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房产公司工程部管理实施细则（试行）

第一章 部门职责

第一条 工程部是房产公司从工程立项到竣工验收质量保修全过程的参与、组织、实施的核心部门之一，是关系到房产公司在市场经济中能否生存的关键部门之一。工程部的工作对公司总经理及主持工作的常务副总经理（副总经理）负责。
第二条 工程部经理在房产公司总经理及常务副总经理（副总经理）领导下，在集团公司各职能部门的支持下主持工程部的工作，对工程部工作全面负责。
第三条 对前期部没有单独分开的公司，负责工程项目的立项及规划审批等前期工作。牵头办理《建设项目选址意见书》、《建筑用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的具体手续。
第四条 搜集、校核设计的基础技术资料及与建筑工程有关的原始资料，作为总师室提供设计任务委托书的编制依据。
第五条 配合合约部进行工程设计、勘察、施工（含专业分包）监理的招投标，参加议标、评标工作，负责办理《施工许可证》，办理安全质量监督手续。
第六条 参加规划方案、扩初设计的审查，配合总师室掌握设计标准，保证项目的规划设计达到适用、经济、安全、美观的目的。
第七条 现场工程管理可由工程部安排直接管理，也可成立项目部，作为工程部的派出机构进行管理，项目部的工作直接对工程部经理负责。
第八条 控制施工图阶段的设计质量与进度（指设计管理采用分阶段模式），组织施工图会审，组织设计交底会议，办理施工图纸的变更设计、协助解决技术问题。
第九条 督促、检查监理单位、施工单位从施工准备、施工组织设计到竣工验收全过程的施工管理工作，并参与加强施工管理，认真进行进度、安全、质量及成本控制，组织竣工备案验收。

第十条 对甲方要求的变更及图纸预算外的工程量进行核准签认，对工程进度款进行核实签认。
第十一条 推广、应用新材料、新工艺、新技术、新设备，保证开发的项目在房地产市场中处于领先地位。
第十二条 参与保修期内小业主的投诉接待，负责解决维修工作中的技术问题。
第十三条 完成公司领导交办的其他相关的工作。

第二章 协调管理

第十四条 集团内部部门间协调做如下具体工作：
1、与总师室协调（指设计管理采用分阶段模式）
参加规划方案、扩初设计的图纸审查，施工图设计报总师室审批，就设计图纸有关问题与总师室一起与设计院相关人员进行协调处理。
重大设计变更需报总师室批准后实施。
2、与前期部协调（指前期部与工程部分开的公司）
将复核后的总平面图、单体平面图等相关图纸、分层面积表提供给前期部，以供其办理规划审照。
3、 与销售部协调
绘制房型图，组织工程师审核并进行房型图汇总和确认，配合办理预售许可证及交付使用许可证，配合做好交房工作。
4、 与合约部协调
对需要核价的材料、成品、半成品配合做好核价工作，对需要分包的工程参加做好招标、评标。及时办理现场签证及工程进度款的签证。
5、 与配套部协调
提供有关图纸，配合配套部门征询及委托设计，尽早确定室外水、电、煤等管线图纸，以保证施工进度。
6、与材料公司协调
提供甲供材料、设备、成品、半成品等的供货计划，配合材料公司进行质量及成本控制。

