五星级酒店建安工程投资估算书(项目投资分析).doc

五星级酒店总投资估算表

建筑面积 46000m2
客房数 400间

酒店工程总投资估算 44379万元

建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％
建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％
辅助设施工程估算 5290万元 11.9％
机电设备工程估算 8740万元 19.6％
绿化估算 1840万元 4.1％
不可预见费用 3680万元 8.2％

  投资成本
（以下投资成本未计算财务成本）

土地成本：500万×40÷7969 m2＝25097.3元/m2
酒店土地成本：25097.3元/ m2* 3697m2＝9278.5 万元
建安与装修设备成本（包括土建部分）
包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：

序号
分项工程名称
计算依据
单方造价（元/m2）
面积
总额
比例
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
160-180
23983
384万
1.6％
2
地下室工程、基坑围护及支撑
地下室建筑面积
3800-4200
8394
3192万
13.9%
3
结构工程
地上建筑面积
1100-1300
15589
1760万
7.7%
4
建筑工程（除外墙玻璃幕墙）
地上建筑面积
800-900
15589
1280万
5.6%
5
新型节能幕墙
外立面建筑面积
1200-1500
10000
1200万
5.2%
6
给排水（含洁具，锅炉房管线）
总建筑面积
350-380
23983
840万
3.6%
7
喷淋、气体消防
总建筑面积
100-110
23983
240万
1%
8
污水处理（含管线）
总建筑面积
35-40
23983
84万
0.3%
9
空调工程
地上建筑面积
550-600
15589
880万
3.8%
10
地下室通风工程
地下室建筑面积
170-190
8394
142万
0.6%
11
照明、防雷、动力、变配电
总建筑面积
800-900
23983
1920万
8.4%
12
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
总建筑面积
500-550
23983

1200万

5.2%
13
煤气工程
总建筑面积
45-50
23983
108万
0.4%
14
电梯、自动扶梯
总建筑面积
320-360
23983
768万
3.3%
15
室外总体
总建筑面积
100-115
23983
2400万
10.5%
16
室内精装修连家具
地上建筑面积
3200-3500
15589
5120万
22.4%
17
杂项工程
总建筑面积
280-330
23983
672万
2.9%
18
洗衣房设备
地上建筑面积
150-170
15589
240万
1%
19
厨房设备
地上建筑面积
250-280
15589
400万
1.7%

22830万

总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。
成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4万元
管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元
酒店总开发成本：20103.4 +750+9278.5＝30131.9万元
项目投资分析
面积资料
总地下建筑 8，215.17平方米
总地上建筑 35，578.25平方米
总建筑面积 43，793.42平方米
发展成本明细如下：
1         前期工程 US＄550,000
2         建筑费 US＄27,750,000
3         设备、装配及有关机器 US＄7,780,000
4         安 US＄3,210,000
5         户外工作 US＄850,000
6         开幕前准备费用 US＄20,190,000
7         其他 US＄ 14,120,000
8         不能预见费用 US＄ 550,000
总数 US＄75,000,000
一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
本估算投资 7500万美元
按各项目划分如下： 单位：万美元
序号
费用名称
投资额
面积
占合计的比例%
一
静态投资

1
建筑工程费
2275
43793
37
2
设备购置费
778

10.37
3
安装工程费
321

4.28
4
室外工程费
85

1.12
5
服务性设施及家具器具购置费
2019

26.93
6
工程建设其它费用
1412

18.84
7
基本预备费
55

0.73

小计
7445

99.27
二
动态投资

1
工程造价调整预备
55

0.73

小计
55

0.73
三
合计
7500

100
编制方法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、        进口设备按外商报价计算。
B、        国内设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
A、    开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供数据计列。
B、    规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、工程监理费按国家及地方有关规定计取。
C、    基本预备费按0.73%计算。
D、    工程造价调整预备费按0.73%计算。
酒店项目投资与收益情况估算
一、        酒店总投资估算：
单位：万元
项 目
投 资 估 算
土地、建筑安装及外墙装饰等估算
12412.00
建筑内装饰工程估算
7538.29
机电、弱电设备工程估算
2473.00
景观、绿化
200.00
其它费用
1000.00
合 计
23626.29

