[专家解读]房地产前期业务管理工作手册.docx

房地产前期业务管理工作手册

目录
第一章 开发业务手册编制说明 1
第二章 土地一级开发 1
2．1土地一级开发前投标准备 1
2．1．1编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格 1
2．1．2土地一级开发实施方案所需要的材料 1
2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段 3
2．2．1获得一级开发实施方案的批复 3
2．2．2组织投标工作 3
2．2．3委托控规调整 5
2．2．4申报规划意见 5
2．2．5建设项目用地预审 8
2．2．6征询相关部门意见 9
2．2．7办理项目立项 12
2．3征地、拆迁 13
2．3．1征地与国有土地收购 13
2．3．2拆迁、拆除 17
2．3．3拆迁具体工作的实施 17
2．4市政基础设施建设 24
2．4．1市政规划与许可 24
2．4．2市政基础设施建设阶段的具体工作流程示意图 24
第三章、获取土地阶段 27
3．1工作成果 27
3．2项目土地取得标准 27
3．2．1项目位置选择及初步分析 27
3．2．2土地规模标准 27
3．2．3土地价格标准 27
3．2．4项目定位 27
3．2．5项目成熟 27
3．2．6营销效果初步分析 27
3．3获取土地 27
3．4北京地区招拍挂流程图 28
第四章、办理土地使用权证 30
6．1获取土地使用权证 30
6．2申请人需提交如下申办材料 30
6．3审查、决定时限 30
6．4流程图 30
第五章 办理建设用地规划许可证 32
5．1获取建设用地规划许可证 32
5．2申请人需提交如下申办材料 32
5．3审查、决定时限 32
5．4流程图 32
第六章、办理建设工程规划许可证 33
6．1获得建设工程规划许可证 33
6．2申请人需提交如下申办材料 33
6．3审查、决定时限 34
6．4流程图 34
第七章 施工图设计专项技术审查 35
7．1前置条件 35
７．２本阶段需提供如下材料 35
7．２．1施工图专项审查 35
7．２．2施工图备案 36
7．３办理流程 36
7．４环节时限 36
第八章 办理各项配套设施的接入工作 37
8．1供电配套作业 37
8．1．1前期征询阶段 37
8．1．2工程建设阶段 37
8．1．3申请报告 37
8．1．4供电实施阶段 38
8.2供水配套 38
8．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段） 38
8．2．2市政综合阶段 39
8．2．3施工图设计阶段 39
8．2．4施工阶段 39
8．2．5使用阶段 40
8．2．6 注意事项: 40
8．3排水配套 40
8．3．1排水（方案）征询阶段 40
8．3．2排水（方案）审批阶段 41
8．3．3申办施工临时排水工程 41
8．3．4排水工程实施阶段 41
8．3．5排水工程申请投入使用阶段 41
8.4消防配套 42
8.4.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 42
8.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 42
8.4.3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 42
8．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料 43
8．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 43
8．4．6消防工程施工阶段的注意事项： 44
8．4．7建筑工程消防竣工验收需提供的资料： 44
8．4．8装修工程 45
8.5燃气配套 45
8．5．1扩初设计完成后 45
8．5．2施工图设计完成后 45
8．5．3主体结构封顶前（或竣工前6～8个月） 46
8．5．4配套的实施阶段 46
8．5．5竣工阶段 46
8．5．6通气 46
8．6通信配套 46
8．6．1前期征询阶段 46
8．6．2 扩初设计阶段 47
8．6．3 施工图设计与施工阶段 47
8．6．4竣工验收 47
8．6．5用户申请开通 47
8．6．6通信配套受理运作程序 47
8．6．7收费 47
8.7有线电视配套工程 47
8．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套 48
8.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 48
8.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用 48
8．7．4有线工程施工 48
8．7．5验收 48
8．7．6客户申请开通 48
8．8邮政配套 48
8．8．1申报资料 49
8．8．2 办事程序 49
8．8．3 法定时限 49
8．8．4 收费标准 49
8．8．5注意事项 49
第九章 办理施工许可证 49
9．1获取施工许可证 49
9．2申请人需提交如下申办材料 50
9．3审查、决定时限 50
9．4流程图 51
第十章 办理预售证 51
10．1获得预售证 51
10．2申请人需提交如下申办材料 52
10．3审查、决定时限 52
10．4流程图 52
第十一章 验收阶段 53
11．1人防验收 53
11．1．1人防验收清申请材料 53
11．1．2人防验收时限与流程 54
11．2环保验收 54
11．2．1环保验收申请材料 54
11．2．2环保验收时限与流程 54
11．3消防验收 54
11．3．1消防验收申请材料 54
11．3．2消防验收流程与时限 54
11．4卫生防疫验收 54
11．4．1卫生防疫验收申请材料 54
11．4．2卫生防疫验收流程与时限 55
11．5规划验收 55
11．5．1规划验收申请材料 55
11．5．2规划验收流程与时限 55
11．5．3注意问题与事项 55
11．6竣工备案准备资料 55
11．6．1竣工备案资料 55
11．7四方验收 56
11．7．1四方验收工作成果 56
11．7．2监督站竣工验收申报材料 56
11．7．3四方验收时限与流程 57
第十二章 大产权办理阶段 57
12．1房屋实测 57
12．1．1房屋实测申请材料 57
12．1．2房屋测量审查流程与时限 58
12、2市测绘所上传数据 58
12．3确权 58
12．3．1确权需要的申请材料 58
12．3．2确权审查流程与时限 59
第十三章 小产权办理阶段 59
13．1办理小产权所需资料 59
13．2时限与流程 59

