成都市堵江堰某住宅房地产开发项目可行性研究.doc
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1、*乡房地产开发项目可行性研究一、 项目背景1、 项目名称:暂未定2、 可行性研究报告编制依据:(1)城市居住区规划设计规范(2)成都市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设置规定3、 项目概况:(1) 地块位置:此次拍卖土地为相临两块宗地A、B。两地共200000.1MA地东起*电站,南靠桃花三组农田,西面紧临*山。土地面积为32358.4MB地东起都江堰*山公路,南至灌溉渠,西至环山公路,北至桃花村三组土地。土地面积为167641.7M。(2) 建设规模与目标:土地面积:300亩(200000.1M)容积率:区域平均容积率为0.5开发周期:45年登记用地性质:住宅土地价格:起拍价格为
2、15.4万/亩建筑面积(预计):总建筑面积:100000.05M使用年限:至2050年3月20日,还有45.61年所有权证明:都国用(2000)字第0105、0107号(3) 周围环境与设施自然环境A地 地势 有坡度,较为狭长且靠山绿化 周围有树木、农田、山体绿化保存较完整周围无工厂、烟囱、水流无污染B地 地势 平坦,较为开阔,有农舍 绿化 有小片树林、农田 公路对面有一间青山制药厂,对该地无污染人文环境该对象所处地域的*镇位于*山风景名胜区边缘,临药王孙思邈纪念馆,环境优美,空气质量好,我固定污染,是中国的“长寿之乡”,是都江堰重点旅游开发实现优秀旅游城市的重镇,有三星级宾馆“青青园” 和“
3、*阳光”、“*山水”等高档别墅开发项目。该镇是全国农业旅游示范区。且已规划建设一所三甲医院。经济环境 宗地外“六通”(通上水、下水、电、讯、气、路),宗地内已达到建设开工条件。周围无商业中心,健身中心。宗地距镇上的邮局、电信营业网点200M左右。周围有数家渡假村及农家乐进行娱乐休闲活动。道路情况良好,为四车道柏油公路,通公交车。周围楼盘情况:*山水:别墅+公寓,基本售完并已入住。均价3000元/ M *阳光:别墅+公寓*白鹭洲: 别墅+公寓130160 M价格在26002940元/M4、 项目SWOT分析优势及机会(1) 该项目地处*镇中心地区,应为镇发展的主打区域,周边的环境也有了很大的改善
4、。(2) 该地在*山脚下,风景优美,空气清新,适宜居住。(3) 公共配套设施也逐渐完善,与城市差距正逐步缩小。(4) 周边项目“*山水”、“*阳光”、“*白鹭洲”等项目的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性。(5) 周边项目的成功开发为我们提供了很好的借鉴,使更多的人关注该区域的旅游房产。劣势及威胁(6) 拆迁成本控制及风险控制是该项目成功与否的关键。(7) 市政设施有待近一步完善,否则日常生活将不是十分方便。(8) 已有几家企业将与我公司竞争拍卖,可能将土地价格抬高,将不利于成本风险控制,盈利空间会缩小。(9) 消费者会将既有的房产项目与我们的项目进行比较,眼光将会更加的苛刻。且已建项
5、目环境工程已成型,将更能吸引消费者目光,项目间的竞争将会比较激烈。二、 市场分析 都江堰市概况;都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”;有“*天下幽”之称的*山,是中国道教发祥地;*山都江堰已成功列入世界遗产名录,都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”,成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市,拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区,市域林木覆盖率达70%,被评为“国家级生态示范区”;年平均气温15.2,空气质量和水质常年保持国家一级水平,人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁,获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉;都江堰渠首
6、傍城,五条河穿城而过,灵岩山城区矗立,山水城林堰相融,人与自然和谐,都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。区位优越,都江堰市处于“九寨、黄龙成都、都江堰乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽,距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程,境内高速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通八达的交通网络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径立足成都,覆盖西部九省一市。基础设施完善,境内拥有省级重点开发区四川省都江堰科技产业开发区,以及四川、江苏两省政府支持建立的四川江苏都江堰科技产业园,为四川企业与发达地区企业搭建了优势互补、共谋发展的合作平台,下设
7、三个专业园区:*桥科技产业园、*山IT产业园和金凤材料工业园。开发区先后投入10多亿元,在核心区已形成了“三纵三横”的交通网络;区域内水电装机达100万千瓦,有变电站23座,供电能力强,质量稳定;天然气日供气能力达30万立方米,自来水日供水能力20万吨;垃圾处理厂日处理200吨,污水处理厂日处理8万吨;光纤广播电视和通讯网络覆盖全境。资源丰富,都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌,而且有从海拔500余米到4500余米的巨大高差,形成了多个垂直气候带,产生了生物物种的多样性,被誉为“生物基因库”;都江堰市*乡,地处国家级风景名胜区,省级旅游度假区*山。位于东径13052,北纬3052,北距
8、都江堰市区15公里。全乡幅员面积21.3平方公里,总人口1.58 万。春、夏、秋、冬四季分明,夏无酷署,冬无严寒,年平均气温16.8。独特的地理位置和气候条件,使*乡山青水秀,气候温和,地势幽雅,景色宜人。境内融山、水、林、坝为一体,水、电、气、路、讯和有线广播、电视等设施齐备,最适旅游、度假、娱乐和高科技开发。改革开放以来,*乡利用*山的地理优势和享受国家级旅游度假区的优惠政策,引进、开发了*山云海别墅群、新亚别墅群、桃李山庄、青青园宾馆等一批高起点的旅游度假项目;引资修建了万安电厂、青山制药厂、*纸箱厂、青蓉塑胶有限公司等工业企业;正在开发的*温泉,成功后将为*乡的龙头产业;待开发的*药山
9、公园、香积寺旅游度假城、新石器时代晚期央前城址芒城遗址、小城镇新区、通往后山的五里大道,连接前山的环山旅游大道等项目更是引人注目。目前已有海内外50多家单位和个人在此开发房地产和旅游、娱乐项目。购买力市场分析都江堰市2004年上半年全市消费品市场简析在2003年全年完成基础设施投资41214万元,较同期增长18.1%的基础上(其中:交通、电力、通讯业完成投资18548万元,以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元,教育投资完成14992万元)。今年1-6月,都江堰市商业企业在市场经济的激烈竞争中不断开拓创新,采取各种销售方式,使消费品市场继续保持较快的发展势头,全市社会消费品
10、零售总额得到较快增长。上半年全市实现社会消费品零售总额171460万元,比去年同期增长13.0%。 一、消费品市场运行情况 分销售地区看:市以上零售额为92172万元,比去年同期增长8.5%;市以下的零售额为79288万元,比去年同期增长18.8%。 分行业看:批发零售贸易业实现零售额83879万元,比去年同期增长14.2%,餐饮业和其他行业分别实现零售额34091万元和53490万元,分别比去年同期增长7%和15.2%。 分经济类型看:国有经济实现零售额15217万元,比去年同期增长2%;集体经济实现零售额17540万元,比去年同期增长4.8%;外商及港澳台投资经济实现零售额177万元,比去
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