房地产项目评估报告【详细】.docx

金岸春天二期项目评估报告
【营销部】

Ø 目录
第一章 项目概况
1- 项目地理位置
2- 项目建设规模概况
3- 项目建设使用建材、设备及装修标准概况
第二章 项目总投资与资金筹措
1- 项目投资概算
2- 项目资金筹措
第三章 项目建设条件评价
1- 项目建设必要性分析
2- 项目发展前景分析
3- 项目开发进度概述
第四章 项目市场情况评估
1- 昆明房地产市场状况分析
2- 昆明房商业地产发展现状
3- 昆明城市发展格局简析
4- 项目区域发展前景分析
5- 总结
第五章 项目优势分析
1- 项目区域规划优势分析
2- 项目地理位置优势分析
3- 项目区域发展优势分析
4- 项目区域交通优势分析
5- 项目周边配套优势分析
6- 项目市场需求优势分析
7- 项目自身优势分析
第六章 项目定价情况
1- 项目定价策略
2- 项目区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业)
3- 项目定价
第七章 项目销售预期评估
第八章 项目评估总结

第一章 项目概况

1- 项目地理位置
“金岸春天”二期项目地处昆明市南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项目周边自然生态环境良好，同时紧邻城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置优越，是昆明未来城市发展重点区域。

2- 项目建设规模概况
“金岸春天”二期项目规划净用地面积52998.6平方米，规划用途为居住及商业、办公。本项目地处昆明南市区中心地带，是昆明未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，云南筑友房地产开发有限公司多次修改设计进行项目优化。根据最新的设计图纸，本项目建筑物主体形式为地上7层、地下2层的住宅及公建建筑群，总建筑面积为166890平方米。

3- 项目建设使用建材、设备及装修标准概况
为满足国际化商务总部办公及商业使用需求，“金岸春天”二期项目在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。
（1）总体
结构形式：全现浇混凝土，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足国际化商务办公的同时提供个性化使用需求解决方案；
空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性；
外立面：项目商业为石材幕墙，办公、住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、写字楼公共部分精装修，有效提升项目使用品质。
（2）商业部分
入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；
地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质；
隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用；
吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显；
（3）办公部分
大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验；
地面：公共部分石材地面；
隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案；
吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶；
电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；
（4）车库部分
大堂：车库层电梯厅设有装饰大堂，商务形象面极佳；
地面：金钢砂地面，有效提升使用品质；
墙面：高档涂料，经久耐用；
吊顶：黑色防火涂料顶棚，安全舒适；

第二章 项目总投资与资金筹措

1- 项目投资概算
项目总投资139917万元，投资估算具体见下表：
序 号
项目名称
投资金额（单位：元）
一
土地成本
688452320.00
二
项目前期
9,816,358.20
1
设计,勘察,规划,等
6,760,800.00
2
三通一平
3,055,558.20
2.1
场地平整
2,817,000.00
2.2
现场临时设施，设备
225,360.00
2.3
地形图资料
13,198.20
三
建安工程
295264000.00
1
地上部分
165204000.00
2
地下部分
130060000.00
四
公共配套，基础设施
73,285,660.00
1
公共绿地
4,617,000.00
2
地上，地下配套设施
68,668,660.00
五
广告，营销
40,000,000.00
六
开发管理，人工
12,900,000.00
1
人工工资
7,500,000.00
2
管理，业务费
5,400,000.00
七
预估销售额
1690200000.00
八
预计税额
122595076.60
1
土地契税
20653569.60
2
土地使用税
529507
3
土地增值税
16902000.00
4
营业税
84510000.00
九
财务成本
23,895,000.00
十
不可预见费
16902000.00
十一
预计企业所得税
98547396.30
总计
总投资
1399174811.10

