河北邯郸某房地产项目申请报告(代可研报告).doc

第一章 申报单位及项目概况

1.1 项目申报单位概况
房地产开发有限公司成立于2008年，是经省建设厅批准、邯郸市工商行政管理局注册核实、建设局核准的从事城市房地产开发和经营业务的有限公司，公司注册资本1300万元，法定代表人： ，公司地址: 。现有各类专业技术人员9人，其中中级职称5人，初级职称4人，会计师2名，经济师1名，公司自成立以来秉承“以人为本、开拓创新”的经营理念，以“成就企业、造就人才、有益社会、服务大众”的企业宗旨，为广大居民创建新颖优质、布局合理、环境幽雅的美好家园，为邯郸市场的经济发展做出贡献。
1.2 项目概况
1.2.1 项目建设背景
邯郸市位于河北省最南部，近几年来，在市委的正确领导下， 在市政协及社会各届的大力支持下，城市的规划建设管理工作紧紧围绕建设四省交界区域经济中心和打造生态宜居城市目标，突出“赵都+绿网”、“文化+绿化”的城市建设主题，以城市建设的大投入促进城市的大发展，从偿还历史欠帐到追求城市功能完善，从以城乡建设仅仅追求适应发展到追求超前服务于经济建设、社会发展需要，连续多年保持了强劲的发展势头。
目前以邯郸为中心， 以中原地区四省首府为节点，展开对中原地区、华北地区商贸交易网络，中国经济的腾飞与崛起令世界瞩目， 真正的“中国时代”已经到来。今天的中国中部地区，吸引了众多渴望驾驭财富时空的投资者们。中部正在崛起，中部正在上演资金、技术、信息、人才蜂拥而至的壮丽景观。截止目前，已有近600家外
商企业投资邯郸，其中不乏像德国西门子、美国金佰利等国际知名的跨国公司。以邯郸为中心的中原经济圈必将成为“中国时代”的又一增长极。
随着城市经济的进一步发展，民营经济的逐渐活跃，居民消费水平不断提高，邯郸市已经出现了一个富裕阶层，人们对居住环境也提出了更高的要求，如优美的居住环境，齐全的配套设施、良好的社会管理、周到的社区服务等，标准、舒适和智能化的住宅将是人们的首选。为了贯彻落实 “党的十六大 ”提出的全面建设小康社会的总体要求,迅速改变城市面貌，提升城市品位，改善市民生活居住环境和质量， 房地产开发有限公司积极参与城市建设工作， 的兴建，可以向社会提供一个高雅、舒适的高品位、时尚的居住小区。
就邯郸市城市建设发展而言，树立古城新形象，提升城市品位，改善人民生活消费环境和质量势在必行。随着市场经济的发展、城市化水平的不断提高和人民生活质量的不断改善，适合于中高收入水平家庭的中高档住房，需求量将不断增加。
鉴于上述情况， 房地产开发有限公司在大量市场调 研的基础上，结合自身的优势，优越的地理环境，进行现代化的住宅开发，顺应了市场经济潮流，满足了人们不断增长的居住需要。
该项目的建设，将提升城市形象、面貌和品位，营造良好的居住环境，提高人们的生活水平，创造出良好的经济效益和社会效益。
项目开发定位：建设中、高档高层住宅，成为具有优美宜人的人居环境、高品位、高档次的城市景观和最具发展活力的城市亮点。
该项目符合国家及地方相关产业政策的要求，地理位置优越适 宜建设。

