产权式酒店之酒店式公寓和公寓式酒店概述.doc

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产权式酒店、 酒店式公寓和公寓式酒店

一、 酒店式公寓、 公寓式酒店、 产权式酒店的区别

对于酒店式公寓、 公寓式酒店、 产权式酒店三种物业, 市场上大多不作区分, 混淆使用。事实上, 上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓, 意为”酒店式的服务, 公寓式的管理”, 是亚洲兴起的一种只做服务、 没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、 配备包括厨卫在内的综合套间的房子, 大厦提供酒店式的商务服务、 保洁服务、 物业管理、 租赁管理。投资者既能够像购买普通住宅一样用于自住, 又能够交由大厦以酒店的形式出租, 获得投资回报。因此, 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式, 又吸收了信息时代写字楼的特点, 拥有良好的通讯条件, 可针对性地提供秘书、 信息、 翻译等商务服务, 是一种综合性很强的物业管理概念, 集住宅, 酒店、 会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型, 从几十平方米到几百平方米不等, 能够满足使用者的个性化需求, 在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调, 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时, 附属设施还增加了银行、 会所、 小超市等其它项目。在设计上, 由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、 经理、 总裁等, 因此她的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理, 这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑, 能够为住客提供高档、 到位的各种服务。
而公寓式酒店, 简单地说, 就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房, 此种物业的特点在于: 其一, 它类似公寓, 拥有居家的格局和良好的居住功能, 客厅、 卧室、 厨房和卫生间, 一应俱全。其二, 它配有全套的家具电器, 同时, 能够为客人提供酒店的专业服务, 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围, 又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到, 这种物业在北京已经出现, 它的服务包括餐饮、 娱乐、 洗理、 游泳、 复印、 传真、 打印、 翻译等。
从上面的论述中我们能够看出: 在服务上, 酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别; 它们之间的本质差别在于: 酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓, 而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备( 如厨具) 的酒店, 它的实质还是酒店。
对照上述两种物业类型, 产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。
产权式酒店, 即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主, 业主每年拥有一定的时间段免费入住, 其余时间段, 能够委托开发商或管理公司经营, 并享受一定的分红, 同时业主能够转卖、 继承、 抵押、 馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的, 因此, 下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。

二、 产权式酒店溯源
产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区, 英文全称是”TIMESHARE”即”时空共享”, 产权酒店作为一种特殊投资和消费模式, 符合经济资源共享的基本原则, 它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放, 对公众推出一种即是消费又是存储, 即是服务又是家产, 即可自用又可赠送的特殊商品, 是房地产业和旅游业的有效结合, 是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商, 产权酒店都孕育着丰富的商机。

三、 产权式酒店的分类
从国际产权式酒店的发展趋势来看, 其可分为以下几类:
1、 时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时间份( 如: 一年产值51周, 共51个时间份) , 出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间( 如一周) 的居住权。