2- 项目资金筹措
本项目总投资（含贷款建设期利息）为139917万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。
金岸春天二期项目是昆明市城中村改造项目，公司已于项目前期完成项目拆迁补偿工作，目前项目现已进入开发建设阶段，公司可用公司已经开发建设完成的“金岸春天（一期）”项目的销售尾款约3亿元用于金岸春天二期项目的工程建设。
在金岸春天二期项目取得预售房许可证后，对外销售所回笼资金可继续用于公司其他项目工程建设，形成有效的投资收益循环。

第三章 项目建设条件评价

1- 项目建设必要性分析
目前滇池路片区（近滇池国家度假旅游区）商业氛围较差，缺乏有区域影响力及辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过本项目的建设和发展，区域商业商务环境将得到有效提升和发展，同时项目区域城市功能也将得到优化，项目所处区域作为未来南市区核心地带，未来项目将成为区域商业中心之一，有效带动片区发展。

2- 项目发展前景分析
Ø 金岸春天二期项目建成后将成为具有广泛影响力和辐射半径的区域商业商务中心，有效提升和带动区域商业商务环境，带动片区发展；
Ø 金岸春天二期项目未来将成为滇池路地标商业建筑群及区域城市名片；
Ø 金岸春天二期项目建成并运营后将有效优化和提升区域城市功能，带动滇池路片区快速发展；
Ø 金岸春天二期项目建成并运营后将提供大量工作岗位，并且促进区域税收增长；

3- 项目开发进度概述
“金岸春天”二期项目于2011年3月正式开工，预计2013年12月封顶完工。
截止目前，“金岸春天”二期项目主体工程地下部分已基本完工。项目预售许可证预计于2013年6月底前取得,7月进入实际销售回款阶段。

第四章 项目市场情况评估

1- 2013年房地产市场发展分析
Ø 宏观经济： 2013年经济形势好于2012年，政府换届效应释放，经济企稳向好。根据12月16日闭幕的中央经济工作会议，2013年经济工作总基调仍是“稳中求进”，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。

Ø 货币环境： 稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长。2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量（M2）和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15.0%的较低水平，提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。在经济增速趋稳的背景下，2013年的货币环境将保持稳健且适度向好的取向，预计新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。

Ø 2013年房地产市场总体预判： 销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳。
● 2013年全年商品房预计销售面积为12.1亿平米，预计同比增长5.6%，增速略有扩大；

● 2013年全年房地产开发投资额预计为8.5万亿元，同比预计增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；

● 2013年全年房屋新开工面积预计为19.7亿平米，同比预计增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。

Ø 小结：2013年趋好的宏观经济环境及由刚需带动的房地产市场逐步回暖将为本项目的建设和销售奠定发展基础，同时商业地产的持续快速发展也将为本项目未来的建设和运营注入强劲发展动力；

2- 昆明城市发展简析
根据《国务院关于支持云南省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》将把以昆明为主的滇中地区培育成为云南省经济发展的重要增长极，使之成为重要的区域性国际交通枢纽，全国重要的烟草、旅游、文化、能源和商贸物流基地，以化工、有色冶炼加工、生物为重点的区域性资源深加工基地，承接产业转移基地和出口加工基地。 支持把昆明建成面向东南亚、南亚的区域性金融中心，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心。

Ø 昆明城市发展定位：
n 全国性物流节点城市和区域性国际物流中心
n 区域性国际商贸中心
n 面向南亚、东南亚的区域性金融中心
n 西南地区国际化购物中心
n 具有高原湖滨特色的游憩商业城市
昆明作为“桥头堡”战略重点发展中心城市，未来将成为面向南亚、东南亚的区域性金融及商业中心，为本项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。

Ø 昆明未来商业中心布局规划：
昆明未来将在南、西、北3个主城区主要发展方向的外缘地区设置3处区级商业主中心，同时在东部空港新城设置1处区级商业主中心，每处区级主中心覆盖人口约50万人左右。
本项目位于南市中心区，紧邻三处区级商业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心核心地带和重要组成部分。

