房地产年度行业报告模板.doc
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1、房地产年度行业报告模板3592020年4月19日资料内容仅供您学习参考,如有不当或者侵权,请联系改正或者删除。 - 房地产业报告导 言在市场经济条件下, 各行业都经历复苏、 高涨、 危机、 萧条的周期变化, 房地产业恐怕也逃不出这样的发展规律。作为房地产投资的决策者、 政府监管部门, 在密切关注经济周期长短、 起伏的同时, 更需要对房地产冷暖的变化认真研究, 正确把握市场形势, 及时调整市场策略, 保持使市场的持续发展。为此, 亚太博宇经过对去年房地产一年运行情况的跟踪, 总结了这样一篇约20万字的年度报告, 以飨读者。经济学家魏杰曾经预言: 将是房地产行业的严冬, 二月份甚至可能出现崩盘,
2、七八月份最严重。此说虽未得到房地产行业人士认同, 但她们还是比较赞成这样的观点: ” 对部分开发商来说, 可能是冬天, 但就整个市场而言应该是春天。”然而一年下来, ”严冬”并未来临, ”崩盘”也没出现, ”泡沫”仍在舌辩。而且, 在停止实物分房、 实行住房分配货币化、 住房金融服务进一步完善、 中国住宅建设完成了由计划型向市场型的重大转变的基础上, , 中国房地产业又走过了高速发展的一年, 并成为中国经济增长的主要动力之一。不过, ”泡沫问题”、 ”房价问题”、 ”结构调整”、 ”信用问题”确实值得关注。因为, 我们当前更为看重的是未来几年, 几十年中国房地产业能够健康发展, 千万别重蹈93
3、年房地产泡沫的覆辙。那么, 这个时候我们的开发商应该做什么? 政府监管部门应该做什么? 为此, 我们亚太博宇站在 岁末、 初始, 评点过去一年中国房地产向前发展过程中出现的各种热点问题、 热点事件。值得一提的是, 在总结与分析这些热点的时候, 我们愈来愈清楚地看见, 从年头至年尾, 中国房地产业内始终是在争议中逐渐规范, 在规范中飞速发展, 因此, ”在争议中规范, 在规范中发展”也便构成了 中国房地产业发展的主题。与此同时, 在梳理今年行业运行状况之时, 我们发现, 行业发展的一些新特点渐渐展现在我们眼前目 录第一篇: 争议篇( 问题篇) 一、 房价问题 3二、 结构问题 9三、 空置问题
4、12四、 泡沫问题 14五、 产品问题 18六、 入世问题 28七、 精装问题 29八、 物管问题 34第二篇: 规范篇一、 体制改革 40二、 宏观调控 51三、 行政规范 56四、 法制规范 58五、 行业自律 61第三篇: 发展篇一、 行业运行 66二、 区域发展 76三、 产品扫瞄 87四、 二手市场 104五、 相关概念 108六、 前景预测 117附: 1、 北京十大影响力楼盘2、 北京楼市之最第一篇: 争议篇( 问题篇) 中心言论: 如果说 中国经济的发展是世界经济舞台上一个耀眼的亮点的话, 那么房地产业的发展则无疑是中国经济产业阵容中一个至关重要的角色。实际上, 到当前为止,
5、无论是从国家有关部门传来的信息, 房地产业界的动态, 还是老百姓设身处地的体会, 无一不显示了在当前以及今后一段时期内中国房地产业越走越快的步伐和越来越光明的前景。但与此同时, 争议也成了 中国房地产市场的另一大特点。 , 中国房地产在健步前行的过程中, 不断出现悬而未决、 各执一词的争论焦点。这当中争议最多的恐怕便是房地产泡沫问题了, 围绕泡沫问题又衍生出一系列相关的话题。如房价问题、 房地产市场结构失衡问题、 商品房空置率问题、 诚信问题。从这些备受争议的问题不难发现, 中国房地产在快速发展的过程中仍存在着诸多不利健康持续发展的因子, 需要我们加备防范。一、 房价问题1、 房价偏离百姓需求
6、, 市场呼唤经济房 种种数据表明, 中国房地产市场正进入一个快速发展阶段, 值得关注的是, 一方面新开工楼盘大幅增长, 另一方面, 空置率又逐年上升; 同时, 老百姓还在呼喊”没房住”。这种现象在内陆城市尤为突出。导致这种现象的原因主要在于, 当前房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求。关键是房价偏高, 中低收入者买房困难。市民的住房消费启动不起来, 房地产业就很难实现真正的良性循环。北京经济适用房每次一推出便被抢光充分说明, 市场需要”经济房”, 市场也呼唤”经济房”。据统计, 当前需要买房又买不起房的人为数不少。在市场经济下, 我们对商品房价的过高及上涨无法进行太多指责。但有关部门应