7、与质量管理部部协调
配合质量管理部进行基础、主体结构及单体竣工预验收的抽检核验工作，加强过程控制、加强工程施工管理。及时通报安全、质量方面等相关资料，配合做好巡视督察工作。
8、与物业公司协调
参与小业主的投诉接待，协助解决维修工作中的技术问题，配合做好对小业主的交房及入住工作。
第十五条 与设计院协调（指设计管理采用分阶段模式）
1、跟踪检查施工图设计的质量与进度。
2、针对图纸会审结果形成书面意见，及时组织召开施工图纸交底会。
3、及时将施工过程中发现的设计图纸问题、技术问题反馈至设计院，督促、落实设计变更。
第十六条 与施工单位协调
1、针对施工中发生的图纸疑问给予及时准确解答，关键问题必须以工程技术联系单的方式书面下发至各施工单位。
2、对施工单位上报的施工组织设计或施工方案在监理单位审批的基础上审定。
3、针对施工现场发生的安全、进度、质量等技术问题，及时了解，掌握第一手资料，对施工单位提出的解决方案迅速联系有关方面研究决定。
4、参加由监理公司主持召开的总、分包单位工程安全、质量、进度等工程例会，进行协调管理，必要时可随时召集专题协调会。
第十七条 视工作需要参与政府规划、建设等审批部门、政府安全质量监督部门、政府档案部门及市政专业配套单位的协调，通过业务往来沟通彼此间的关系，以便顺利开展工作。

第三章 设计管理（指设计管理采用分阶段模式）

第十八条 项目立项后立即收集各项前期资料（如土地、规划、地下管线等），熟悉场地的地形、地貌及相关资料，在方案阶段，工程部相关专业项目
工程师均需参与，针对方案文本提出优化意见。
第十九条 配合总师室参加对工程扩初设计审查，审查的重点：
1、是否合理利用自然资源及现状条件，做到节约土地、布局科学合理。
2、是否采用国内外成熟的新工艺、新材料、新技术、新设备。
3、有否为施工单位提高工效创造条件。
4、有否在注意经济效益的基础上又考虑到社会效益与环境效益，与****著名品牌相匹配。
5、交通系统是否合理顺畅。
6、规划的深度是否符合要求。
第二十条 施工图阶段控制
施工图阶段设计图纸质量与进度主要由工程部负责控制，施工图必须符合已批准的扩初设计文件，达到应有的深度。具体根据各专业划分如下：
1、总平面图：
主要控制红线坐标、建筑层数及高度、立面造型与所在地区的环境协调、日照间距、面积指标、场地标高、道路走向及分布，转弯回转半径、停车位、门卫和箱变位置、绿化面积等，且注意应配置配套用房。
2、建筑施工图：
检查图纸设计是否符合国家和上海市有关建筑设计规范、标准要求。主要控制：单体外包定位与总图的一致性，审查开间、进深、室内联系是否合理、布局是否得当、门窗数量位置及内外装饰材料、防水材料的选用等。核实设计提供的分层面积表的准确性，建筑功能的完备性，防火区域划分的合理性等。
3、结构施工图：
检查图纸设计是否符合国家和上海市有关结构设计规范、标准要求。主要控制：地基处理、基础类型的合理性，抗震是否符合要求，梁板、柱、剪力墙是否按优化设计的要求进行配置等。既要求结构的安全可靠性、经济合理性又要照顾方便施工、缩短施工周期。
4、水电煤施工图：
检查设计图纸是否符合国家和上海市有关水电煤设计规范、技术标准的要求。主要控制是否符合消防部门批文的要求，有关设备用房是否满足使用功能要
求，是否安全可靠，水电煤系统是否最优化，管线走向是否合理，制作安装质量要求是否可行，审核供配电设备、灯具及电器设备的布置，审核各项设备参数是否符合使用要求等。
5、景观施工图：
景观设计单位应提供景观设计荷载交土建设计单位复核，将与景观设计配套的建筑小品交土建设计单位另行出图，就主要景点苗木的名称、规格、位置与设计方进行详细沟通，注意景观总图有关技术参数应与土建总图保持一致。
第二十一条 设计图纸进度控制
1、根据公司总体项目开发计划，将各阶段出图时间纳入合同，督促设计院在规定时间内完成。
2、施工图出图后需二次设计（如基坑维护、立面幕墙、屋顶钢结构构架等）的图纸，工程部应根据总体施工进度计划，提请总师室深化、批准设计方案，落实计算书的复核并作经济比较，以确保有关图纸的质量。
第二十二条 施工前图纸会审及交底
1、审图
根据目前的管理体制，项目工程师、监理及施工单位分头进行审图，要求了解工程特点和设计意图，了解关键工程的质量要求，各单位、各专业工程师之间要加强沟通，尽量避免差、错、漏、碰等情况发生。具体内容包括：
（1）图纸是否经设计单位正式签署，是否经审图公司审定。
（2）设计图纸与说明是否齐全，有无分期供图的时间表。
（3）设计中地震烈度、抗震等级是否符合要求。
（4）总平面图与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致，建筑红线是否与规划一致。
（5）建筑图、结构图表示方法是否一致，是否符合制图标准。
（6）建筑平、立、剖面图纸有无矛盾，建筑、结构、水、电、煤等各专业图纸有无矛盾，标注有无遗漏，图纸大样能否满足施工要求；预留洞、预埋件平面尺寸、标高是否一致。
（7）施工图中所选用的各种标准图集，施工单位是否能自备齐全。
（8）图纸中要求的材料来源有无保证，能否代换。

