2007年四川蓬安县某商业房地产项目可行性分析报告.doc

蓬安县

“****”改造工程

可行性分析报告

二零零七年四月

目 录

一、项目背景
二、项目慨况
三、项目开发经营环境分析
四、有利投资经济形势分析
五、市场物业分析
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
七、项目SWOT分析
八、建设方案
九、节能措施
十、项目实施进度
十一、项目投资估算
十二、项目资金筹措
十三、财务评价
十四、风险分析
十五、研究结论与建议

一．项目背景
1.项目名称:
蓬安县****
2.开发单位
****房地产开发有限公司
3.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（住宅经济与商业经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的生活需求，提倡大力发展房地产经济，改善目前蓬安农贸市场的经营现状。我们公司为了响应蓬安县的城市整体建设，决定规划、开发、改造****。
****地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内的居住户日常生活采购，是县城中心经济之一。
近两年来，随着蓬安的城市建设与经济建设的规划发展，****功能结构存在的问题已不相匹配，对市场的拓展及功能定位是当今之必然。
****的重新规划、开发，等项目实施，将有利于改善蓬安中心城区建设的面貌。
二．项目概况
1.项目地点四围
东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。
2.建设规模与目标

****改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。
致力打造蓬安县城顶级规模化的专业农贸市场。
3.主要建设条件
供水、 雨水、污水排放、供热、供电、 供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找最近接入口
三、项目开发经营环境分析
 1、国内经济及房地产市场回眸
  投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
  改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。
2007年一季度中国经济运行分析预测
展望2007年一季度宏观经济运行走势， 2006年经济运行的惯性将会对之产生明显影响。2006年我国出台的宏观经济政策的影响也将逐渐显现，同时还会受到国际经济环境变化的滞后影响，他们将共同决定一季度经济运行的走势。综合考虑这些因素的影响，我们认为，2007年一季度国民经济将保持较快增长，预计GDP增长速度将达到10.2%，较2006
年四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度—2006年3季度消费景气先行指数与一致指数走势图

从国内外需求的变化来看，2007年上半年我国消费品市场将继续保持活跃局面，主要是2006年各地提高最低工资标准、增加社会保障支出、下半年国家落实公务员提高工资水平等项措施，直接起到提高居民收入的作用，对于推动居民消费具有正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之相关的建材工业品销售；数字电视的播放将促进城市居民家电更新换代的步伐；加上2007年元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比2006年更为明显。根据上图的消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于2006年前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着2007上半年消费品市场继续保持较快增长，预计一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。
同时国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增
长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效， 2006年商品房空置面积出现大幅度回落，2006年全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来的回落态势，预计2007年一季度房地产投资增速再次抬头的可能性非常大，并将带动固定资产投资增速出现反弹。房地产市场呈现出产销两旺的局面。
2．四川房地产开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。
据了解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长的基础上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增长45.5％；房地产开发投资占同期全社会投资的24.9％。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快的主要原因，一是民营企业和港澳台商企业投资活跃。二是成都市投资增势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额的66.1％。三是土地购置费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购置费达110.2亿元，同比增长1.1倍。 　
　另据四川省统计局统计，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降的基础上实现了恢复性增长，其中商品住宅增长最快，开发结构区域合理。其中，上半年成都市商品房新开工面积884.34万平方米，同比增长64.9％。
四川房地产景气指数

