——物业管理法律法规与委托合同及各类法律关系的处理.pptx

第十三章第十三章物业管理法律法规与委托合同物业管理法律法规与委托合同及各类法律关系的处理及各类法律关系的处理授课内容授课内容一、物业管理法律基本知识二、物业管理各类法律法规三、物业管理合同第一节第一节 物业管理法律基本知识物业管理法律基本知识n n一、一、一、一、【法的概念法的概念法的概念法的概念】n n（一）法的定义（一）法的定义n n1 1、法的定义、法的定义:法是由国家制定或认可的，以权利义务为主法是由国家制定或认可的，以权利义务为主要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。为规范的总称。n n2 2、法的基本特征、法的基本特征:n n A A、法是调节人们行为的规范。、法是调节人们行为的规范。n n B B、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。n n C C、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。n n D D、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范 。n n3 3、法的本质：国家意志性。、法的本质：国家意志性。n n A A、法是统治阶级共同意志的体现；、法是统治阶级共同意志的体现；n n B B、法是上升为国家意志的统治阶级意志；、法是上升为国家意志的统治阶级意志；n n C C、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质条件决定、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质条件决定的。的。n n（二）法的要素（二）法的要素n n 法的要素包括：规则（假定，处理，法律后法的要素包括：规则（假定，处理，法律后果）、原则和概念。果）、原则和概念。n n1 1、法律概念、法律概念是指在法律上对各种事实进行概是指在法律上对各种事实进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。n n2 2、法律原则、法律原则作为众多法律规则之基础或本源作为众多法律规则之基础或本源的综合性、稳定性的原则和准则。的综合性、稳定性的原则和准则。n n3 3、法律规则、法律规则法律中明确赋予一种事实状态的法律中明确赋予一种事实状态的法律意义的一般性规定。法律规则的要素区分为法律意义的一般性规定。法律规则的要素区分为假定、处理和法律后果三种成分。假定、处理和法律后果三种成分。n n 法律概念是适用法律规则和原则的前提。法律概念是适用法律规则和原则的前提。n n（三）法的主要内容（三）法的主要内容n n 法是以权利和义务为机制调整人们的行为和法是以权利和义务为机制调整人们的行为和社会关系的，权利和义务贯穿于法律现象逻辑联社会关系的，权利和义务贯穿于法律现象逻辑联系和各个环节，以及法的一切部门和法律运行的系和各个环节，以及法的一切部门和法律运行的全部过程，同时也全面地表现和实现法的价值。全部过程，同时也全面地表现和实现法的价值。n n 权利权利是规定或隐含于法律规范中，实现是规定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对自由的作为或不作于法律关系中的，主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。为的方式获得利益的一种手段。n n 义务义务是设定或隐含于法律规范中，实现是设定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对被动的作为或不作于法律关系中的，主体以相对被动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。n n（四）法的形式（四）法的形式n n 也称也称“法源法源”，或，或“法律渊源法律渊源”，是指那些具有法，是指那些具有法的效力作用和意义的法的外在表现形式。的效力作用和意义的法的外在表现形式。n n 当代中国法的渊源当代中国法的渊源:物业管理法的渊源物业管理法的渊源:n n 宪法宪法 宪法宪法 n n 法律法律 法律法律n n 行政法规和部门规章行政法规和部门规章 行政法规行政法规n n 军事法规和军事规章军事法规和军事规章 n n 地方性法规地方性法规 地方性法规地方性法规n n 民族自治地方的自治条例和单行条例民族自治地方的自治条例和单行条例 工商部门规章工商部门规章n n 特别行政区基本法及特别行政区法律特别行政区基本法及特别行政区法律 地方规章地方规章n n 经济特区法规和规章经济特区法规和规章 规范性文件规范性文件 n n 国际条约和国际惯例国际条约和国际惯例n n二、二、二、二、【物业管理法律的构成要素物业管理法律的构成要素物业管理法律的构成要素物业管理法律的构成要素】1 1 1 1、物业管理法律关系的主体、物业管理法律关系的主体、物业管理法律关系的主体、物业管理法律关系的主体n n1 1）自然人）自然人中华人民共和国公民或其他国籍公民中华人民共和国公民或其他国籍公民n n2 2）集体主体）集体主体法人与非法人团体法人与非法人团体 法人包括国家机关、企业法人、其他法人法人包括国家机关、企业法人、其他法人n n3 3）国家）国家公房的业主公房的业主2 2 2 2、物业管理法律关系的客体、物业管理法律关系的客体、物业管理法律关系的客体、物业管理法律关系的客体n n1 1）物（指物业，包括房屋及附属的设备、设施和）物（指物业，包括房屋及附属的设备、设施和相关场地。）相关场地。）