杭州主城区酒店式公寓市场调查.doc

杭州主城区酒店式公寓市场调查拱墅区：经济型为主，“酒店味”不浓，多为专业市场配套拱墅区目前在售的公寓式写字楼共有6个，可售房源总套数1172套。其中今年8月25日开盘的德泰御峰大厦是9月第一个星期的成交冠军，开盘一周就预售77套，预定23套。该楼盘虽然只有40年产权，但有两点优势非常吸引人。首先是非常热门的区位：德泰御峰紧邻武林门电器市场、城西银泰百货和欧尚超市，是“杭州徐家汇”申花板块商业配套最密集的区域，将来的生活配套非常好。其次是非常超值的LOFT户型，可以满足一到两个人的家庭的基本生活需求。不过，德泰御峰大厦后继销售比较乏力，到目前为止共成交119套，销售率没有超过30%。去年开盘的易构大厦和宜家时代大厦，都位于石祥路汽车城附近。该区域的汽贸经营已形成相当规模，国际顶级汽车品牌凯迪拉克、别克、现代、大众等4S店都汇聚于此;外地经营户和在此工作的新杭州人，对工作地点附近的低总价、精装修居所有一定需求。以“易构街区”的名称进行推广的易构大厦去年7月开盘，A幢是16层高的全装全配酒店式公寓，2至4层有配套的餐饮、会议功能。到目前为止销售率已达到75%，业绩相当不错。稍后开盘的宜家时代大厦，均价高出易构街区3500元/平方米，但面世时市场已露疲态，其与瑞典宜家“攀亲戚”的做法也缺乏说服力，到目前为止销售率仅为44%。本月3日已领出预售证的香槟之约园，也位于汽车物流中心附近。该楼盘原本就是拱墅区高科技园区的配套，一次性推出的房源为396套;主要是40-50平方米的小户型，销售人员表示是否精装修仍然待定。仔细分析不难发现，该区域公寓式写字楼主要走经济实惠的路线，一般没有专门的酒店公司运营，很少提供酒店式服务和奢华的配套。与其它区域相比，拱墅区的公寓式写字楼物管费普遍较低，基本在1.8元/平方米月左右;最便宜的香槟之约园仅0.6元/平方米月，甚至低于多数纯住宅。拱墅区的公寓式写字楼虽然存量不小，但后继供应量不大;而且作为成熟的城区，这里工作人口和流动人口都较多，剩余的房源去化压力不算太大。 西湖区：以景观型和度假型为主，追求奢华的酒店式服务目前西湖区在售的公寓式写字楼，主要集中在西溪湿地国家公园周边。几年前就开盘的西溪锋尚与湿地公园近在咫尺，不过项目开发之初湿地概念还不为人知，故而当时的目标客户群以城西的年轻白领和知识人群为主。简约现代的多层建筑和灵活的LOFT空间，都具有不错的吸引力。不过，这个项目一直为产权问题所困。去年12月，已明确具有50年产权的西溪锋尚再度开盘，但价格也一下子攀升到13500元/平方米。因此，该项目开盘后的销售情况比较平淡，到目前为止销售率约60%。依托西溪湿地和绿城品牌，以“留庄小轩”名称为人熟知的留庄高级公寓小户型部分，可以把奢华的概念做得很足。对于杭州人来说，留庄小轩是一种创新的酒店式公寓。它并不位于人流、物流辏集的商务区，但拥有俯瞰西溪湿地的景观资源，并且依于套均价格1000万元以上的平层官邸社区，可以共享高档的会所设施和华丽的欧式古典花园。我们不妨称之为“景观型”或“度假型”的公寓式写字楼;楼盘内不仅有豪华的会所和大堂，将来还有偿提供清扫、地面护理、洗衣等服务，物管费高达6元/平方米月。留庄小轩开盘的5月中旬，正是楼市由盛转衰的关键时期;但小轩的销售率仍然达到53%。作为一种市场尚不熟悉的产品类型，能达到这一成绩已经相当不错。西湖区接下来最主要的酒店式公寓供应，当属离留庄小轩不远的西溪天堂。其中，西溪天堂“悦居”酒店式公寓总建筑面积3万平方米，由8幢200多套七层现代建筑组成，户型在150平方米左右。西溪天堂拥有西溪湿地景观，园区内规划有喜来登、悦榕庄等多家顶级酒店，“悦居”也号称以五星级酒店标准打造室内精装修，并提供专业酒店客房标准的物业服务。