第一章 开发业务手册编制说明
用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。
第二章 土地一级开发
2．1土地一级开发前投标准备
2．1．1编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格
经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实施方案会审，获得土地一级开发主体资格。
2．1．2土地一级开发实施方案所需要的材料
土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容来自

2．1．2．1项目基本情况
1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。
2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。（国有地除外）
3.在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。
4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。
5.人文环境和特殊适用政策说明。
6.开发进度分区和供地数量、时间预测。
2．1．2．2工作方案
分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。
1、征地方案
（1）补偿金构成
经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额
（2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。
（3）乡镇政府出具意见。
（4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。

2、拆迁方案
（1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。
（2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、
销售价格、不购买回迁房居民补偿等。
（3）拆迁工作分区情况和启动顺序。
（4）在1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。
（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。
（6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁
成本精确计算。
（7）市政基础设施补偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基
础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况。
（8）其他地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标
注，可以在土地征用补偿包干费中包含，也可按拆迁对待。
（9）可按10％不可预见费匡算拆迁总成本。
（10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或亏损，与拆迁成本合并计算。

3、市政建设方案
（1）市政咨询成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、
有线电视、道路的规划方案或咨询方案。来自

（2）市规委审定的综合设计成果，包括总投资。
（3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商的，可附投资方案。
（4）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资方案。在本区域外的，应当说明建设方案，包括建设、资金落实和费用分摊情况。
（5）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。
（6）实施方案应结合现状与规划情况制定，进行优选。
（7）重大基础设施与开发区相邻或穿越，应当说明相互关系。
（8）按市政先行原则，计算与市政建设设施有关的拆迁费用（按1：500
道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。
（9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。（分摊、集资、
拆迁、征地补偿）

4、土地供应方案
（1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间。
（2）结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。
（3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。
（4）预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。
2．1．2．3开发进度
1、合理确定一级开发工作的顺序和周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。
2、开发进度客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键点的开发状态。
3、需要行政许可的事项，均要编入开发计划。
4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度计划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。
5、进度计划成果以横道图或网络图表达。
6、进度计划编排的起始时间为0，以月为编制单位，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。
2．1．2．4投资方案
1、项目的静态总投资测算，资金来源分析。
2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。
3、结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。

2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段
2．2．1获得一级开发实施方案的批复
土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、专家会审批、国土局审议、联席会终审四个审批环节。
2．2．2组织投标工作
投标工作具体包括：投标文件、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作环节。
土地一级开发招投标阶段的具体工作流程如下：