n n2 2）非物质财富（包括创作活动的产品和其他于人）非物质财富（包括创作活动的产品和其他于人身相联系的非财产性财富）身相联系的非财产性财富）n n3 3）权利（业主对物业的所有权及派生的其他权利）权利（业主对物业的所有权及派生的其他权利）n n4 4）行为结果（对物业的修缮等）行为结果（对物业的修缮等）n n三、三、三、三、【物业管理法律关系的产生、变更和消失物业管理法律关系的产生、变更和消失物业管理法律关系的产生、变更和消失物业管理法律关系的产生、变更和消失】n n产生：是指在物业管理法律关系主体之间形成某产生：是指在物业管理法律关系主体之间形成某种法律上的权利和义务关系种法律上的权利和义务关系n n变更：是指物业管理法律关系的主体、客体、内变更：是指物业管理法律关系的主体、客体、内容发生部分变化容发生部分变化n n 1 1）权利主体的改变）权利主体的改变n n 2 2）权利客体的改变）权利客体的改变n n 3 3）法律关系内容的改变）法律关系内容的改变n n消失：是指物业管理法律关系主体之间权利和义消失：是指物业管理法律关系主体之间权利和义务的中止。务的中止。n n四、四、四、四、【建筑物区分权与物业管理建筑物区分权与物业管理建筑物区分权与物业管理建筑物区分权与物业管理】n n现代建筑物区分所有权现代建筑物区分所有权现代建筑物区分所有权现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。项不动产所有权形式。n n现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大功能功能 。n n（一）建筑物区分所有权对物业管理的意义（一）建筑物区分所有权对物业管理的意义（一）建筑物区分所有权对物业管理的意义（一）建筑物区分所有权对物业管理的意义n n1 1、对物业管理的专项立法确立了一个基础性的理、对物业管理的专项立法确立了一个基础性的理论框架；论框架；n n2 2、准确划分了业主的专有权、共有权，使业主的、准确划分了业主的专有权、共有权，使业主的产权更加清晰，权责进一步明确；产权更加清晰，权责进一步明确；n n3 3、为物业管理常规性的综合服务提供了明确而有、为物业管理常规性的综合服务提供了明确而有可操作性的地域性界线；可操作性的地域性界线；n n4 4、突出了单个业主的主要权利和义务，把单个业、突出了单个业主的主要权利和义务，把单个业主的不同层次的权利、义务从原先的混合状态中主的不同层次的权利、义务从原先的混合状态中剥离出来；剥离出来；n n5 5、从权属的源头，充分肯定了业主大会与业主委、从权属的源头，充分肯定了业主大会与业主委员会建立的必要性、可能性和多样性；员会建立的必要性、可能性和多样性；n n6 6、对物业管理企业与业主大会、业主委员会平等、对物业管理企业与业主大会、业主委员会平等主体之间的法律地位，从抽象的法理认同过渡到主体之间的法律地位，从抽象的法理认同过渡到具体法律规则的确认；具体法律规则的确认；n n7 7、业主实行自治管理，充分调动全体业主参与物、业主实行自治管理，充分调动全体业主参与物业管理的积极性，揭止物业管理收费难、催缴难业管理的积极性，揭止物业管理收费难、催缴难的漫延，增添了法律理论上的可靠依据；的漫延，增添了法律理论上的可靠依据；n n8 8、为业主之间、单个业主与全体业主、业主与物、为业主之间、单个业主与全体业主、业主与物业管理企业之间的众多的纠纷与矛盾的处理，指业管理企业之间的众多的纠纷与矛盾的处理，指明了正确解决途径。明了正确解决途径。n n（二）物权制度与建筑物区分所有权法（二）物权制度与建筑物区分所有权法（二）物权制度与建筑物区分所有权法（二）物权制度与建筑物区分所有权法n n 物权是指由法律确认的民事主体对物依法所物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。即权利人在法定的范围内直接享有的支配权利。即权利人在法定的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。支配一定的物并排斥他人干涉的权利。n n 作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，与债权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是物物物物权法权法权法权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是是债权法债权法债权法债权法。n n 物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的本质。物权的本质是不必请求他人，权利的实现本质。物权的本质是不必请求他人，权利的实现完全依靠权利人自己的意思。完全依靠权利人自己的意思。n n物权具有以下主要特征：物权具有以下主要特征：物权具有以下主要特征：物权具有以下主要特征：n n1 1、物权为直接支配物的权利。、物权为直接支配物的权利。n n2 2、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人；主体以外的不特定的任何人；n n3 3、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，而不是行为、智力成果或人身利益；而不是行为、智力成果或人身利益；n n4 4、物权的标的为特定物；、物权的标的为特定物；n n5 5、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；n n6 6、物权在法律上没有期限的限制。、物权在法律上没有期限的限制。n n7 7、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。n n物权的分类物权的分类物权的分类物权的分类1 1、所有权与其他物权、所有权与其他物权n nA.A.