从定位上看，“悦居”与留庄小轩颇多相似之处。此区域内还有一些产权比较特殊的“酒店式公寓”也会陆续加入竞争。例如和家园附近的西溪君逸汇，今年夏天推出了一批40-100平方米的精装修小户型，其土地性质是10%村级留用地。另外，文三路与学院路交界处的坤和新芯智谷，也规划有4万平方米的公寓式酒店，其土地性质是科技用地。总的来说，西湖区在售的公寓式写字楼不多，可售房源仅为351套，是各城区中数量最少的，同性化竞争的问题并不严重。 下沙开发区：主打低价路线，瞄准大学生和新杭州人下沙开发区在售的公寓式写字楼只有中庆第6大道和福雷德广场，但单是这两个楼盘的存量房源就达到了873套。其中，去年11月23日开盘的福雷德广场销售率仅11%，可售房源多达560套，情况相当不乐观。众所周知，下沙开发区以大学师生和工业园区工作人口为主，人口流动性大，新杭州人多，租房市场的需求还是比较旺盛的。以投资出租为主的公寓式写字楼应该有不错的市场。但这一区域有大量空置的经济适用房以及早期投资客购买的住宅，大多以分隔成小间的形式投入到租房市场，供应量大，加上这一区域租客的经济承受力普遍不高，故而这一带的租金水平较低，从而也影响了公寓式写字楼的投资回报。而对于自住人群来说，由于纯住宅的售价本身并不高，公寓式写字楼的价格优势很难体现，他们会更倾向于购买纯住宅。去年6月开盘的中庆第6大道，走的是低价竞争的路线。该项目主力户型47平方米，精装修最低总价20万元就可以搞定，价格确实低到“脚踝骨”了。一年多下来，该项目的去化率为69%，销势平稳。位于传媒大学对面的福雷德广场，前几年为产权的事情闹得沸沸扬扬;去年11月23日推出的精装修房源终于明确有50年产权，而且据说离地铁一号线文泽路站仅300米。开发商显然对地铁寄予了很大幻想，开盘价格一下子拉高到9000元/平方米。但是看来下沙的客户并不买账，其销售也只能以惨淡来形容：将近一年时间仅售出69套。下沙的后继住宅供应量非常大，在市场不好的大势中价格下跌较快，与公寓式写字楼之间的竞争是相当激烈的。而且该区域高质量租客较少，租金水平短期内难以提升，公寓式写字楼的前景并不看好。 上城区：以“金”字为招牌的楼盘不少，高低端客户分割明显上城区的公寓式写字楼，大都以“金”字命名，比如西湖金座、尚筑金座、金色城品还有东方金座等。除尚筑金座外，其他几家已基本销售完毕。比较有代表性的凯恩西湖金座，坐落解放路的繁华地带，距离西湖、吴山广场、河坊街都在一公里范围内，周边有三大商圈，湖滨旅游商圈、延安路商业圈和庆春路金融商贸圈辐射，理所当然其瞄准的是高端客户。西湖金座从去年7月开始，价格基本在3万元-4万元/平方米，物业费也高达6元/平方米月。还有今年3月份开盘的金色城品，开盘当日基本售罄，目前销售率98%，物业费更是达到8元/平方米月，所依托的也是优越的地段和周边成熟配套。尚筑金座今年9月开盘，目前售价约为18000元/平方米，销售率5%左右。尚筑金座邀请杭州老牌物业商南都物业入驻服务，物业费4.8元/平方米月，南都物业一向服务于中高端规模型住宅和综合商业物业项目，由此可见创佳房产对旗下产品的用心之处。当前上城区公寓式写字楼可供房源较多，还有钱江国际商务中心和凤凰城，两者的尾房供应量分别为355套和404套。钱江国际商务中心的LOFT层高达5.3米，当前售价23000元/平方米;酒店式公寓也有3.3米的层高，当前售价16000元/平方米，主力户型36到121平方米。凤凰城户型为38到75平方米，当前售价18000元/平方米左右。这两个楼盘都位于四桥北岸复兴街区，紧邻绿城春江花月和滨江金色海岸项目，属于毗邻钱江新城和钱塘江北岸的高档住宅区。受整个经济形势的影响，杭州目前的公寓式写字楼租金有一定的下滑。