（9）地基处理方法是否安全可靠、经济合理，是否符合地质勘探资料。
（10）结合梁柱截面尺寸，复核门窗洞口、后浇带设置部位是否合理（是否避开集水井）；钢筋标注有无遗漏；构造柱、圈梁布置是否合理；沉降缝节点处理是否可行；结构构件有否影响建筑功能等。
（11）建筑与结构的构造是否存在不能施工，不便于施工的技术问题，或者容易导致安全、质量事故，增加工程费用等方面的问题。
（12）室内水、电、煤管道走向是否合理，是否碰撞，强弱电插座、用户配电箱布置是否符合要求，采用的设备是否非标。
（13）室外给排水管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物间及相互间有无矛盾，布置是否合理。
（14）防火、消防是否满足要求。
（15）施工安全、环境卫生在施工中能否得到保证。
2、设计图纸交底
在设计图纸交底会召开前，各专业项目工程师应将现场工程师、施工单位、监理单位审图后发现的问题进行汇总，在设计图纸交底会上分专业与设计单位进行有效、细致的沟通，尽可能详细、全面解决图纸中存在的问题。会后，项目工程师应尽快整理会议纪要，各方会签后下发，作为施工依据，未经会审交底的图纸，原则上不得进行施工。
第二十三条 施工中设计控制
1、工程开始施工后，项目工程师应及时为施工管理提供技术服务。
2、施工过程中遇到的工程图纸或技术问题，项目工程师应及时与设计院、监理、施工方进行协商决定，由设计人员签认，或督促落实设计院进行设计变更。
3、对于需各专业配合解决的图纸或技术问题，土建项目工程师应牵头组织各单位相关专业工程师召开专题讨论会，及时研究制定可行性方案，经设计院签认后下发实施。
4、工程部应参照各种管道图纸，绘制小区综合管网图，由工程部经理签认后下发，以便指导施工，并为物业公司管理提供方便。