该地段建成后可以提供一个设施完善、环境优美适用于安居乐业的理想场所，也有利于加快该区域的繁荣，为邯郸市的城市建设做出一定的贡献。
该项目的建设必将影响邯郸加大固定资产投入的力度，刺激消费，扩大就业，同时也必将带动其它相关产业的发展，该项目的开发，势将带动周边地带的发展和完善，为邯郸市的经济发展增添一份力量。
河北锦涛房地产开发有限公司结合邯郸市规划局，根据邯郸市住宅产业发展状况和未来发展目标，周密策划前期方案、工作预案和工作计划，从人员安排、资金管理、设计理念、开发目标等方面进行了充分准备，已为该项目的顺利进行奠定了基础。
1.2.2 建设地点
项目位于邯郸市陵园路中段路北，土地使用性质为住宅用地，规划总用地4246.6m2。
该项目地处陵园路路北，往西距中心医院100米，周边300米内有美食林超市、文化宫广场、邯郸市体育场、贸易街小学、绿化路小学、市第二中学、第十二中学，交通方便，是理想的居住地。
1.2.2.1选址所在地自然环境简况其中
邯郸是国家历史文化名城、全国较大的市。位于河北省南端，太行山东麓，晋冀鲁豫四省交界处。介于东经113°28’～115°48’，北纬36°03’～37°01’之间。东界山东聊城， 南临河南安阳，西连山西长治，北接邢台。南北最大纵距104公里，东西最大横距180公里。总面积12062平方公里，其中市区面积434平方公里，城市建成区面积106平方公里。总人口844万，其中城市人口134万。居民绝大多数为汉族，还有回、满、蒙古、朝鲜、布依、苗、壮等少
数民族。境内地势西高东低， 海拔48.7～1898.7米。西部多山，中部丘陵、盆地分布较广，东部地势平坦，系华北平原的一部分。境内主要河流有南运河水系的漳河和子牙河水系的滏阳河及其支流牦牛河、涧河、渚河、沁河、输元河、南洺河、北洺河等。属北温带大陆性气候，四季分明。年平均气温13.5℃，极端最低气温-21℃，极端最高气温42.5℃。年平均降水量627.2毫米，年最大降水量 1575.5毫米，年最小降水量266.8毫米。
1.2.2.2 社会环境简况
邯郸市位于河北省南部，西依太行山，东临华北平原，北距省会石家庄150公里，离首都北京450公里。邯郸市总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里。
邯郸地理位置优越，交通便利。境内铁路、高速公路、国道和各等级公路纵横交错，形成了发达的交通网络，为连接晋冀鲁豫四省的交通枢纽。
邯郸市地势西高东低，是太行山隆起与华北平原沉降区之间的过渡带。大致以京广铁路为界，东部地区为冲击平原，地势开阔平坦；西部为侵蚀剥蚀地形，山脉、丘陵、盆地相间，河谷辗转穿越，地方形态差异很大。境内最高点是太行山中的老崖寨主峰，海拔1898.7米；最低点是曲周县五间房村，海拔仅32.7米。
邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、从台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。

