武汉公司物业接管验收手册.doc

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汉正街第一大道

( 座)

接管验收手册

武汉历思联行物业管理有限公司

1月制

物业验收程序

一、 目的
规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入驻工作顺利进行。

二、 适用范围
适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发单位的交接。

三、 职责
1.物业公司接到开发单位竣工验收合格的通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。
2.验收小组负责对物业原设计图纸、 设计变更、 竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。
3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、 容量及设计要求进行验收, 设备的安装数量、 安装位置及竣工图验收。
4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收设施设备包括房屋建筑主体、 供配电系统、 中央空调系统、 给水系统、 排水系统、 消防系统、 安全防范系统、 停车场智能系统、 电梯系统、 公共照明系统、 弱电系统、 园林绿化等。
5.由总经理指派人员跟开发单位办理接管手续

四、 工作程序
1.验收的准备
验收小组根据开发单位提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。
2.验收的实施
(1)验收小组依据验收计划、 标准, 按专业分工进行预验收。
(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、 设施、 设备, 提出书面整改报告返回开发单位, 由开发单位督促施工单位进行整改。
(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、 设施、 设备, 整改实施后, 验收小组进行检查、 验证, 整改合格后进行正式验收。
(4)楼宇的实物验收,应注意:对房屋的水、 电、 土建、 门窗、 电器设备进行全面检查, 并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。
(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点:
①图纸设计与设备的规格、 型号、 数量符合。
②主要设备、 设施的安装位置与安装质量符合。
③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、 设备接管验收清单中。
(6)对物业的其它配套系统、 设施进行验收, 验收结果记录在设施、 设备接管验收清单相应的表格内。
(7)移交档案、 资料验收: 根据验收计收提交档案、 资料进行对照检查, 并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

物业接管验收应收资料

一、 项目建设资料
1 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件
2 同意使用土地通知书 复印件
3 建设用地批准书 复印件
4 固定资产投资许可证 复印件
5 建设工程规划许可证 复印件
6 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件
7 规划报建图 复印件
8 建筑设计防火审核意见书 复印件
9 物业各分项工程设计方案 复印件
10 建设工程规划验收合格证 复印件
11 建设工程竣工验收质量认定书 复印件
12 建筑工程竣工消防审核意见书 复印件
13 单位工程质量综合评定表 复印件
14 工程建筑埋放线、 验线、 验收意见书 复印件
15 公共安全技术防范工程设施使用证 复印件
16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件
17 供水协议书 复印件
18 供用电合同 复印件
19 同意供电通知 复印件
20 申请门牌呈批表 复印件
21 通邮申报表 复印件
23 各施工单位设施、 设备等保修协议( 正本)
22 其它相关资料

二 、 物业产权资料
1 拆迁资料 复印件
2 销售资料( 业主、 产权、 位置、 建筑面积等) 复印件
3 其它相关资料
三、 建筑资料 ---房屋建筑主体
1 地质勘察报告 复印件
2 工程合同及开、 竣工报告 复印件
3 建筑施工图( 结构、 建施、 水施、 电施、 防雷、 弱电等) 原 件
4 图纸会审记录 复印件
5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录) 复印件
6 隐蔽工程验收签证 复印件
7 沉降观察记录 复印件
8 竣工验收证明书 复印件
9 主要建筑材料质量保证书( 钢材、 水泥等) 复印件
10 新材料、 构配件的鉴定合格证书 复印件
11 砂浆、 混凝土试块试压报告 复印件
12 建筑竣工图( 包括总平面图、 建筑、 结构、 水、 电、 防雷、 弱电、 设备安装、 附属工程及隐蔽管线等) 原 件
13 其它项目竣工图( 绿化、 景观、 二次装修等) 原 件
14 各分项工程施工单位资料 复印件
15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告 复印件
16 其它相关资料

