威海房地产市场趋势分析.doc

威海房地产市场趋势分析

2010年2月1日

目 录
城市概况 1
人口区划 1
自然环境 2
经济概况 2
主要经济数据 2
威海房地产市场趋势分析 2
城市总体规划 2
威海房地产市场主要分析对象 2
城市建设发展阶段 2
国内宏观经济形势 2
商品房需求分析 2
保障性住房影响分析 2
价格趋势 2
土地供应 2
产品趋势 2
政策法规 2
二手房市场 2
同业竞争趋势 2
国会置业发展建议 2
参考资料： 2

城市概况
人口区划
威海市地处胶东半岛最东端，北、东、南三面濒临黄海，海岸线长985.9公里；辖荣成、
文登、乳山3市和环翠区，总面积 5436平方公里，总人口2522307人。
其中威海市区（原：环翠区）面积731平方公里，人口639436人（户籍人口，2008年末数据）。2003年，市政府根据城市发展整体规划将原环翠区划分为环翠区、高技术产业开发区和经济技术开发区三个行政区划。

自然环境
威海属于北温带季风型大陆性气候，四季分明；市区为低山丘陵区，地势起伏和缓；全市有大小河流1000多条；海岸线曲折，有众多岛屿、优质海滩分布，可谓依山傍海，是著名的旅游避暑胜地。１９９６年威海被联合国评为全球改善人居环境１００个范例城市之一。１９９８年，又被评为中国优秀旅游城市。2003年获全球人居领域最高规格的年度“联合国人居奖”，是国内著名的宜居城市。

经济概况
威海市是中国经济发展最快、最具活力的城市之一，GDP年均增长速度超过18％，人均GDP居山东省第一位，所辖县级市全部进入“中国百强县”，被誉为最适宜投资创业的城市。
根据2007年公布的《山东半岛城市群总体规划(2006-2020年)》，济南、青岛、烟台、淄博、威海、潍坊、东营、日照8个城市将打造山东半岛城市群。威海定位为现代制造业发达的生态海滨旅游城市，参与青岛、烟台、日照共同打造的海洋产业带和与烟台共同打造的汽车制造产业带。到2020年，威海将成为机械制造、电子信息等现代制造业发达的生态化海滨旅游城市，山东半岛制造业基地核心之一，中日韩经贸交流的前沿门户，拥有135万以上人口的特大城市。
《2008至2015年全省铁路建设中长期发展规划》显示，山东半岛将建设连接青岛、烟台、威海、荣成4个城市的“青烟威城际铁路”，形成半岛城市群“一小时生活圈”，为威海的经济和城市发展提速。

主要经济数据

l 2008年全市实现地区生产总值（GDP）1780.35亿元，按可比价格计算，增长12.1%。
l 三次产业结构比例7.43∶61.14∶31.43。
l 全年规模以上固定资产投资完成926.14亿元，增长23.7%，其中第三产业投资434.48亿元，房地产开发投资150.22亿元，占GDP比重8.44%。
l 全年共接待海内外游客1614.79万人次，旅游总收入158.82亿元。
l 全年居民消费价格总指数(CPI)上涨4.6%。
l 全年城镇居民人均可支配收入18537元。
l 年末城市居民人均住房居住面积19.71平方米,其中市区户籍人口人均居住建筑面积为 36.1 平方米。