邯郸是赵国故都，成语典故之乡，文化灿烂，文物荟萃，1994 年被国务院列为国家历史文化名城。战国时期，邯郸作为赵都城长达158年之久，此后邯郸又作为汉代赵国都城400余年。邯郸600年的都城史，不仅奠定了它的历史地位，也留下了丰厚的文化遗存。
1.2.2.3 建设条件
该项目附近的道路、供水、供电、通讯、燃气、热力等市政设 施基本齐全，为项目建设提供了有利的条件。
1、供水：该项目供水来自市政给水，可满足消防和生活用水的需要。
2、污水、雨水：该项目室内采用污废水合流，室外采用雨、污水分流。雨水经雨水管汇总后排入陵园路市政雨水管网。地下车库冲洗废水经隔油沉砂池，厨房废水经隔油池处理后接入室外污水管网。污水管道经化粪池处理后排入陵园路市政污水管网。
3、供电：该项目供电由陵园路与中华大街双回路接入。
4、供暖：冬季热源由市政管网提供的70℃热水经板式换热器换热后供空调末端使用。
5、自然条件
选址区域交通条件：邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城 市、全国双拥模范城和中国成语典故之都，邯郸市位于河北省南端，地处东经114°03'—40'，北纬36°20'—44'之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积1.2万平方公里，其中市区面积419平方公里，总人口884.1万。
铁路 邯郸市的过境铁路总长400公里，南北方向有京广线（北京─广州）；东西方向有邯长线（邯郸─长治）、邯济线（邯郸-济南）,
邯济铁路跨京九（北京─九龙）铁路直通青岛港。
公路 邯郸陆运口岸是河北省对外开放的第二个内陆口岸，也是中原经济协作区唯一的口岸。全市公路通车里程达6325公里，其中 国道307公里，省道733公里。从邯郸市境内穿过的有京深（北京─深圳）高速公路、京开（北京─开封）公路和107国道。交通条件极其便利。
工程地质概况及地震效应：邯郸市地势自西向东呈阶梯状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。海拔最高1898.7米，最低32.7米，相对高差1866米，总坡降为11.8‰。全市自西向东大致可分为五级阶梯：西北部中山区、西部低山区、中部低山丘陵区、中部盆地区、东部洪积冲积平原。
地震烈度：根据《建筑抗震设计规范（GB50011—2001）》，市区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g。
气象条件：邯郸市属暖温带大陆性季风气候，四季分明。春季风多干旱，夏季炎热多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷干燥，年平均气温13.5℃，最冷月份（一月）平均气温-2.3℃，极端最低气温-19℃，最热月份（七月）平均气温26.9℃，极端最高气温42.5℃，全年无霜期200天，年日照2557小时。邯郸市年平均降雨量589毫米，年无霜期约200天。可利用水资源约有26.5亿立方米，其中地下水可采量为13.8亿立方米。
1.2.3建设内容、规模及设计方案
1.2.3.1建设内容及规模
本项目共建一栋，地下一层，地上33层住宅楼，地下建筑面积1662㎡，地上建筑面积14856㎡，其中住宅建筑面积13194 ㎡，商业面积1662㎡，绿化率为30%, 建筑密度19.58%，地上、地下停车位共102辆。
1-1 建 设 项 目 构 成 表
序号
项目名称
层 数
结构形式
1
高层住宅
33层
框架剪力墙结构
2
停车位、设备房
地下1层

1-2 项 目 用 地 平 衡 表
名称
数量
比例
规划总用地(m2)
4246.6
100%
道路、广场、停车场用地面积(m2)
2141.3
50.42%
建筑占地面积(m2)
831.3
19.58%
绿化面积(m2)
1274
30%

1.2.3.2规划设计方案
l 建筑设计：本建筑为单体建筑，共建一栋住宅楼。地下一层，地上33层，其中1~2层为商业、3~33层为住宅。在项目设计中，建筑布局尽可能简洁规整，避免出现异形空间及建筑形体过大的凹凸变化 。这样可以为居民提供方整、灵活的建筑空间，使住户获得最大的使用空间 。规整的建筑形体使之具有良好的体形系数，更有利于建筑节能。
整体布局中，主楼整体设计特色鲜明、品位高雅、建筑基座稳重大方，上部建筑强调现代风格，建筑细部强调突出线块、构件清晰，，亦为城市带来新的亮点。
通过合理的设计，使每户均可获得良好的采光日照。户型设计力求空间合理，布局紧凑，获得较高的使用面积。同时注重细节设计，功能空间动静分离，为住户创造舒适宜居的居住空间。

l 道路交通组织：用地区域内道路沿楼体周边布置，与城市道路连接。商业与住宅的出入口设置在陵园路，进出方便。
l 景观绿化系统：本项目因处于邯郸市南部，景观系统的设计主要结合城市的绿 地广场，同时配合人工景观，通过沿四周道路设置行道树，高度约3米。创造层次丰富，尺度近人的空间场景。获得人们易于亲近，可达性强，乐于置身其中的景观空间。
l 建筑造型：基于用地现状，及建筑功能要求，建筑造型均采用规整的几何 形状，而并不追求造型上的夸张和怪异。在新颖美观的建筑形体上，通过层次丰富的立面的划分，使建筑物传达出极具现代感的外感形 象，同时亦兼备浓厚的文化气息，使之脱俗于一般的商务楼立面，设计中利用现代的构图手法，从楼的立面构成，到造型比例，达到从建筑到场地及景观的一体化表达，获得高度统一的完美效果。
l 户型比例：根据国家规定，新建商品房结构比例按建住房[2006]165号文的规定：套型建筑面积90m2以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，公司将严格按照国家规定的户型比例进行规划设计，委托国内有紧密合作关系的知名规划设计机构实施，优选设计方案，基本思路如下：
1）在努力控制建设成本的前提下，提高整体规划水平，给居民物超所值的享受。突出人性化的设计，创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。。
2) 户型设计在坚持中小套型的基础上，按照标准适度、功能齐全、美观适用、安全卫生、便利节能的原则，吸取国内外优秀中小户型的设计理念，突出细节和功能方分区的处理，努力将户型设计成精品，满足所有购房户改善居住条件、提高居住质量的需求。
1-3 户型结构表
类别
套数
户型
面积（m2）
比例
90m2以上
31
三室二厅二卫
5899
44.7%
90m2以下
73
两室一厅一卫
6485
49.1%
廉租房
20
一室一厅一卫
820
6.2%
合计
124

