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宝安地产：项目开发全过程的成本控制
来源：《宝安地产》 作者：方政标 日期：2012-08-03
随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业要在新的竞争形势下求得生存和发展，房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理已成为房地产开发项目的核心内容。
在国家宏观调控的大环境下，房地产行业的竞争逐渐从过去圈地运动大跃进式的竞争过度到内部管理的竞争。随着房地产市场进入新一轮的发展周期，房地产开发企业要在新的竞争形势下求得生存和发展，房地产项目的成本管理就越处于重要位置，成本管理已成为房地产开发项目的核心内容。

房地产成本控制的四个原则

1.成本最低化原则
成本最低化原则就是项目施工用人力、物力和财力的最节省，是成本控制的基本原则。让每一笔花销适得其所，每一笔费用都有相应的回报。杜绝房地产项目实施工程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿的，属于浪费的“无效成本”的发生。
2.全面成本控制原则
全面控制成本原则包括两个涵义，即全员控制和全过程控制。项目开发成本是考核项目经济效益的综合性指标，项目成本的控制需要大家共同关心，树立起全员控制的观念。项目成本的发生涉及到项目整个周期。因此，项目成本想成的全过程都要有成本控制的意识。

3.目标管理原则
目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环。

4.责、权、利相结合的原则
开发项目进行中各级管理人员在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合。实践证明，只有责、权、利相结合，才能使成本控制真正落到实处。

项目全过程的成本管理

1.投资决策阶段的成本管理
虽然项目投资决策主要取决于高层决策人员的从业经验与战略眼光，相关职能部门所起得作用相对有限。但成本管理、财务和项目拓展等部门应相互配合，充分发挥“经济参谋”的作用，确保项目可行性研究报告的真实性，不能为了迎合领导放弃工作原则。尽可能准确地测算出土地成本、前期规费、工程造价、资金成本、管理费用和销售费用等全部成本费用，使决策层事先全面地了解完成该项目需要的自己规模，以及可能存在的风险。对于大型的房地产项目，还可以聘请专业的咨询机构进行测评，尽可能避免因信息不对称等原因造成的决策失误。
2.建立全面的目标成本管理体系
房地产开发企业项目成本的发生是一个连续过程，涉及到项目决策、前期策划、规划设计、施工、销售、项目后续管理等开发全过程的各环节，成本控制要在项目开发的全过程中展开，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现项目利润最大化。在成本控制过程中对产品成本的认识“由模糊到明晰”、管理的力度“由松到紧”、成本控制的总额度“由大到小”。
目标成本管理实施要建立纵向可比、横向统一的成本数据库，形成各类型产品标准成本，在项目之初，依据标准成本，开始估算投资成本，并形成基本经济控制指标。随着房地产项目开发实施的逐渐深入，不断细化和调整，到初步设计阶段，发布目标成本任务，由各责任单位对目标成本进行逐项、逐级分解，形成责任成本，并且成为其签订各项业务合同的控制标准。成本控制责任部门通过对责任成本进行跟踪、记录、考评，使目标成本处于有效受控状态。目标成本控制基本流程如下图所示。

目标成本控制基本流程图 目标成本体系的建立，为项目决策提供了参考依据，有助于减少决策的盲目性，从而做出正确决策。
3.工程施工阶段的成本管控

3.1认真做好施工组织设计的审查工作
工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图。它是施工阶段的全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。
3.2采购环节的成本控制
材料采购应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工；必须建立健全所需材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制机制，不得由一人操办材料设备采供全过程。
对于乙供材料和设备，相关部门必须认真按认定的质量及选型，进行封样和核价；材料的代用如果涉及到价格变化必须由成本管理部门进行成本差异分析，分管领导批准后方可执行。甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或质检部门的检验合格证和项目部专业工程师的验收证明以及结算清单，经采购部门、成本管理部门和财务部门审核无误后，方能办理结算。
垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
3.3变更、签证事项的成本控制
工程变更包括设计变更、进度计划变更、施工条件变更、工程价款变更等，这些变更都有可能引起费用支出超出原来的预算。因此，要严格进行变更控制。凡提出的设计变更申请单或洽商单必须清晰、明确，以便于成本管理部门进行准确的成本测算，编制成本分析报告，若涉及成本变动，需成本管理部门进行目标成本分析；为后续决策提供参考意见。对准予实施的变更事项进入签证程序，遵循以下几点：
（1）签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
（2）签证必须列清事由、工程量以及计价方式或单价，并由公司项目部、成本管理部以及监理单位共同签名，成本管理部必须对工程质量、单价、用工量负责把关。
（3）签证按当时发生及时办理原则，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。
3.4结算中成本的控制
工程竣工验收合格且备案后，项目部协助成本管理部门督促施工单位按规定时间提交竣工结算报告及完整的结算资料，双方进行工程竣工结算。成本管理部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整、有根有据、数据准确，内容应当包括工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，同时扣清甲供材料款项。成本管理部门还应对工程结算结果与工程预算进行对比分析，找出工程成本超、降的因素，及时总结积累经验，并提出改进措施和意见。
4.营销成本预算与管理
4.1销售方案策划和广告宣传策划费用
在销售产品之前，要聘请专业的营销策划公司和广告公司对项目的销售进行营销策划和广告宣传策划。在进行广告宣传时，要请各种媒体的广告公司，如报纸、广播、电视，对产品进行全方位的宣传策划。对策划和宣传质量的要求直接影响销售环节的成本。在对市场进行广泛的调研之后，编制出广告宣传的资金预算及进度计划，以更有效率更有针对性地对营销成本进行管理。比如，如何确定楼市宣传册的制作要求，制作数量以及最能体现所开发项目的文化内涵、规模档次、销售群体制作形式；如何选择户外宣传的范围和宣传形式，多少宣传费用比较合理；如何确定广告媒体的宣传次数和宣传周期以及宣传费用。这些问题都要经过详细的市场调研和全面的分析才能得到答案。当然公司需要对这些专业公司的方案进行招投标，实现以最低成本费用达到预期的要求和效果。
4.2售楼处建造费用和样板间建造装修费用
售楼处的建造规模，样板间的装修档次是销售商向顾客传达信息的重要工具，开发商和营销策划公司一般都比较重视。因此，售楼处的建造和样板间的装修是售楼成本中的比重较大的一项投资。售楼处代表了销售项目的文化内涵和规模档次，因此在建造售楼处的时候，往往是追求越大越好、装修越豪华越好。自然是用最好的装修材料和高档的室内家具陈设。这种过分追求高档奢华的结果就是使销售成本大大超出预算。为了将这种质量和成本之间的关系调整到最佳，必须要有科学的论证，编织出费用预算，既不能因陋就简而失去售楼处和样板间的作用和意义，也不能为了追求效果，而造成费用的加大、利润的减少。
（摘自《宝安地产》）