成都市堵江堰某住宅房地产开发项目可行性研究.doc

**乡房地产开发项目可行性研究
一、 项目背景
1、 项目名称：暂未定
2、 可行性研究报告编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《成都市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
3、 项目概况：
（1） 地块位置：此次拍卖土地为相临两块宗地A、B。两地共200000.1M²
A地东起**电站，南靠桃花三组农田，西面紧临**山。土地面积为32358.4M²

B地东起都江堰—**山公路，南至灌溉渠，西至环山公路，北至桃花村三组土地。土地面积为167641.7M²。
（2） 建设规模与目标：
土地面积：300亩（200000.1M²）
容积率：区域平均容积率为0.5
开发周期：4~5年
登记用地性质：住宅
土地价格：起拍价格为15.4万/亩
建筑面积（预计）：总建筑面积：100000.05M²
使用年限：至2050年3月20日，还有45.61年
所有权证明：都国用（2000）字第0105、0107号

（3） 周围环境与设施
自然环境
A地 地势 有坡度，较为狭长且靠山
绿化 周围有树木、农田、山体绿化保存较完整
周围无工厂、烟囱、水流无污染
B地 地势 平坦，较为开阔，有农舍
绿化 有小片树林、农田
公路对面有一间青山制药厂，对该地无污染
人文环境
该对象所处地域的**镇位于**山风景名胜区边缘，临药王孙思邈纪念馆，环境优美，空气质量好，我固定污染，是中国的“长寿之乡”，是都江堰重点旅游开发实现优秀旅游城市的重镇，有三星级宾馆“青青园” 和“**阳光”、“**山水”等高档别墅开发项目。该镇是全国农业旅游示范区。且已规划建设一所三甲医院。
经济环境
宗地外“六通”（通上水、下水、电、讯、气、路），宗地内已达到建设开工条件。周围无商业中心，健身中心。宗地距镇上的邮局、电信营业网点200M左右。周围有数家渡假村及农家乐进行娱乐休闲活动。道路情况良好，为四车道柏油公路，通公交车。
周围楼盘情况：

**山水：

别墅+公寓，
基本售完并已入住。均价3000元/ M²

**阳光：
别墅+公寓
**白鹭洲：

别墅+公寓
130~160 M价格在2600~2940元/M²

4、 项目SWOT分析
优势及机会
（1） 该项目地处**镇中心地区，应为镇发展的主打区域，周边的环境也有了很大的改善。
（2） 该地在**山脚下，风景优美，空气清新，适宜居住。
（3） 公共配套设施也逐渐完善，与城市差距正逐步缩小。
（4） 周边项目“**山水”、“**阳光”、“**白鹭洲”等项目的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（5） 周边项目的成功开发为我们提供了很好的借鉴，使更多的人关注该区域的旅游房产。