7、该为那些中低收入者考虑安居问题。二手房市场的放开解决了一部分中低档房源, 但最根本的途径是加大经济适用房的建设力度, 让虚高的房价降下来。同时, 市场也需要更多的开发商来关注这个巨大的供应缺口, 政府和开发企业共同努力, 让更多的普通百姓圆上”康居梦”。( 1) 北京低价位房源稀缺北京房价太高已是老调重谈。据了解, 下半年举办的第二届中低价位商品房展一个明显的特征就是, 房源不足、 低价位商品房稀缺。业内人士推测, 低价位商品房的缺乏恐怕也是低价位商品房展更名为中低价位商品房展的原因。据组委会提供的一份资料, 上届展会的问卷调查反映, 将近半数的居民希望购买20万-30万元之间的低价位住房(4
8、4.1%), 超过半数的居民希望购买105平方米以内的住房(56.8%)。而本届展会参展项目最低单价在1700元, 最高单价为4300元。以售价在4000元上下的大兴黄庄项目”日月星城”为例, 其户型最小为90-120平方米的二居, 总价不低于36万元。均价4080元的南三环外项目”明日嘉园”则以小二居80多平方米、 小一居70多平方米在总价上更为接近, 但仍有差距。调查显示, 多数居民希望在三环以内购房(43.3%), 交通条件受到更多普通居民的关注(78.4%)。组委会王燕涛坦承: 这方面压力很大。她说, 真正符合要求的低价位住宅不要说三环内, 连近郊区都难找, 一般都在远郊区县。很显然,
9、 低价位房展面临一个非常大的发展问题。低价位房的稀缺, 与城市低收入居民的庞大需求之间的矛盾难以调和。( 2) 供应断档, 上海中低价房市场潜力大借着楼市行情看涨的大环境, 上海新增楼盘都以高价入市。 头五个月, 上海楼市增量供应几乎成为8000元/平方米以上豪宅的舞台。然而, 上海市民购房承受能力是否已达到消费豪宅的水准? 专家指出, 当前8000元/平方米以上住宅的消费主体显然多为外来人士, 上海几乎还有1/3的家庭买房难。当前上海楼市增量房供应总价集中在50万元以上, 本市家庭平均可支配收入约为3.6万元。据业内人士推算, 上海家庭中, 1/3有能力消费新房, 1/3买得起二手房, 余下
10、的1/3则面临着无房可选的尴尬困境。专家指出, 这些苦于无房可买的家庭中潜藏着的消费能量其实不可小觑, 而当前发展商对于这部分人群的消费需求显然关注不够, 造成了市场中总价在30-50万元之间的中低价位房一旦上市便被抢购一空的现象, 有效供给远远不足。有关人士指出, 住宅的价位中低, 不代表发展商的利润中低。如何营造低价不低质的楼盘, 应是有关部门与发展商认真商讨的大计。( 3) ”总价50万”是深圳楼市购买力的引爆点当前, 深圳楼市面临着严重的有效供给不足。从近年的置业市场分析报告和热销楼盘看, 一方面总价50万显然集聚着最大的购买潜力; 一方面对于能够承受50万的置业者来说可选楼盘实在太少
11、。戴德梁行 上半年市场报告说, 40万-50万元和50万-60万元价格空间的需求占到总需求的近一半。消化这一价格空间楼盘的正是购买者的主力。以50万的总价, 能够在热点区域买到70M2左右的两房或区位优势尚未显现出的非热点区域100-120M2的三房。研究人士认为, 这两种类型的房屋是消费的重点, 都会受到市场高度的认可。但从市场表现看, 置业者的目光完全被非热点区域所吸引。 公布的第二季度楼盘销售龙虎榜上, 成交面积前15名中8个楼盘都在前海、 宝安、 龙华等片区。50万, 消费群在关内能够选择的楼盘太少了。龙虎榜上8个”冷点”楼盘中只有阳光棕榈园和星海名城位于关内, 其余5个楼盘都在关外,