3- 项目区域发展前景分析
昆明作为“桥头堡”战略重点发展中心城市，未来将成为面向南亚、东南亚的区域性金融及商业中心，为本项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。
同时昆明未来将规划三处区级商业主中心，本项目位于南市中心区，紧邻三处区级商业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心核心地带和重要组成部分。
项目的成功建设及运营将有效优化区域城市功能和城市格局，助推区域城市发展，同时区域的快速发展和城市提升也将为本项目的发展提供动力和基础。
并且项目紧邻昆明城市主干道滇池路，近临广福路，前兴路，项目所处区域交通便捷，通达性良好，为项目商业商务发展提供了交通环境保障。

第五章 项目优势分析

1- 项目区域规划优势分析
根据昆明市政府的规划，项目所处昆明南市区是昆明未来区域发展的重要节点，是先进制造业和新兴产业的重要聚集区，是中心城区人口的重要疏散区。未来大兴新城将发展成为宜居、宜业的综合性绿色新城。
随着南市区规划的实施落地，必将带动区域经济的快速发展，为本项目的成功开发提供了良好发展的“大环境”。
同时，本项目的规划设计符合区域整体规划方向，发展定位，符合规划要求的各项经济技术指标，未来将成为区域发展的核心组成部分，为区域城市功能优化及提升注入发展动力。

2- 项目地理位置优势分析
“金岸春天”二期项目地处昆明南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项目周边自然生态环境优异，是昆明传统高端住宅集中区域。
同时项目紧邻昆明城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置优越，是昆明未来城市发展重点区域。
本项目的地理位置得天独厚，地段繁华，人流密集，为项目的成功开发和良性可持续经营提供了广阔的发展空间和发展保障。

3- 项目区域发展优势分析
项目有效辐射昆明滇池国家旅游度假区，随着滇池国家旅游度假区的健康快速发展以及南市区商业中心规划的逐步实施，给区域经济及发展注入了新的活力，同时也给本项目带来了住宅、商业、办公等不同物业形态的潜在需求基础。
本项目应充分发挥紧邻滇池国家旅游度假区的优势，扩大项目有效服务及辐射半径。将住宅、商业配套和社会就业有效结合，将本项目设计发展成为为集住宅、商业、办公于一体的复合型地产项目，提升区域经济发展，优化区域城市功能，改善区域市政环境的同时推动第三产业的快速发展，集聚人气和财富，促进区域内各行各业的良性发展。

4- 项目区域交通优势分析
Ø 项目区域内交通路网四通八达：二环南路、滇池路、十里长街、广福路、前兴路等多条主干道交汇于此，路网四通八达、交通便捷通达性良好。
Ø 项目区域内公交系统便利：73、44、106、171路等多路公交经过本项目，公共交通出行便捷。
Ø 地铁5号线：地铁5号线经过本项目沿线，其中大坝站有望与本项目进行站点联接。

5- 项目周边配套优势分析
“金岸春天”二期项目周边沿滇池路形成了省委、省政协、省人大 、省公安厅、省检察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省级行政办公单位和云天化等大型企业集团总部，区域内消费客群具有极强的消费能力，为项目提供了高质量的客群保障。
同时区域内未来上百个住宅项目的建成使用，区域常住人口将超过60万，流动人口接近100万。优质客群的大量分布为本项目商业的未来发展及运营奠定了坚实基础。

6- 项目市场需求优势分析
随着南市区的快速发展及提升，项目市场需求潜力巨大。目前，本项目尚未开盘上市，便已引起市场客户的强烈关注，截止到目前为止，前往项目现场咨询登记的意向客户已经超过了六千人，为项目的后续销售奠定了坚实基础。