2、 纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人, 同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理, 获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。 3、 养老型酒店 是指投资人( 往往是最终消费者) , 购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间, 投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购, 再出售, 收益其家人所有。 4、 高尔夫, 登山, 滑雪圣地的度假村 指在高尔夫, 登山, 滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。
5、 时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的"分数", 这些"分数"就成为她们选购产品的货币。她们能够使用这些"分数"在不同时间, 地点, 档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利, 优惠和更多选择。"分数"消费能够获取更大的折扣和免费居住时间。
四、 国外产权式酒店的现状
在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区, 产权酒店一般被称为私人酒店, 它是投资赚取回报, 进行休闲, 度假, 娱乐为目的新型物业形式, 属于旅游房地产类, 它与旅游经济, 贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。产权酒店与别墅, 普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别, 购买产权式酒店, 在享受超值服务, 彰显身份和地位的同时, 更有不菲的投资回报, 与住宅写字楼的投资, 股票投资, 储蓄及国债投资等相比, 投入轻松, 风险小, 回报更丰富, 同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
20世纪70年代, 欧美发达国家进入”丰裕社会”, 中产家庭成为社会主流, 在旅游创新过程中, 第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起, 并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美, 加勒比海地区以及太平洋地区发展, 成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示, [WTO国际贸易组织, 1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%; 1980年, 全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店; 到1995年, 全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初, 全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍, 90年代初, 全球产权式酒店销售收入以达40亿美元, 到 , 全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明, 产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式, 同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

五、 国内产权式酒店的发展状况
随着国内经济和旅游业的迅速发展, 产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势, 近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、 陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、 倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、 秦皇岛的维多利亚港湾、 南岛的三亚温泉大酒店、 北京的快乐无穷大--龙庆峡( 假日) 乡村俱乐部, 龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。
国内产权式酒店何以迅速崛起? 其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来, 低迷多时的海南房地产持续回升, 东部沿海城市的房产也普遍升温, 购买房产已不但是为了居住, 还成为重要的投资渠道。于是, 产权式酒店应运而生。业内人士估计, 未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。