13194
100%
3）在充分论证的基础上，积极推广应用先进、成熟、适用、节水、节能、节材、环保的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平，努力打造一个节能、环保、健康的新型住宅小区。
本项目规划设计条件、土地使用权已经取得。
1.2.3.3技术经济指标：
该项目建成后可向居民提供不同户型住房124套，共可居住人数约397人（按3.2人/户计）。
建筑外型力求简洁明快，使本项目建筑在内部功能、外部环境、建筑分格上独具一格，采用人车分流的交通组织体系，使通行安全便捷。

序号
项 目
数 值
1
规划净用地面积
4246.60㎡
2
总建筑面积
16518㎡
3
地上总建筑面积
14856㎡
其中：
住宅建筑面积
13194㎡
商业建筑面积
1662㎡
4
地下总建筑面积
1662㎡
5
容积率
3.5
6
机动车停车位
102个
7
基底建筑面积
831.3㎡
8
总建筑密度
19.58%
9
绿地面积
1274㎡
10
绿地率
30%
1-4 技术经济指标
1.2.4 工程方案
1.2.4.1建筑方案
住宅楼体为南北朝向布置，住宅设计充分体现了以人与自然相协调的原则，无论在单元平面设计还是在立体空间布局方面，均细致地考虑了合理的通风、采光、道路通畅便捷、隐私安全等诸多方面，确保购房者的居住质量。设计层高2.9米, 户内实现动静分区，干湿分离，外飘窗使室内外空间灵活多变, 多方面保证购房者的居住质量。
根据邯郸市的实际情况，考虑不同层次商户和群众的购房、经营需求，共设计四种户型供住户选择。各栋楼均采取大、中、小户型互相搭配。
1.2.4.2结构设计
大厦建筑为框架剪力墙结构，无梁楼盖，抗震设防烈度7度。基础为复合桩基础，梁、柱、楼板采用现浇砼结构，增强建筑的整体性和良好型。
1.2.5基础设施规划
1.2.5.1给排水
给水
本项目生活用水由城市供水供给。
1．系统设置：
1) 室外设有生活消防合用供水管网、生活污水、雨水管网。在室外市政给水环管上设置地下式消火栓。
2）本项目内设有生活供水系统（分区设置）、生活污水排水系统、雨水排水系统、消火栓灭火系统、建筑灭火器配置。
3）地下车库内设有给水系统、排水系统、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器配置。
2．给水系统：
1）本项目用水水源为城市自来水，主要用于用户生活用水。
消防用水量按30L/s考虑，室内消防水管为热镀钢管，室外为给水铸铁管。
项目
用水标准
用水量（m3/d）
新
鲜
用
水
居民生活用水
150L/d·人，397人
59.55
商业部分
8L/d·m2，1662
13.3
不可预见水量
按生活用水的10%计
6
冲厕用水
20L/d·人，397人
8
总计