1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称
费用
土地
费用
前期工程费用
基础设施建设费
建筑安装工程费
开发间接费
管理费用
财务费用
开发期税费
其它费用
不可预见费用
12412
2344
1339
1448
6207
57
171
177
178
117
374
注：该项目总用地面积约13864.8平方米，建筑面积：73219.43平方米。
2、      颐和中心酒店主楼与会所辅楼机电、强、弱电配套项目投资估算
（此项目需公司投入）
单位：万元
项 目
项目内容
金 额
强电
高、低压电房及主线路
600.00
弱电、消防系统工程
（计873万）
智能化系统：综合布线、电视、电话通信、宽带、闭路监控等安防系统等（含弱电监控机房及计算机通信机房）
380.00
消防综合系统
420.00
酒店管理系统（含软件及硬件）
25.00
客房智能化控制系统（含软件及硬件）
40.00
酒店客房门锁系统
8.00
中央空调系统工程
主、辅楼五层以下，十三到十五层客房为中央空调（包含中央空调废热回收热水系统）
850.00
泳池水处理系统工程
泳池水处理及恒温设备
150.00
总 计
2473.00

3、酒店主楼与会所各功能区招商项目二次装修
单位：万元
项目
面积（m2）
投资估算

公用事业用途
1288.64
招商经营

银行
800.00
招商经营

项目
面积（m2）
投资估算

西餐厅
1000.00
250.00
2500元/平米
酒吧、夜总会
2365.76
759.00
3200元/平米
中餐
3119.00
921.00
3000元/平米
健身俱乐部
3802.80
782.25
2100元/平米
游泳区
1580.98
225.30
1500元/平米
休闲区（酒廊等）
1087.02
219.20
2000元/平米
桑拿
2256.38
774.55
3500元/平米
合计：

3922.05

4、需公司投入二次装修项目：
单位：万元
项目
面积（m2））
投入费用
备注
二次装饰公共区域、客房设计费
/
120.00
150元—200元/㎡
写字楼公共面积
3846
384.60
1000元/平米
梯间及其它公共区域
2300
230.00
1000元/平米
写字楼大堂
394
110.00
3000元/平米
酒店大堂
460
230.00
5000元/平米
会所大堂
300
75.00
2500元/平米
21米通道
1094
300.00
3000元/平米
项目
面积（m2））
投入费用
备注
骑楼
400
150.00
3750元/平米
后勤区
1141
91.28
800元/平米
酒店客房
8088
1200.00
1500元/平米
酒店会议
1000
300.00
3000元/平米
私人会所
231
92.40
4000元/平米
停车场
11324
452.96
400元/平米
合计
30578
3736.24

除土建外，需公司投入费用估算：
2473万元(机电配套)＋3736.24万元（二次装修）＋200万元（景观、绿化）＋1000万元（其它常规费用）＝7409.24万元

十四、 五星级酒店内装饰工程投资估算表
功能分区
建筑面积
单位造价/M2
总投资
备注

公

共

部

分

12780m2

餐

饮

区

5700m2
中餐厅
1000m2
5500元
400万
含活动家具
西餐厅
300m2
5500元
120万
含活动家具
宴会厅
1500m2
6000元
525万
含活动家具
风味餐厅
300m2
5000元
120万
含活动家具
自助餐厅
500m2
6000元
200万
含活动家具
清真餐厅
300m2
5000元
105万
含活动家具
酒吧
400m2
6500元
180万
含活动家具
鸡尾酒吧
300m2
6000元
88万
含活动家具
厨房
1400m2
1000元
140万
含活动家具

健

身

区

2220m2
保龄球场
600m2
4500元（6道X100万）
810万
含活动家具
弹子场
200m2
4000元
80万
含活动家具
壁球室
120m2
4500元
18万
含活动家具
健身房
250m2
3000元（设备50万）
125万
含活动家具
健身舞室
250m2
4000元
63万
含活动家具
健身医疗部
150m2
3000元
45万
含活动家具
游艺部
200m2
3000元
120万
含活动家具
乒乓球室
200m2
3500元
50万
含活动家具
台球室
200m2
6500元
90万
含活动家具
棋牌室
50m2
3000元
10万
含活动家具