   近年来,随着住房制度改革的深化和旧城改造步伐的加快,四川房地产开发保持了快速增长的态势.据省统计局测算,从去年以来"川房景气指数"运行良好,8个分类指数连续四个月全部在景气区间运行.今年一季度四川房地产业的企业家信心指数为1 26.9点,比上季度上升3.2点;房地产业的企业景气指数为116.3点,比上季度上升0.5点.从"川房景气指数"来看,3月份为100.98点,仍处于景气期间,但比去年同期下降4.05点,导致投资增速回落较大.
3．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。
从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（100平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。   
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行房地产投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
4、蓬安县房地产市场
2006年的蓬安县房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的方向转变。
（1）个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，从都市水乡、阳光丽都、世纪广场的销售情况可以
看出：2006年全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较2005年总体消费量有所增加，这主要从一个侧面表明由于开发面积的增加导致房地产消费市场发育进程缓慢。
（2）房地产销售价格进步缓慢，与周边其他临近县市还存在一定的价格差距，去年全县的房地产价格走势。
    价格指数
     一季度800
二季度850
     三季度950
     四季度1200
第1到第3季度价格继续上浮缓慢，第4季度在3季度价格基数相对较高的基础上继续保持较大的增幅，这主要是由于世纪广场电梯公寓的带动，总的趋势是价格保持攀升。
5．市场特点分析
5.1宏观市场特点：
   1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
   2．空置商品房消化能力加强。2006年蓬安房地产市场的销售情况趋
缓，市场容量扩大范围不大，除吸纳上市的一部分商品房外，还消化一点往年的空置商品房。
   3．金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的提至“7成20年”的期限。公积金方面：公积金贷款购房也得到大数人的首选。
5．2微观市场特点
   1．从地理位置来看，县城新区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。
   2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘依然是目前市场上的主要结构。户型设计方面，三室两厅两卫的户型成为市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在100-130平方米之间。
   3．从楼盘的形态看，高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。  
 4．从价格上看，1000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，对高价位、高品质楼盘接受还有待灌输。
   5．从楼盘设计上看，去年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，去年整个市场中有江南风格，现代风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。

   6．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。
   7．从楼盘配套设施来看，去年不少发展商的楼盘都配有三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。
   8．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。
   5．4分类物业特点
   从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业的增长较为平缓。总的来说，蓬安商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。
   住宅
   住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的焦点，   
1．普通商品房销售情况稳中有升，是市场内聚集人气的热点；
  2．高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹的迹象，是市场的议论点。

商业
     蓬安的商业发展相当正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展，只有建设路一条商业经济街，其他的边缘经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了城市的房与地价值，降低了其发展速度。   
四、有利投资经济形势成因分析
  蓬安慨况：
蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山、渠县接壤，南与岳池、广安相依，西与高坪、南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约22.1公里，南北长约61公里，幅员面积1332平方公里，耕地面积54.9万亩，辖46个乡镇、598个村，总人口68万人，其中非农业人口68287人，占10.1%。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。地形呈南北两端高、中间低，一般海拔在500—800米之间，东有海拔达827米的山峰——白云山。
蓬安经济：
近年来，蓬安国民经济健康发展。一、二、三产业比例分别为34.1 : 34.7 : 31.2。农村经济充满活力，年水果产量达4025万公斤，制种产量800万公斤，出栏生猪60万头，小家禽800万只，蚕茧、水产、蔬菜产量稳中有增，粮食产量3.1亿公斤，粮经比例调整达到5.5 : 4.5；森林覆盖率达27.8%，劳务输出15万人次，创收4.9亿元。工商经济快速增长。马电、嘉宝等一批扩张型企业加速技改，不断发展壮大。规模以上工业企业实现产值6.02亿元，税费3430万元。商贸企业销售总额5.63亿元，实现税
金1105万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达9426户。招商引资248个，资金6.34亿元，海峡丝绸、齐祥食品、金华纺织、金坛电化等一大批企业落户蓬安，使私营企业达136户，从业人员2.88万人，年交税金3560万元，促进了县域经济发展。
    蓬安城市定位：
相如故县、工业经济强县、特色农业大县、商贸旅游旺县、民营经济新县、绿色生态靓县和财税收入富县
蓬安资源：
蓬安资源丰富，有大小溪河104条，总长600多公里。嘉陵江在县境内流长89公里，流域面积占全县幅员面积90%，嘉陵江上游兴建的马回电站栏河大坝享有“千里嘉陵第一坝”的美称。植被种类繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐树、柏树、马尾松、慈竹、银杏、红豆等18种珍希树种。水稻、小麦、玉米、豆类、油菜、花生、蚕茧、烟草、黄麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等闻名中华。我县享有“中国锦橙第一县”、“南方制种大县”美誉，先后被国家、省列为商品粮大县以及柑桔、蚕茧、生猪、水产开发基地县，“石孔贡米”香飘华夏，“天府花生”畅销全国，“锦橙100号”风流曼谷，优质蚕丝留洋美日，江河养殖独领风骚。矿藏有砂金、锆石、氯化钾、井盐、芒硝、石膏、石油、钛铁、天然气等有待开发。    
蓬安政策发展方向：
  一是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业，积极推进马电技改和管理升级。发展壮大机械工业；改造提升传统产业；
引进培育新兴企业。
  二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱的特色农业，推进农业和农村经济结构调整，建成中国锦橙第一县，力争"十五"末全县锦橙100号产量达成1亿公斤，产值2亿元；建成中国南方制种大县，力争"十五"末全县制种面积达到10万亩，产量达到1800万公斤，种业收入过亿元；建成无公害农产品基地县。
  三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧紧围绕"相如古县"为主题，加快开发以白云山风景区、大深南海渡假村为主体的自然生态景观，以燕山古寨、龙角山等为主体的历史文化景观；加强特色市场建设，调整市场布局、完善市场功能，构建统一、开放、竞争、有序的市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心；大力发展服务业，拓宽服务领域，提升服务档次，加快发展步伐。
  四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化企业改制中扩大招商引资，发展民营经济；在优化投资环境中扩大招商引资，发展民营经济；在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济；在建立高效运作的工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。
  五是以基础设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推进城镇建设，树立经营城市理念，按照"布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美、生态平衡"的山水园林城市定位，管好旧蓄城，建好新城；大力推进交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网建设，推进村道公路建设；大力推进水利建设，坚持开源节流并重，发展节水型农业和工业；大力推进绿化建设，搞好"天然林"保护和退耕还林工作。
  六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。大力培植税源，拓宽
生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财；强化财税征管，做好聚财文章；继续深化改革，优化支出结构，改革财政审批制度，完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财务审计和监察。
五、市场物业分析：
1、现行市场大慨情况：
现****经营面积为约3000平米，共5个出入口，一间市场管理办公室，业主及市场管理人员共计5人，摊位共计66个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向30个，菜类摊位市场中间横向30个，水产位置西面纵向6个，摊位尺寸3.3*0.6米，水产摊位尺寸1.1*1.1米，市场北面为空地，主要是农副产品自销区。
摊位的经营数量一半左右，相反自销的场地到是热火嘲天。肉类摊位每天交纳10元/摊的摊位费，菜摊每年3500-2500-1500的租赁费不等，水产摊位1500元/年，自销区每位交管理费0.5元/天。市场内的门面出租价3500-1500/年/间。
2、区域物业情况：
蓬安农贸市场调查
1、蓬安农贸市场地理分布特征
蓬安的农贸市场现共有6个：
共性（1）经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。
（2）交通条件一般。
（3）周边情况较差。
个性
蓬安农贸市场主要分布于县城的东、西、南、北、中。
（1）趋于低档，主要因为市场的规模小。
（2）经营管理差。
（3）配套不完善、自销占多数。
2、蓬安县农贸市场租售行情调查
蓬安农贸市场租售情况一览表
案名
售价
出售率
租金（元/M2*年）
物业管理费
（元/M2*天/摊）
出租率
备注
门面
城南市场
1500-6000　