威海房地产市场趋势分析
城市总体规划
根据《威海市城市总体规划（2004－2020）》，威海的城市性质为“现代制造业、现代海洋产业及旅游业为主的生态化海滨城市、区域中心城市”。
规划2020年威海市区城市人口135万人（户籍人口90万人，暂住人口45万人），规划城市建设用地148.5平方公里，人均城市建设用地110平方米。形成“一线、多核、多组团”的带型城市结构。
“一线”指总长132.9公里的威海市区海岸线，严格保护，合理开发建设，主要发展旅游度假业；
“多核”指以威海市区356.3平方公里的众多山体为城市绿核，构成威海山海交融的重要景观特色；
“多组团”指以环翠中心城区为核心，联动发展西(高区)、南（经区）两个城市副中心区，协调张村、羊亭、温泉、崮山、草庙子等城市组团共同形成“一主两副多分区”的城市结构。
威海房地产市场主要分析对象
威海现有房屋面积构成中住宅大约占90%。近年来，房地产开发投资约98%集中在商品住宅开发。因此，分析威海房地产市场应以商品住宅为主要研究对象。
城市建设发展阶段
威海市住房产业从1985年的老城区改造开始起步，至今已经 20 余年。大致经历了六个阶段：1985~1992 年的起步、1992~1993 年的开发热潮、1994~1997 年的调整、1998~2002 年的较快发展、2002 年下半年~2005 年上半年的房价快速上涨、2005上半年以来至今的宏观调控。
随着全国房地产市场的蓬勃发展，近年来威海作为全国著名滨海宜居城市的房地产业也不断升温，住房价格不断攀升。从 2003 年起，市区商品房销售、施工、竣工的规模均上了一个台阶。2003~2007年市区房地产开发投资年均增长12.3％；投资额在市区GDP中的比重稳定在 10％以上。2008年，房地产投资以占全地区生产总值的8.4%。2009年房地产市场随着国家鼓励居民住房消费多项政策的实施，以及2008年部分刚性需求的释放，房地产投资比重大幅提高，商品房价格稳步攀升。
根据威海市2007底统计资料，市区现状住房总建筑面积为2279万平方米，2008年销售商品房约165万平方米，2009年销售商品房约300万平方米，估算2009年底市区住宅总建
筑面积为2750万平方米。本地户籍人口一户多房现象存在较多，户籍人均居住建筑面积为 36.1 平方米；暂住人口自主购房能力较差，总人口人均居住建筑面积为 23.6 平方米。
国内宏观经济形势
《2008年国民经济和社会发展统计公报》显示，全年国内生产总值300670亿元，其中房地产开发投资30580亿元，占国家GDP的比重接近10%。2009年，随着国家鼓励居民住房消费多项政策的实施，以及2008年部分刚性需求的释放，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。据有关统计，与房地产直接相关或间接相关较大的产业有60多个，房地产业每增加1单位产值，对直接相关的23个产业总带动效应为1.416单位。可见房地产业是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业，并已经成为国民经济的重要引擎和支柱产业之一。
商品房需求分析
依据《威海市城市总体规划（2004—2020）》关于人口的预测计算，预计 2010 年威海市区总人口为 100 万人，其中户籍人口 65万人，暂住人口 35 万人；户籍人口与暂住人口比例为 1：0.54。2020年，威海市区总人口为135万人（大致包括户籍人口90万人，暂住人口45万人）。
结合《山东省安康居住工程实施方案》的目标要求以及威海实际住房面积水平，综合确定到 2012 年，威海市区人均住宅建筑面积达到32平方米。
根据威海房地产交易市场管理处2009年3月公布的2008年1~12月份房地产交易市场主要数据显示：威海2008年新建房屋中住房占98%，商品房销售面积约1648781.03平方米，同比减少-31.60%；由此估算2007年新建商品房销售面积约240万平方米；2009年，由于国家对于房地产优惠政策的实行，以及08年居民刚性购房需求的释放，全年商品房销售面积达300万平方米以上。预计今后各年的商品房销售将维持在300万平方米左右。
根据对威海的市场调查显示，目前，威海市常住人口的29.5%没有属于自己的产权住宅，这部分消费者必将成为未来几年房地产市场的潜在客户。常住人口的52.9%居住在小于80平方米的住宅中，这部分消费者中，将有一部分为改善居住条件而更换住宅的，这也是未来威海房地产市场潜在的消费者。再加上未来10年威海计划新增人口约35万人。按人均住房建筑面积32平方米计算，现有人口首次购买住房需求面积约为900万平方米，改善住房需求约为1700万平方米；新增人口购买自有住房需求面积约为1100万平方米；则2010至2020年威海常住人口住房需求总面积约为3700万平方米，满足这部分需求的建设周期约为12年。
威海市卓越的人居品牌，吸引了较大比例的外埠购房市场，近年来外销住房保持在住房销售总面积的40％左右，这些外地购房人基本分为三种类型：
第一，外来暂住人口购房，目的在于取得威海市户籍，转变为本市户籍人口，在威海定居；第二，被环境、人居品质吸引，在威海购房用于长期养老、休疗养，保留外地户籍，成为威海
常住人口（居住时间超过一年以上的外地户籍人口）；第三，购房目的主要是从房产增值获取收益，平时则用于短期度假。
