物业工程部工作手册模板.doc

物业工程部工作手册模板

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2020年4月19日
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泉州市行政中心康乐物业服务处
工程部工作手册

一、 各岗位工作职责
( 一) 工程部经理岗位职责
1、 全面管理本大楼工程维修部事务。
2、 负责大楼内设备设施的维修、 保养、 督导和管理工作。
3、 负责突发性的设备故障处理与人员调度, 并组织调查设备事故原因, 制订预防性措施。
4、 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、 协调、 监管及质量评定。
5、 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、 季度、 月度、 周预防性检修保养计划, 并监督落实。
6、 检查本部员工交接班情况、 巡查情况, 回访维修情况, 并对工作中存在的问题尽快提出处理意见, 负责具体的技术性检查。
7、 配合其它部门开展工作, 落实上级安排之临时性工作。
8、 定期对本部门员工进行有关设备设施的技术性培训及安全知识培训。
9、 负责有关工程技术标准, 规格的审核, 对工程的预算等。
10、 负责编制维修材料月度计划、 备品备件的库存控制和紧急维修材料的请购工作。
11、 协助行政人事部做好本部人员的招聘、 考核、 录用及人员调整工作。
12、 贯彻公司开源节流的精神, 堵塞各项漏洞, 降低管理成本。
13、 建立工程施工图纸及设备设施技术资料档案并有效管理。

( 二) 综合维修主管岗位职责
1、 全力协助工程部经理对大楼的管理工作, 负责大楼内工程部相关维修事务的安排和调度, 以及维修工程的成本控制。
2、 负责对大楼内水泵房进行管理, 以及泵房内设备的运行、 维护公共水电使用情况进行监控, 管理和维修工作的监管。
3、 根据报修登记记录, 进行合理派工, 及时完成各项维修任务。
4、 负责协助运行班对突发性的设备故障处理与人员调度, 并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。
5、 负责对维修班员工的工作情况进行指导和考核工作。
6、 对员工进行安全指导和技术指导工作, 并对维修的质量进行监督落实。
7、 检查维修人员上班情况, 对客用户回访维修情况, 并对工作中存在的问题尽快提出处理方案和预防措施。
8、 及时安排解决各部门提出的协助解决工作, 负责具体的技术性检查、 维修工作。
9、 对本组的工作情况进行总结, 并作好详细记录。
10、 负责本组的维修工作计划与落实情况。
11、 建立维修组的资料、 记录及相关档案。
( 三) 强电主管岗位职责
1、 全 面 负 责 大 楼 高 压 、 低 压 、 变 配 电 及 照 明 等 系 统 / 设 备 的 日 常 运 行 、 维 修 保 养 和 巡 视 检 查 等 工 作 。
2、 熟 悉 大 楼 内 电 气 设 备 的 情 况 , 制 定 大 楼 内 各 种 电 气 系 统 / 设 备 保 养 制 度 、 操 作 规 程 和 巡 查 表 格 , 督 促 和 检 查 值 班 电 气 技 术 员 做 好 各 项 运 行 记 录 。
3、 解 答 电 气 系 统 / 设 备 运 行 中 遇 到 的 各 种 技 术 问 题 , 指 导 值 班 电 气 技 术 员 的 日 常 维 修 保 养 工 作 , 确 保 设 备 正 常 运 行 。
4、 发 现 电 气 设 备 / 系 统 发 生 故 障 和 问 题 , 及 时 采 取 措 施 , 组 织 值 班 和 维 修 电 气 技 术 员 尽 快 修 复 和 解 决 。 对 无 法 自 行 修 复 及 需 要 外 判 维 修 保 养 的 系 统 / 设 备 应 做 好 外 判 合 同 的 技 术 谈 判 和 合 同 文 本 的 拟 定 工 作 , 并 监 督 合 同 执 行 情 况 。
5、 签 发 电 气 维 修 单 , 提 出 各 项 维 修 工 具 、 材 料 及 备 品 备 件 的 采 购 计 划 。
6、 刻 苦 钻 研 业 务 , 不 断 增 加 新 的 科 学 技 术 知 识 , 提 高 技 术 水 平 和 管 理 素 质 , 努 力 做 到 一 专 多 能 , 配 合 好 空 调 、 给 排 水 等 专 业 的 维 护 保 养 工 作 , 协 调 好 本 专 业 对 口 的 政 府 职 能 部 门 的 联 系 。
7、 负 责 值 班 电 气 技 术 员 的 技 术 培 训 和 考 核 , 负 责 电 气 系 统 / 设 备 技 术 资 料 的 收 集 、 整 理 和 归 檔 工 作 。 每 月 提 交 工 作 计 划 , 每 周 提 交 工 作 报 告 予 工 程 经 理 / 主 管 审 核 。
8、 努 力 节 约 用 电 , 提 出 节 能 的 改 进 措 施 , 杜 绝 设 备 运 行 中 的 浪 费 现 象 。
当 值 班 时 无 工 程 经 理 在 场 情 况 下 , 代 表 工 程 经 理处 理 一 切 突 发 事 件 。