3500

改造中　
人民市场
800-2500
40%

自销0.5
50%
三楼空80%
城东市场
　2500-3600
95%　
1000-3000
自销0.5
96%

城西市场
700-2000
100%　

自销0.5
90%

城北市场
2000　
100%　

自销0.5
91%

****
1500-5000
100%
3500
肉类10
100%　

蓬安县农贸市场行业分布现状一览表
案 名
业态分布

水产
菜类
肉类
水果
豆制品
熟食卤品
家禽
调味品
干副
粮油
自销
加工
仓库
目前情况
城南市场
●
●
●

●

人民市场
●
●
●
●

●

●
城东市场
●
●
●
●

●

●
城西市场
●
●
●
●

●

●

城北市场
●
●
●
●

●

●

****
●
●
●

●

●
●
●

●

从蓬安现有农贸市场的行业分布上看，市场还没有明显的功能定位及业态分布。
市场相关情况一览表
情况
案名
经营面积（平米）
物管
公厕
广播
位置
消防
系统
城南市场
10000（含住宅）
有
有
有
马电对面，建设路
有
人民市场
10000（含二三楼超市）
有
有
无
嘉陵中路
有
城东市场
4000
有
有
无
周口中学旁
有
城西市场
3000
无
有
无
嘉陵西路与磨子街交汇处
有
城北市场
1700
无
有
无
磨子街中段
有
****
3000
有
有
无
悦庆街
有
3、小结
（1） 总体上讲，蓬安现行的市场租售情况不太好，。
（2） 经营状况不太乐观。
住宅物业调查分析
在售住宅楼盘调查分析
案名
房型
都市水乡
阳光丽都
碧水芳洲
城南市场
世纪广场
总计
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
排名
一房一厅一卫