所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益、和处分的权利。用、收益、和处分的权利。n nB.B.其他物权是所有权以外的权利。其他物权是所有权以外的权利。2 2、用益物权和担保物权、用益物权和担保物权n n用益物权是指以物的使用收益为目的的物权。用益物权是指以物的使用收益为目的的物权。n n担保物权是指以担保债权为目的的物权。担保物权是指以担保债权为目的的物权。3 3、动产物权和不动产物权、动产物权和不动产物权n n按动产和不动产而做的分类按动产和不动产而做的分类n n 所有权受法律的限制所有权受法律的限制 所有权的行使不得超越法律许可的范围。法所有权的行使不得超越法律许可的范围。法律的限制又分为私法的限制和公法的限制。律的限制又分为私法的限制和公法的限制。1 1、私法的限制又可分为两种：、私法的限制又可分为两种：其一为权利行使的限制；其一为权利行使的限制；其二为相邻关系的限制。其二为相邻关系的限制。权利行使的限制包括，权利滥用的禁止、诚权利行使的限制包括，权利滥用的禁止、诚实信用原则、私力救济和其他权利的限制。实信用原则、私力救济和其他权利的限制。2 2、公法对所有权的限制，是以保护社会公益为、公法对所有权的限制，是以保护社会公益为目的，一般以国家法律和行政法规的形式出现，目的，一般以国家法律和行政法规的形式出现，如土地管理法、城市规划法、水法、环境保护法、如土地管理法、城市规划法、水法、环境保护法、矿产资源法、森林法、草原法、渔业法等。矿产资源法、森林法、草原法、渔业法等。n n 不动产所有权和动产所有权不动产所有权和动产所有权不动产所有权和动产所有权不动产所有权和动产所有权n n所有权包含了不动产所有权和动产所有权两类。所有权包含了不动产所有权和动产所有权两类。n n民法关于不动产与动产的分类方法，是先决定不民法关于不动产与动产的分类方法，是先决定不动产，然后不动产之外的物均属于动产。动产，然后不动产之外的物均属于动产。n n一般认为不动产是指土地以及地上定着物。定着一般认为不动产是指土地以及地上定着物。定着物是指尚未与土地分离的地上物，主要是指建筑物是指尚未与土地分离的地上物，主要是指建筑物，从建筑学的角度来看，建筑物又可分为房屋物，从建筑学的角度来看，建筑物又可分为房屋和构筑物，构筑物一般是指道路、桥梁、地下隧和构筑物，构筑物一般是指道路、桥梁、地下隧道、人造广场等，另外，植物与土地分离之前仍道、人造广场等，另外，植物与土地分离之前仍属于不动产。属于不动产。n n不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而土地又是其他自然资源的载体，与其他自然资源土地又是其他自然资源的载体，与其他自然资源共同构成人类赖以生存的基础。共同构成人类赖以生存的基础。n n房屋所有权与房屋使用权房屋所有权与房屋使用权房屋所有权与房屋使用权房屋所有权与房屋使用权n n房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权就最大限度地体完整权能。自古以来房屋所有权就最大限度地体现了物权的绝对性和排他性。现了物权的绝对性和排他性。n n房屋使用权。所谓房屋使用权，是指使用人对房房屋使用权。所谓房屋使用权，是指使用人对房屋依法占有和使用的权利。当房屋由所有人自己屋依法占有和使用的权利。当房屋由所有人自己使用时，房屋使用权作为所有权的占有、使用、使用时，房屋使用权作为所有权的占有、使用、收益、处分这四项权能之一存在；当房屋由非所收益、处分这四项权能之一存在；当房屋由非所有权人使用时，房屋使用权因租赁、拨用、借用有权人使用时，房屋使用权因租赁、拨用、借用等原因而与所有权分离，成为一项独立的权利。等原因而与所有权分离，成为一项独立的权利。n n 建筑物区分所有权的产生建筑物区分所有权的产生建筑物区分所有权的产生建筑物区分所有权的产生n n在过去我国的计划经济下，房屋所有权的概念由在过去我国的计划经济下，房屋所有权的概念由于建筑物整体的所有权是国家或集体的，因而形于建筑物整体的所有权是国家或集体的，因而形式单一。式单一。n n随着我国城镇住房制度的改革，更多的个人拥有随着我国城镇住房制度的改革，更多的个人拥有了房屋所有权。而且是许多人分别购买或租赁建了房屋所有权。而且是许多人分别购买或租赁建筑物其中的某些部分。从而产生了许多个所有权筑物其中的某些部分。从而产生了许多个所有权人共同拥有一个建筑物的情况。人共同拥有一个建筑物的情况。n n由这些所有权人分别拥有建筑物中的某一部分，由这些所有权人分别拥有建筑物中的某一部分，一栋建筑物就由传统的国家或集体的单一所有变一栋建筑物就由传统的国家或集体的单一所有变成为国家、集体、个人的多个所有人分别区分拥成为国家、集体、个人的多个所有人分别区分拥有。有。n n所有人对整栋建筑物的特定专有部分享有所有权。所有人对整栋建筑物的特定专有部分享有所有权。由此就产生了一种突破传统房屋所有权概念的新由此就产生了一种突破传统房屋所有权概念的新型不动产物权型不动产物权建筑物区分所有权。建筑物区分所有权。n n（三）（三）（三）（三）建筑物区分所有权制度的构成建筑物区分所有权制度的构成建筑物区分所有权制度的构成建筑物区分所有权制度的构成n n 建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权的概念n n 建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、使用、管理需要而人为设定的一项管理制度。使用、管理需要而人为设定的一项管理制度。