相对于酒店式公寓和公寓式酒店, 产权式酒店更像是为投资者”度身定做”, 产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议, 与客户约定一个租赁期和投资收益率, 以6.5%的年收益率计算, 大约 客户就能够收回总投资, 同时还能够取得房产的所有权。相对于酒店式公寓不包租, 或包租期很短( 如三年) 的特点, 产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店, 应关注其物业的位置、 酒店等级、 地区酒店竞争等因素。一般而言, 物业位置越好, 未来升值的潜力就越大; 地区酒店需求量越大、 酒店星级越高, 酒店经营期客户的收益安全性也就越强; 如果开发商以长期经营该酒店为目标, 那么, 客户的收益也就更有保证了。

酒店式公寓、 公寓式酒店、 产权酒店、 时权酒店, 这些楼盘在沪上楼市引人注目, 不少市民竞相购买。但专家提醒, 市民买这些房子时, 第一要务是防范其中存在的法律风险。
近两年, 本市楼市发展迅速, 不但商品住宅供需两旺, 商铺、 办公楼更是供不应求。如此一来, 不少开发商就适时推出了交叉型的商品房产品。由于当前这方面的法规还不够完善, 有些尚处空白地带, 因此其中的法律风险较大, 市民购买时一定要注意防范, 搞清相关问题。
明确房屋性质。据房屋管理部门的人士介绍, 当前市场上的酒店式公寓、 公寓式酒店、 产权酒店等, 有的是住宅用途, 有的是办公、 商铺用途, 但多数购房者很难从这些名称中知晓房屋的具体用途。按照规定, 购买住宅用途的房屋, 购房者可迁入户口, 当然最主要的是能够把房屋用作住所, 居住其中。购买办公或商铺用途的房屋, 购房者则不能将其作为住所使用, 也不得迁入户口。另外, 在贷款以及将来的投资途径方面, 购买住宅与非住宅也大有不同。因此, 房屋用途是购房者购买前需搞清的第一个问题。
慎签委托经营合同, 保障投资收益。市民购买酒店式公寓、 公寓式酒店、 产权酒店等, 多是投资用途。因此, 除了和开发商签订购房合同外, 购房者一般还要与开发商或开发商提供的管理公司签订一份委托经营合同。专家指出, 购房者应特别重视委托经营合同, 因为这是保障投资收益的法律文书。
当前, 在投资收益的约定上, 一般是前三年有个保底价, 以后根据经营状况确定。在此, 购房者要注意对经营状况的细化与量化。
有些销售方式是打擦边球, 有关部门需完善相应法规。由于酒店式公寓、 产权酒店等是较新的房产品种, 因此销售方式也比较特别。一种方式是, 把原来整层的办公房或铺面分割成多个小间进行出售。这种方式遇到的最大问题是, 原来整个楼面登记为一个产权证, 如今分割成多个小间, 每个小间是否一定能拿到产权呢? 据悉, 这种方式已经引起管理部门的注意。还有一种是售后包租, 即市民买下房屋后, 由开发商代为包租。这种方式, 已为《商品房销售管理办法》明文禁止, 但仍有极少数开发商在暗地里或变相地进行。除了上述方式外, 有的还推出回购的销售方式。上海君悦律师事务所主任刘正东律师认为, 购房者对违规的销售方式应不予接受, 对没有法律明文规定的销售方式, 最好请专门人士进行把关, 房屋管理部门应及时出台相关规定, 对新的销售方式加以规范。其强调”自助性”,比如有厨房能够自己动手做饭,比如要自己动手”整理内务”,比如得自带洗浴工具、 使用家用装的牙膏、 沐浴液等等,但也正因为如此,公寓式酒店更有家的气息。这对于在异乡的人们而言,无疑有相当的吸引力。
酒店式公寓: 投资新品种时下, 一种新型的建筑形式---酒店式服务公寓在岛城房地产市场开始走红。服务性公寓又称酒店式公寓。这种业态形式源于欧洲19世纪, 并逐渐流行于欧美房地产市场, 是当时旅游区内租给游客供游人临时休息的物业, 由专门的管理公司进行统一管理, 既有酒店的性质又相当于游客的”临时之家”。其房型以类似酒店标准间为主, 配有豪华商务套房, 并提供居家生活所需的厨卫、 家具等多种生活设施。高级的酒店公寓拥有多种康乐设施, 能提供餐饮、 健身、 商务服务等多种服务, 就软件服务而言, 酒店公寓的服务水准一般都达到星级酒店的标准, 它除了提供传统酒店的各项服务外, 更重要的是向住客提供居家的、 家庭式服务, 真正实现宾至如归。酒店式服务公寓与传统酒店相比, 设施先进、 服务细致, 价格更为经济, 因此与传统酒店展开了积极竞争。 　　当前, 酒店服务式公寓在青岛还只是处于起步阶段, 至少还有5－7年的发展期才能进入繁华期。青岛的酒店式公寓还没有真正地面向单身白领, 更多的是适合于投资, 如位于香港中路的新世界数码港的三度空间。这个住宅品种的特性决定了它并不受地域影响, 连锁经营将成为一个趋势。 　　随着人们生活方式的改变, 休假制度的实行, 旅游度假的盛行, 私人汽车迅速发展, 国际商务交流的日益增多, 酒店式服务公寓必然与旅游、 度假及商务往来结合起来。 　　酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、 酒店公寓、 留学生公寓、 单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、 外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。 　　作为投资酒店公寓的要素, 其中地段、 配置、 服务管理、 客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、 商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次, 提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念, 有的只是纯正的酒店服务, 它把星级酒店一整套规范、 周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上都有广阔的想象空间, 新的服务项目将不断被发掘。是否达到星级标准, 将直接决定投资的价值性。在上海, 当前此类公寓的入住率达到了90％, 青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。说明两个概念先:
1、 酒店式公寓
我们现在所说的酒店式公寓它的全称是酒店式服务公寓, 它是一种集住宅、 酒店、 会所等多功能于一体的, 具有自用和投资两大功能的物业类型, 与传统的酒店相比, 它在硬件配套设施上毫不逊色, 而服务则更胜一筹, 除了提供传统酒店的各项服务外, 还向住客提供家庭式的居住布局、 家居式的服务, 最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。
2、 公寓式酒店
公寓式酒店则是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房, 此种物业的特点在于其一, 它类似公寓, 拥有居家的格局和良好的居住功能, 客厅、 卧室、 厨房和卫生间, 一应俱全。其二, 它配有全套的家具电器; 同时, 能够为客人提供酒店的专业服务, 如室内打扫、 床单更换以及一些商业服务等, 它既有公寓的私密性和居住氛围, 又有高档酒店的良好环境和专业服务。
酒店公寓VS产权酒店闹京城 谁比谁更牛(转贴)酒店公寓VS产权酒店闹京城 谁比谁更牛
近期, 北京房地产市场出现了”酒店式公寓”产品, 也出现了因旅游地产而出售火爆的产权式酒店; 二者在房地产市场轮流登场, 又都打着酒店的”旗号”, 是概念创新, 还是市场需求的集中体现……
随着房地产市场的不断发展和住宅产品进一步创新升级, 使酒店式公寓与产权式酒店这两个本是不同类型的产品, 在国内大中城市展露头脚, 并受到购房者追宠。虽然, 酒店式公寓与产权式酒店在北京尚属不普遍的物业类型, 但随着市场竞争的日趋激烈, 以及客户对服务型住宅的要求日益升级, 两种产品从最初的概念推广有相似之处, 慢慢在硬件设施和配套服务等其它方面也越走越近。
最初, 当人们接受和喜欢上了”酒店式公寓与产权式酒店”这样两个新鲜的概念和事物时, 关注它们的优点胜过了它们的缺点。由于两种产品自身发展的时间都不长, 欠缺一个市场完善和改进的过程, 再加上行业不规范和开发商经验不足, 使该类型产品在最初的使用中暴露出种种缺陷; 而且概念上的碰撞给一些业内人士和购房者均造成了一定程度的混淆, 也出现过一系列争议和法律纠纷, 为这两个新鲜产品蒙上了一层阴影。
从传统意义来讲, 酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住的角度看, 它的售价要比租住真正酒店来得实惠。这类产品的目标客户主要针对外籍公司外派的高级员工、 经常出国的商人、 国内大型私营管理者等高阶层人士, 以及度长假的家庭。
发展商借用酒店式公寓及其投资的概念来提升项目附加值, 正因为它具有比正规酒店更低的建筑成本、 较短的安顿期、 较高和较稳定的入住率以及较低的经费, 能够为开发商赢得更大的利润空间。在北京, 早期的酒店式公寓以Ascott(雅诗阁)与OrientPlaza(东方广场)、 国际俱乐部酒店为主, 以星级酒店的零散公寓为辅, 逐渐在建国门、 朝阳门外、 亮马河及王府井、 使馆区、 亚运村等商务氛围较浓厚的区域, 形成了酒店式公寓的聚居区。据了解, 到今年第二季度末, 北京共有高级公寓项目100余个, 其中酒店式公寓有近40个, 共提供近3万个住宅单位。其中, 朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％。事实上, 我们能够粗略地认为, 商务公寓更多是借助一定的商务环境为某些商务团体或个人, 提供商业、 办公或居住等用途的投资型物业。于是, 市场上出现了一种建筑综合体中理想的功能配比: 写字楼50%, 商业10%, 酒店10%, 公寓( 含酒店式) 25%, 文化、 休闲5%。
酒店式公寓的卖点主要为从事商务活动的公寓, 另外它融入了更多居家氛围。近期, 在北京房地产市场上出现了一些较成熟的酒店式公寓项目。开发商在户型设计上, 开始着重强调功能分区和使用面积, 一居、 二居、 三居、 豪华跃层的选择更适合不同品味的人群, 完全摆脱了以往”过渡型居住场所”的老式看法, 向着永久型居住场所*近。具有代表性的项目有: 金桥国际公寓、 富顿中心、 易墅·殿堂、 东方瑞景等项目。
国润建设集团副总裁蔡维杰先生认为, 市场竞争和细分的结果导致了开发商利润空间的降低, 也催生了酒店式公寓这种复合产品的入市。事实上, 酒店式公寓应该算是集合式住宅的最高档产品, 因此把握项目的品质就显得尤为重要。但这种产品也不能无选择地开发。从位置来说。这类项目要紧挨商务区, 它从一定程度上决定着商务客源和投资潜力; 配套设施要和星级酒店不相上下; 在服务上, 要有一个经过良好训练的班子, 只要是客户需要都能”做细做好”, 就应该算是名副其实的酒店式公寓。根据时代的发展进步, 虽然初期的市场定位决定着日后的销售, 可是优秀的售后服务会越来越重要, 它能让客户放心, 也会影响项目本身的口碑和今后的出租率。
当前, 新一代酒店式公寓的市场优势:
第一, 区位交通便利。位于成熟商务中心, 外国企业和外籍人员聚集流动地带, 这些地区写字楼、 酒店、 商业中心等酒店式配套设施完善。有些项目提供了充分的商务、 休闲、 社交及生活配套设施, 为公寓储备了得天独厚的共享资源, 在居住、 商务双重兼备的居家环境, 更符合年轻白领的心理取向和生活习惯特征。