四 、 设备资料---供配电系统
1 供电系统设备购买、 安装合同 复印件
2 供电系统设备制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 高低压配电柜、 变压器、 直流控制屏等设备参数( 型号、 数量、 重量、 额定电压、 电流、 频率等) 原 件
5 高低压配电柜、 变压器、 直流控制屏等设备随机资料( 安装使用说明书、 技术图纸、 机房布置图、 产品合格证、 安装配件清单等) 原 件
6 高低压配电柜、 变压器、 直流控制屏等设备主要配件资料( 生产单位、 技术参数、 说明书、 产品合格证等) 原 件
7 高低压配电柜、 变压器、 直流控制屏等设备试运行检验记录、 运行许可证 原 件
8 配电箱、 电缆、 插接母线、 电表等资料( 生产单位、 技术参数、 说明书、 检测报告、 产品合格证等) 原 件
9 灯具、 末端用电器具资料( 生产单位、 技术参数、 说明书、 产品合格证等) 原 件
10 配套装置、 仪表、 电度表资料( 检验记录、 测试报告、 原始数据记录等) 复印件
11 其它相关资料

五、 设备资料---中央空调系统
1 中央空调设备购买安装合同 复印件
2 中央空调制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 中央空调产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 中央空调设备参数( 型号、 数量、 机器编号等) 原 件
5 随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
6 设备安装调试记录 原 件
7 中央空调设备检验记录、 运行许可证 原 件
8 国家特种设备档案 复印件
9 其它相关资料

六、 设备资料---给排水系统
1 给排水系统设备购买、 安装合同 复印件
2 给排水系统设备制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 水泵等配套设备参数( 型号、 额定功率、 扬程、 编号等) 原 件
5 设备随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 机房布置图、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
6 设备运行检验记录、 管道水压及闭水试验记录、 给水管道的冲洗及消毒记录 原 件
7 主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
8 配套装置、 仪表、 水表资料( 检验记录、 测试报告、 原始数据记录等) 复印件
9 水、 暖、 卫生器具检验合格证书; 原 件
10 其它相关资料

七、 设备资料---消防系统
1 消防设备购买安装合同 复印件
2 消防设备制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 消防自动报警、 消防广播、 消防栓、 消防喷淋等设备参数( 型号、 数量、 水泵额定功率、 扬程等) 原 件
5 随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 机房布置图、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
6 设备、 仪表调试运行检验记录、 管道冲洗、 水压及闭水试验检验记录 复印件
7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件
8 消防验收合格证书 复印件
9 其它相关资料

八、 设备资料---安全防范系统
1 技术手册
2 操作手册
3 产品合格证以及检验报告
4 其它相关资料

九、 设备资料---停车场智能系统
1 弱电系统设备购买、 安装合同 复印件
2 弱电系统设备制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 弱电系统设备参数( 系统、 型号、 规格、 数量) 原 件
4 弱电系统随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
5 弱电系统设备调试运行检验记录、 安装检验合格证书、 智能化等设备国家许可使用证明 原 件
6 其它相关资料

十、 设备资料---电梯系统
1 电梯设备购买安装合同 复印件
2 电梯制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件
4 电梯设备参数( 型号、 数量、 额定载重、 额定速度、 乘客数、 电梯行程、 层站数、 轿厢及对重的质量、 机器编号等) 原 件
5 随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 电梯机房井道布置图、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
6 设备安装调试记录 原 件
7 电梯设备检验记录、 运行许可证 原 件
8 国家特种设备档案 复印件
9 其它相关资料

十一、 设备资料---公共照明系统
1 产品合格证
2 安全单位维护资料
3其它相关资料

十二、 设备资料---弱电系统
1 弱电系统设备购买、 安装合同 复印件
2 弱电系统设备制造、 安装单位、 维护单位资料 复印件
3 弱电系统设备参数( 系统、 型号、 规格、 数量) 原 件
4 弱电系统随机资料( 安装使用说明书、 维护保养手册、 产品合格证、 随机配件清单、 主要配件资料等) 原 件
5 弱电系统设备调试运行检验记录、 安装检验合格证书、 智能化等设备国家许可使用证明 原 件
6 宽频接入协议 复印件
7 有线电视及电话协议 复印件
8 其它相关资料