桑
拿
区

1500m2
桑拿水池
150m2
2000万
30万

按摩室
20间
3万
60万
含活动家具
桑拿室
3间
2万
50万
含活动家具
蒸汽房
2个
2万
40万

更衣室
120m2
3000元
36万
含活动家具
休息区
300m2
3000元
90万
含活动家具
美容美发厅
200m2
3500元
70万
含活动家具
歌舞表演厅
400m2
5000元
180万
含活动家具
卡拉OK部
450m2
3500元
194万
含活动家具
游泳池
300m2
3000元
90万
含活动家具
网球场（室外或天面）
500m2
2000元
100万
含活动家具
大
堂
及
门
厅
1810 m2
小件行李寄存处
60m2
3500元
21万
含活动家具
行李寄存处
90m2
3500元
31.5万
含活动家具
存衣处
30m2
4000元
12万
含活动家具
贵重物品存放处
30m2
4000元
12万
含活动家具
邮政外
50m2
4000元
20万
含活动家具
银行
50m2
4500元
22.5万
含活动家具
书店
50m2
4000元
20万
含活动家具
商场
400m2
4500元
180万
含活动家具
总台
450m2
7000元
315万
含活动家具
交通及公共空间
600m2
6500元
390万
含活动家具

功能分区
建筑面积
单位造价/M2
总投资
备注
客
房
400间（含常包房、标准房、
套房豪华房、总统房等）
20000 m2
400间
7万/间
2800万
含活动家具
后勤、行政办公
5060m2
3000元
1518万
含活动家具
工程
5060m2
500元
253万
含活动家具

其

它
3730m2
花房
30m2
3500元
11万
含活动家具
会议厅
800m2
4500元
360万
含活动家具
多功能厅
500m2
4500元
225万
含活动家具
商务中心
200m2
4500元
90万
含活动家具
停车场车库
1500m2
200元
30万
含活动家具
洗衣房
600m2
2500元
150万
含活动家具
残疾人服务
100m2
3500元
35万
含活动家具