劣势及威胁
（6） 拆迁成本控制及风险控制是该项目成功与否的关键。
（7） 市政设施有待近一步完善，否则日常生活将不是十分方便。
（8） 已有几家企业将与我公司竞争拍卖，可能将土地价格抬高，将不利于成本风险控制，盈利空间会缩小。
（9） 消费者会将既有的房产项目与我们的项目进行比较，眼光将会更加的苛刻。且已建项目环境工程已成型，将更能吸引消费者目光，项目间的竞争将会比较激烈。
二、 市场分析
都江堰市概况；
都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”；有“**天下幽”之称的**山，是中国道教发祥地；**山·都江堰已成功列入《世界遗产名录》，都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”；年平均气温15.2℃，空气质量和水质常年保持国家一级水平，人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁，获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉；都江堰渠首傍城，五条河穿城而过，灵岩山城区矗立，山水城林堰相融，人与自然和谐，都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。区位优越，都江堰市处于“九寨、黄龙—成都、都江堰—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程，境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市。基础设施完善，境内拥有省级重点开发区—四川省都江堰科技产业开发区，以及四川、江苏两省政府支持建立的四川·江苏都江堰科技产业园，为四川企业与发达地区企业搭建了优势互补、共谋发展的合作平台，下设三个专业园区：**桥科技产业园、**山IT产业园和金凤材料工业园。开发区先后投入10多亿元，在核心区已形成了“三纵三横”的交通网络；区域内水电装机达100万千瓦，有变电站23座，供电能力强，质量稳定；天然气日供气能力达30万立方米，自来水日供水能力20万吨；垃圾处理厂日处理200吨，污水处理厂日处理8万吨；光纤广播电视和通讯网络覆盖全境。资源丰富，都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有从海拔500余米到4500余米的巨大高差，
形成了多个垂直气候带，产生了生物物种的多样性，被誉为“生物基因库”；
都江堰市**乡，地处国家级风景名胜区，省级旅游度假区－－**山。位于东径130º52''，北纬30º52''，北距都江堰市区15公里。全乡幅员面积21.3平方公里，总人口1.58 万。春、夏、秋、冬四季分明，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温16.8℃。独特的地理位置和气候条件，使**乡山青水秀，气候温和，地势幽雅，景色宜人。境内融山、水、林、坝为一体，水、电、气、路、讯和有线广播、电视等设施齐备，最适旅游、度假、娱乐和高科技开发。改革开放以来，**乡利用**山的地理优势和享受国家级旅游度假区的优惠政策，引进、开发了**山云海别墅群、新亚别墅群、桃李山庄、青青园宾馆等一批高起点的旅游度假项目；引资修建了万安电厂、青山制药厂、**纸箱厂、青蓉塑胶有限公司等工业企业；正在开发的**温泉，成功后将为**乡的龙头产业；待开发的**药山公园、香积寺旅游度假城、新石器时代晚期央前城址－－芒城遗址、小城镇新区、通往后山的五里大道，连接前山的环山旅游大道等项目更是引人注目。目前已有海内外50多家单位和个人在此开发房地产和旅游、娱乐项目。
购买力市场分析
都江堰市2004年上半年全市消费品市场简析
在2003年全年完成基础设施投资41214万元，较同期增长18.1%的基础上（其中：交通、电力、通讯业完成投资18548万元，以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元，教育投资完成14992万元）。今年1-6月，都江堰市商业企业在市场经济的激烈竞争中不断开拓创新，采取各种销售方式，使消费品市场继续保持较快的发展势头，全市社会消费品零售总额得到较快增长。上半年全市实现社会消费品零售总额171460万元，比去年同期增长13.0%。
    一、消费品市场运行情况
    分销售地区看：市以上零售额为92172万元，比去年同期增长8.5%；市以下的零售额为79288万元，比去年同期增长18.8%。
    分行业看：批发零售贸易业实现零售额83879万元，比去年同期增长14.2%，餐饮业和其他行业分别实现零售额34091万元和53490万元，分别比去年同期增长7%和15.2%。
    分经济类型看：国有经济实现零售额15217万元，比去年同期增长2%；集体经济实现零售额17540万元，比去年同期增长4.8%；外商及港澳台投资经济实现零售额177万元，比去年同期增长11.3%；私营及个体经济实现零售额76010万元，比去年同期增长7.0%；股份制及其他经济实现零售额62516万元，比去年同期增长27.9%。
    二、消费品市场运行特点
       （一）股份制及其它经济继续保持高位运行。上半年，我市股份制及其它经济实现零售额62516万元，比去年同期增长27.9%，增幅比国有经济、私营个体经济、外商及港澳台投资经济分别高25.9、20.9、16.6个百分点。
      （二）旅游收入稳步增长
    春节期间全市共接待游客22.41万人次比去年同期增长6.92%，其中，古堰景区、龙池景区、**山景区三大景区接待游客12.81万人次，同比增长14.3%;实现旅游综合收入5505.04万元，同比增长10.8%
其中，实现门票收入341.21万元，同比增长11.75%。
    今年“五一”黄金周期间，都江堰市共接待游客48.51万人次，比2002年增长6.57%(因2003年非典影响无同期数);实现旅游综合收入10138.59万元，比2002年增长3.41%;实现门票收入808.1万元，比2002年增长11.11%，创历年来黄金周的最好水平。其中都江堰景区5月 4日的门票收入达91 万元，创都江堰景区申报遗产地以来日接待游客最高记录。

固定资产投资构成分类表
项　目
投资总额（亿元）
   增长速度（%）
＃基建投资（亿元）
增长速度（%）
＃更新改造投资（亿元）
增长速度（%）
＃房地产开发投资（亿元）
增长速度（%）
1－2月
 22212
1
 11779
 6.9
1990
146.9
6455
-14.1
1－3月
60879
19.7
35815
40.3
3441
45.1
15592
65.5
1－4月
85306
26.2
48857
29
5252
97.5
19545
55.1
1－5月
123822
11.1
72891
18.9
 8171
180.7
24200
4.6
1－6月
174285
14.1
91473