( 四) 弱电主管岗位职责
1、 在工程部经理的直接领导下完成本职工作。
2、 负责大楼全部弱电系统( BA自控系统、 消防报警系统、 门禁系统、 安保监控系统、
机房网络系统、 会务系统等) 的正常运行及员工的日常管理, 确保责任范围内的设备安全运行。
3、 制定弱电方面维护保养计划、 管理制度及处理各类应急突发事件
4、 每天检查设备运行技术状态, 发现误差立即纠正, 发现问题及时处理,
检查下属人员岗位纪律和工作态度, 发现不良现象立即纠正。
5、 制定本系统电子设备维保、 检修的技术质量标准, 并监督执行。参加本
系统的验收和移交工作, 对质量问题提出技术上的意见。
6、 编制、 审订各类电子设备检修计划和操作规程, 报部门经理批准, 并组
织实施监督执行。在设备发生故障时及时组织抢修。
7、 负责本系统设备的技术资料收集整理工作, 绘制系统图, 完善本系统设
备技术档案资料。
8、 负责编制专业培训计划并组织编写或收集学习材料。
9、 熟练掌握本系统技术, 对系统设备的更新故造、 改装提出可执性方案。
10、 经常检查和监督系统值班人员岗位制度规定的执行情况, 督促下属做好
设备维护、 维修和故障处理, 零部件更换记录每月整理归档。

( 五) 空调主管岗位职责
1、 协助工程部经理全面负责本大楼和会议中心中央空调系统以及VRV空调的各项运行、 维护保养等管理工作;
2、 制订与本专业有关的各项规章制度并监督检查执行情况, 发现问题, 及时提出改进措施, 并督促改进工作;
3、 根据上级领导的要求和主管部门的工作计划, 拟定本专业的工作计划;
4、 经常深入现场, 了解和指导中央空调系统以及VRV空调的运行操作和维护保养工作;
5、 对中央空调系统以及VRV空调发生的问题和出现的故障及时进行诊断, 并组织力量解决和排除;
6、 制订检修计划及所需材料和零部件计划, 经批准后负责实施;
7、 组织和指导本专业各类工人的业务学习、 技术培训以及安全教育工作, 并负责其考核;
8、 掌握本专业的发展动态, 注意新技术: 新装置的引进与应用;
9、 必要时提出本专业技术改造方案(画出图纸、 做出预算)或设备更新方案, 并组织实施;
10、 听取各方面的合理化建议, 吸收消化有关的先进经验, 组织开展技术革新;
11、 注重修旧利废和综合利用, 搞好能源管理, 努力降低能耗。

( 六) 维修员岗位职责
1、 负责大楼室内外公共设施和设备的维修、 检查、 保养工作, 为用户提供有偿维修优质服务。
2、 维修人员必须熟悉大楼的供水、 供电和消防等设施、 设备的情况, 掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。
3、 遵守员工守则和公司各项规章制度, 认真贯彻”业主用户至上、 服务第一”的宗旨。
4、 服从上级调度和安排, 按时按质按量完成工作, 注意安全操作, 保证维修质量, 尽量做到让业主用户满意。
5、 遵守维修操作规程, 做到高效、 优质、 安全地完成各项维修任务。
6、 努力学习业务技能, 不断总结维修经验, 提高思想素质和业务技术水平。
7、 保持值班室的清洁以及物品的有序摆放。
8、 认真做好各项维修记录和值班记录。
9、 注意务必做到”工完场清”, 节约用料。
10、 完成上级交办的各项临时任务。