第四章 进度控制

第二十四条 工程部应编制项目总体进度计划，总进度计划应考虑拆迁、不可抗力因素及停水、停电等不利因素而留有余地。其内容必须涵盖土建、安装、室外配套、道路、绿化等所有工程，直至备案验收、交房。该计划须经领导批准后下发各部门执行，作为配套、工程设计、施工及销售的进度依据。
第二十五条 工程部应认真审核批准总包单位施工组织设计中的进度计划
1、施工单位的进度计划必须满足项目的总体安排
2、施工单位的劳动力安排应满足进度计划的要求
3、施工单位的设备配备能保证工程顺利开展
4、施工单位的材料计划准确、组织实施有力
第二十六条 工程部应督促总包单位将进度计划提供给专业分包单位，分包单位将自己的施工计划穿插其中，经过总、分包单位的协调，达到交叉施工齐头并进。确保总进度计划的完成。
第二十七条 工程部应保证设计图纸的提供，坚决贯彻无施工图纸不得施工的原则，对于需要进行二次设计的分项工程，必须提前计划，统筹安排。
第二十八条 甲方指定的分包商，甲方提供的材料、设备、成品、半成品，也应当与总包单位协调，达成一致的书面意见，保证总包单位进度计划实施。
第二十九条 工程实施过程中，工程部应督促检查监理认真进行进度控制，督促施工单位根据进度计划编制单位工程与分部、分项工程（基础、主体结构、屋面、楼地面、给排水、电气、门窗、装饰等）工期目标计划。
第三十条 工程部应和监理一起督促检查施工单位，根据总进度计划编制工程月、周进度计划，建立由总监理工程师主持召开的周会制度，施工单位（含分包单位）的项目经理、施工员、质量员、安全员、甲方代表都应参加会议，督促检查施工单位按计划组织施工，检查劳动力、材料、设备投入的情况，研究解决工程实施中存在的问题，协
调总、分包的关系，协调甲、乙方的关系，保证工程施工的顺利进展。
第三十一条 工程部应组织各方领导参加的月度生产计划会议，检查本月计划完成的情况，布置下月生产计划，必要时可不定期的召开各种生产协调会，排除各种困难与障碍，以保证施工单位进度计划的完成。
第三十二条 遇有下列情况之一的，工程部应给予工期签证：
1、遇有不可抗力的原因（如战争、地震等）
2、由于市政原因停电、停水连续超过24小时的
3、由于甲方原因造成停工的
要求施工单位应在实际发生符合工期顺延条件的一周内，向甲方提出申请，逾期不再受理。
第三十三条 工程部应制定合适的工程进度奖罚制度，对连续不能按进度要求完成任务、而又不能采取有效措施迎头赶上的给予处罚。对实际进度严重滞后于计划进度时，工程部应采取进一步的果断措施。

第五章 安全、质量控制

第三十四条 必须全面贯彻执行国家及上海市建设工程安全、质量方面的有关政策、法规及条例，贯彻执行****集团《建设工程安全生产管理暂行办法及跟踪检查制度》、《建筑工程施工质量管理暂行办法及跟踪检查制度》。
第三十五条 ****集团各工程部在工程管理中始终要重视安全生产，坚持“安全第一，预防为主”的方针。协调好安全、质量、进度及成本控制之间的关系，明确工程项目的安全、质量目标。
第三十六条 工程部从严审核并落实施工单位安全、质量组织体系，做到管理人员保质保量到位，分工明确、责任到人，应认真审查施工单位的安全、质量保证措施和技术措施。
第三十七条 工程部应督促检查监理人员对标准基线控制网及标高控制点定期进行复测，并保证达到施工的精度。