32719
22.4
2003年，都江堰市固定资产投资在“非典”疫情、电力短缺等不利影响下，继续加大固定资产投资力度，全市投资高位运行，保持了强劲的增长势头。全年全社会固定资产投资完成36.18亿元，比上年增长22.2%，其中：基本建设完成投资22.87亿元，房地产完成投资6.44亿元，更新改造完成投资4.06亿元，分别较同期增长55.3%、12%、64%。投资对经济增长的贡献率达71.1%，拉动全市经济增长9.5个百分点，增幅分别较同期提高1.8和0.3个百分点。
2003年都江堰市商品房销售价格继续攀升，商品房销售均价为1628元/平方米，商品住宅销售均价为1518元/平方米，分别较同期增长了42.4%和46.8%。商品房价格上涨的原因是多方面的，其中重要因素之一就是最佳人居环境品牌效应凸显引起土地购置费飚升，2003年土地购置费16273万元，占全市房地产投资的25.3%，，土地成本的攀升，其结果导致商品房成本加大，。随着都江堰市近几年的发展，该地的房产市场已经启动，销售价格上升。市场已将该区域作为购买第二居住地的主要选择。
 居住类指数上升15.1% 建材价格及液化石油气价格涨势明显，前者受固定头资产高速增长对建材需求的拉动，后者受原油价格上涨的影响，另外，我市投资环境建设，污水处理成本加大，居民生活用水由现行的1.5元|吨调整为1.7元吨(其中污水处理由0.15元吨调整为0.35元吨)。今年以来，煤炭受市场需求的影响加之交通部门加强了运输管理增加了运输费用，生活用煤上涨明显 ，电价现调整为0.51元度，拉动水、电、燃料指数上升19.6个百分点。
但今年以来，国家采取了适度从紧的货币政策，严格控制贷款的投向和规模，金融对经济的支持力度有所减弱（见下表）
时　期
期末全部金融机构贷款余额（亿元）
比同期增长（%）
2003年
35
33.7
1－2月
34.94
28.6
1－3月
35.11
24.4
1－4月
34.8
22.1
1－5月
34.77
8
1－6月
35.42
9.2
全部金融机构贷款情况表
从上表可见，金融机构贷款投放速度呈逐月回落之势，截止6月末仅较上年末新增贷款4200万元。其中短期贷款余额由2003年末的17.11亿元下降到16.5亿元，增长速度由14.5%回落到0.9%，工业贷款由18.3%下降到2.2%。可见项目贷款资金的获取将成为项目顺利进行建设的瓶颈。
三、 项目财务分析
1、 拆迁成本分析
① 土地补助补偿费测算：（土地补偿费约1.2万/亩，安置补助费约1.7万/亩，青苗费约0.1万/亩）单价为3.0万/亩，该项目费用为：300亩×3万/亩=900万元
② 涉及搬迁户50户（其中：桃花3组16户，桃花5组8户，桃花6组21户，桃花7组5户），185人。拆迁住宅基地38亩。
③ 搬迁费：拆迁总房屋面积16500 M²，其经测算平均单价约为8万/户（包括其他附属物，如龙门、土仓、沼气池、水井等）。
④ 地面附着物及未涉及搬迁房屋户的地面附着物赔偿（树、竹、青苗、经济林木、自留山等）测算约为262万/亩=183.4万
⑤ 安置地相关费用分项测算如下：
安置用地：185人×60 M²/人×1.5÷666.67=25亩
土地补助补偿费（含青苗、竹、树木）：25亩×3.8万/亩=95万
基础设施投入费用：25亩×8万=200万（含路、电、给排水、光纤、填方、绿化、电话等基础配套设施测算）
以上测算补偿标准是参照都府发【2001】92号文和都府发【2002】119号文标准计算。
土地农民社保金测算：按成府发【2002】19号文标准测算
该项费用约为：185×3万/人=555万
以上费用总计：2333.4万，折合为7.8万/亩。

2、 建筑成本分析

都江堰项目各类开发成本预算构成表

项目名称
工程量 (M²)
单价
金额(元)
一
前期费用
170017.6

2341179.95
1
三通一平

15元/M²
2550264
2
规划设计费用

土建费用的1%
637566
3
建筑设计

土建费用的2%
1275132
4
勘察钻探费

1.0199949元/M²
173417.95
二
建筑安装工程费

78165561
1
土建费用
85008.8
750
63756600
2
监理费用

土建费用的1%
637566
3
室外工程费用
170017.6
35.99982元/M²
6120603
4
景观工程费用
170017.6
44.999775元/M²
7650792
三
公共配套设备

5123184.696
1
永久水电工程费用

表800元/户 电 26.67元/M² 水(估计值)
4069184.696
2
天然气入户费
340户
3100元/户
1054000
四
报建费用
85008.8
65元/M²
5525572
五
用地性质更改
200000.1
20元/M²
4000000

不可预见费用

5000000

开发总成本

100155497.6
注: 地块面积255亩(170017.6M²) 建筑面积:85008.8M² 容积率:0.5
开发总成本:
100155497.6元
销售收入预测

单价（元/M²）
面积 （M²）
金额（元）
地面建筑
2400
85008.8
204021120
合计

85008.8
204021120

利润额:
销售收入－ 开发总成本－销售成本－土地成本－贷款利息= 利润额 利润率 20402万 10016万 408万 4721.86 万 1175.74 4080.4万 25%

土地成本:
2381.86万元+7.8*300万元(征地补偿安置费)=4721.86万元（15.73万/亩）

结论：
如土地挂牌竞价在15.73万/亩，该项目的利润空间为：25% 。