n n 建筑物区分所有权的概念可以界定为：建筑建筑物区分所有权的概念可以界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所享有的专有所有权专有所有权，与对建筑物共用，与对建筑物共用部分所享有的部分所享有的共用部分持分权共用部分持分权，以及因区分所有，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的权人之间的共同关系所生的成员权成员权的总称。的总称。n n 构成建筑物区分所有权的条件构成建筑物区分所有权的条件构成建筑物区分所有权的条件构成建筑物区分所有权的条件 一栋建筑物被确认为区分所有建筑物，应该一栋建筑物被确认为区分所有建筑物，应该具备以下条件：具备以下条件：n n 1 1、产权上的多元性。、产权上的多元性。n n 2 2、使用上的独立性。、使用上的独立性。n n 3 3、空间及设施的共有性。、空间及设施的共有性。产权上的多元性、使用上的独立性，以及空产权上的多元性、使用上的独立性，以及空间及设施的共有性，间及设施的共有性，共同成为建筑物区分所有权共同成为建筑物区分所有权成立的必要充分条件。建筑物区分所有的各部分成立的必要充分条件。建筑物区分所有的各部分为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享有所有权，但不能对全部建筑物行使权利，全部有所有权，但不能对全部建筑物行使权利，全部建筑物的权利行使必须通过业主大会或业主委员建筑物的权利行使必须通过业主大会或业主委员会这种管理团体组织共同行使。会这种管理团体组织共同行使。n n 建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征1 1、复合性。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共、复合性。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权以及成员权三者复合而构成的特别所有权。用部分持分权以及成员权三者复合而构成的特别所有权。2 2、专有部分所有权的主导性。这具体体现为：、专有部分所有权的主导性。这具体体现为：A A、区分所有权人取得专有部分所有权就自然取得了共用、区分所有权人取得专有部分所有权就自然取得了共用部分持分权和成员权。反之，区分所有权人丧失专有部部分持分权和成员权。反之，区分所有权人丧失专有部分所有权也就自然丧失了共用部分持分权和成员权。分所有权也就自然丧失了共用部分持分权和成员权。B B、专有部分所有权的大小，决定区分所有权人的共用部、专有部分所有权的大小，决定区分所有权人的共用部分持分权和成员权的大小。分持分权和成员权的大小。C C、在区分所有权成立登记上，通常一般只需要登记专有、在区分所有权成立登记上，通常一般只需要登记专有部分所有权。部分所有权。3 3、构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共用部分、构成建筑物区分所有权的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权这三者的一体性。持分权和成员权这三者的一体性。4 4、权利主体身份的多重性。专有部分所有权人、共有权、权利主体身份的多重性。专有部分所有权人、共有权所有权人；成员权人。所有权人；成员权人。n n五、五、五、五、【物业管理中的法律责任物业管理中的法律责任物业管理中的法律责任物业管理中的法律责任】n n物业管理中的法律责任包括：物业管理中的法律责任包括：民事责任民事责任 行政责任行政责任 刑事责任刑事责任民事责任民事责任民事责任民事责任n n民事责任是民事责任是由侵权行为和违约行为引起的由侵权行为和违约行为引起的，由民，由民事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。任。n n它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受害人的损失，通常可以由当事人协商确定。害人的损失，通常可以由当事人协商确定。n n民事责任的承担方式民事责任的承担方式民事责任的承担方式民事责任的承担方式有：停止侵害、排除妨碍、有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。名誉、赔礼道歉。n n民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人过错、受害人同意而免除。受害人过错、受害人同意而免除。行政责任行政责任行政责任行政责任n n行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类：行政责任大体可以分为以下三类：n nA.A.一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任；法律责任；n nB.B.行政机关违法失职行为应承担的法律责任；行政机关违法失职行为应承担的法律责任；n nC.C.国家赔偿责任。国家赔偿责任。承担行政责任的形式有：行政处罚、行政处分、承担行政责任的形式有：行政处罚、行政处分、国家赔偿。国家赔偿。刑事责任刑事责任刑事责任刑事责任n n刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国家刑事法律规定，由司法机关判处。家刑事法律规定，由司法机关判处。n n它的承担方式分为三类：它的承担方式分为三类：n n1 1、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境；境；n n2 2、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。