86.85
1-5 用水量估算表
年消耗水总量为86.85×365=3.17万m3。
3．排水系统：
排水量按日用水量85%考虑，生活污水经处理排入城市污水管网；。室内排水管为UPVC管；室外为加筋UPVC管。
4. 雨水排水系统：
雨水排水方式：雨水经雨水管汇总后排入陵园路市政雨水管网。设置De400雨水排出管。
1.2.5.2供暖及制冷
1．采暖设计：项目拟采用集中供热方式解决冬季取暖。
序号
内容
建筑面积
采暖负荷
指标
1
住宅
13194
4.6×105W
35W/m2
2
商业
1662
1.0×105W
60W/m2
1-6 小区采暖负荷估算表
2．通风系统：地下车库通风系统兼作排烟；地下室设备用房分别设置独立的机械通风系统；公共卫生间的浊气经卫生间通风器接入土建竖井，高空排放；电梯机房内设换气扇机械排风。
3．环保：采用低噪声通风设备。
1.2.5.3燃气
项目采用市政燃气方式，经过调压后供居民使用。为了保证用户用气的平稳，室外管网采用环行的布置形式，再由环行管网分出支管送到每座楼房，管材全部采用无缝钢管，防腐处理后直接埋设。根据《城镇燃气设计规范》，城镇居民生活年用气指标为2721~3204MJ/人，该项目年用气量约为1.27×106MJ。
1.2.5.4 供电：
该项目用电负荷指标为6kW/户，商业照明80W/㎡，全部由城市供电部门负责解决。建筑内线路均采用铜芯导线，穿PVC阻燃管
暗设。楼内配电系统均采用TN- C - S系统。
1．电气
1） 本设计包括红线内的以下内容：
高、低压配电系统；
电力配电系统；
照明配电系统；
防雷保护、安全措施及接地系统；
2）本工程的用电按其性质分为：
① 一级负荷：消防系统（含消防中心内的消防报警及控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压送风机等）、保安监控系统、应急及疏散照明等。
② 二级负荷：客梯、生活泵、排水泵等；
③ 三级负荷：其它照明及电力负荷。
3）电力系统
① 低压电力配电系统采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷如：水泵房、电梯机房、电话机房、消防中心等设备采用放射式供电；对于一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；
② 消防负荷及重要负荷如：消火栓泵、喷洒泵、排烟风机、加压风机、消防电梯、消防中心、电话机房等采用双电源供电并在末端互投。
4）电源：本项目电源拟由不同变电站引来两路10kV专用电源供电。在地下车库设置一台容量为1000kW自起动柴油发电机组，供消防负荷应急供电用途。出口灯、楼层灯、疏散指示灯、公共地区的应急灯由EPS集中供电。

本项目按规范要求在楼道、停车库等设置应急照明和疏散照明。
2．防雷保护、安全措施及接地系统
1）防雷保护:
① 本项目防雷等级为二类。
② 本项目建筑设置防直击雷和侧击雷的防雷装置，防雷电感应和雷电波的侵入，满足等电位保护要求。
③ 在本项目屋顶设避雷装置，利用建筑物结构柱内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地极。
④ 防雷保护的详细做法待施工图设计时结合建筑物情况具体处理。
2）安全措施：
① 本项目低压配电采用TN-S系统，其工作零线N和保护地线PE为两根线，在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。
② 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备保护接地等共享统一的接地极，要求接地电阻不大于 1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。
③ 本项目采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。在浴室、卫生间等处设局部等电位联结。
④ 计算机电源系统、共享电视天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。
3）接地系统：
电梯机房、消防中心等弱电设备用房的接地统一接地极，独立设引下线。