二房二厅一卫
36
6.49%
48
5.25%

84
4
③
二房二厅二卫

三房二厅二卫
400
72.%
650
71.1%
240
68.1%
98
100%
108
75%
1496
72.55
①
四房二厅二卫
118
21.29%
216
23.6%
112
31.8%

36
25%
482
23.37
②
合计
554

914

352

98

144

2062

1、房型供应量分析
分析：
■目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的72.55%。主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。
■市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次置业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型的去化速度较慢。
★★★★★二房二厅二卫（包括二房二厅一卫）以下的房型供应量仅占总供应量的4%，且这些房型的面积一般在100平方米以下，虽然总价低，但不适合主力群体的消费，市场需求空间小，去化速度很慢。
2、户型面积配比分析
面积分组
套型数量
比例
70-89m2
84
4%
101-110m2
16
0.7
111-130m2
1496
72.55%
131-140m2
482
23.37%
合 计
2062
100%
从上面的面积分组统计资料可以看出：
■市场上供应最多的面积在111-130m2之间，市场占有率为72.55%，总套数在1496套，市场供应趋于饱和，未来需求较小，目标客源面已经非常窄。
■市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，131m2以上的房源市场占有率为23.37%，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。
■100m2以下的房源供应市场占有率为4%，供应比例明显过大，从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积90%都在111-130平方米。

3、价格分析
案 名
价格范围
（元/m2）
均 价
（元/m2）
主力面积
（m2）
主力总价
(万元)
楼层差价
（元/m2）
物业收费
（元/m2×月）
都市水乡
800-970
900
125
12
20-50

阳光丽都
900-1128
1050
120
12.6

0.4
碧水芳洲
750-980
900
120
11.8

城南市场
800-998
900
120
10.8

世纪广场
1200-1700
1450
110
15.5
30
0.5
分析：
★各楼盘均价都在900元/m2以上
■楼层差价在20-50元/m2
★主力总价在12万元/套，市场承接能力大，销售去化快。
■同时也可以看出各个楼盘的主力户型面积趋于大户型，主力面积范围在100-140m2，供应结构明显满足市场需求。
4、客源客层分析
目前楼市消费群最主要由以下四种：
■首先是日益增多的进城人员成为住房消费的主力军.他们都有住房需求。
■城市建设力度的加大，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。
■人们的观望心理加剧了市场的萎缩,

5、小结
1、目前住宅去化较慢，主要是供应结构失调，偏离绝大部分消费者市场的承受力。
2、100-130平米的房源供应相对消费能力明显过强，市场风险小，需求强劲。
3、过小或过大平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
（一）、地快分析
1.土地性质及地理位置综述
  该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合的扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长60米，东西长64米，四围主要老居民楼，地势较平整，北面地下有一条贯穿县城的暗河-清溪河。
2.地块自然景观及环境质量
自然环境
  该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。
  地快周围建筑物密集，地快主干道-悦庆街，街面面宽6米，路基、路质、路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望的视线都有所阻碍，另外因道路狭小而引起的人车噪音污染。北面出市场有面宽6米的民安巷通道，是市场上小摊贩的积聚的、地，一片污浊景象。
社会环境：水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线（一部分住户除外），有中国信合，农行等金融机构的分点。人
事局、老工商局、老干局招待所、县政府散步在周围。沿街商业基本是一些小吃点，小商品门店，距相如广场500米。
  人文环境：周围的居民有自住和租户两种形式，居民的房屋大体都比较陈旧，周边无新建小区。
3、建设路路段分析
建设路为蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城内公交1、2路均穿过，出街东可到营山、南部，西可到南充、成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位置，建设路由来已久，是蓬安县的经济中心，，路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其他一些事业单位军设在此路段上，两边装修精致的品牌服装店面、购物场所让街道人流不息，热闹非凡。****与此街接壤，步行不到200米，人口居住量相当密集。
4、东风路路段分析
东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边一边到****，步行100米，另一边到相如广场200米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量的新居住楼，人口居住密度高，整齐又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。
5、相如广场附近分析
相如广场为进几年新建的休闲、文化、行政广场，广场上方建有蓬安的三星级酒店，相如饭店，广场周围汇集大量的大型餐饮、茶楼、水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲、娱乐的集中地，无论任何时候，这里的人车流量相当大，距离****300米左右，与东风路、建设路形成县城内的人口密集地。