( 七) 高低压配电房值班员岗位职责
1、 坚守工作岗位, 经常巡回检查大楼内高低压设备及仪器仪表运行情况, 认真、 如实作好各项运行记录, 发现设备运行故障, 必须采取紧急措施予以排除, 同时尽快向上级领导报告。
2、 认真执行配电房交接班制度、 倒闸操作制度、 坚持巡回检查等规章制度;
3、 负责协助高低压供电设备的维修保养工作。
4、 认真执行变配电房的清洁制度, 保证房内设备、 仪器仪表的整洁、 光亮, 保持室内环境清洁、 美观;
5、 提高安全意识, 遵守操作规程, 经常检查高低压操作工具和防火器材的配备情况和及使用性能, 保证操作安全和防火安全;
6、 做好发电机组的维护保养工作、 电瓶充电工作、 油库保管工作; 如遇外线停电, 必须在半小时内保证发电供应, 同时巡回检查发电机组运行状况及仪器仪表运行情况, 确保发电机组安全运行;
7、 认真仔细做好设备运行维修保养记录工作, 做到交接班记录不漏项、 所有运行记录完整。
8、 认真学习业务技术, 熟练掌握大楼变配电高低压接线原理图系统图, 并熟悉各路馈出线开关位置。
9、 熟练掌握主楼、 辅楼各强电间的供配电情况以及各种照明线路控制开关的位置。
10、 完成上级交办的各项相关工作。

( 八) 弱电维修员岗位职责
1、 熟悉大楼智能化设施、 设备及各类设备控制电脑板和电子控制线路的工作原理、 操作、 维修和维护, 并与相关保养单位建立良好的业务关系。
2、 每天对控制室、 设备房进行巡视、 检查、 保养、 监测, 掌握设备的运行状况, 发现问题按程序处理, 重大问题及时向上级部门报告, 并做好相关工作记录
3、 本单位无能力完成的维修项目, 经领导或主管部门同意后, 及时联系专业维修公司组织维修, 尽快恢复正常运行状态。
4、 严格按安全操作规程, 严禁违章操作, 杜绝事故发生, 确保运行安全。
5、 保管电子设备维修专用仪器、 仪表, 保障达到仪器各种工作指标。
6、 根据计划做好电子设备的年、 季、 月、 检测维护工作。
7、 对电子设施、 设备、 维修中所需备件, 要妥善管理, 定期测试, 保证随时应急使用。
8、 耐心解答用户在使用智能化系统及其它电子方面遇到实际问题。
9、 保证有电子设备机房工作环境条件达到设备要求, 做好防火、 防潮、 防静电工作
10、 完成领导交办的其它工作任务。

( 九) BA、 BMS和VRV( 空调集控) 值班员岗位职责
1、  负责大楼BA、 BMS自动控制系统和VRV( 空调集控) 的运行监视, 确保大楼各系统机电设备的正常和安全运行。
2、  严格按照主管领导的指示和管理规定要求, 执行停开机操作。熟练掌握主楼、 辅楼各种照明开关的控制操作。
3、 认真学习, 不断提高专业知识, 熟悉本系统的结构、 工作原理、 被监控设备的分布, 了解各传感器、 执行机构的安装位置及线路连接, 能进行简单的故障排除。
4、 坚守岗位, 当值者须对各系统进行监视检查, 并准确记录各种运行数据和监视记录, 发现问题立即通知相关部门及时处理, 以最短的时间恢复正常运行, 必要时上报主管或经理。
5、 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常, 维修完毕后做好记录上报主管, 并尽快回到值班地点。
6、 按要求开闭设备, 不私自调整设备的运行控制参数、 状态、 运行方式、 设定值及管线走向。
7、 管理使用好本班的工具及仪表, 使之经常处于良好及准确状态。
8、  严格执行物业服务中心和工程部制定的各项规章制度, 确保人身和设备设 施的安全。
( 十) 空调运行员岗位职责
1、 严格按有关规程要求开停和调节中央空调系统的各种设备, 并做好相应的运行记录;
2、 根据室外气象条件和用户负荷情况, 精心操作, 及时调节, 保证中央空调系
统安全、 经济、 正常的运行;
3、 按规定认真做好系统和设备的巡裣工作和维护保养工作, 使其始终处于良好
状态并按要求做好备案记录;
4、 遵守机房的管理制度, 保持安全文明生产的良好环境;
5、 严格遵守劳动纪律和值班守则, 坚守岗位, 上班时间不做与工作内容无关的
事情;
6、 值班时发现空调系统或设备出现异常情况要及时处理, 处理不了的要及时报
告空调主管, 如果会危及人身或设备安全, 则首先采取停机等紧急措施;
7、 努力学习专业知识, 刻苦钻研操作技能, 熟悉设备结构、 性能及系统情况,
注意总结实际经验, 不断提高运行操作水平;
8、 尊重领导, 服从调动和工作安排, 完成上级主管交代的其它临时性工作。