前两种类型的购房人最终都成为威海常住人口（含在规划期末135 万人内），他们的购房需求含在前述城市内部需求部分内，城市外部需求则只考虑第三种类型的购房需求，按照占城市内部需求的10％计算，共约400万平方米。满足这部分需求的建设周期约为1~2年。
经过上述分析，威海未来的房地产市场正常发展的时间应该在10年以上，如果在保证土地充足供应的前提下，房地产平稳发展的周期预计为13～14年。
保障性住房影响分析
威海市保障性住房的年土地供应量一般固定在总土地供应量的10%。但由于威海本地户籍居民的住房情况良好，一户多房现象较为普遍。尤其在2007~2009年的城中村改制过程中，本地居民享受了退一还二的回迁优惠政策，解决了许多低收入家庭的住房问题。根据统计，威海享受低保待遇的人口比例仅为市区户籍人口的 0.26％，总人口的 0.17％，证明威海本地居民经济情况较为良好。而经济适用房、廉租房的供给对象又主要是户籍居民，因此，威海以后建设的保障性住房很可能出现滞销现象，其建设对本地区商品房整体市场影响不大。
基于上述情况分析，威海市在2012年近期规划完成后，很可能根据威海城市经济情况和地域特色调整土地供应和住房的构成比例，加大改善性住房发展。这也用实践证明了国家统一政策和当地实际结合的必要性。
价格趋势
2003年至今，短短几年间，威海的房价 基本翻了一番，局部区域甚至更多。截止2010年1月底，威海新房均价约5400元/平方米，其中环翠区4300元/平方米，经区5700元/平方米，高区5500元/平方米。
从威海近年房价走势看，基本顺应国际、国内经济趋势。2003年后房价快速上涨，从原来的1000多元，短时期内均价上涨到5000以上。作为国内三线城市，威海独有的人居环境和地理位置，使其市场情况也表现出一些特色。近年显示的情况是，当地商品房价格相对平稳上升。预计今后若干年也会持续这种趋势。分析其原因主要有以下几点：
首先，房地产业在近年的城市经济发展中起到了关键作用，未来若干时期的城市发展依然需要良性、健康发展的房地产行业带动。
其次，近年威海城市更新进程还没有完成，本地居民改善居住环境，外埠人群向往威海环境产生的购买（约占威海商品房总销量的40%），当地、外埠人群的投资等诸多需求，将维持威海未来相当长时期的购买力。
第三，威海近期和远期规划中商品房需求和地产开发土地供应基本平衡。再加上国家和市政府相关政策调节，有利于房地产业的健康成长，并抑制房价不至快速上涨。
综上所述，由于威海目前的城市建设和房地产开发承担着城市发展、城市更新、人居升级、投资等多重任务。从城市远期和远景规划以及市场供需关系看，基本具备了良性、健康发展的
可能。威海房价也将随着当地经济和城市建设的推进温和、稳定上涨。
因此，从宏观上讲，威海目前的整体房价在5400左右，中心区域8000左右，部分地段超过万元，也是相对合理的。
但从近期规划的土地和户型资源配置上分析，由于政府过于强调新增商品房户型满足中、低收入购房者需求，可能在微观市场上产生高端需求紧缺的情况，造成高端产品价格上升过快。而这部分需求又是市场上比例较大，最为活跃，推动价格最有力的因素，如果出现局部产品价格的快速上涨，便会导致市场整体均价上涨加速。因此，政府也应在宏观平衡的前提下，适度调节微观产品供应，以实现今后一段时期内房地产价格的有序上涨和当地经济的平稳发展。
土地供应
房地产业的快速发展，带动了其上、下游产业的发展，如建筑业、建材业、装潢业、中介服务业、冶金、机械、电子等多个行业的发展，增加了劳动就业，促进了市区污染企业搬迁和国企 改制步伐的加快；也促进了土地升值，市区住宅土地平均地价由2001年的929元/平方米，增加到2007年的2200元/平方米左右。
威海市在2010 ~2012年规划期内，住房建设的土地来源，主要可以分为城中村改造土地、“退二进三”腾出土地、出让未开发的存量土地、空白土地等。
城市中心区城中村改造是土地供应的重点。根据市区城中村改造的实际，陆续到2009年底完成拆迁及民房安置，但实际进度可能延后。其余的城中村根据城市发展，建成区的扩大适当的提出改造要求。这部分土地分布范围较广，地块相对较大，比较适合开发有一定规模的项目。而且市政府还在地价和项目操作上给以开发企业特殊政策，保证一二级联动开发。同时，选择城中村改造项目也有利于企业发挥当地人脉资源，是现阶段取得项目的较好方式。除了城中村改造用地，中心区由于历年来的房产开发积累，可供住房建设的土地所剩无几；“退二进三”可腾出居住土地在中心区范围内已经较少，而且每个地块都较小、较分散。稍有规模的第二产业土地方又考虑自行开发，使专业地产开发企业介入此类较难。
高区住房建设的重点，一是城中村改造，二是在科技路与火炬路之间的“退二进三”项目和小石岛区域空地。
经区住房建设的重点应该是旧村改造和齐鲁大道以北的“退二进三”区域。
外围城市组团中，张村镇继续进行旧村改造，羊亭、桥头、泊于的住房建设量较少；威海工业园住房建设重点是“正棋花园”小区的建设；临港工业园住房建设重点是五渚河两侧居住区的建设。
根据威海市住房建设规划（2008－2012）中规划期间住房建设年度计划，居住用地供应量基本稳定在250万平方米以内，按住宅平均容积率1.2计算，年规划住宅总量在300万平方米以内，充分满足城市发展需要。（数据见下页表1、表2）
摘自：威海市住房建设规划（2008－2012）