十三、 环境资料---园林绿化
1 土壤及水质化验报告。
2 工程中间验收记录。
3 设计变更文件。
4 竣工图和工程决算。
5 外地购进苗木检验报告。
6 附属设施用材合格证或试报告。
7 施工总结报告。

物业接管验收资料
楼宇名称: ________座_________层 年 月 日
序号
交接资料名称
数量
接收意见
备注
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

物
业
公
司

经办人签名:

管理公司盖章:
开
发
单
位

经办人签名:

开发单位盖章:

物业接管验收项目( 一)
楼宇名称: ________座_________层 年 月 日
序号
交接项目
接收意见
备注
1
房屋建筑主体

2
供配电系统

3
中央空调系统

4
给水系统

5
排水系统

6
电梯系统( 升降梯)

7
电梯系统( 手扶梯)

8
消防系统

9
安全防范系统

10
停车场智能系统

11
弱电系统

12
公共照明系统

13
园林绿化

14

15

16

17

18

19

20

物
业
公
司

负责人签名:

物业公司盖章:
开
发
单
位

负责人签名:

开发单位盖章:

物业接管验收项目表(二)
楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
房

屋

建

筑

主

体
卫生间

混凝土模块

防水工程

护拦设施

门窗设施

屋面防水工程

墙体工程

伸缩缝

玻璃幕墙

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
供

配

电

系

统
高压进线柜

高压出线柜

PT(计量柜)

干式变压器

主控柜

补偿柜

联络柜

分支断路器

等电位接地端子

照明(机房)

绝缘垫

防小动物进入措施

专用劳保用品

专用工具

灭火设施

警示用品

通风设施

主桥架

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
中

央

空

调

系

统
主机

冷冻泵、 冷却泵

分水器

集水器

电器控制系统

保温层

管道阀门

膨胀水箱

冷却水补水箱

冷却塔

风机盘管

能量表

温度计

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
给

水

系

统
泵房

消防泵

喷淋泵

控制柜

进水管

排空管

排污管

沟井

泵

管道

支架,底座

水池,水箱

直埋金属管,给水管道

井内安装

设计,变更,隐蔽,竣工的图文资料

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
排

水

系

统
天沟

雨水管

雨水斗

管道安装

管道对接,支,吊架的安装

管道出户预埋

管材对接要求

穿楼立管

排水沟,检查井口

回水口,泄水口,格栅

设计,变更等图文资料

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
电
梯
系
统
升降梯
机 房

电源开关

曳引机

制动器

慢速移动措施

限速器

绝缘

接地保护

控制柜

线槽线管

吊钩

孔洞

井 道

顶部空间

制导行程

导轨安装

电缆

对重

底 坑

曳引绳补偿绳(链)

轿 厢

轿内

轿顶

导靴

层站层门轿门

功 能

外 观

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
电
梯
系
统
手扶梯
技术资料

驱动和转向站

倾斜角和导向

相邻区域

扶手装置和围裙板

流齿和流齿板

安全装置

附加制动器

自动/停止

标志

运行检查

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
消
防
系
统

火灾报警控制系统

防排烟系统

消防栓系统

喷洒灭火系统

安全疏散系统

广播系统

机房

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
安全防范
系
统

监控系统

巡更系统

门禁系统

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
停
车
场
智
能
系
统
车辆探测器

自动栅栏

读卡器

发卡(票)器

满位显示器

管理中心

有图像功能的管理系统

联动功能

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
弱

电

系

统
网管工作站

交换机

通用路由器

网卡

连接线

机柜

机架

配线架

信息插座

本地前端

干线放大器

干线桥接放大器

桥接放大器

延长放大器

分配放大器

分配器

分支器

定向耦合器

输出口用户盒

接地

避雷针

天线

天线放大器

馈线

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
公

共

照

明
梯间照明

走道照明

插座、 开关

电气控制柜( 箱)