第三十八条 工程部应设立安全主管，与监理、施工单位安全负责人成立项目安全生产管理小组，组织督促施工单位（含分包单位）安全人员对施工人员进行安全生产教育培训和交底，签订必要的安全协议，督促检查安全管理人员对施工现场进行定期检查与巡视，对检查中发现的安全隐患，应有书面整改通知单，落实整改人员与整改时间，并保证整改到位。
第三十九条 工程部应督促施工单位建立意外伤害保险制度，在发生事故后，工程部应及时逐级上报，参加事故的调查、分析与处理，坚持三不放过的原则。
第四十条 工程部应主动抓好施工现场管理与文明施工，要讲实效，不图虚荣，坚持五牌一图、两栏一报制度；坚持道路畅通；坚持封闭管理；坚持临时设施合理选址、正确用材，确保符合使用功能和安全、卫生、环保、消防的要求；有针对性的设置，悬挂警示标牌与安全标志。
第四十一条 组织并主持甲方、设计、监理、施工单位有关人员进行图纸会审及施工图纸技术交底会，解决图纸中存在的问题，对安全生产提出指导性的意见。
第四十二条 工程部应参与建筑材料、建筑成品、半成品、构件及有关设备的检查工作，督促检查监理进行见证取样、检测工作，定期不定期的检查施工单位的《建筑工程材料采购验收检验使用综合台帐》及监理的《建设工程材料监理监督台帐》。
第四十三条 对涉及结构安全的砼试块、砂浆试块的制作、养护，工程部应进行定期不定期检查，对砼坍落度的测试、对定期进行的沉降观测、对标养室的养护条件、对计量器具的检测，工程部应布置监理进行督促检查，严防弄虚作假。
第四十四条 工程部应组织工程技术人员及监理人员进行必要的工地巡视、旁站工作，督促施工单位按图纸、国家规范及有关技术标准施工。
第四十五条 工程部现场工程师应督促施工单位对工程安全、质量进行自检、自查、整改及工序交接，严格执行上道工序未经验收，下道工序不得施工的规定；督促检查监理进行检验批验收工作，参加隐蔽工程、
分部、分项工程验收，真正做到强化验收、过程控制。
第四十六条 工程部应要求总监理工程师在每周例会上通报各施工单位安全、质量、文明施工存在的问题，提出整改的措施，通报上周存在问题的整改情况，布置下周施工中的注意事项，并形成书面的周例会纪要，下发至各施工单位遵照执行。
第四十七条 工程部应根据****集团有关管理规定，执行必要的奖罚措施。主管领导应组织监理、施工单位每月进行一次安全、质量、文明施工综合大检查，并形成书面点评意见，报质量部备案。
第四十八条 工程部应成立优良工程评选小组，做好本公司优良工程的规划制定，组织实施、监督检查、考核评比、总结表彰工作，努力提高建设工程的品位和质量。
第四十九条 工程部安全主管及工程部经理应分别准时参加集团公司每月12日及26日的安全联席会议及安全质量例会，相互交流管理工作中成功的经验，工程中存在的问题及解决问题的办法，达到相互启发、相互借鉴、相互学习的目的，不断提高自身的管理水平。
第五十条 项目竣工后，工程部应督促监理公司提供工程总结报告，总结成功经验及存在问题的教训，以对今后的项目开发有所借鉴与指导。

第六章 成本控制

第五十一条 工程部应认真参加规划方案、扩初设计的审查，从节约土地、布局科学合理到保证规划设计达到适用、经济、安全、美观的目的，积极提建议、出主意。
第五十二条 施工图设计阶段，既要考虑结构的安全可靠，又要考虑结构的经济合理，要优化设计，还要考虑方便施工，尽量缩短施工周期。
第五十三条 工程部应要求甲方、监理及施工单位有关技术人员，应认真、负责地进行图纸审核，将图纸中存在的差、错、碰、漏等在正式施工前予以纠正，避免施工过程中出现窝工、返工等现象。
第五十四条 建筑材料、建筑构配件、建筑设备选用时不求最好，但应符合设计
要求，尽量避免使用非标设备，要注意货比三家，好中选优、优中选廉。合同中由施工方负责采购的，必须督促施工方向甲方办理报价审批手续，工程部应配合合约部调研核定。
第五十五条 土方工程、基坑围护、降水工程等必须根据地质勘察报告实事求是的设计，要审查计算书、审查安全合理性，不符合要求不能批准施工。
第五十六条 施工中发生严重质量缺陷时，工程部应立即掌握第一手资料，督促施工单位提出处理方案，征得监理或设计院同意后再行施工。并应分清责任，妥善处理。
第五十七条 对于建设方要求的设计变更及图纸以外的工程量需要签证的，经工程部专业人员核实，主管人员核准，领导确认后方可报合约部按合同核价。
第五十八条 工程部对施工单位按形象进度上报的验工计价单，应进行认真审查，工程量必须经验收合格后方可签字确认，防止弄虚作假、高估冒算。