( 十一) 空调维修员岗位职责
1、 定期对中央空调系统和设备VRV空调进行巡回检查, 发现问题及时处理;
2、 严格按照有关规程的要求进行计划检修和处理异常故障, 力求使所修设备尽快恢复
原有功能, 并确保检修工作的质量和安全;
3、 认真详细地做好各项维修和保养记录;
4、 爱惜检修工具、 设备、 仪器仪表, 不浪费检修消耗性物料;
5、 承担本专业更新改造项目的主要施工工作;
6、 严格遵守劳动纪律, 坚守岗位, 上班时间不做与工作内容无关的事情;
7、 努力学习理论知识, 刻苦钻研维修技能, 熟悉设备结构、 性能及系统情况, 注意总
结实际经验, 不断提高维修水平, 及时为用户解决各种空调故障;
9、 8、 尊重领导, 服从调度和工作安排, 完成上级主管交代的其它临时性工作。

( 十二) 电梯工岗位职责
1、 熟悉电梯性能、 构造和使用方法, 掌握维修保养及大、 中修规程。
2、 认真执行公司制订的电梯巡检、 保养、 维修计划, 发现问题及时处理, 做好保养记录。
3、 负责协助技监部门对电梯的年检、 年审。
4、 爱护电梯设备、 工具和材料, 对日常维修、 保养的消耗品要登记、 签字, 严禁浪费。
5、 对电梯公司的维保项目及工作质量要认真监督, 并检查保养质量, 经确认后将记录存档保管。
6、 维保荼必须严格执行电梯安全操作规程, 及时处理应急停机故障, 接到应急故障后应迅速奔赴现场, 先将电梯中被困客人放出, 然后排除电梯故障。
7、 正确、 详细填写保养、 维修及事故处理报告, 定期对电梯运行状况及维保工作记录进行整理、 分类、 汇总, 做好设备档案工作, 进一步完善维保工作的规范化。
8、 做好电梯和电梯机房的清洁工作, 做到无污迹、 无灰尘、 无垃圾。
9、 树立良好服务形象, 认真受理住用户投诉, 及时采取措施, 文明操作, 讲究质量和效率。
10、 加强业务学习, 认真钻研维保技术并树立高度的责任心, 端正工作态度。
11、 完成领导交办的其它任务。

二、 内部管理规定
( 一) 工程部行为准则
1、 关心公司, 热爱本职工作, 遵守公司各项规章制度和劳动纪律, 维护公司利益和荣
誉, 爱护公司设备、 设施。
2、 认真贯彻公司”开源节流”的方针, 在工作中力行节俭, 不浪费公司资源。
3、 从全局出发, 树立良好的合作意识, 团结、 真诚协作, 达到畅顺、 高效率的工作绩
效, 切实服从领导的工作安排和调度, 如有异议, 必须做到”先服从后投诉”。
4、 对工作中出现的问题不推诿, 勇于承担责任, 并从中吸取教训, 不断提升工作水平。
5、 未经公司领导授权或批准, 不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间
接利益之工作。
6、 未获批准, 不准将本公司的办公用品、 公用工具、 设备、 设施等擅自赠与、 转租、
出租、 出借、 抵押给其它公司、 单位或个人。
7、 工作时间须配戴工作证, 着装整洁, 注意形象、 仪表。
8、 严禁向住用户索取或收受任何礼品酬金。
9、 必须将服务意识, 服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中, 语言文明礼貌, 对住户
提出的质疑要耐心、 细致地回答或解释, 不得推脱。
10、 对设备、 设施及住户报修项目应及时认真地处理, 一般情况由当班员工处理完毕。
11、 对上门服务应注意住户家内卫生, 必须穿鞋套, 不得损坏业主物品, 如移动物品,
需经业主同意, 收费时应公平、 公正、 公开、 合理, 并经住户签字生效, 服务完
毕, 应将工作场所打扫干净。