计量装置

电 井

各类户外照明

中庭景观照明

各类电源

其它照明

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日

楼宇名称: ________座_________层 编号:
项 目
评价
验收情况
备 注
园

林

绿

化
风机

主控项目

花卉

草坪草本

地被植物

苗木种植

物业公司经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
开发单位经办人( 签字) :

时间: 年 月 日
物业接管验收项目表(三)

楼宇名称: ________座_________层 编号:
接管验收名称
房 屋 建 筑 主 体
分项接管验收名称
卫生间
验收时间
年 月 日
施工/安装单位

名称
接管验收要求及标准
感观测试
运行测试
验收结果
备注
卫 生 间
一. 天花板.地板,门,窗
1.平整,无空鼓,掉缺
2.开启灵活
3.封窗严谨
二. 隔板
1.转角,支架牢固
2.门开闭方便严实
三. 卫生器具及给水配件
1.满水试验不渗不漏
2.排水通畅无堵塞
3.接口严密,开启灵活
四. 排水栓与地漏
1.安装平整,牢固
2.周边无渗漏
3.地漏水封高度不得小于50㎜
4.试水观察
五. 卫生间给水管道及阀门安装
1.安装平整
2.不渗不漏
3.阀门开启灵活
4.便于置换
六. 管道的支,吊架
1.安装牢固
2.整齐美观
3.防锈,防腐
七. 卫生举起的支,托器或砌体
1.安装平整,牢固
2.与日常使用不易撞,碰
八. 器具的管道穿楼板时
1.做好防水处理
2.不渗不漏
九. 大便器,小便器,冲洗阀安装
1.排水通畅,不溅水,阻塞
2.布置合理简明
3.使用方便灵活
4.无破损

楼宇名称: ________座_________层 编号:
接管验收名称
房 屋 建 筑 主 体
分项接管验收名称

验收时间
年 月 日
施工/安装单位

名称
接管验收要求及标准
感观测试
运行测试
验收结果
备注
卫 生 间
十. 排水管道安装
1.安装平整
2.不渗不漏
3.检修口安置合适检修

十一.排气管
1.高于2m
2.设防雷装置
3.防护罩安装
4.不得与风道或烟道连接

十二.化粪池的制作,提开泵的安装
1.容积
2.按实际承受可移动负载
3.不渗不漏
4.排通顺畅
5.提开泵平稳,牢固,不渗漏,便于置换

十三.设计等图文资料,设备资料
1.设计任务书,有关批件,地质资料
2.变更设计书,增加,删除的批文及资料
3.埋地管路,设施设备验收测试记录,吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全.
4.调试及验收技术资料,测试单位,人员等安全全套资料齐全.
5.设备出厂,使用说明,合格证等资料.

楼宇名称: ________座_________层 编号:
接管验收名称
供配电系统
分项接管验收名称
高压进线柜/PT柜(计量柜)
验收时间
年 月 日
施工/安装单位

名称
接管验收要求及标准
感观测试
运行测试
验收结果
备注
高压进线柜
1.整体外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.操作面各类仪表,指示灯,指令开关,应无破损,脱落及松垮现象,且各使用功能应正常,精度应符合相关要求.
3.主断路口应进出自如,无卡阻现象,且位置指示应正确无误,二次接线插头针脚应无歪斜,断针现象,且能插拨自如,与接地刀闸之间的电气及机械连锁应能正常状态工作.(如带失压脱扣装置,应检测断电后真空断路器的分合闸指示是否在分断位置),自动储能装置应正常工作.
4.柜内绝缘子及陶瓷件应无破损脱釉现象.
5.连接母排接头螺栓应紧固,无松动,母排应保持原色,无变色现象.各相序标识,颜色标识应清晰并符合相关规范.
6.柜内照明应正常工作.