第七章 竣工验收备案

第五十九条 根据2003年8月8日****集团有限公司颁发的“****集团建设工程施工质量验收实施细则”中规定的竣工验收相关条款进行实施。
第六十条 随着市场发展的需求，以及上海市相关文件的出台，要求 在“竣工验收应符合下列条件”中，有公安消防、环保、防雷办、规划、劳动局（有电梯的）、墙体办（结构主体使用粘土砖的）等部门出具认可文件或准许使用文件，并在工程竣工验收报告中应备有上述文件。
第六十一条 全装饰房竣工时，按照GB50325－2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求，对室内环境质量检查验收，并必须进行室内环境污染物浓度检测，检测结果应符合该规范中相关条款的规定。
1、应委托经考核认可的检测机构对室内氡、游离甲醛、苯、氨、总挥发性有机化合物（TVOC）的浓度进行检测，并出具检测报告。
2、检测抽检数量：

（1）应抽检有代表性的房间室内环境污染物浓度，检测数量不得少于5％，并不得少于3间。房间总数少于3间时，应全数检测。
（2）民用建筑工程验收时，凡样板间室内环境污染物浓度测试结果合格的，抽检数量减半，并不得少于3间。
（3）民用建筑工程验收时，室内环境污染物浓度检测点应按房间面积设置：
房间面积<50m2时，设1个检测点；
房间面积50～100m2时，设2个检测点；
房间面积>100m2时，设3～5个检测点。
第六十二条 民用建筑工程及其室内装修工程验收时，应检查下列资料：
1、工程地质勘察报告，工程地点土壤中氡浓度的检测报告、工程地点土壤天然放射性核素镭Ra-226、钍Th-232、钾K-40含量检测报告；
2、涉及室内环境污染控制的施工图设计文件及工程设计变更文件；
3、建筑材料及装修材料的污染物含量检测报告，材料进场检验记录，复验报告；
4、与室内环境污染控制有关的隐蔽工程记录，施工记录。
5、样板间室内环境污染物浓度检测记录（不做样板间的除外）。

第八章 非名华公司总包管理

集团公司十六年的发展逐步形成了一套****集团特有的管理模式，随着集团公司从上海走向全国，公司的继续发展壮大势在必行，与国际、国内最先进的管理模式接轨，既能发扬****管理模式的优势，又能适应市场经济的需求，这是我们的必由之路，所谓管理，说到底就是合同管理。
第六十三条 严格执行《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》，遵守平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则及遵守法律、行政法规、尊重社会公德的原则。
第六十四条 施工合同中应明确合同双方的责任与义务，明确承包范围及分界点，并明确如下内容：合同执行地址；合同工期；安全、质量标准；合同价款；让利范围及比例；付款方式；明确材料设备的供应；分包
单位的协调与配合；工程变更；检验批验收，分部、分项工程验收及竣工验收与结算；工程保修等一切条款，合同订立必须考虑周密、细致。
第六十五条 合同中要有工程量清单，要有结算单价与预算，特别是材料、设备的供应，合同中应明确计费的标准与方式。
第六十六条 对特殊分项工程需要分包的，对甲方指定的分包工程，对甲供的材料与设备，应与总包单位签订连带合同，从办公室、材料仓库的提供，验收、卸车、短途运输到检验批、分项工程的验收、竣工资料的汇总等都应在连带合同中明确。
第六十七条 合同中应与总、分包合同单位明确所有变更往来、通知及补充协议等均以书面为准，书面文件必须签字盖章，一切口头的无效。
第六十八条 ****管理模式，****的安全质量管理规定、奖罚条例等必要的应纳入合同的条款。施工单位应遵照执行。
第六十九条 严格执行合同，合同中任何一方违约都将为此付出相应的代价。
第七十条 必须认真签订监理合同，加强对监理的督促、检查工作，严防监理伙同施工单位弄虚作假，损害甲方利益，严防监理将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字。
第七十一条 本制度最终解释权归集团质量管理部。

签发人（总裁）： 时间： 年 月 日