授权
报送
土地储备分中心
招标文件
评标手册
招标申报资料
招标申报资料
中标人
确认中标人
一级开发主体
组织招 标
上报
上报
返回
确定
市土地储备中心
市国土局
土地储备分中心
土地储备分中心
市土地储备中心
市国土局

2．2．3委托控规调整
2．2．3．1获得控规调整批复
如果一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，可以委托控规调整，获得规划行政主管部门的批准。
2．2．3．2申报时需提交的材料
1．具有甲级和乙级资质的规划设计单位出具的控规调整可行性论证报告（纸文件5份，电子文件2份， 图示展板 1套）
2．用地权属证明材料
3．申请单位要求调整“控规”指标的申请一份
4．“控规”调整论证报告，总图图则为1：5000比例尺；分图图则为1：4000比例尺，7套
5．图示展板900×1200mm，内容包括简要说明、位置图、现状图、原控规图、控规调整图以及相关分析图1套
6．电子文件 内容同展板，jpg或gif格式文件，文字材料为文档格式文件，2套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公示的电子文件。（格式待定）
2．2．3．3审批时限与程序
公示与预审工作同时进行，期限为15个工作日。
2．2．3．4注意问题与事项
论证报告内容应包括控规调整说明，位置图、现状图、原控规图、调整控规图、相关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。
2．2．4申报规划意见
2．2．4．1获得开发规划意见书
申报规划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市规委进行申报、协调。市规委审阅后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。
2．2．4．2申请人需要提交的申报材料：
1．建设单位出具的申报委托书；
2．建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
3．对项目的相关批复及规划文件，如：
1）危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对《修建性详细规划》的批复意见及批复同意的《修建性详细规划》文本及图纸材料。
2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》的批复件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的〈规划意见书〉及附图复印件）。
3）绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及相关文件，市规划院核定的“规划意见书”（含主要经济技术指标）1份，“规划意见书”附图4份。
4．主管部门批准建设项目的有关文件原件；
5．修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见；
6．建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；
7．申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）；
8．经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺1：500或1：2000（远郊地区可使用1：1000或1：10000）地形图１份，并用铅笔画出用地范围；
9．建设用地钉桩成果；
10．其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。
2．2．4．3审查、决定时限
行政许可审查总期限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间），特殊情况下可以延长10个工作日。
2．2．4．4申报规划意见阶段的具体流程图如下：

申报规划意见阶段

2．2．4．5注意问题与事项
1．位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程，应取得卫生防疫行政主管部门的意见及结论（可选）。
2．7000平方米以上的居住建筑、10层以上建筑和基础埋深3米以上的建设工程须有人防主管部门的审查同意意见（可选）。
2．2．5建设项目用地预审
2.2.5.1获得项目用地预审
市国土资源局批准项目用地预审
2.2.5.2需提交的材料如下
1.建设项目用地预审申请表
2.预审申请报告：包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。
2.2.5.3许可时限
20个工作日
2.2.5.4.许可程序
主要分为受理、审查、审核、审定、告知五个步骤

受理
业务受理部门
初步审查材料
通过
申请人
材料接收单
0．5个工作日
主办科室
详细审查
不受理
3日内
书面凭证

2．2．6征询相关部门意见
2.2.6.1市交通委意见
可委托咨询公司进行交通评价，并报市交通委取得相应批复。其程序如下：
1、规划主管部门在规划管理的相应阶段，对提交的交通影响评价报告和其他相关文件一起送交通主管部门组织评议。
2、交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。
3、规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。
2.2.6.2市园林局意见
1.工作成果
获得市园林局对工程建设林木移植申请的批复；委托有资质的园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。
2.申请人须提交如下申办材料