PT柜(计量柜)
1.整体外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.各仪表指示,计量装置应能正常工作,且精度应符合相关要求.
3.各互感器安装应紧固,接线应正确,且外壳应接地.
4.柜内绝缘子及陶瓷件应无破损,脱釉现象.

楼宇名称: ________座_________层 编号:
接管验收名称
供配电系统
分项接管验收名称
高压出线柜/干式变压器
验收时间
年 月 日
施工/安装单位

名称
接管验收要求及标准
感观测试
运行测试
验收结果
备注
高压出线柜
1.整体外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.操作面各类仪表,指示灯,指令开关,应无破损,脱落及松垮现象,且各使用功能应正常,精度应符合相关要求.
3.主断路口应进出自如,无卡阻现象,且位置指示应正确无误,二次接线插头针脚应无歪斜,断针现象,且能插拨自如,与接地刀闸之间的电气及机械连锁应能正常状态工作.(如带失压脱扣装置,应检测断电后真空断路器的分合闸指示是否在分断位置),自动储能装置应正常工作.
4.柜内绝缘子及陶瓷件应无破损脱釉现象.
5.连接母排接头螺栓应紧固,无松动,母排应保持原色,无变色现象.各相序标识,颜色标识应清晰并符合相关规范.
6.照明应正常工作.

干式变压器
1.变压器箱体安放应水平,端正,各铭牌标识应清晰,位置应显眼,柜门应能灵活开启.
2.变压器一次,二次绕组应无擦伤及碰伤痕迹,箱内应无积尘,一次,二次绕组的绝缘值应符合相关要求,连接组别及电压等级调整端标识应清晰并贴在显眼处.一次,二次绕组相序标识应清晰并贴在相应显眼处.
3.母排接头螺栓应紧固,无松动,母排应保持原色,无变色现象.各相序标识,颜色标识应清晰并符合相关规范.
4.散热风扇应无积尘,用手转动应灵活,温控及启停动作精确并能正常运行.
5.变压器运行噪声应符合相关标准及要求(自身感受).

名称
接管验收要求及标准
感观测试
运行测试
验收结果
备注
低压进线柜
1.外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.操作面各类仪表,指示灯,指令开关,应无破损,脱落及松垮现象,且各使用功能应正常,精度应符合相关要求.
3.主断路器进,出应灵活,无卡阻现象,且各位置批示应正确,操作应灵活.二次线插接口插头应无变形,断针及针脚歪斜现象,闭锁及联锁机构应精确,可靠,手动,自动储能机构应工作正常,指示牌位置正确无误.
4.柜内绝缘子及陶瓷件应无破损脱釉现象
5. 连接母排接头螺栓应紧固,无松动,母排应保持原色,无变色现象.各相序标识,颜色标识应清晰并符合相关规范.

电容补偿柜
1.整体外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.操作面各类仪表,指示灯,指令开关,应无破损,脱落及松垮现象,且各使用功能应正常,精度应符合相关要求
3.柜内电容器应排列整齐,各分路接触器,继电器动作灵活,可靠,电容器接线桩头应紧固,用手摇应无松动,脱落的现象,所有电容器外壳均应可靠接地.
4.观察补偿柜自动投入后该系统的功率因数,其数值不应低于0.96.

联络柜
1.整体外观应无凹凸,脱漆,歪斜的现象,柜门应能灵活开启.
2.操作面各类仪表,指示灯,指令开关,应无破损,脱落及松垮现象,且各使用功能应正常,精度应符合相关要求
3. 主断路器进,出应灵活,无卡阻现象,且各位置批示应正确,操作应灵活.二次线插接口插头应无变形,断针及针脚歪斜现象,闭锁及联锁机构应精确,可靠,手动,自动储能机构应工作正常,指示牌位置正确无误.
4. 连接母排接头螺栓应紧固,无松动,母排应保持原色,无变色现象.各相序标识,颜色标识应清晰并符合相关规范.

楼宇名称: ________座_________层 编号:
接管验收名称
供配电系统
分项接管验收名称
低压进线柜/电容补偿柜/联络柜
验收时间