第二, 从建筑外形、 户型设计、 精装修风格等方面体现高品质。作为稳定的居住建筑形式, 新一代的酒店式公寓在设计和使用功能上更符合客户需求, 包括独立卫生设施、 厨房操作区、 就餐区、 书写工作区、 梳妆区、 衣储区等等; 其中, 独立卫生设施与厨房操作区是必备内容; 空间设计保证了公寓的私密性和居住氛围, 能够建立一定的邻里关系。公寓内有充分的车位。
第三, 管理服务优秀。聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻, 能够提供24小时送餐、 迎宾、 导游、 集成办公、 保洁、 清洗等多方面的服务, 为住户的生活带来极大便利。
第四, 投资价值呈良好趋势。中国入世后将会有更多的跨国公司企业来北京设立公司, 中档次、 单位面积小的酒店式公寓相对较好管理, 一般租金要比正规酒店低30%, 会成为它们的首选; 高档次项目所占用的资金相对较多, 回报的周期相对较长, 会成为中长线投资者青睐的目标。另外, 相对稳定的客源会给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
酒店主要服务于三点: 一是旅游、 二是商业、 三是会议。对于北京的房地产市场来说, 产权式酒店主要集中在风景区和旅游点, 因此多数为郊区项目。在功能上, 商务相对少一些, 主要是休闲度假。产权式酒店都是以住宅立项, 没有真正酒店的严格建设标准, 因此能够很好地控制成本。另外, 产权式酒店项目在户型设计上, 多数延用旧式的酒店设计, 没有独立的客厅和厨房, 户型面积十分单一。
随着假日经济的蓬勃发展以及 奥运的成功举办, 以产权式酒店命名的项目会越来越多, 也越来越有市场。特别是”分时度假+房产投资”的购买理念, 以及委托专业的酒店管理公司经营或分时度假网络管理, 对购房者有很大的吸引力。当前, 市场上销也些项目改变了传统户型( 20－30平方米) 的老模式, 完全根据市场需要量身定作。销售较好的有位于延庆风景区的”美妙时光”, 以及位于密云的世豪国际酒店等项目。
北京中天鸿森房地产开发有限公司营销策划总监詹亦斌先生告诉记者, 在 之前北京房地产市场会有一个紧缩期, 住宅和写字楼开发都会有一定的风险。而产权式酒店就不同了, 它有一个投资、 经营、 收益的过程。从长远角度考虑, 是开发商要发展的一个方向。相信在五年之内, 这种产品会有很好的市场。
当前, 产权式酒店的市场优势:
第一, 据权威数据表明, 北京市全市涉外饭店、 旅游公寓的平均出租率为61.8％, 客房的平均房价为392元/间天, 其中, 旅游公寓利润总额4.1亿元, 增长46.3％; 收入利润率为27.9％, 远远高出全市其它产业增长的平均水平。另外, 中国每年的法定休息假期共有134天, 为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。
第二, 对投资者来讲, 产权式酒店拥有明确的产权作为投资凭证( 一般是七成二十年按揭) , 具有很强的稳定性; 业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》, 不用承担酒店经营的风险, 直接获得经营回报。由于该客房年度出租利润分红足以抵消分期付款的费用, 并有可观的盈余, 因此业主只要投入金额不多的首付, 就可享有类似股东的权益, 甚至实现”异地置业”。
第三, 业主拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权, 还享有酒店统一提供的各种配套设施的使用权, 因此该物业也能够作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地, 可为企业节省一定的活动资金。
第四, 对于身处优美风景区的酒店式公寓, 如果拥有特色餐饮和娱乐设施, 如温泉浴场、 多功能运动厅、 嬉水乐园、 特色酒吧等活动设施, 会吸引众多的旅游人群; 开发商经过出售产权式酒店的项目回笼资金, 分散经营风险, 并借助国际酒店与旅游机构网络提高客源数量与质量, 一般还能够带来物业的增值效应。
投资价值各有千秋
随着酒店式公寓项目单价的急剧猛涨, 平均价格都在50万元～60万元之间, 甚至超过百万。这就意味着其升值空间已经不多, 其风险是可想而知的。而有些产品在设计和定位上存在着先天缺陷, 便会在相当程度上让其投资价值大打折扣。房地产市场的周期性波动是众所周知的, 风险是显而易见的。
北京凯迪宝房地产开发有限公司策划经理谭子默认为, 新一代的酒店式公寓能够在硬件建设和服务上再上一个台阶; 另外, 开发商的承诺一定要兑现, 不能只当作是普通产品来开发。在销售时, 应该与物业管理公司、 酒店服务公司协商好。
酒店式公寓的投资风险特征:
1、 居住功能差
一些改造的小户型酒店式公寓, 户型单一, 无独立厨房、 客厅, 缺乏足够的储存空间, 只具备旅店的暂住功能, 虽然在价格上有一些优势, 但从综合角度考虑, 既不适宜日常起居, 也会让投资贬值。
2、 成本过高
由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂, 因此定位时必须把握准确、 条理、 便捷的原则。盲目追求奢华, 不但会增加成本, 也会与市场脱节。另外, 开发商缺乏此类产品开发经验, 却坚持自己经营, 也会为交房后的矛盾留下隐患。
3、 得房率低