名称 数量 备注
授权单位申请 一份 如涉及市公路、水利、矿务等有林部门的，附其主管部门函一份
《林木移植申请表》 三份
林权证或其他权属证明材料 一份
工程建设批准文件 一份
工程规划设计方案 一份
补偿协议 一份
绿化方案 一份
移植方案 一份
关于移植目的、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容的调查设计及移植后的养护措施等现场审核情况、审核意见及请示 一份
区县林业主管部门的现场审核情况、审核意见及请示或函 一份
工程建设单位移植林木的请示或函 一份
如涉及市绿化隔离地区的，须市绿化隔离地区建设指挥部意见 一份；
因征占用林地移植林木的，还需提交《使用林地审核同意书》和建设用地审批手续复印件 一份。
3.许可总时限：20个工作日（不含送达时间）。
4．注意问题与事项：
1、禁伐区内的林木移植；
2、限伐区内的林木移植500株以上；
3、市园林绿化局直属单位的林木移植；
4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。
2.2.6.3市文物局意见
1.工作成果
市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核
2．申请材料
1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核申请材料：
①申请函，内容包括：工程名称、地点、规模
②建设工程的位置、设计方案一式两份。内容包括：1：500或1：2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报1：100或1：200建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料
④以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
2）市级文物保护单位原址保护措施的批准，申请材料：
①申请函，内容包括：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章
②建设工程的规划、设计方案，一式两份。内容包括：1：500或1：2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③有关保护措施的具体方案，包括文字说明、图纸、专家论证意见
④以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
3．办理程序：受理→审查→告知
2．2．6．4市环保局意见
1．工作成果
委托有资质的咨询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设项目环境保护审批，包括环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的审批。
2．申请人应提交如下材料：
1）填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环境保护审批登记表》(建设项目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》)及上述两表的电子文档（电子格式须与链接中的格式一致）；
2）环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；
（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；
（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。
3）项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）
4）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1：2000或1：500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）
5）建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）；
6）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。
3．许可期限
报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。
4．许可程序
申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定
2．2．6．5市政专业部门接入意见
1．工作成果
到各市政专业部门进行市政综合咨询，取得市政设施及管网综合规划方案。主要包括：
道路
雨水
污水
中水
供
水

燃
气

供
热
供
电
电
信

有限电视网

规划方案综合
（规划部门）
规划方案

2．2．7办理项目立项
2．2．7．1工作成果
向市发改委、市建委区建委、区规委、区计委、市计委进行项目立项的核准；
2．2．7．2申请人需提交如下申办材料
1、开发企业编写的可研报告需包括（项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区（某区）市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析）
2、北京市固定资产投资项目节能审批
3、依据市国土局出具的国有建设用地项目《中标通知书》、
4、《国有土地出让合同》、
5、房地产开发企业资质证书
6、项目资本金证明等相关资料，
2．2．7．3审查、决定时限
11个工作日（不包括测绘时间、市（县）政府审批时限）。
2．2．7．4流程图

对应组织
办证流程

工作流程

投资分析，编写项目建议书
开发企业
企业上报

区计委、区建委分别根据上报内容，《项目建议书》测算项目可行性
区计委
区建委

项目建议书应包括：
项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析

初审

可研分析

区建委
受理
报区建委经办人审核，并上报材料

市建委
市计委
报市建委、市计委审核上报材料

市局审核

区建委
区计委
审核通过后，市建委转某区建委“立项批复”
审核

区建委
区计委
顺义区建委、计委转发市局关于立项的批复
告知

领取区计委、区建委，市建委、市计委的立项批复

开发企业
批复

2．3征地、拆迁
2．3．1征地与国有土地收购
2．3．1．1经过听证，达成协议
若需进行听证，由国土分局进行征地公示，组织听证，经村民同意后取得会议纪要。
2．3．1．2申请所需提交的资料
1）区县人民政府的建设用地申请文件。
2）项目计划部门批准的立项文件。中央单位的建设项目在国家计委或国家部委立项的，还需提交市建委的《项目计划通知书》。
3）规划部门批准的《规划意见书》和附图及钉桩坐标成果通知单。
4）建设用地预审意见。
5）区县政府负责填报的建设用地“一书四方案”
6）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。
7）拟占用土地1：10000土地利用现状图。
8）补充耕地位置图（不占耕地的免）。
9）建设项目总平面图或线形工程平面图。
10）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。
11）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）。
12）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）。
13）征（占）地情况调查表。
14）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表。
15）征（占）地协议书。
2．3．1．3时限与流程
办理时间：30工作日。
办理征地手续阶段的具体流程示意图和国有土地收购工作的具体实施流程如下：