( 二) 工程部值班、 交接班管理规定
1、 值班制度
( 1) 值班人员在值班期内必须坚守岗位, 不得擅自离岗、 干私事、 酗酒聊天等。
( 2) 值班( 夜班) 人员应处理好本班报修工作, 不能处理的应注明原因。发现设备故障应马上排除, 如无法处理应及时向班长或主管反映。
( 3) 应按规定巡查设备运行情况, 并巡查其它设备、 设施状况, 发现设备故障应马上排除, 如无法处理应及时向班长或主管汇报。
( 4) 认真填写好各”机电设备运行日志”和《工程部值班交接班记录表》及其它相关记录。
( 5) 值班人员不得私自调班, 因特殊情况要调班, 必须向主管申请。
( 6) 严禁无关人员进入值班室和机电设备房, 交接班时检查各类工具和钥匙等。
2、 接班制度
( 1) 认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。
( 2) 查看上一班的值班日志和运行日志及巡查记录等。
( 3) 检查仪器、 工具等物品是否齐全、 完好, 各机房是否干净整洁。
( 4) 巡视各设备的运行情况, 各参数是否正常。
3、 交班制度
( 1) 交接班人员必须当面交接并签名。
( 2) 交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。
( 3) 交班人员必须详细介绍其值班情况、 机器运行情况及存在的未处理问题。
( 4) 所有问题记录须现场交代清楚,等接班人员确认。
4、 不能交接班之情况:
( 1) 上一班运行情况未交待清楚, 记录不规范, 操作间不整洁。
( 2) 正在进行倒闸操作或事故处理过程中。
( 3) 交接过程中发生故障, 应停止交接, 由交班人员负责处理事故, 接班人协助事故
处理。
( 4) 交班人隐瞒问题不报, 经查证确系其责任的。
5、 附表
《工程部值班交接班记录》

( 三) 工程档案管理制度
1、 工程档案管理制度
( 1) 所有的工程设备档案由工程部文员( 或行政人事部) 负责管理, 工程档案管理人员应严守公司档案管理制度和保密制度。
( 2) 各类档案应按系统分类: 强电、 弱电、 给排水、 建施、 电梯和设备技术资料, 统一存放档案盒并贴上标签。
( 3) 编制档案目录, 内容应与档案盒外标签一致。
( 4) 外单位交来图纸由文员统一签收, 并将有关图纸交工程部主任核对, 如图纸无误则由文员按系统归档; 图纸有误, 则由文员联系交图单位更正。
( 5) 档案及图纸是工程部维修的重要依据, 应妥善保管, 如发现用途不明的的资料应交工程部主任审阅确定用途。需销毁的资料应由工程部主任鉴定后决定。
（6） 借阅档案须经工程部主任批准, 文员登记并指定归还日期, 由文员按期追还, 需续借的要重新登记。
2、 维修档案管理制度
( 1) 维修档案属工程档案的一部分, 由工程部文员统一管理。
( 2) 设备维修档案按强电、 弱电、 机管、 空调、 电梯、 用户单元内设施分类。
用户单元维修档案用标签按不同档案分开, 其它档案按类别存放, 在相应的档案盒上贴上标签。
( 3) 文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表。
( 4) 文员每天核对发出和返回的维修单, 将有关内容如实录入维修档案记录表, 如发现不符马上追查原因。
( 5) 工程部文员每月对维修档案记录表、 维修单等进行整理, 并分类归档。
维修档案作为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据, 应妥善保存。保存期限一般为一年, 重大维修项目保存期至少为两年, 过期档案由工程部主任鉴定后销毁。

( 四) 工程部公共物品( 工具) 管理规定
公共物品是我们正常工作所必备的, 保持公共物品的齐备和正常使用, 能提高我
们的工作效率, 爱护公物是我们每个员工必须具备的品德, 为促进公共物品的管理, 特制定如下制度。
1、 公共物品包括部门公用工具, 个人配备工具和劳动保护用品。
2、 公用工具工程部共同使用, 由主管统一监管( 仓管员登记存档) , 同时指定保管责
任人, 领用时在《公用工具领用登记表》上签名领用。
3、 公用工具不得随意外借, 确有需要时要经主管同意, 并负责追回。
4、 工具使用时, 注意保管爱护不得乱丢乱扔, 不得随意损坏。
5、 个人随身配备工具, 个人保管, 领用时须登记签名后方可领用, 如属个人责任丢失
或损坏须自行负责赔偿。
6、 属个人使用的劳保性用品, 如服装, 在限定使用期后以旧换新, 离职前须上交。
7、 个人配备的工具因工作调迁, 辞工或解雇时, 由主管和仓管员共同进行盘点, 如有
丢失或损坏, 必须照价赔偿。
8、 附表:
《个人领用工具(物品)登记表》
《公用工具登记表》
《公用工具领用登记表》