12、 其中3个在宝安, 以当地置业为主, 难以吸引关内人士置业。选择50万房子的人大多无力再负担私家车, 交通成了她们置业的瓶颈。阳光棕榈园的热销离不开南山南头建设路三条公交环线的开通。50万消费群不但要住得宽敞, 更重视社区的人文特色和小环境。这也是万科四季花城五、 六期持续上榜的原因。同样以地中海闲适风情和一站式居家为口号的阳光棕榈园、 星海名城, 其大盘社区配套提升了片区身价。这些楼盘成为市场供给的稀缺品种。看来发展商有必要反思一下, 把房价的门槛往下再降降, 多关注40万、 50万消费群。2、 按房价收入比来看, 中国房地产泡沫呈现”盆地型”格局 国家统计局公布的数据显示, 上半年全国商品
13、房住宅平均价格为2227.1元/平方米, 同比增长了3.6个百分点, 而 的同比增幅就已高达2.2个百分点。值得注意的是, 去年全国大部分大中城市房价收入比都已超过6倍, 其中北京、 沈阳、 贵阳、 南京、 广州、 大连和西安的比率超过了10倍。如果按照公认的5-6倍为合适的房价收入比来看, 房价上升之势已在大中城市”遍地开花”。北京的高房价早已不足为奇, 上半年, 其商品房均价又以4517.2元/平方米”稳居”全国之首, 上海、 广东、 天津、 辽宁和海南五省也不甘落后, 纷纷以高出全国平均水平的价格紧随其后。而且, 上海还以3836.9元/平方米的均价演绎着房价快速上涨的”长三角现象”。据
14、了解, 上海市的住宅价格已经连续9个季度上涨, 涨幅超过18%; 在距上海3小时车程的杭州市, 房价上升也十分惊人, 仅二手房平均售价就达4100元; 南京的房价也是”高得离谱”, 在全国35个大中城市中也是名列前几位; 而作为”长三角”的二级城市宁波, 其房价涨得更是有点玄, 二手房价格涨幅超过了10%。房价收入比的高低从某种程度上能够反映出一个地区平均房地产泡沫的多寡。按照这一原则, 中国七大区一年多以来的房地产泡沫基本上呈现出”四高一低”的”盆地型”格局, 也就是说平均房地产泡沫最小的是华中地区, 而东北、 华北、 西南、 西北、 华南、 华东的平均房地产泡沫都要高于华中地区, 其中最大
15、的是东北地区, 沈阳则以13.7的房价收入比居全国房地产泡沫之最。华北地区房产主要受北京12.4的房价收入比的带动, 也持续在一个较高的水平。出乎意料的是, 经济发达的华南、 华东地区房地产泡沫程度反而比经济相对落后的西南、 西北地区小, 而以贵阳12.5的高房价收入比为代表的西南地区房产泡沫预警已经被业内人士加上了”重音”, 若不加以控制, 有可能会对这个地区的开发战略产生不利影响。与东北、 华北、 西南几个经济相对落后地区房产泡沫相比, 西北地区的房价收入比相对较为合适。只有西安的房价收入比高于了10。专家指出, 在对房地产市场进行宏观调控时, 要特别加强防止土地炒作, 防止出现房地产市场
16、中各种房屋的销售冷热不均, 还要适时地采用降低住房交易税费与征收不动产财产税等措施来活跃和规范房地产市场。3、 房价降不下来根本原因在于开发商舍不得降低利润从近期出现的外行搞房地产、 外来人搞房地产、 外来资金搞房地产的”三外”现象不难看出, 房地产的确是个金矿, 要不然上富榜的也不是一半是搞房地产的。然而, 房地产开发的利润究竟有多高? 至今还是个迷。房地产开发的程序是这样的: 先是购买土地, 然后将土地向银行进行抵押贷款, 建筑商带资进入工地建设, 当住宅商品房达到预售标准后, 开始向房屋购买者进行预售并为之办理按揭贷款。开发商依靠购房者首期付款和银行给购房者的按揭贷款, 逐步资金套现。其
17、中, 影响房地产商利润的主要因素是土地受让成本, 但土地受让成本究竟多少一直是迷蒙的”黑洞”。其实, 开发商真正投入的资金并不多, 如果运作得好的话, 其盈利率就非常高。人们时常听到开发企业的老总说, 她们开发楼盘成本投入就有几个亿, 局外人往往意会建楼成本即是开发商的投资总额。其实并不是这么回事。开发成本并不等于开发商的实际投入, 计算成本和利润也要透过现象看到其本质。我们不妨举个例子来加以说明: 如一家房地产企业用5000万元买土地使用权, 后又经自己的子公司”炒作”到1亿元的土地价, 加上基础、 土建、 配套等开发楼盘总投资为5亿元, 销售后利润为15%, ( 不算高) 即7500万元;