办理征地手续阶段

国有土地收购

2．3．2拆迁、拆除
2．3．2．1通过拆迁管理科批准获得房屋拆迁许可证。
2．3．2．2申请人需要提交如下材料：
1）建设项目批准文件。
2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
3、国有土地使用批准文件。
4、城市房屋拆迁资格证书。
5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。
8、法律、法规和规章明确规定应当提交的其他材料。
（1）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证明。
（2）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
2．3．2．3审批总时限：30个工作日
2．3．2．4申办房屋拆迁许可证，注意问题与事项：
国有土地使用批准文件：划拨方式取得土地使用权的，提交建设用地批准书；有偿取得土地使用权的，提交国有土地使用权出让、转让合同；在原使用土地范围内实施拆迁的，提交原土地使用证（没有土地使用证的，提交用地范围内的房屋所有权证）。
2．3．3拆迁具体工作的实施
2．3．3．1拆迁前期工作
1、拆迁人的拆迁前期工作主要内容包括：
①抓紧办理立项、规划、用地等前期审批手续；
②及时申报年度拆迁计划；
③申请暂停办理相关事项和拆迁公示；
④确定拆迁、评估、房屋拆除施工单位；
⑤委托拆迁、评估单位入户调查和评估，了解被拆迁人拆迁安置意向；
⑥制定拆迁补偿安置方案和工作计划；
⑦筹集和落实补偿资金、可购安置房源、强制拆迁周转房源；
⑧按照规定申请办理房屋拆迁许可证；
⑨其他工作。
2、申报年度拆迁计划
拆迁人按照规定向区建委申报下一年度的年度拆迁计划。
3、申办拆迁公示
拆迁人向区建委申请在拆迁范围内暂停办理相关事项，需提交以下材料：
①《拆迁范围内暂停办理相关事项申请表》；
②建设项目立项文件；
③建设用地规划许可证或建设工程规划许可证及附图；
④前一阶段拆迁准备工作情况说明、下一阶段（尤其是公示期间）拆迁工作计划和安排。来自

拆迁人在市拆迁信息网上按规定填报拆迁公示相关内容。
经受理之后，由市（区）建委到现场核实拆迁范围。
4、开展拆迁投标
（1）拆迁人在发布招标公告或者招标邀请书5日前，向市（区）建委办理招标备案。
（2）评标委员会评标完成后，向拆迁人提出书面评标报告，并推荐中标候选人。拆迁人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，发还未中标单位投标保证金。同时拆迁人选择具有测绘资质的测绘公司，签订委托测绘协议。
（3）拆迁人完成拆迁项目招投标活动后，将招投标活动主要内容制作招投标情况报告，与中标人签订拆迁、评估和拆除委托书面协议等报区建委备案。
5、拆迁入户调查、测绘和评估
6、编制拆迁补偿安置实施细则和方案
7、筹集拆迁补偿资金、可购安置房和拆迁裁决周转房
8、申办房屋拆迁许可证
（1）拆迁人向市（区）建委申请项目拆迁许可证，需提交：
⑴征地批复；
⑵建设用地规划许可证；
⑶立项批复；
⑷房屋拆迁资格证书；
⑸拆迁补偿安置资金证明；
⑹拆迁计划；
⑺拆迁方案；
⑻防止扬尘污染责任书；
⑼拆除施工单位资质证书；
⑽委托拆迁、评估和拆除合同；
⑾委托评估机构营业执照和资质证书；
⑿招标情况书面报告；
⒀其他需要的材料。
区建委于北京市拆迁信息网激活年度拆迁项目计划，向拆迁人提供拆迁项目编号。拆迁人在拆迁信息网上按规定要求填报相关内容。
2．3．3．2拆迁实施
与被拆迁人协商签订拆迁补偿协议
1、申请房屋规划审批鉴定、房屋拆迁估价结果异议处理
在申报裁决之前需进行如下工作须按被拆迁人分别提交：
①申请书；
②拆迁测绘图；
③标出被拆迁人住所的1993年度及最新年度的1：2000测绘蓝图；
④其他相关建房手续。
拆迁人向被拆迁人送达《房屋拆迁估价结果报告》，同时邀请具有社会公信力的单位人员进行现场佐证（如辖区街道办事处或居委会的工作人员）。
2、申请房屋拆迁裁决
（1）若拆迁人申请拆迁裁决须提交如下材料：
①拆迁纠纷裁决申请书；
②法定代表人身份证明；
③授权委托书；
④规划部门出具的房屋规划审批情况的函、房屋测绘图；
⑤被拆迁房屋权属证明、房屋拆迁估价结果报告、送达回执；
⑥被申请人的补偿方案；
⑦申请人和被申请人的协商记录；
⑧完成拆迁情况、未达成协议的被拆迁人比例及原因；
⑨建设用地规划许可证、立项批复、拆迁许可证、拆迁公告、致居民一封信、入户调查表、户口本等复印件、周转房（租或购）协议及产权证明。
建委经审核拆迁人的裁决申请材料，于正式受理之日起30日内做出裁决决定。
2．3．3．3拆迁档案整理归档和办理结案
1．归档材料
全部完成拆迁工作后，拆迁人或受托拆迁公单位及时将如下拆迁档案材料整理归档：
1）各被拆迁人拆迁补偿协议等相关材料；
2）申办拆迁许可证有关材料；
3）被拆迁房屋评估报告；
4）拆迁情况总结和拆迁结案表；
5）裁决、强制拆迁的有关文件；
6）其他材料。
2．时限
拆迁人或受托拆迁单位在完成拆迁后10日内在市拆迁信息网上填报完毕“结案报表”，于一个月内向市（区）建委办理完成全部拆迁结案手续。
3．拆迁流程
拆迁完成后，再委托拆除公司，对拆迁地块内的地上物进行拆除、平整场地。
拆迁的具体工作流程图如下：