( 五) 工程部日常工作管理规定
1、 按时上下班, 上午12: 00和下午17: 30前不能提前下班或吃饭, 上班不能迟到。
2、 上班时间内无具体工作时, 原则上在办公室等候, 需外出巡查设备情况时须告知主
管, 不得办私事。
3、 上班时间须配戴工作证, 穿工作服, 穿着整齐, 不得穿拖鞋。
4、 及时处理完维修单, 不得积压。上午11: 40和下午17: 10以前的维修单, 必须及
时处理完毕, 有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的, 不论加班与否, 都必须在
当天处理完毕。当天无法处理的都必须在”维修情况”栏内注明原因, 每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。
5、 上门维修时须带工具袋( 箱) , 必备工具都放在里面, 以节省时间, 增加工作效率,
少跑路, 多干活。
6、 服从主管安排, 每天上班后先在办公室报到, 等候分配一些重点的突出的或需多人
合作的工作, 如无特殊情况处理, 各人分头工作。
7、 紧急情况时工程人员( 接到通知) 须立即赶到现场, 等候分配工作或作应急处理,
直到事故处理完毕才能离开。
8、 服务态度作为上门维修服务的一部份, 每个工作人员必须提高自身素质, 工作时认
真负责, 树立良好的敬业精神, 不断提高业务水平。
9、 工作时务必注意人身安全和设备安全, 讲科学、 多商量、 不蛮干, 配电房、 水泵房
或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。
10、 团结务实, 努力工作, 遵守本部门之制度。
11、 工程部主管, 每天至少巡查部份设备设施一次, 检查各班值班巡查情况, 每星期
不定时抽查不少于1次, 抽查内容见《工程部抽查表》。
12、 主管综合考虑各种情况( 含领导交待事项、 机电设备是否已到检修时间等) , 将当
天工作安排下去。
13、 各当班维修人员原则上( 除值班人员外) 无维修单时应在值班室等候待命。
14、 各当班维修人员出去维修( 含有偿服务和公共维修) , 应注明时间, 回来交单时应
注明完成时间, 而且尽量让住户写上住户意见, 以备查单考核, 具体见《维修单》。
15、 关于机电设备大型的水电系统等的更换, 由主管安排填写维修单, 其余参照4条
办法。
16、 泥水杂工人员的维修工作, 主管应以抽查的办法, 检查完成的工效。
17、 所有的维修, 主管及维修人员均应根据事情的轻重缓急来随机处理。
18、 附表
《工程部抽查表》

三、 设施设备管理
( 一) 机电设备设施管理规定
1、 机电设备设施应造册登记, 并制作登记卡, 登记卡内容应详细准确。
2、 机电设备设施应制定完善维修保养计划并落实。
3、 机电设备设施的报修由工程部人员根据维保计划, 现场运行情况或故障填报《机电
设备设施维修报批表》, 工程部主管根据维修内容确定方案, 负责维修现场的组织、
指挥、 监管。
4、 参与维修人员应严格按方案、 按步骤操作, 前期准备工作要细致到位, 维修标志、
警示、 隔离物等要齐备, 维修人员必须具备本项目维修之资格。
5、 维修完毕后维修人员须清理现场, 待主管确认后对机电设备设施进行试运行, 24
小时内应加大对维修现场的巡查力度。
6、 附表:
《设备情况登记表》
《机电设备设施维修报批表》

( 二) 设备房安全防火管理规定
1、 各岗位人员必须严守岗位责任, 发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报, 并负
责保持好现场。
2、 未经工程部领导批准, 外来人员( 包括参观学习、 探亲访友、 施工等) 禁止进入
电房、 发电机房、 电梯机房、 风机房、 水泵房等。经批准进入人员必须办好登记
手续, 由值班人员负责执行。
3、 各岗位值班人员除负责设备安全运行外, 必须对所属机房进行安全检查, 各级管
理人员必须定期对所属范围进行安全检查, 如发现有不安全因素, 及时进行整改。
4、 机房钥匙不得随意配置, 各机房、 班组工作场地无人时, 门窗必须锁好, 各水池
盖由水系统当值人员负责检查锁好, 无关人员不得借用钥匙。
5、 各班组工具、 材料要有专人管理, 携带工具、 材料出大楼外, 必须经部门领导同
意按规定办理出门手续, 并由内勤做好登记。
6、 任何人员禁止在设备房吸烟。
7、 维修工作中需使用易燃材料时, 应特别小心, 各班组存放易燃油料不得超过1kg。
8、 需要动火作业时, 要办妥动火证后方能施工, 施工前要排除易燃物品, 施工后认
真检查, 确无火种时方能离开。发现火警及时报告, 尽力和消防队员一道扑灭火
灾, 一旦大楼发生火灾, 工程部的首要任务是保证供水、 供电, 保证消防水泵、
送风、 排烟风机正常运行。