以凤起都市花园为例，一套45平方米的精装全配单身公寓，租金只能在2000元/月左右，而一套120平方米、精装修、可以直接入驻的办公室用房，租金价格也就在4000元/月左右。上城区块可供选择的公寓式写字楼，还有万新大厦、景江城市花园等楼盘，这些楼盘已相对比较成熟，而且租金相对会更便宜一些。景江城市花园的水电当前是民用水电，这些公寓式写字楼或许更适合一些规模小、投资少的公司，或者并不是太富裕的年轻人。 下城区：高单价的“珍藏29席”，追求高回报的酒店式公寓下城区目前在售的公寓式写字楼，主要是钛合国际与华润西子。或许一旦靠近武林商圈，哪个楼盘都会变得珍贵无比。据透明售房网显示，华润西子去年一月开盘，均价为18000元/平方米，之后一路飙升，到目前最低售价高达41000元/平方米，也许这个价位让开发商都觉得非常满意了，因此将原本“珍藏”的29套公寓也翻出了箱底。相信关注房产的人士都会注意到，今年7月以来，华润西子频频在媒体吆喝“推出最后珍藏29”的消息，以及公寓外墙所打出的巨大字幕。据了解，华润西子对客户称前两年可由世贸酒店提供稳定养租服务，投资型业主可带租约购买，租金年收益可达10万-14万元。即使作为以4万元/平方米购买的高价酒店式公寓，这个租金收益也已非常诱人了。然而有人以同样是武林商圈的绿城深蓝广场为例，其50平方米大小的房源目前的月租金约为5000元，100平方米左右的两室一厅月租金也不过8000元，对华润西子开出的租金收益率表示极度的怀疑。事实上，杭州目前的酒店式公寓随着房源的增多，市场容量却没有变大，并受当前经济形势，以及大量经济型酒店参与白热化竞争的大环境的影响，这类公寓已经越来越难租越来越难卖了。如果想追求高回报，那也需要想想高投入是否值得的问题。价36000元/平方米左右，已基本售罄。钛合国际的主力面积在40余平方米，其中18层为4.6米层高的精装修LOFT物业，配备豪华大堂、豪华电梯、近600平方米空中花园、楼宇新风系统以及5A智能化系统等，或许会受到城市精英的青睐。 江干区：自住为主，让年轻人更容易拥有江干区目前在售的公寓式写字楼，主要为新城时代广场和联合麦田。随着城市中心的房价越来越高涨，年轻人要想拥有一套房子变得越来越渺茫，此时，一些精装修的单身公寓，成了年轻人拥有一套房子的曲线之计。由于产权年限少了20年，酒店式公寓要比同区域的公寓便宜不少，而且一般都是精装修，酒店式的大堂及各种服务也更适合年轻人的口味。地铁1号线闸弄口站附近的联合麦田只有一幢楼，共约200多套房子。项目为商住一体化设计，共计16层，一至三层规划为商业用房，其中一层为商铺，二层为餐饮，三层设有休闲配套，四层以上为40平方米左右和少量70平方米左右的精致套房。项目附近有杭州湾大酒店、澳门广场、皇冠大酒店等成熟配套。麦田联合了TOTO、科勒、伊莱克斯、A.O史密斯等知名品牌，物业则与全球知名的戴德梁行达成合作，目前起价12900元/平方米，物业费则在3.3元/平方米月。庆春商圈或者钱江新城，无论哪一个区域的楼盘，在目前的杭州来说依然是高价和高端。在新城时代广场的对面，就是绿城的项目蔚蓝公寓，价格在29000元到35000元/平方米之间，而且开盘几天销售一空。以新城时代当前18500元/平方米的价格来说，实在是够优惠了。走入新城时代的大堂，无论是谁总会被那盏巨大璀璨的水晶灯给小小地震撼一下。也许酒店式公寓和酒店一样，也是分星级的。对城市白领来说，在新城时代拥有一套47-93平方米的精装修酒店式公寓，以对接钱江新城与杭州武林商圈，或许是个不错的选择。同样位于江干区块的公寓式写字楼，还有紫晶商务城和沁园雅舍商务馆、生活馆。紫晶商务城目前售价19500元/平方米，精装修主力户型27-60平方米，物业费4元/平方米月。沁园雅舍商务馆、生活馆销售价格不详，销售率为69%，目前尚有140套左右的精装修尾房。