n n3 3、刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、刑事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。职务行为而免除。民事责任的归责原则民事责任的归责原则民事责任的归责原则民事责任的归责原则 过错责任原则过错责任原则 无过错责任原则无过错责任原则 公平责任原则公平责任原则 物业管理的侵权责任物业管理的侵权责任物业管理的侵权责任物业管理的侵权责任 物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担的法律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害的法律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害行为应承担的法律责任。行为应承担的法律责任。物业管理活动中通常主要的侵权行为物业管理活动中通常主要的侵权行为物业管理活动中通常主要的侵权行为物业管理活动中通常主要的侵权行为:1.1.物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。2.2.物业维修施工造成他人损害的侵权行为。物业维修施工造成他人损害的侵权行为。3.3.物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。的侵权行为。4.4.因妨碍行为而产生的侵权行为。因妨碍行为而产生的侵权行为。5.5.物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。侵权行为举例侵权行为举例侵权行为举例侵权行为举例 住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业住宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。任。n n物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：n n一是一是,如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任；事责任；n n二是二是,如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；n n三是三是,受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。成损害，则由受害人自己依法承担责任。物业管理合同的违约责任物业管理合同的违约责任物业管理合同的违约责任物业管理合同的违约责任 违约责任的概念违约责任的概念违约责任的概念违约责任的概念:中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第一百一十一第一百一十一条规定：条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第一百零七条也明第一百零七条也明文规定：文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任是指合同当事人因违反合同即不履违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。违约责任的特征违约责任的特征违约责任的特征违约责任的特征:1 1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。2 2、违约责任是财产责任。、违约责任是财产责任。3 3、违约责任只能发生在特定当事人之间。、违约责任只能发生在特定当事人之间。4 4、违约责任可由当事人约定。、违约责任可由当事人约定。违约责任的构成要件违约责任的构成要件违约责任的构成要件违约责任的构成要件 违约责任的构成要件为违约行为和过错两类：违约责任的构成要件为违约行为和过错两类：1 1、违约行为、违约行为 违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的条件。违约行为通常表现为以下三种形式：条件。违约行为通常表现为以下三种形式：A A拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。B B不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。约定的质量要求履行合同的行为。C C迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。履行合同的行为。2 2、过错、过错 过错，包括故意和过失。违约责任以过错责过错，包括故意和过失。违约责任以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。错时，才能发生违约责任。违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件：备以下两个条件：A A另一方当事人受到损失。另一方当事人受到损失。B B另一方当事人的损失与违约方当事人的违约另一方当事人的损失与违约方当事人的违约行为有直接的因果关系。行为有直接的因果关系。物业管理的违约责任形式物业管理的违约责任形式物业管理的违约责任形式物业管理的违约责任形式 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第七章的法律规第七章的法律规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。定金、赔偿损失等民事责任。