18、 加上”炒地皮”虚无的5000万元打进成本, 实际利润已是1.25亿元; 现在大部分开发商并非一次付清土地费用, 楼盘也要建筑商垫资建造; 用部分贷款还建筑商, 部分贷款用于滚动开发, 有些开发商到售楼尾声, 土地费用仍未付清。这就是不少购房居民迟迟拿不到产权证的原因所在。事实上这家企业实际投入的资金仅仅是5000万元, 或许连这个数字也不足。表面上的利润是15%, 而实际获利却是投入的1.5倍。当然, 用此类”炒地皮”方式投机运作的企业仅是个别。但即使不经”炒地皮”, 如果是先前就拿到土地使用权的, 其实际利润与投入之比, 也达到30-50%。据知情人士透露, 当前房地产开发盈利率能够达到3
19、0%至50%; 而且越是建造高档房, 获利越高, 甚至能够高到100%以上。这就是房价为什么降不下来的主要原因。因此, 抑制房价不合理上涨的最有效举措, 是大规模建设和推出普通商品房。北京兴建了一大批的经济适用房, 从而使整体房价有了明显的回落。最近, 上海也有1000万平方米的重大工程中低价配套住宅逐步兴建, 相信对抑制上海的高房价, 也能起到积极作用。4、 以房价收入比来说明中国房价过高有点欠妥房价收入比是一个有严格内涵的概念, 具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方, 房价收入比有新建住宅的( 新房交易) 、 也有旧有住宅的( 二手房交易) , 所选取的房价是中位数价格,
20、 家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易, 又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分, 因此即使是北京市这样相对发达的城市, 其房价收入比的计算结果也存在很大差异, 更为横向比较带来了困难。房价收入比又是一个比较笼统的指标, 只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系, 经过不同年份的房价收入比, 就能够看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了( 北京近年的房价收入比呈现逐步下降的趋势) 。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、 或房价收入比低了人们就都去购买住宅, 因为这里还有一个购房消费( 或投资) 倾向问题, 也就是说
21、居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出, 而影响居民消费( 或投资) 倾向的因素太多太复杂了。也就是说, 当房价收入比下降时, 如果居民不愿意花钱去买住宅, 依然能够简单地归结为”房价高”, 这显然是不合理的。当前人们评论房价收入比高低, 无非是希望人们都能买得起房。实际上, 房价收入比在2-3倍的一些西欧、 北欧国家, 其住房自有化率只在30%左右( 如瑞士、 德国、 瑞典) , 而房价收入比很高、 达到25-30倍的东欧国家, 其住房自有化率却高达90%以上( 如匈牙利、 保加利亚) 。日本的房价收入比连续多年下降、 美国的房价收入比也处在”合理”的水平, 但其住房自有化率多年保
22、持基本稳定, 没有太大的变化( 东京低于50%、 美国为67%左右) 房价收入比受政府住房政策、 住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国当前具有社会转型、 经济转轨时期的特点, 其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点, 因为住宅很快市场化了, 但居民家庭的收入却逐渐市场化, 即使是当前的住房自有化率比较高, 也是原公有住房时期内转化的结果。从上海经济发展的前景来看, 房价长期上涨的可能性极大。人均国内生产总值( GDP) 是上海的8倍左右的发达国家, 其住房的价格一般是上海的2-5倍, 假定以3倍为例, 当上海一套住房的价格是家庭平均年收入9倍时, 这些发达国家同样面积住房的价格不
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