3．弱电
1）火灾自动报警及消防联动控制系统； 2）电话系统；3）综合布线系统；4）有线电视系统；5）视频监控系统；
1.2.5.5通信：
有线电视、电话电缆以室外排管方式敷设，室内管线暗敷。
1.2.5.6消防：
该项目在市消防设防范围内，工程按有关规范结合供水管网设置消防栓系统，并设置消防水池，供水管网供水量及管径满足消防要求。
1．设计指导思想
本工程消防设计中充分贯彻预防为主，防消结合的方针，力求消防设施的配置和系统切实可行，努力做到安全使用，技术先进，经济合理，并满足《消防法》的要求。
2．建筑分类及耐火等级
本项目建筑耐火等级均为一级。
3．总平面布局及平面布置
据城市规划与防火规范要求，合理确定建筑物的位置，建筑间距均满足消防要求，在场区内设有4m宽消防环道与城市道路一起共同构筑成流畅的路网以满足消防要求。
4．建筑消防设计
本工程为高层建筑，按高层建筑进行消火栓系统设计。自动喷水灭火系统按中危险II级进行设计。
１）室外消防水源:采用生活用水与消防用水合用管道系统, 本工程室外设有DN300给水环网，环网上设有室外消火栓。该环网分别经两条DN300引入管由市政给水管上引入,能满足本工程室外消
防用水量和水压要求，是室外消防用水的主要来源。
２）电气负荷：消防用电设备为一级负荷。
本项目属高层建筑，根据消防规范火灾自动报警系统按特级建筑设防，拟在整个建筑全面设置火灾自动报警系统。
1.2.6 项目实施计划
为了加快建设进度，尽快建成投入使用，建设单位在项目筹划和实施过程中的各环节，采取有效措施，做好项目的统筹运作，按照设计规划环环扣紧，保证项目按照预期方案顺利实施。本项目建设周期为两年半年，计划2010年12月底完成项目申请报告,项目核准，全套施工图设计及前期工作于2011年5月底完成，2011年6月开工建设，2013年10月底交付使用。
公建配套设施施工在工程建设过程中穿插进行。
1.2.7 招标方案
为保证工程质量、进度及各项工程内容如期高效顺利完成，对工程资金进行有效控制，本工程的勘探、设计、施工、监理以及重要设备材料采购均实行公开招标。
根据工程各阶段的工作性质，对勘察、设计、施工、监理及材料设备的招标施行分段，分重点进行。
在设计阶段主要侧重于设计方案是否合理、新颖，能否满足对各项功能的需求，设计单位要遵循建筑节能法规、节能设计标准和有关节能要求，严格按照节能设计标准和节能要求进行节能设计，设计文件完备，工程总造价合理。可公开邀请具有相应资质等级的设计单位进行公开竞标。
在勘察阶段主要应考虑勘察企业的资质技术水平及价格，可进行公开招标。

在施工阶段，对施工单位及监理单位除应具有相应的资质外，还应对投标单位的技术水平以及以往承担过大型项目的质量、进度进行考察，可按现行工程的投标方法选定多家重合同守信用单位进行公开招投标，以合理的价格为主要依据。中标的施工单位要严格按审查合格的设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工，确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。
对设备及材料的采购应满足设计使用要求的前提下以质优、价廉为原则进行公开招标。
以上各招标工作均委托有资质的招标代理公司实施。
1.2.8 物业管理
项目建成后将有完善的物业管理，物业公司将以“服务”和“管理”为宗旨，主在职责有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理、财务管理等，建成后，将会使居民的生活水平得到显著提高。
1.2.9 组织领导
l．为确保项目建设按要求顺利实施，委派有关部门对资金使用进行严格把关，设立专帐，并明确专人负责，专款专用。
2．加强工程项目的组织领导，成立工程建设指挥部，并建立一整套严格的工程管理制度。
3．积极做好前期准备工作，协助施工单位加强治安保卫，为施工单位提供优越的施工条件，创造良好的施工环境。
4．认真做好建设工程的质量管理，委托工程监理人员对工程进行监理与施工技术指导，对工程建设中的每一道工序都严格检测，严把工程质量关。

1.2.10 投资估算
本项目投资分为土地费用、前期工程建设费用、工程建设费用、室外建设费用等，投资估算总合计6742.18万元。详见（表1-7）。
1.2.10.1编制依据
（1）《河北省建筑安装工程概算定额》
（2）《河北省建设项目概算其他费用定额》
（3）《中华人民共和国房地产管理法》1994年7月
（4）参照邯郸市目前市场成本价及其他地区的相近工程进行估价。
1.2.11资金来源、使用计划及施工进度计划
本项目总投资为6742.18万元，贷款3000万元，其余资金自筹。本项目建设期为两年半。