物业管理合同的违约责任具体的形式就是指物业管理合同的违约责任具体的形式就是指作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或者履行合同不符合物业管理合同的约定，者履行合同不符合物业管理合同的约定，所应承所应承所应承所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。倍返还定金、赔偿损失等民事责任。倍返还定金、赔偿损失等民事责任。倍返还定金、赔偿损失等民事责任。物业管理违约责任的免责条件物业管理违约责任的免责条件物业管理违约责任的免责条件物业管理违约责任的免责条件 通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面：通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面：1 1、不可抗力，是指不可预见、不可避免并不可克服、不可抗力，是指不可预见、不可避免并不可克服的客观事实。具体而言，以下情况属于不可抗力：的客观事实。具体而言，以下情况属于不可抗力：(1)(1)是自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、是自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等。台风、洪水等。(2)(2)是政府行为，指当事人在订立合同后，政府颁布是政府行为，指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行；行；(3)(3)是社会异常事件，例如罢工、战争等。是社会异常事件，例如罢工、战争等。2 2、合同约定的免责条款中免责事由出现。、合同约定的免责条款中免责事由出现。3 3、另一方当事人的过错。、另一方当事人的过错。区分几种不同性质的概念区分几种不同性质的概念区分几种不同性质的概念区分几种不同性质的概念 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷 n n区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条标准：标准：n n 1 1、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管理活动所引起的。理活动所引起的。n n 2 2、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于物业管理的法律、法规可以调整的范围。物业管理的法律、法规可以调整的范围。n n 3 3、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管理区域内共用部分引起或发生的。理区域内共用部分引起或发生的。区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷。民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于:1 1、责任基础不一样，前者是法律的规定、责任基础不一样，前者是法律的规定,而后者起因于约而后者起因于约定。定。2 2、另一个重要区别是侵权行为是单方实施的事实行为。、另一个重要区别是侵权行为是单方实施的事实行为。区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。1 1、民事法律关系的主体地位平等，以此区别于行政法律、民事法律关系的主体地位平等，以此区别于行政法律关系和刑事法律关系。关系和刑事法律关系。2 2、民事法律关系主要是财产关系。在民法中，人身关系、民事法律关系主要是财产关系。在民法中，人身关系往往是被作为财产关系发生的前提。而在行政、刑事法往往是被作为财产关系发生的前提。而在行政、刑事法律关系中，大都不具有财产的内容。律关系中，大都不具有财产的内容。3 3、民事法律关系的保障措施具有补偿性，而行政、刑事、民事法律关系的保障措施具有补偿性，而行政、刑事法律关系有惩罚性。法律关系有惩罚性。区分过错责任原则与无过错责任原则的适用区分过错责任原则与无过错责任原则的适用区分过错责任原则与无过错责任原则的适用区分过错责任原则与无过错责任原则的适用 根据根据民法通则民法通则第一百零六条的规定，过第一百零六条的规定，过错责任原则适用于一般的侵权行为。具体包括：错责任原则适用于一般的侵权行为。具体包括：1 1、侵害他人财产；、侵害他人财产；2 2、侵害他人知识产权；、侵害他人知识产权；3 3、侵害他人生命、健康；、侵害他人生命、健康；4 4、侵害他人姓名权、肖像权、名誉权；、侵害他人姓名权、肖像权、名誉权；5 5、产品责任、地面施工致人损害、建筑物倒塌或坠、产品责任、地面施工致人损害、建筑物倒塌或坠落致人损害等。落致人损害等。第二节第二节 物业管理各类法律法规物业管理各类法律法规一、一、一、一、【物业管理常用法律法规物业管理常用法律法规物业管理常用法律法规物业管理常用法律法规】1.1.中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则2.2.中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法3.3.中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法4.4.中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法5.5.中华人民共和国建筑法中华人民共和国建筑法6.6.中华人民共和国消防法中华人民共和国消防法7.7.中华人民共和国招投标法中华人民共和国招投标法8.8.国务院国务院物业管理条例物业管理条例9.9.建设部建设部前期物业管理招投标管理暂行办法前期物业管理招投标管理暂行