( 三) 工程部钥匙管理规定
1、 所有钥匙任何时候须有不少于一把备用, 所有备用钥匙须造册登记。
2、 各设备设施房的钥匙应清楚标明, 并整齐有序的放置在钥匙专柜中; 钥匙专柜由工
程主管掌管。
3、 在正常情况下, 各设备设施房的钥匙不能借给外单位人员或其它各部门人员, 如特
殊情况下, 必须经主管同意并填写《领( 借) 用钥匙登记表》;
4、 工程人员用钥匙, 须填写《领( 借) 用钥匙登记表》并签名确认, 工程人员离开本
部门, 所有钥匙须缴回。
5、 钥匙丢失或损坏时, 当事人应填写《钥匙丢失/损坏申请表》, 工程主管查实后填表
补回。
6、 工程人员必须妥善保管好领用钥匙, 熟悉各钥匙的使用范围, 并承担相应责任, 每
月月底统计一次, 填写《钥匙月库存统计表》。
7、 相关记录
《领( 借) 用钥匙登记表》
《钥匙丢失/损坏申报表》
《钥匙月库存统计表》

四、 强电系统管理
( 一) 供配电运行安全操作规程
1、 电源转换
( 1) 停电应按先停低压后停高压, 送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源
停电, 投入备用电源前, 应首先将主供电源退出运行状态, 挂上”严禁合闸”的
警示牌, 然后把备用电源受电开关合闸受电。
( 2) 为避免变压器并列运行, 当两路电源的某一路停电, 需另一路电源实行全供, 应
首先将停电回路电源退出运行状态, 挂上”严禁合闸”的警示牌; 然后将联络柜
进入运行状态, 并合闸供电。电源转换的操作, 应在3分钟内完成。完成后, 应
在一次结线图板上正确反映供电运行方式。
2、 发电机供电
( 1) 为防止发电机向变压器倒送电, 发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设
有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后, 发电机的受电开关方能合闸。
当发电机供电时, 市电主、 备供受电开关应退出运行状态, 并分别悬挂”严禁合
闸”的警示牌。
( 2) 市电恢复供电, 只有在发电机输出线路的受电开关分闸后, 市电的受电开关方能
合闸。此时, 停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态, 悬挂”严禁合
闸”的警示牌; 然后将市电主、 备供受电开关放至准备运行状态, 并将其中一路
电源的受电开关合闸送电。

( 二) 柴油发电机房管理制度
1、 保持发电机房干净、 整洁、 通风、 无杂物。专用工具及备件摆放整齐, 并有清洁记
录。
2、 储油间应保持干爽、 严禁有漏油的迹象。
3、 在储油间操作时应尽量轻拿轻放, 避免火花。
4、 进入发电机房严禁抽烟, 严禁碰撞。
5、 发电机房设立专门岗位责任人, 无关人员严禁入内。
6、 进入发电机房操作人员必须经专业培训, 并有上岗证, 严禁无证人员进行发电机的
操作。
7、 保持发电机房内照明充分正常, 备用电源及灯具满足要求。
8、 值班人员应清楚发电机配电负荷分配情况, 以便于应急时操作。
9、 发电机房内应有相应的保护措施和相关警示说明或标志, 应配备安全保护用具。
10、 发电机房之操作严格按操作规程进行。
11、 认真作好发电机房的各项记录。