拆迁前期准备阶段：

拆迁实施阶段：

拆迁结案阶段：

2．4市政基础设施建设
2．4．1市政规划与许可
一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织召开综合会签。设计单位将市政申报资料申报给市规委窗口并经过批准后，一级开发主体可取得市政规划许可证。
2．4．2市政基础设施建设阶段的具体工作流程示意图

基础设施建设

第三章、获取土地阶段
3．1工作成果
经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。
3．2项目土地取得标准
3．2．1项目位置选择及初步分析
房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。
3．2．2土地规模标准
房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。
3．2．3土地价格标准
土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
3．2．4项目定位
项目的定位符合公司项目定位一致要求。
3．2．5项目成熟
项目需要满足开工建设条件，市场成熟。
3．2．6营销效果初步分析
公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。
3．3获取土地
房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。
基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。
依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（计价格[2001]585号）第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费；取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。
在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用（如教育配套问题）。
3．4北京地区招拍挂流程图

国有土地使用权拍卖出让流程图

拟订房屋土地收益分配及搬迁协议

市规委
规划意见书
无规划意见书
储备土地

主管局长、局长
审批
土地出让处审查
拟订拍卖工作方案

土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬迁协议
检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌
竞买人提出竞买申请时应提交的文件：
1、竞买申请书
2、营业执照
3、法人代表证明书
4、法人代表身份证复印件
5、不低于公告数额的履约保证金
6、按公告须提交的其它文件
竞买人
提出竞买申请
竞买人登记、索取拍卖文件和有关文件

发布拍卖公告
土地整理储备中心
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出让处
公开拍卖
市国土房管局与竞得人
签订《拍卖成交确认书》
土地整理储备中心向土地利用中心移交文件
土地利用中心
拟订《土地出让合同》
市国土房管局与中标人
签订《土地出让合同》
受让方
缴纳合同定金
出让底价审定小组
确定拍卖底价
局长办公会
地价审定
地价办公室
地价初审
地价评估
拟订拍卖文件
有规划意见书
批转
土地整理储备中心

出让处

初审
市国土房管局
受理
需提交的文件
1、土地出让申请
2、《房屋所有权证》
3、《国有土地使用证》；