表1：规划期间住房建设年度计划

年度
各类住房建设

合计
（万平方米）
比例（％）

高档商品住房
（万平方米）

普通商品住房
（万平方米）

保障住房
（万平方米）
单套套型
建筑面积
≤90 平方
米住房
单套套型
建筑面积
＞90 平方
米住房
2008
59
204
35
298
75
25
2009
58
211
29
298
74
26
2010
36
215
24
275
72
28
2011
38
218
24
280
71
29
2012
39
221
25
285
71
29
合计
230
1069 1069
137
1436
73
27

表2：规划期间住房建设土地供应年度计划

年度
各类住房用地

合计
（公顷）
比例（％）

高档商品住房
用地
（公顷）

普通商品住房
用地
（公顷）

保障住房
用地
（公顷）
中低价位、中小套型普通商品住房（含保障住房）用地
商品住房
用地
2008
50
170
27
247
80
20
2009
48
176
23
247
81
19
2010
30
179
18
227
87
13
2011
32
182
18
232
86
14
2012
33
184
19
236
86
14
合计
193
891
105
1189
84
16

产品趋势
威海商品房户型基本以南北通透的多层和小高层板楼为主，高层板楼数量较少，部分以山海主题的旅游建筑为酒店式公寓、别墅、度假村等，但数量很小。威海商业建筑密布，但主要以住宅配套为主，占新增房屋的比例仅为1%左右。整个房地产市场仍以住宅为主。
根据调查，威海现常住人口的52.9%居住面积在小于80平方米住宅中，他们大部分有改善居住条件的需求。
威海2008年商品住宅销售数据
套型面积（平方米）
套数
比例
60以下
129
2.07%
60-90
1882
30.13%
90-120
2038
32.63%
120-144
1339
21.44%
144以上
858
13.74%