( 三) 柴油发电机安全操作规程
1、 自动状态
( 1) 保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。
( 2) 保持散热器冷却水位正常, 循环水阀常开。
( 3) 曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。
( 4) 燃油箱油量在一半以上, 燃油供油阀常开。
( 5) 发电机控制屏的”运行 停止 自动”开关放在”自动”位置。
( 6) 机组配电屏的模式开关打在”自动”位置。
( 7) 散热器风机开关打在”自动”位置。
( 8) 机组收到市电失压的讯号后启动, 确认市电失压, 切开转换柜市电开关, 合上转
换柜发电开关, 启动机房的进风和排风机。
2、 手动启动
( 1) 室内气温低于20℃时, 开启电加热器, 对机器进行预热。
( 2) 检查机体及周围有无妨碍运转的杂物, 如有应及时清走。
( 3) 检查曲轴箱油位、 燃油箱油位、 散热器水位。如油位水位低于规定值, 应补充至
正常位置。
( 4) 检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。
( 5) 检查起动机的蓄电池组电压是否正常。
( 6) 检验配电屏的试验按钮, 观察各报警指示灯有否接通发亮。
( 7) 检查配电屏各开关是否置于分闸位置, 各仪表指示是否处于零位。
( 8) 启动时风和排风机。
( 9) 按动发动机的起动按钮, 使其启动运转。如第一次起动失败, 可按下配电屏上相
应的复位按钮, 待其警报消除、 机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后,
机器运转声音正常, 冷却水泵动转指示灯亮及路仪表指示正常, 启动成功。
3、 手动操作并联供电
( 1) 待并车发电机的油温、 水温、 油压达到正常值, 运转正常。
( 2) 等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。
( 3) 把待并车发电机的同步器手柄打在”合闸”位置。
( 4) 观察同步指示器的指示灯及指针。
( 5) 观察同步指示器的指示灯, 完全熄灭时或指针旋转到零位, 即可打上并电合闸开
关。
( 6) 机组进入并车运行, 随后把其同步器手柄旋回”关断”位置。
( 7) 如果同步器合闸后, 同步器指针旋转太快或反时针旋转, 则不允许并车, 否则,
将导致合闸失效。
( 8) 手动并车成功后, 应立即与低压配电房联系, 落实总配电屏馈出开关可否合闸送
电后再行操作。
4、 运行安全管理
( 1) 按照规定时间检查各指示仪表, 注意润滑油的压力、 水温是否有变化。润滑油的
压力不得低于150kPa, 冷却水温不得高于95℃。
( 2) 注意检查曲轴箱油位、 燃油箱油位、 散热器水位, 低于正常位置应予以补充。
( 3) 勤观察配电屏各仪表及各报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障, 绿灯为正
常运行指示灯。
( 4) 检查充电器是否正常充电。
( 5) 倾听机器的各部分运转声响是否正常。
( 6) 手摸机体外壳、 轴承部位外壳、 油管、 水管, 感觉温度是否正常。
( 7) 留意发动机或电器设备是否有焦糊等异味。
( 8) 发现有不良情况, 应即时处理解决; 严重的应停机处理。
( 9) 凡故障停机, 须把故障消除, 然后按动机组上的重复手掣, 机组方可再进行运作。
( 10) 对各运行参数, 每班记录不少于两次。
5、 停车
( 1) 总控屏的输出馈电开关分闸, 脱开电网。
( 2) 发电机空载运转10分钟后停车。
( 3) 停止机房的风机、 冷却水泵等。

( 四) 停电应急处理规程
1、 值班人员或第一时间发现停电人员应立即用对讲机或其它方式通知其它工程部人员
和办公室前台及监控中心, 工程部全体人员有义务在得知停电后立即赶往配电房。
2、 当日值班人员应迅速判断停电原因( 市政停电或电房故障停电) , 启动应急发电 机
并网工作, 应急发电机常规情况下应处于自动启动和并电位置, 同时检查应急发电
机各运行参数是否正常, 各油水位等是否正常。
3、 值班人员以外的其它维修人员应首先启动电梯应急救人程序放出被困人员, 然后协
助值班人员检查配电房情况。
4、 工程部主管接到停电通知后, 应立即赶往现场, 检查停电和发电情况。判明停电 原因, 证实电梯困人解救情况, 通知监控中心向住户广播停电情况。如果是市政停电, 致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间, 如果是配电房内故障停电, 应配合供电部门抢修, 同时将大致情况向领导汇报。
5、 应急发电机运行期间, 值班人员应随时检查发电供电情况, 并抄表记录。
6、 市政( 或故障) 恢复供电时, 值班人员应配合供电部门按照配电房操作规程逐个合闸供电, 同时检查应急发电机停机情况并记录停机时间。
由工程部主管和值班人员同时确认恢复供电各处正常无误后离开现场, 填写停电( 或故障) 处理记录。

( 五) 供电突发性事故的应急措施
1、 外线故障
( 1) 大楼设计要求: 主电源停电, 备供电源自动投入。当外线故障导致主供电源停电
时, 值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸, 再检查电压和指示灯, 当明确
失压断电后, 将主供电源进线柜真空开关退出, 挂”有人工作, 禁止合闸”指示
牌。
( 2) 备用电源处于非自动位置, 故主供电源断电时不能自动合闸, 检查备供电源进线
柜的电表和指示灯, 真空开关应处于准备合闸位置, 合上备供电源进线柜开关。
( 3) 检查PT柜和变压器出线柜是否正常。
( 4) 检查低压受电柜, 并合上低压总开关。
( 5) 向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
2、 内部故障
当高压柜真空开关、 高压电缆或变压器出现故障时( 短路或接地) , 非误操作引起, 除该高压柜停电, 甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电, 此时值班人员应遵守下列程序:
( 1) 将故障柜的真空开关退出( 若引起炎警,