多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率, 最多也只有70%左右的得房率, 这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价, 降低了其性价比, 并直接影响其保值增值功能。
产权式酒店是房地产业与酒店业、 旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲, 它比酒店式公寓更具有投资价值, 更容易实现人们预期的投资目标, 但它的分时度假和稳定的租金回报, 也不容易实现。
曾从事产权式酒店项目开发工作的殷先生告诉记者, 这类产品本身的一些概念如分时度假等, 与中国人的生活习惯和节奏有很大出入, 只能是一种短期行为。而此类项目又多位于远郊, 自住当然不合适。如果是出租, 问题也不少。北方四季温差很大, 适合长年旅游、 度假的地方并不多, 这就不具备产权式酒店开发的大环境。与酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的, 不同季节如何安排租金, 以及打折的幅度, 对开发商来说都是一件难事, 而购房者如何掌握这些情况就更困难了。其实, 开发商多数都不太关心买房之后的事, 出现很多问题当然也就不意外。许多购买者都是被这类项目的”低总价”、 ”分时度假”和”超值投资”等卖点所吸引, 其实它的风险要比酒店式公寓大很多。
产权式酒店的投资风险特征:
1、 有的产权式酒店档次和定位不准确, 不是太低就是太高, 可能在价格上有一定的优势, 但从长远角度讲, 它根本不具备投资价值。开发商只是在炒作一种概念, 经过精心的包装、 策划, 希望早日出售回收资金。而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗, 每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。
2、 有些项目五证不全, 甚至是乡产权、 村产权, 再加上开发商本身实力不够, 没有估计好开发和经营中的困难, 一旦出现了资金周转、 延时交房等问题, 开发公司就临阵退出, 让银行和购房者都承受巨大损失。
3、 一般来说, 出租年限长可令回报更长期稳定, 也有利于酒店气氛和品牌的形成。可是, 面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率, 购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能, 租金是否受季节影响。开发商所说的收益, 是否还要交纳房产税、 营业税及其它附加税款。
谁的生命力更长
酒店式公寓与产权式酒店项目, 经过北京市场的预热期后, 开始向成熟、 理性的方向发展。当前, 一些新上市的项目在开发中, 开始避免早期项目的许多弊病,在许多方面尝试创新, 受到市场的认可。
位于广渠门立交桥的金桥国际公寓, 推出一款全新的55平方米”四明小户型”( 一居) , 即明厅、 明卧、 明厨、 明卫, 将性价比做到最佳。另外, 由专业的酒店服务公司为业主提供的酒店式服务, 包括基本服务、 20余专项服务和特约服务, 以及近10项酒店特有的无偿服务等, 让业主真正体验铂金生活。
位于东三环劲松桥的富顿中心〔国际公寓〕, 在楼体内进行国际化功能分区, 不同楼层采用不同的装修风格, 以表现不同的异域风情, 并经过精巧的设计将使用率提升到80％。另外, 经过24小时流动警卫和24小时社区管理, 实现星级酒店的生活品质。
美妙时光是产权式酒店项目, 在项目中设计有独栋别墅、 TOWNHOUSE、 低密度的板式公寓, 完全打破了传统酒店的形态, 再加上22项星级公馆式的物业服务, 以及周边众多风景名胜, 相信会打造一个完美的”第二居所”。
经过当前的市场上, 做得比较到位、 诚信度较高的酒店公寓和产权酒店的项目, 我们看到了非主流产品流行的原因, 也希望它们的出现和热销能扭转人们对早期项目的看法, 重新认识和接受这两种产品。与此同时, 我们也祝愿这两种产品在一定的市场需求面前, 能继续保持高品质的风格, 营造高尚的人居生活方式。
产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代, 根据其用途, 又可分为产权式商务酒店、 产权式度假酒店等.
产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。
以会展、 度假为主, 旅游观光为辅”的酒店经营思路。
从传统意义来讲, 酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住的角度看, 它的售价要比租住真正酒店来得实惠。这类产品的目标客户主要针对外籍公司外派的高级员工、 经常出国的商人、 国内大型私营管理者等高阶层人士, 以及度长假的家庭。酒店式公寓的卖点主要为从事商务活动的公寓, 另外它融入了更多居家氛围。
市场上出现了一种建筑综合体中理想的功能配比: 写字楼50%, 商业10%, 酒店10%, 公寓( 含酒店式) 25%, 文化、 休闲5%。
酒店主要服务于三点: 一是旅游、 二是商业、 三是会议, 产权式酒店是房地产业与酒店业、 旅游业相互交融的一种综合性产品。
策之以求道破天机, 划之以求导引潮流。策, 意在深挖潜在规律, 因为规律所引发的力量无以伦比; 划, 意在掌握领先优势, 因为优势所带来的利益无人企及。
羊群效应也称”跟风效应”, 英文中将其描述为: TheGreater-fool-Game, 意为”下家都是比你更大的傻瓜”。