房地产开发全过程成本控制要点.doc

房地产开发全过程成本控制要点

开发环节

控制要点
控制方法
备注
征地
1
征地费用
①尽量争取对自己有利的付款条件及付款时机，优惠金额或延迟日期。

2
规划条件
①满足利益最大化，合理提高容积率， 降低土地成本。
规划方案
3
可行性规划设计
①市场信息搜集和分析。
②市政状况信息分析。
③规划要点确立。
④可行性研究设计任务书。
⑤可行性设计变更。
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。
4
方案评审
①组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。
5
设计成果
①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整。
②设备选型方案提前确定。
③根据提交的设计成果进行投资估算。
报批设计
6
设计方案
①根据项目前运营的情况和市场分析制订设计任务书。
②方案设计招投标。
③方案设计评审。

7
报批
①注意市政设计。
②注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整。
扩初设计
8
扩初设计要求
①对报批设计进一步调整。
②设计要求。
③内部审核。

9
成本概算
①根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算。
②制订经营指导书。
10
扩初设计图
①根据扩初设计要求招标。
②专家评审。
③内部评审。
④设计调整。
桩基设计
11
地质勘察
①搜集权威地质资料。
②自己专业人员勘察。

12
设计方案评审
①桩基设计2种以上形式。
②由专家进行桩基形式和桩基结构评审。
13
桩基施工图
①设计调整。
施工图设计
14
施工图设计要求
①根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求。
②建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。

15
审图
①互审互签，明确修改意见
16
面积测算
①设计图纸测算与实际施工时检验相结合。
销售包装设计
17

①营销费用控制。
②施工招投标。

装修方案设计
18
方案设计要求
①根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求。

19
材料设备选型成本方案
①市场信息调研。
②根据设计要求确定装修材料和设备。
③制订装修设计目标成本计划明细表。
④装饰综合价格拆分分析。

20
招投标
①制订设计任务书。
②评审。

功能设计
21
小区建筑物功能的经济评估
①市场调研。
②有针对性扩充建筑物功能。

22
市场配套方案
①市政状况调研。
②争取政府有利条件。

23
环境方案设计
①根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额。
②招投标。

24
智能化设计
①市场现状分析，智能化必要性分析
智能化内容控制。
②招投标寻找外部合作，争取双赢。

25
销售承诺
①保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性。

设计变更
26
设计变更洽商
①严格按照设计变更洽商流程进行。

材料设备
27
选型方案确定时间
①在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装。

28
采购
②招投标。

投标单位的选择
29
★资质
★管理水平
★技术力量
★历史记录
★资金实力
★合作经历
①建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。
②选择投标单位。
③推荐五家投标单位报招投标工作组。
④招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导。

招投标文件
30
各类合同的招投标书内容应包括：
★工期
★工程造价或取费标准
★质量要求
★付款方式
★招标范围
★结算方式
★验收标准
★投标注意事项
★废标条件
★接标时间
★开标时间
★定标方法
★投标单位补充意见
★标准合同条文
★图纸、其他要求等
①招标工作组审核。

评标和定标
31
技术性评标和定标
①优先顺序。
②技术评标。

32
经济性评标定标
①经济评标。
②合作经历。
③综合审核投标单位，评定中标单位。

设计变更环节
33
变更评估
①项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。
②加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。
③各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。
施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更明确目的和遵循程序是必须。这一阶段进行成本控制时要注意各部的及时沟通和良好合作。
34
变更的审核签认
①设计变更通知单。
②变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。
35
变更的审批
①主管总经理审批后方可进行变更。
施工现场签证
36
签证的必要性
①现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。
37
签证的时限
①现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。
38
签证的工程量
①认真核对签证的工程量准确。
②签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全、并有监理工程师的签字确认。
39
签证的审批
①施工洽商通知单。
②必须遵循“先洽后干”的原则，在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。
40
签证的反馈
①对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。
审图
41
★扩初图会审
★施工图会审
★分项、分部图会审
★各专业技术图纸会审
①图纸多层次会审会签及审批制度。
②各专业互审互签制度。
③力争在开工前把图纸中的问题修改完。
总分包配合费
42
★分包方式
★分包内容
★分包的责任界定
①通过投标确定配合费。
②应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。
材料供应
43
★选型
★材料供应方式
★材料计划
★预留时间
①施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。
②先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。
限时编制材料计划。
③材料计划签认。
④要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。
工程款的支付
44
★付款进度
★工程进度
★付款的审批
①按合同约定执行付款。
②按进度付款。
③多层次多角度审核工程进度。
④根据情况由不同级别人员最终审批。
材料进场计划
45
采购招投标及订立合同时间