1-7 投资估算表

序号
工程或费用名称
建筑 安装
其他
合计
技术经济指标
工程费
费用
单位
数量
单位投资
（元/㎡）
一
工程费用
4895.5

4895.5
㎡

1
高层住宅楼
4159.9

㎡
14856.8
2800
2
地下室
498.6

㎡
1662
3000
3
道路、场地硬化
15

㎡

及停车场
12
4
小区绿化
30

5
室外管网
90

估算
6
其他设备及安装
90

㎡

二
工程建设其它费用

1701.81
1701.81

1
土地使用权出让金补偿拆迁等费用

1582

2
建设单位管理费

15

3
建设项目前期工作咨询费

3

4
勘察设计费

a
工程勘察费

4.25

4246.6
10
b
工程设计费

44.57

14856
30
5
工程建设监理费

24.96

60%
6
招标代理服务费

5

估算
7
临时设施费

　20.8

50%
8
施工图审查费

2.23

　㎡
14856
1.5
9
基本预备费

三
贷款利息

177.6
　177.6

建设总投资

　6774.91

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 邯郸市商业发展规划
2.1.1 政策依据
在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅业产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，住宅建设进入由 “数量型”转向“质量型”的开发建设阶段。在居住区规划与居住设计中，积极推进“以人为核心”的设计观念和“可持续发展”方针，通过规划设计的创新活动，创造出具有地方特色，设备完善和达到21世纪居住标准的居住环境，从而使中国住宅建筑技术获得整体的提高。
围绕住房消费成为新的增长点这个中心，逐步实行住房分配货币化。从“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和近几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房需求。这一系列变革，标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。
经过几十年的改革和发展，我国住宅建设顺利完成了由计划经济型方式向市场导向型方式的转变的第一次重大转折，住宅产业进入了持续、健康发展的新时期。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅
成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。
目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控、市场体系在不断完善。
2.1.2 当地建设规划
邯郸市认真贯彻落实国家调控政策，调整住房结构，引导合理消费。加大房地产市场专项整治力度，培育满足不同层次需求的消费住房供应体系，促进房地产市场健康有序发展。
严格规范建筑市场秩序，拓展国内、国际建筑市场，做大做强建筑业，继续支持具有综合承包能力、融资能力强、资金雄厚的企业向大集团发展，创造企业名牌，开拓国内外市场，打造邯郸建筑业品牌。深入开展整顿和规范建筑市场秩序工作，加大建筑市场稽查力度，为全市建筑业发展创造一个良好的市场环境。强化建筑质量和安全生产监管，全面推行安全质量标准化活动。
近几年来，在城市建设方面我市虽做了一些工作，取得了一定成绩，但还有很大的差距和不足。尤其是城市整体品位还不够高，生态环境不够优，城市功能还不尽完善，城建服务于群众和经济社会发展的作用还需进一步凸现，仍然需要建设高品位、环境幽雅、配套设施齐全的中、高档住宅小区以提升城市品位。
《邯郸市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提到：房地产业，以节地、节能、节水、节材、环保、绿色为导向，以满足中低收入人群住房需求为重点，健全商品房、经济适用住房、廉租房供应体系。增加普通商品住房、经济适用住房供给，加快针对城市特困户的廉租房建设，增加供应量。完善住宅区学校、医院、文体、商业等配套服务设施建设，做到同步规划、同步建设。培育
一批信誉度高，有实力、有潜力的房地产企业。
2.2行业准入分析
2004年以来，飞速上涨的房价和偏快的发展速度使得政府部门出台了一系列针对房地产行业的调控政策，政策的调控直接抬高房地产的准入门槛。作为行业最为重要的资源，土地供给被严格控制。政策进一步收紧了房地产信贷，开发商高度依赖的银行资源将变得更为稀缺。因此，拥有土地资源和融资渠道的大型房地产公司实力迅速增强，行业的竞争壁垒逐渐抬高。政策调控之下房地产行业的进入门槛相对提高。
这种控制能力不仅体现在增量的土地、资金项目的获取上，更重要的是能够与不同优势企业进行合作和协调，从而顺应政策调控，将房地产行业从单一的“土地资源强者”竞争格局推向综合的“资源管理强者”竞争格局。
未来产业竞争格局主要体现在三个方面，一是在存量土地的控制力上，大公司具有短期内不可扭转的资源优势。
　　二是在竞争模式上，房地产公司也开始注重合作和并购扩张，进一步强化了强者恒强的格局。这意味着大型公司利用已有的实力可能会吸引到更多的资源，
　　三是抗风险能力上，一线地产公司拥有很强的抗风险能力。
该公司凭着自己的实力和良好信誉，在邯郸市房地产行业中具有很强的优势，完全有能力开发好此项目，为邯郸市人民的安居乐业做出一份贡献。