7- 项目自身优势分析
（1）水岸资源丰富
Ø 项目紧邻船房河，有近400米长的岸线资源，将建成逾万平方的河岸公园。另项目离滇池草海仅800米，属滇池水域气候影响地带，拥有比城区更宜居的气候条件，项目建成后将会成为都市生态型城市综合体典范之作。
（2）原生态树种
Ø 项目区域内保留原有各类原生树种，和公共配套设施、建筑群体空间组织、绿化空间环境等构成有机联系，同时项目功能完善、环境优美、特别适合人的居住及商务商业行为需求，并与周边环境有机组合。另外，我们对项目外部的环境景观、道路、广场、植被都进行良好的结合、利用与借景，使之相互融合，浑然一体。
（3）花园式社区居住及办公环境
Ø 项目配置中心绿地，使之成为“项目绿肺”。并以各类原生树种为引导，以区内道路为纽带，花卉、草地，水景等进行巧妙搭配，营造集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地体系，建立起与项目绿肺相关联的整体循环系统，将新鲜的氧气源源不断的输送到项目的各个终端区域，营造舒适惬意的居住及办公环境。
（4）住宅精巧实用，功能领先
Ø 项目住宅物业主要以中、小户型公寓为主，户型设计前卫，精巧实用，功能领先。
（5）全地下停车
Ø 项目为全地下式停车，完全的人车分流，有效提升居住及商务办公使用品质。
（6）环保节能
Ø 围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境的“四节一环保”理念，在保障居住舒适性的前提下通过技术创新采用雨水回收系统、中水回用系统、大面积透水铺装等生态技术措施，打造节能环保的综合体典范。
（7）项目核心价值
Ø 城市金融中枢、花园办公环境、高端名流会所、财智精英中心、财富定制服务、国际商务品台、定制企业总部…通过对项目七大项目核心价值的打造和建设，同时通过高端酒店、公寓、名品、餐饮、休闲、娱乐等商业业态的有效布局和提升，项目将成为滇池路的区域商业中心及昆明的商务中心之一。

第六章 项目定价情况

1- 项目区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业)
Ø 可类比住宅物业售价情况：
名称
位置
销售状态
销售均价
中央金座
滇池路及广福路交口
已售罄
9500元/平米
南亚第一城
滇池路及日新路交口
已售罄
11500元/平米
同德极少墅
滇池路7公里处
已售罄
28,000元/平米
列侬溪谷
滇池路6公里处
已售罄
25,000元/平米
小结：区域内类比住宅物业均价为18500元/平米；

Ø 可类比商业物业售价情况：
名称
位置
销售状态
销售均价
银海山水间
滇池路渔堆村
已售罄
28000元/平米
中央金座
滇池路及广福路交口
已售罄
38500元/平米
南亚第一城
滇池路及日新路交口
已售罄
85000元/平米
小结：区域内类比商业物业均价为50500元/平米；

2- 项目定价策略
Ø 房地产常用的定价方法有三种：竞争导向定价法（随行就市、主动竞争等）、需求导向定价法、成本导向定价法（成本加成、目标利润等）。本项目按照上述三种方法，在前面已分别从周边价格行情、潜在客户需求、项目成本分析等不同的角度进行了探讨。
Ø 房地产常用的定价策略同样有三种：低开高走策略、高开低走策略、稳定价格策略。根据本项目特点和目前市场行情，我们认为本项目应采取低开高走策略。其优点在于：便于快速成交，促进良性循环，加快资金周转，根据市场情况适时调价，便于价格控制。

3- 项目定价
Ø 经过前述分析不难发现，周边同类项目住宅销售均价在15,000-18000元/平方米之间，商铺销售均价在35000－85000元/平方米之间。按照竞争导向定价法中的随行就市定价方法，结合本项目综合成本、工程进度等实际情况，我们对本项目的定价为：
l 商品住宅，销售均价13500元/平方米；
l 商铺，销售均价45000元/平方米；
l 国际酒店公寓，销售均价27000元/平方米；
l 写字楼，销售均价23000元/平方米。
本项目定价符合滇池片区的主导发展方向和市场需求，无论出租还是销售，都能取得可观的收益预期。

第七章 项目销售预期评估

Ø 项目各类型物业销售预期：
物业类型
可售面积
预估单价
销售总价预期
商业
25488.76㎡
45000元/㎡
114699.42万元
酒店(国际酒店公寓)
31442㎡
27000元/㎡
84893万元
写字楼
45762.92㎡
23000元/㎡
105254.72万元
地下车库
37500.87㎡
8500元/㎡
31875.74万元
项目完成全部销售,预期可回款总计约336722.88万元(33.67亿)；