（二）地块商业价值可行性研究
▲从市场消费需求的角度研究：
1、城市内没有功能齐全的市场，采购物品极为不方便，有购物的需求性。
2、城市内没有一个象样的农贸市场，而蓬安是一个日常居住人口8万人的县城，有县城规划的需求。
3、地块周围半径1000米内的居民人口与大型的饮食机构消费采购，有服务半径内的需求。
4、目前市场脏、乱、差与地段和毗邻县政府形成反差，有提升城市形象的需求。
5、社会经济是商品交易的产物，只有一个好的市场才能促进更多更好的商品流通，有蓬安社会经济促进的需求。
6、前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展的进程必须先要有基础商业的繁荣，有蓬安商业发展的需求。
7、市场的建成后，其好的交易环境，全新的功能规划，大的人流量带来更大的交易额，对经营者、举办者、政府都会带来更大的经济效益，有和偕三方经济的需求。

▲从商圈角度进行研究：
1、商圈概述
从蓬安商业分布的现状来看，建设路商业可作为蓬安商业的概括。
商圈名称
级别
区域范围
主要特点
建设路商圈
主力级
以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，
以百货、服装经营为主，其次是家电、家居、通讯等
相如广场
次级
以相如广场、相如大道为中心
以休闲、餐饮商业、为主
2、典型商圈定位
（1）以建设路为中心的主力级商圈

（A）商圈定位
在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、金融、商务、信息等为一体的主力级商业功能区。
（B）商圈概况
地域范围
以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，
人流结构
中偏高档消费者
商业区域
由建设路、悦庆街、老花园及老广场商业街组成
区域价值
蓬安最繁华的商业中心，唯一的市主力级商圈
商业特点
由大型商业门店组成
经营业态
以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等
购物环境
由于蓬安商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差
商业氛围
商业集中，人气旺盛
商圈描述
1、该商圈以建设路为中心，为蓬安唯一的主力级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；
2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；
3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；
4、商业形态较为单一，仅街区商业而已。

建设路主力级商圈分析：
商圈特点
商业功能较齐全
商业点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。
辐射范围广
该商圈是蓬安唯一的主力级商圈，是蓬安商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。
交通便利
该商圈处于蓬安中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。
商业氛围发展均衡
该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。
商业网点间竞争激烈
商业点扎堆于县中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。
存在的问题
网点布局不尽合理
商业点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。
商业形态单一
商业点多，街区式商业。
购物环境亟需改善
商点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。
行业管理未得到重视
网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、开发，行业管理没得到重视。
商业功能受到限制
商点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。
（2）、以相如广场为中心的次级商圈
（A）商圈定位
在现有商业设施基础上调整、提升，增加餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以休闲消费为主，档次适中，功能较为完善，满足相如广场大众化消费需求的次级商业功能区。
（B）商圈概况
地域范围
以相如大道和相如广场为中心，向周边延伸到东风路
人流结构
全县居民，为县城特色经济区
商业区域
由相如大道和相如广场组成
区域价值
满足相如广场区域大众化消费需求的次级商业功能区
商业特点
以相如广场周围商业价值最大，且以休闲产业、餐饮、娱乐商业支撑，目前已形成次级商业中心
经营业态
餐饮、服装、娱乐、休闲等综合商业
购物环境
由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好
商业氛围
区域商业较为集中，人流较大
商圈描述
1、该商圈属次级商圈，为县城功能明显的经济区
2、该商圈人流量大，日平均人流量达1.8万，与建设路商业中心人流量相差无几；
3、形成时间较短，缺乏街区商业；
4、商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强；
5、该区域居民消费力强，商业经营情况良好。
次级商圈分析：
商圈特点
辐射范围大
该商圈属由于功能定位独特，目标人流为全县人口
人流量大
四周居民小区较多且上档次，
汇集众多知名商家
汇聚刘一手，都乐歌城等餐饮、休闲娱乐业。