6246
100.00%

上述数据表明，威海商品房销售市场中户型面积在60~144平米/套的房屋占销售总数的84.2%，90~144平米/套的房屋占54.07%。可见，威海居民对于住房需求的标准是相对较高的，中大户型的房屋将成为住宅消费主流，其中改善型住房占据主要地位，这也是今后威海房地产市场的趋势。
随着威海地产开发不断发展、成熟，开发企业在资源环境、实际水平、建筑材料等方面会不断趋同，产品同质化将迅速到来，其竞争核心还是性价比。建议在住宅户型上引入一线城市成熟户型，细化产品功能，差异化定位，在建筑立面、细部、建材使用上下功夫，追求高性价比。这也将成为未来威海居住产品的主要趋势之一。此外，开发企业应在宣传承诺与实际产品的一致性，小区配套齐全上下功夫，同时注重小区建成后提供优质物业管理和后期服务等，以赢得消费者的认可。
另一方面，由于威海在整体规划方面强调保持城市原有特色，一些标新立异的建筑产品较难实现。因此，在进行规划设计时既要强调引入先进居住理念，又要注重研究、了解、满足本地消费者的需求，与该城市原有建筑特色相融合。
政策法规
威海一方面贯彻执行国家和山东省关于稳定房价、重点解决中、低收入家庭的住房问题的政策，另一方面根据当地经济和环境实际，制定了《威海市城市近期建设规划（2004－2010）》以及《威海市城市总体规划（2004－2020）》等指导性文件。
威海在未来几年的住宅建设中将继续延续以下政策：

l 优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。
l 保证保障住房用地的充足供应。
l 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。
l 从严掌握适用于建设高档商品房的土地供应。
l 加强对现有尚未开发地段的规划控制和土地储备，避免出现高档地块建设低档商品房等浪费优势土地资源等问题。
l 贯彻通过招标、拍卖和挂牌交易的形式确定房地产项目开发单位，禁止以集资合作建房、旧村改造、划拨土地及工业科技教育等名义获得优惠政策的土地，转用于房地产开发经营。
l 切实加强房地产开发用地审批后监管，坚决按照有关的政策法规治理征地未开发项目。

根据威海近期规划，今后一段时期住宅土地供应比例为：高档商品房16%，普通商品房74%，保障用房10%。其中面积小于90平方米的中低面积户型计划占75%（含保障用法）。但就目前商品住房的销售情况看，90平方米/套以上的房屋销售比例为67.8%左右，占总住房供应量的61%，。可以看出，本市政策导向的户型面积和市场需求方向有较大偏离。当然上述数据的出现有部分原因是由于开发商供给产品造成的，但在一定程度上也真实地反映了市场需求。政府通过政策引导也要适度考虑市场接受程度。预计未来威海土地、规划部门将对商品房户型面积限制有所松动，主力户型面积向稍大户型调整。这样，既可以满足本地居民住房改善要求，吸引外埠人群在威海生活和投资，保证威海房地产市场和全市经济正常发展，又可筹措充足资金，间接保证保障用房建设。

二手房市场
威海的二手房市场处于初级阶段。中介机构，尤其是正规的二手房中介机构很少，交易不活跃。
政府应有意识的推动二手房市场建设，借以促进一手房市场的活跃。
同业竞争趋势
截至2008年底，全市登记注册的房地产开发公司已达400个。现有楼盘438个，在售楼盘394个。2009年2月，威海市评选的十佳房地产开发企业和优秀房地产开发企业，如：长青、大屋、德顺、金城、城建、金猴等公司均为本地开发企业，未见国内知名的大型房地产企业。这与威海单体开发项目规模较小，城市房屋整体需求较小有一定关系。今后地产开发竞争对象也将以本地企业为主。
威海本地开发企业多数资金实力和信誉较为一般，开发人员主要以本地为主。如果引入一线城市成熟的开发模式和产品理念，将会形成一定的比较优势。企业在同业竞争中应快速形成产品特色、着重树立企业品牌形象。

国合置业发展建议
l 把握城市发展机遇和规划方向
l 尊重城市特色和发展定位
l 发挥企业优势
l 保持产品的比较优势，提高性价比
l 强化开发理念，树立品牌形象

参考资料：
l 《中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报》
l 《威海市2008年 国民经济和社会发展统计公报》
l 《威海市住房建设规划2009年度实施计划》
l 《威海市住房建设规划（2008—2012）》
l 《威海市城市总体规划 (2004—2020) 》
l 参考网站：威海市政府网
威海市房地产交易市场管理处
威海市建设委员会
威海市国土资源局
威海市住房保障和房产管理局
威海市建设委员会统计局
威海房地产综合信息网
威海房地产信息网

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