Ø 根据该项目实际情况、市场定位及周边同类项目的市场调查情况，按照企业的销售策略，项目已于2011年底启动意向客户登记，截止目前意向登记客户超过六千批，市场关注度极高。项目将于2013年6月取得预售许可证启动销售。

Ø 我们预测该项目的销售价格为：
1- 商品住宅，销售均价13,500元/平方米；
2- 商铺销售均价45000元/平方米；
3- 写字楼，销售均价23,000元/平方米；
4- 酒店（国际酒店公寓），销售均价27,000元/平方米。

Ø 对于销售部分，我们预测该项目销售部分的销售回款速度如下：
2013年6月项目可取得预售许可证面向市场销售,2013年6月-12月启动项目商业及酒店（国际酒店公寓）销售，预计将在2013年12月完成销售，实现商业销售面积25488.76㎡，实现酒店（国际酒店公寓）销售面积31442㎡，根据项目预期定价商铺销售均价45000元/平方米, 酒店（国际酒店公寓）,预计可实现销售总收入199592.42万元，并于2014年1月前回款到位；

2014年1月-6月启动项目写字楼及地下车库/车位销售，预计在2014年7月完成销售，实现写字楼销售面积45762.92㎡，实现地下车库/车位销售面积37500.87㎡。根据项目预期定价写字楼23000元/㎡及地下车库/车位8500元/㎡，预计可实现销售总收入137130.46万元，并于2014年8月前回款到位；

Ø 项目开发利润：
综上所述，“金岸春天”二期项目预期销售总收入将达336722.88万元，项目总投资约为139917万元，预计可实现税前利润196805.88万元。

第八章 项目评估总结
目前滇池路片区（近滇池国家度假旅游区）商业氛围较差，缺乏有区域影响力及辐射半径的综合商业体对片区商业商务环境进行有效提升和优化，通过本项目的建设和发展，区域商业商务环境将得到有效提升和发展，同时项目区域城市功能也将得到优化，项目所处区域作为未来南市区核心地带，未来项目将成为区域商业中心之一，有效带动片区发展。
同时，昆明作为“桥头堡”战略重点发展中心城市，未来将成为面向南亚、东南亚的区域性金融及商业中心，为本项目的成功建设及运营提供了宏观面的城市发展基础。
昆明未来将规划三处区级商业主中心，本项目位于南市中心区，紧邻三处区级商业主中心之一的广福区级商业主中心，是未来昆明未来南市区商业主中心核心地带和重要组成部分。
项目的成功建设及运营将有效优化区域城市功能和城市格局，助推区域城市发展，同时区域的快速发展和城市提升也将为本项目的发展提供动力和基础。并且项目紧邻昆明城市主干道滇池路，近临广福路，前兴路，项目所处区域交通便捷，通达性良好，为项目商业商务发展提供了交通环境保障。
“金岸春天”二期项目周边沿滇池路形成了省委、省政协、省人大 、省公安厅、省检察院、省高院、省工商局、省旅游局等一系列省级行政办公单位和云天化等大型企业集团总部，区域内消费客群具有极强的消费能力，为项目提供了高质量的客群保障。
同时区域内未来上百个住宅项目的建成使用，区域常住人口将超过60万，流动人口接近100万。优质客群的大量分布为本项目商业的未来发展及运营奠定了坚实基础。随着南市区的快速发展及提升，项目市场需求潜力巨大。目前，本项目尚未开盘上市，便已引起市场客户的强烈关注，截止到目前为止，前往项目现场咨询登记的意向客户已经超过了六千批，为项目的后续销售奠定了坚实基础。
未来“金岸春天”二期项目完成全部销售，预期销售总收入将达336722.88万元，项目总投资约为139917万元，预计可实现税前利润196805.88万元。

云南筑友房地产开发有限公司
2013年4月2日