▲从商业潜力角度研究：
商业项目，特别是中小型商业项目的选址有其行业特殊性。对于蓬安项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力到底如何，还需从项目基本商业条件、可选择商业形态等多方面进行研究论证：
1、基本商业条件满足情况：
一般来说，商业项目生存和发展的条件很多，但最基本的条件至少包括如下几个方面：
（1）交通条件：商业项目有其服务半径，服务半径的有效必须依赖于现代交通工具、路面交通状况和辐射网络。从本项目看来，其地处蓬安二大经济点的“枢纽”位置，建设路和相如广场在本项目附近，购物便利性比较强，满足中小型商业设施的基本需要。要说明一点的是，这是每个中小型商业设施的共同条件。
（2）场地状况：要做相当规模的商业设施，就必须有相当规模的用地、建筑空间和相应基础设施配套条件。本项目单面临街，临街面有一定的空间设计门面，便于开展商业活动（产品展示、经营等等），但土地总面积只有4000平米，将来的停车位有可能不足。
（3）人气状况：作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者的参与和购买，有人气才有商气。通过我门在现场勘察发现，上午市场临街边的人流量达到秒/3人，但在下午，这个数据有所减少，街面的流动平均3秒/人。
（4）现有商业氛围：商业设施对人气的吸引，必须依赖于一定的商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久
不息。对本项目来说，东风路、建设路、相如广场这三大与****相临的商点，从上面的分析中说明在该地块做商业是乐观的。
2、消费者商业行为研究：
（1） 总体人口状况：如前所述，蓬安总人口只有8来万。总人口的不足，使蓬安本地要做大规模的商业设施有一定的难度。吸引消费者的唯一办法是差异化生存，但从城南市场的改造工程差异化尝试看，其产品的差异化也是产品的单一化，进而导致消费对象的单一化。
（2）收入状况：从县城区域消费来看，地块半径1000米内的居住，经商人群收入相对偏低，消费能力相对充足。
（3）消费习惯：消费习惯的了解需要长期观察或大范围的抽样调查，由于时间紧迫，我们只在调查中对此做附带了解。大部分蓬安人称自己购物去建设路、相如广场中心商点多一些，可以让消费者享受连续“休闲、购物”的乐趣，而且购物成了“闲逛、消遣”的副产品。
（4）可选择的商业形态
近代商业的历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场的历史。目前国内的商业形态比较多，但按不同特征基本可以分出如下商业形式：

（5）按服务半径分类：
类别
参考因素
NSC
近邻型购物中心
CSC
社区型购物中心
RSC
地区型购物中心
SRSC
超地区型购物中心
店铺面积
1万平米以下
3万平米以下
3～9万平米
9万平米以上
业种
日常服务
日常用品、高级用品、服务
日常用品、高级品、服务
日常用品、高级品、服务
核心店铺
农贸市场、杂货商店
农贸市场、杂货商店、GMS,百货店
杂货店、GMS、百货店
GMS、百货店
商圈
车程10分钟以内
车程15分钟以内
车程30分钟以内
车程30分钟以上
商圈人口
8000人左右
3万人～10万人
10万人～20万人
20万人以上
停车辆数
50～100
100～150
500～5000
5000以上
从以上各商业模式的主要特征对比可以看出：
A、单从蓬安总人口（8万）看来，只适合做1-2规模的商业设施的，但如果做近邻型（小区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大，同时它有能很好的发掘项目的商业价值。
B、做社区型购物中心，其流行模式是GMS购物中心，虽然蓬安的居民总量也基本可以支撑GMS购物中心，但在竞争和项目的地块面积上不相符合：一是县城市场面积达到30000平米，服务半径基本饱和；二是该地块面积不允许。
（6）按照销售形式和国民经济行业分类：
零售业
食品、饮料、烟草零售；日常生活资料零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药品和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其他零售
批发业
除以上行业外，还包括能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其他无法零售的大型工业产品的批发
据统计显示：蓬安商品批发行业还没有怎么启动，，但批发行业的“集中”要求也要比零售要高，市场规模以平方公里计，大规模市场一方面可以打响知名度，二来更便于采购商多样化采购和价格比选，单一网点的批发市场很难做大作强，况且****就处于中心区，所以做零售比做批发的条件要成熟些。

（7）按照商业形态分类及其特点：
形态
形态细分
经营特色
核心竞争力
场所选择
百货大厦
传统百货
它是计划经济时代的产物，随着时代进度，传统百货向其它现代购物中心的转移，品类规划更现代和专业
百年品牌
其场地资本上均属于商业公司自有
大型产销品
它实现的“一站式”购物，即在一个商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优