第三章 资源开发及综合利用分析
3.1资源开发：
本项目为房地产开发，不属于资源开发类项目。该项目需要占用的资源主要为建筑材料，包括水泥、砂子、碎石、钢筋和各种装饰材料。其特点为一次性消耗，项目建成后就基本不再消耗资源，为了更好的节约资源，该项目采取的措施主要有：
1．优化设计。在满足结构安全的前提下，尽量做到简洁设计，即节约材料又降低造价。
2．采用新材料。建筑装饰材料日新月异，新型材料往往强度高、质量轻，消耗资源少，尽量采用可回收利用的建筑材料。在建筑材料的选用上，可以选用一些低能耗和保护资源的产品。比如，在砌体材料的选用上，我们舍弃传统的“秦砖汉瓦”，采用了利用工业废渣等原材料制作的轻型砌块。在保温材料的选用上亦是如此，我们可以采用环保及低能耗的产品。
3.2综合利用：
3.2.1我国对资源综合利用的目标
（1）森林利用率从18.2%提高到20%，木材综合利用率从目前的60%左右提高到70%左右。
（2）万元GDP用水量降低20%;城市供水管网平均漏损率不超过15%，生活节水器具在城镇全面推广使用，北方缺水城市再生水利用率达到污水处理量的20%，南方沿海缺水城市达到5%～10%。
（3）逐步建立起全国资源集约型的社会生产体系和社会消费体系，提高单位资源的利用价值

3.2.2该项目采取的资源利用措施
为了进一步达到节水要求，在小区应推广节水器具，如厕所冲便器应考虑采用节水冲便器，采用节水阀门和龙头，禁止使用螺旋式水龙头等。

第四章 节能方案分析
4.1设计依据
建筑类现阶段采用的节能规范和标准：
1、 《中华人民共和国节约能源法》
2、 《中华人民共和国再生能源法》
3、 《中华人民共和国建筑法》
4、 《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）
5、 《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委令第40号）
6、 《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部2006年12月）
7、 《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）
8、 《河北省节约能源条例》（2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
9、 《关于转发〈国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的通知》（冀发改投资[2007]152号）
10、 《河北省用水定额（试行）》（DB13/T1611-2009）
11、 公共建筑节能设计标准 GB50189-2005
12、 绿色建筑评价标准GB/T50378-2006

13、 绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）
14、 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001
15、 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95
16、 宾馆、饭店合理用电GB/T12455-1990
17、 城市热力网设计规范CJJ34-2002J216-2002
18、 民用建筑电气设计规范JGJ16-2008
19、 外墙外保温工程技术规程JGJ144-2004
20、 地源热泵系统工程技术规范GB50366-2005
21、 民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2005
22、 民用建筑热工设计规范GB50176-93
23、 建筑照明设计标准GB50034-2004
24、 建筑采光设计标准GB/T50033-2001
25、 地板辐射供暖技术规程JGJ142-2004
26、 城市供热管网工程质量检验评定标准CJJ38-90
27、 城镇燃气设计规范GB50028-2006
28、 采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-2001
29、 河北省居住建筑节能设计标准DB13（J）63-2007

4.2项目节能背景分析
节能是我国经济和社会发展的一项长远战略方针，也是当前一项极为紧迫的任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二大能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张业已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。我省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2005年全省能耗总量比2000年增加76.4%，高于GDP增幅6个百分点，单位GDP能耗、工业增加值能耗为1.96和4.41吨标准煤，分别高于全国0.74和1.82吨标准煤，全省一次能源自给率不足50%。加强节能