要的就是单体建筑，一方面要体现主人的品质和品味，体现主人的身份和地位，另一方面，要功能齐全。别墅建筑如果处理不当，或者平淡无奇，或者杂乱无章，将会严重影响到项目的开发成功与否。
A户型调整

一层平面：
● 次入口由原来的2.1米减少到2.0米。
● 卫生间面宽由原来的1.8增加到1.9米。

卫生间局促,降低了别墅的高档次的感觉。因北入口为次入口，由原来的2.1米减少到2.0米。这样卫生间面宽由原来的1.8增加到1.9米。增加卫生间的宽敞度。

夹层平面：
● 餐厅前挑台缩进，可做为小型吧台，丰富餐厅的功能，增加高档的格调。
● 厨房采用玻璃移门，确保采光和通风。

挑台太大破坏了一层客厅的美观性和空间感，因此建议夹层挑台缩进。

二层平面：
● 将朝南带阳台的卧室改为带有卫生间和更衣间的主卧室，提高别墅的品位。

● 朝北卧室利用率比较低，将其改为娱乐室，可供平时打牌娱乐用，使别墅的功能比较齐全。

三层平面：
● 朝南休息区改为一书房，整体三楼做成一超大豪华卧室。增加别墅的功能，充分利用空间。

● 门的位置改在中间，减少过道的面积。

B户型调整
一层平面：
● 客厅面宽由原来的4.5米增加到4.8米，入口由原来的2.5米减少到2.2米，这样减少了走道面积，保证客厅的宽大。
● 厨房、卫生间相应减少面宽，之间增加1.2米的北入口，这样住户可以直接到景观带，也使得景观入户。这样可以使就餐的同时，可以直接观赏户外的风景，也利于空间的通透，减少空间的压抑感，丰富一层的视觉效果，甚至就餐时都可以移到花园内就餐。

二层平面：
● 卫生间面宽调大。由于二楼主要是住户的休息区，卫生间太小，显得局促。

三层平面：
● 将朝南的露台进深减少，添置一朝北露台。

由于B户型的露台在南面，所面对是商铺，无法借景，但露台的最大作用是休闲、话聊和聚会的场所，所以将朝南的露台进深减少，添置一朝北露台，可以直接看到绿化景观，而不是喧闹的商铺，可以增加观景的作用，丰富视觉。

C户型调整
一层平面：未做调整。

夹层平面：
● 卫生间的面宽由原来的2.1米增加到2.4米。

二层平面：
● 将朝南一卧室改为主卧，增加一卫生间和衣帽间。提高别墅的档次。

● 相应减少起居室的进深，让出卫生间和衣帽间的空间。

● 出北露台的门与卫生间墙体拉平，将书房门开向朝东，不影响起居室的空间。做到动静分区。

三层平面：
● 北面做成一带有卫生间和衣帽间的卧室。

● 朝南房间为阳光房和健身房。做成多功能性的户型，增加卖点和户型品种，挖掘潜在的客户。

D户型调整
一层平面：
● 客厅面宽由原来的4.5米增大到4.8米，车库由原来的3.3米减少到3.0米。

● 将车库内门去掉，保全客厅以及卫生间的空间。

● 转角楼梯缩进，保证餐厅空间的完好。

二层平面：
● 北卧室改为健身房，增加一储藏室，满足现代生活的需求，使户型各异，都有不同的卖点。

三层平面：
● 北面增加一露台，可以直接看到绿化景观。

B、D户型内部功能上基本是比较齐全的，但在户型的空间功能缺乏层次，活动场所单一，与普通的别墅没有太大的差异，建议在一层的设计上，增加错层的设计，让餐厅和客厅之间增加层次上的跳跃，弥补空间的单一。

产 品 配 套 设 施 建 议

（1）、门面建议
由于本案地块的特殊性，不可能有会所，因此就需要利用本案的门面来补充配套设施。本案所面对的客户群是高端群体，具有一定的社会层次。他们所追求的生活环境，必然是全面的，具有一定水准的。因此，本案必须具备为小区业主休闲生活所准备的场所。场所也是社区标志之一，建筑形式应该新颖大气。功能包括：
商务设施：商务信息中心、小型会议场所、文件打印、传真。
休闲设施：咖啡馆、茶饮室、中西特色餐饮、酒吧、棋牌室、影音中心、儿童乐园。
运动设施：健身房、桌球室、壁球室、乒乓球室、形体锻炼中心。
文化设施：期刊阅览室、小型图书馆、书店、艺术陈列中心。

（2）、室外泛会所
能为业主提供休闲、娱乐、交流、驻足的场所设施均可成为泛会所。例如：
景观中庭
儿童乐园
社区健身步道
休闲广场

排布在中心景观带周围，增强小区的人气和活力，设背景音乐。
（3）、物业服务建议
建议公开招标，选聘境内外知名物业管理机构，以高质量的物业管理提升社区品质。
维护服务内容：住宅单元内外工程维修、公共绿化的维护、外墙清洗、不定期水质检测、24小时工程维修
住房服务内容：过滤访客、钟点保姆介绍、室内外清洁、垃圾清运、绿化维护、代办委托租赁、转达邮件、物品保管
管理服务类：公共文书发送、业主意见调查、物品进出管理、社区交通秩序维护、消防安全讲习；公共设施及设备维护、附属配套建筑维护、24小时报案监控，车辆出入管理
安全服务类：出入口智能化管理、小区周边红外线报警系统及电子巡更系统、可视对讲与重点部位闭路电视监控系统（备选）、家庭安防报警系统。

（4）、智能化服务建议
电子通讯系统
互联网宽带网
闭路电视系统
可视对讲系统
信息采集系统
水、电、气三表远传自动抄收系统。
非接触式IC卡车库管理系统。

商 铺 产 品 建 议

（1）、经营业态定位考量因素
定位的重要性：
准确的定位可形成经营的商铺特色，聚集人气，保证投资人的回报
本案商铺定位前的思考：
对于本案定位时以下两点必须要明确：确定本案所经营业态特色和品种范围。
经营特色是本案形象识别的核心本质。在日趋激烈的商业竞争环境当中，只有那些形象鲜明、具有强烈魅力的商铺才能脱颖而出，成为市场的领导者。
经营特色是商铺培育、稳定和扩大市场资源饿坚强保障，也是租金增值和商品附加值提升的支持基础。
品种范围是商铺的经营的界限，合理的范围可以使业主免于更大的市场风险。

（2）、产品形态建议
生活服务配套设施：
将沿街商铺作为区域性的商业配套，既服务了业主，又提升了本案的楼盘品质。
（3）、门面建议商铺调整建议
减少柱头
挑一些较好位置减少一些空心柱子，节约空间，做成大空间商铺。
地下排水系统
建议凡商铺做餐饮行业的，下水管道安排到地下，防止污染。本案B、D户型的别墅与商铺靠的比较近，商铺饮食行业的排烟管道容易影响此户型的别墅，是一种阴性的销售阻力，管道的下排，可以化解客户忧虑，减少销售阻力。

（4）、商铺的业态建议
生活服务配套设施
本案经营业态特色定位：休闲、餐饮、美容美发、特产销售等为主的中型商业配套设施。
经营品种范围定位：形成多种经营的综合性商业、生活配套设施
※ 美食餐饮
※ 茶坊酒吧
※ 娱乐、健身
※　便利小店
※　特色酒店
※　其它

(此方案为本公司提供的参考方案，最终由开发商定夺)