合计：11029万

十五、五星级酒店机电工程费用估算
名称
数量
单位
金额/万元
所占比例
空调系统

2295
27%
1．冷热源（直燃机）
3
台
600

2．风机盘管（客房 走道 餐厅包房 按摩 卡拉OK包房 办公室
750
台
105

3．温控开关
750
个
40

4．空调柜机（1000 m2）/台
18
台
230

5．冷却塔

80

6．空调工程（材料 安装）

1050

7．空调水系统泵
8
台
30

8．消防送排风设施
1
套
160

B．配电系统

1320
15.80%
1．变压器2000KVA
4
台
120

2．高低压开关柜

300

3．增容费

350

4．动力配电箱

60

5．电源传输（电缆和母线 桥架 线槽）

250

6．发电机800KW

150

7．工程安装

90

C．给排水系统

1115
13.30%
1．蓄水设施（蓄水池 水箱 热水罐 水处理）

130

2．水泵（含生活冷热水 消防栓 喷淋 污水泵）
25
台
80

3．水系统工程（消防 生活冷热水 管道 阀门 安装）

750

4．游泳池设备（净化 热交换）

85

5．污水处理设施

70

D．弱电系统

1450
13.00%
1．电话（含中继线）
800
门
170

2．电脑系统

140

3．收银系统

70

4．消防报警

250

5．综合布线

100

6．卫视系统

120

7．音响广播系统

110

8．保安监控系统

130

9．楼宇自控系统

190

10．内部寻呼对讲系统

170

E.电梯系统

1660
19.80%
1．客梯
6
台
960

2．员工梯
3
台
350

3．货梯
2
台
100

4．安装费

250

名称
数量
单位
金额/万元
所占比例
F．其它

900
19.80%
1．油罐（含2次油罐）

60

2．锅炉（洗衣场 厨房）
2
台
200

3．煤气工程

70

4．1211灭火设备

60

5．避雷接地系统

110

6．市政外管线费用（污水 电信 供电 供水 煤气）

400

合计：8740万

  十六、五星级酒店辅助设施投资估算表

名称
数量
单位
金额（万元）
所占比例
厨房及酒吧设备（1400 m2）

1800
34.00%
洗衣场（100 m2）

550
10.40%
健身设备

450
7.60%
保龄球（4道）

400

2）健身设备

50

康乐设施

780
14.70%
1）医疗设施

15

2）游艺设施

70

3）桑拿游水池（150 m2）设施

170

4）桑拿房
3
套
50

5）蒸汽房
2
套
40

6）美容美发

150

7）歌舞厅设施

250

8）卡拉OK设施
20
间
35

隔客房设施

1110
21.00%
1）卫生洁具（1万/间）
400
套
400

2）灯饰/家电（1万/间）
400
套
400

3）电子门锁（0.3万/间）
400
套
170

4）床控系统（0.35万/间）
400
套
140

酒店灯具

650
12.30%

合计：5290万

  十七、酒店设计参考指标

单位换算：1KW=860Kcal/h
1Rt=3024 Kcal/h
1T汽=625,000 Kcal

1．空调冷负荷：120W/M2
2．用电负荷：120W/M2
声缩制冷：0.7KW/Rt 其中： 照明 35W
电力 45W
空调 40W
3．总用水量：0.02—0.015M3/M2.日
4．中水回水量: 日用水量之10%
5．热水用水量：日用水量之20%
6．污水排水量：日用水量之80%
7．蒸气用量： 0.12—0.15kg/m2.h（综合型）
0.05—0.06 kg/m2.h（办公楼）
8．餐饮用煤气用量：1.6M3/1个餐位.天
（煤气热值约4000 Kcal/ M3时）
9．洗衣房：
9．1洗涤量框估：5.5-6.0kg/每间客房 . 每天
（已包括客房、餐厅、制服、出租率）
9．2工作制度：6天/周、一班8小时
9．3定员标准：50kg/h.人
9．4消耗：水：40-60L/kg干衣
其中：冷水 60%
热水 40%
汽：1.0kg/ h. kg 干衣
压力：5-8kg/c m2
压缩空气：10L/ h. kg干衣
电力：0.08kw/kg干衣
9．5洗衣房面积：300-700 M2
9．6参考标准：（每间客房）
喜来登旅馆管理集团 1 M2/间
希尔顿旅馆管理集团 0.75 M2
美国SOM设计事务所 0.9 M2（300间）
0.75 M2（500间）
0.63 M2（1000间）
广州花园大酒店 0.49 M2（2140间）

十八、酒店建筑造价概算参考指标 1999年标准
（按包括地下室在内的总建筑面积计算，元/M2）

项目
三星
四星
五星
结构工程
1000/23%
1000/18.5%
1200元 /18%
生活水电、喷洒、消防
300/7%
300/5.5%
400元 /6%
机电设备工程
1000/23%
1400/26%
1800元 /27%
屋面及外装修
500/11%
800/15%
1070元 /16%
室内一般装修
270/6%
270/5%
270元 /4%
室内高级装修
1300/30%
1600/30%
1900元 /29%
合计
4370/100%
5370/100%
6640元 /100%

十九、酒店机电设备工程单方造价概算参考指标

项目
价格
项目
价格
动力配线
138
楼宇自控
85
变配电设备
100
电脑管理
65
消防报警
100
电梯
450
保安监控
60
车辆管理
12
通风空调
610
煤气工程
5
锅炉热交换
40
巡更设备
15
柴油发电
20
防雷接地
5
广播音乐
10
地面线槽
60
闭路电视
15
综合布线
150
程控电话
190
可视对讲
3000元/户
给排水
210
消火栓系统及喷洒系统
80
照明工程
90

二十、酒店管理系统电脑终端位置参考资料

1．总服务台及前台部：

总服务台
8-10

前台部经理办公室
1

秘书室
1

预订办公室
2

会计出纳办公室
2
2．商务中心：

按服务功能及规模适当配置
2-4
3．票务中心：

1-2
4．计财部：

财务总监和中方财务总监
2

财务执行主任、总账、餐饮成本
5

会计主任、工资、应收、应付
8

采购主任、仓库
3
5．行政中心：

总经理、中方总经理
2

驻店经理
1

秘书、行政办公
4

销售部
3

公关部
1

客务部
3

餐饮部
1

保安部
1

人事部
1

采购部
1

工程部
1
6．健康中心：

迪斯科舞厅吧台
1-2

美容美发收银台
1

健康中心接待厅服务台
1

桑拿浴接待厅服务台
1

桑拿浴男女休息厅吧台
2

游泳池、健身房吧台
1

保龄球、小吃部吧台
1
7．商店：

精品店、购物中心、收银台
1
8．餐饮系统：

大堂酒吧台
1

咖啡厅吧台
1

酒廊吧台及收银
1

西餐厅吧台及收银
1

中餐厅吧台及收银
2

风味餐厅吧台及收银
2

观光餐厅吧台及收银
1

会议中心、大宴会厅吧台
1
9．其他：

凡是有持房卡消费记账活动场所的收银台都宜设电脑终端