材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现的损失的概率，达到成本控制的目的。
46
生产周期
①与工程进度相配合。
47
运输周期
①具体与采购点远近相对应。
48
安装、验收周期
①与工程进度相配合。
49
交叉作业时间
①与工序安排相联系。
材料的性能价格比
50
市场信息
①日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。
51
技术参数
①材料设备的技术参数由设计部确定或封样。
52
招投标
①必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。
材料款支付
53
材料款支付方式
材料款支付进度
①预付款限额控制。
②首次验收后付款总额进度控制。
③保修款一般不低于合同总价的5%。
④依据合同中约定的付款。
材料验收
54
数量验收
①几方共同确定货到现场数量。
55
质量验收
①外观质量的验收。
②安装后质量的验收。
③投入使用后的质量验收。
材料保管与保修
56
材料保管
①在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者。
57
材料保修
①用合同的方式明确保修责任与保修期。
营销方案
58
费用总额
①确定费用目标总额。
销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。
59
市场信息收集
营销计划
营销预算
①根据各种相关因素确定具体计划和费用。
60
营销方案审批
①征求各方面意见，按审批流程操作。
营销现场费用
61
现场销售人工费用
①销售人数控制。
②销售工作进度控制。
③奖励办法控制。
62
现场销售道具费
现场包装费
销售模型费用
宣传资料及礼品费
展销费

63
计划额度控制
①额度内调剂和超额审批制度。
媒体选择
64
媒体及广告代理公司信息收集和分析
①专人负责。
65
招投标
①先评后选的原则。
②内部评审。
③招投标。
样板房装修
66
设计、装修
①市场信息收集。
②制订装修目标成本总额。
67
材料采购
①信息搜集。
②材料、设备选型。
68
信息采集及招投标
①招投标。
69
样板房维护
①委托物业代管协议。
70
材料回收、保管和再利用
①建立材料设备清单。
②使用登记。
③闲置品评估和处理。
销售回款
71
销售折扣点
①按规定执行。
72
回款周期
①按规定执行。
销售补充条款及承诺
73
承诺的给出
①制作楼书。
②承诺分类。
74
设计变更与承诺
①变更审批与知会制度。
②承诺变更。
客户交房
75
交房日期
保修期
质量补偿
①晚交房原因分类处理。
②与施工队洽商延长保修期。
③交房验收协议。
其它
76
中介费

77
与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）
①严格按相关流程进行。
乙方预算
78
乙方预算内容的审查
①先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。
①注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题。
工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。
钢筋用量的核实
79
施工图中的钢筋用量
洽商、变更的钢筋用量
①选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作。
②审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋量计算工作。
③工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况。
价差的调整
80
材料价差
人工价差
费用价差
①严格执行合同中价差调整办法
及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况。
②当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策。
洽商及变更的费用控制
81
图纸审核
因市场因素甲方对图纸的修改
现场签证
①工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制。
②监理公司审图。
③施工单位审图。
④甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较。
⑤现场签证中，应明确发生费用的原因和责任。
违约与索赔
82
工期
质量
①甲方发行自己的合同义务。
②甲方督促乙方履行合同义务。
③工期与质量重视过程中控制。
83
配合管理
①工程部项目经理负责各施工方的配合问题。
84
停工、窝工
①当造成重大停工、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算。
财务费用
85
公司开发速度、规模与贷款计划
①制定年度资金计划。
②资金占压费用估算与控制。
期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制，财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。
86
地价款的支付
①制定项目总体开发计划。
87
工程款的支付
①制定项目年度付款计划。
88
销售回款的管理
①制定年度销售计划。
人工费用
89
薪金
岗位津贴
出差补助
加班补助及其他费用
奖金（含即时奖金）

①依据总部人事部有关规定确定公司工资总额。
②依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助。
③依据公司奖优自惩劣的政策确定资金额。
行政管理费用
90
通讯费用
①通讯费用实行限额报销。
91
交际费用
①交际费用实行定额报销。
92
车辆交通费
①车辆交通费实行油料归口管理：过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销。
93
其他办公用品费

委托物业管理
94
未销售的商品房
地产公司办公室
职工宿舍
样板间
①制定委托管理邀约并致物业公司。
②物业公司就邀约项目提交物业管理方案。
③经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议。
房地产公司在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定房地产与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。
资产委托经营
95
康乐中心
幼儿园
班车
①制定委托经营合同。
②物业公司就委托经营合同提交委托经营方案。
③经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议。
物业亏损或补贴
96
物业管理费亏损（含环境维护费）
取暖费亏损
水电费亏损（含差额部分）

本文摘自《房地产开发标准化日志》：
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