江苏太仓上海国际广场项目营销策划方案.doc

江苏太仓上海国际广场项目营销策划方案1112020年4月19日文档仅供参考市场篇一、太仓市场情况(一)一级市场1、分布位置2、基本数据当前供应量( )土地位置土地面积()用途规划指标要求建筑面积()容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区娄江路西、上海路南、常胜路西、世博小区北40986.9商业2.235%20%90171.2太仓经济开发区太平路西、北京路南99996商业1.01.535%30%149994太仓市城厢镇204国道西、东古路北侧18735商住1.635%30%29976太仓经济开发区郑和路南、常胜路西侧12634.4商住340%25%37903.2太仓经济开发区太平路东侧、上海路南侧8442.9商业3.940%20%32927.3太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业2.540%20%17368.8新区郑和路北侧、柳园路东侧2754商住2.235%30%6058.8合计190496.7364399.3另:由于在 前已开发的部分项目还在销售,合计建筑面积约1127986,因此,当前整个太仓市场的总体供应量约为:1492385.3未来供应量( )土地位置土地面积()用途规划指标要求建筑面积()容积率建筑密度绿地率太仓经济开发区北京路南、半泾路东18628.8商业2.540%20%46572太仓经济开发区太平路西侧弇山路北侧2304.7商业235%20%4609.4太仓市城厢镇北城河南侧、人民路东侧、中医院北侧12925.2商住1.830%35%23265.4太仓经济开发区东仓路西、富阳路北侧6947.5商业2.540%20%17368.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东16252.3商业2.220%35%35755.1太仓经济开发区郑和路南、东仓路东13124.4商业220%35%26248.8太仓经济开发区郑和路南、东仓路东12193.8商业220%35%24387.6太仓经济开发区郑和路南、东仓路东14625.5商业220%35%29251太仓市城厢镇长埭北弄19号13757.6商业340%20%41272.8太仓经济开发区花园街12号26508.4商住230%30%53016.8太仓经济开发区郑和路北、东仓路西101668商住2.125%35%213502.8城厢镇东古路以北、中心2号路以西、3号路以东12930.8商住1.1530%30%14870.42城厢镇盐铁塘东侧、南园路南侧、人民南路西侧50333.9商住2.522%35%125834.8城厢镇339省道南侧、规划1号路西侧、顾港北侧53351.5商业0.8,1.835%20%96032.7城厢镇南园东路北侧、太平路西侧(原师范地块)27153.9商住2.223%35%59738.6新区郑和东路北、洛阳路南侧(原印染厂)88837商住1.625%40%142139.2新区上海东路北侧、东亭路东侧14269.8商业430%30%57079.2新区郑和路南、东亭路西8440.5商业0.8,340%10%25321.5新区城北花苑西侧24342.3商住0.8,335%30%73026.9新区上海东路北侧、东亭路东侧14000.1商业0.8,2.630%25%36400.3新区城东路南、东亭路东99911.6商住2.228%35%219805.6新区城东路南、东亭路东97575.3商住2.228%35%214665.7新区太平路西侧、弇山路北侧2304.7商业235%20%4609.4新区东亭路东侧、上海东路北侧105063.4商住2.227%35%231139.5新区东仓路西侧、弇山路北侧8325.4商住1.630%30%13320.6新区四通路东侧、美固龙路南侧31450.3商业1.444030.4合计877226.71873265供应量比较( )小结:(1)地块开发缓慢(2)无论商业用地还是商住用地,多以商住形式开发出现(3)截止当前,各年有尚未开发的地块有: 12幅,合计建筑面积530120.92; 9幅,合计建筑面积835378.8; 5幅,合计建筑面积507765.6;(4)商住及商业用地多集中在中心城区板块,未来竞争激烈;(二)二级市场1、房地产市场情况1)太仓市 房地产投资情况(数据来源:瑞联行数据库)析:从上表我们能够看出太仓房地产投资整体呈上涨趋势,可是在 和 有一定的下滑趋势,可是到 又呈现飞速上涨的趋势,从 的21.61亿元上升到39.24亿元,上涨了17.63亿元,上涨幅度达到81.6。2)太仓市 商品房施工、竣工、销售面积(数据来源:瑞联行数据库)析:从上图我们能够看出从 到 太仓市商品房施工面积有所减少,从 的279.9万平方米到 的171万平方米,下降了108.9万平方米,降幅为38.9,从 到 又有所上涨,涨幅为16.9;商品房竣工面积从 的99.54万平方米到 的121万平方米,上涨了22.6万平方米,涨幅为22.7;商品房销售面积从 的98.4万平方米到 的52.19万平方米,有明显的下降,下降了46.21万平方米,降幅达到47。3)太仓市 - 商品房销售金额(数据来源:瑞联行数据库)析:太仓 到 商品房销售金额有明显的下降,从 的34.99亿元下降到 22.07亿元,下降了12.92亿元,降幅为36.9。总结: 和 商品房施工面积基本保持一个量,可是到 商品房施工面积持续下降,这主要是由于 下半年房地产新政的出台,严重阻碍了房地产市场的持续高涨,开发商对房地产开发也比较谨慎,手中的土地也不急于马上启动开发,因此导致 整体商品房施工面积的下降。 随着 下半年政策的放宽,开发商也相继把手中的地块拿出来开发,因此 商品房施工面积有所增长。 从上图我们也能够看出,太仓市经过几年的大发展和市场大环境不景气的影响,太仓商品房销售面积从 开始与商品房销售面积就有很大的差距,到 差距越来越大,因此说太仓当前商品房空置率较高,还需要一段时间的消化。 太仓市商品房销售金额的下降,主要因为大的市场环境的影响和太仓本身房地产市场的原因。最终导致商品房销售面积的下降。(三)太仓项目信息1、太仓项目位置图2、太仓个案1)通达财富广场参考个案通达财富广场电话号码53111066/53112100基地位置长春北路38号产品类型酒店式公寓开 发 商通达房地产开发有限公司代 理 商亿阳房地产投资顾问有限公司占地面积0.97万总建面积1.59万容 积 率1.59物业费用2.5元/月总 户 数341套在售户数210套开盘时间08.3交房时间08.10价格范围5500-5800元/销售均价5650元/交付标准精装面积配比面 积38.973646.02户 数2484447户 型一室一卫一室一卫一室一卫已售户数941720推广通路展板,短信,网络,参加房展活动,引导旗优势分析1、景观绿化配比合理2、每套的建筑面积小,总价低,针对工薪阶层白领是一大购买力 3、周边学校,医院,休闲娱乐设施齐全劣势分析1、商业型公寓,对于居住来讲,水电费用为民,不能写入合同,得不到保障 2、对于300多套的公寓来说,100多的机动车位是远远不够的销售说明客源分析区域:本地为主,上海等外地为副年龄:30-45岁为主客层:公务员白领为主动机:投资为主,自住为副销售状况去化率达到58%小套去化率较快2)华威商都参考个案华威商都电话号码53106599、53331820基地位置长春北路57号产品类型酒店式公寓、沿街商铺开 发 商太仓华威房地产开发有限公司代 理 商自销占地面积1.16万总建面积1.8万容 积 率1.5物业费用未定总 户 数166套在售户数129套开盘时间08.7交房时间09.6价格范围8500元/-11000元/销售均价9000元/交付标准毛坯面积配比面 积75-98103-119150以上47-5471-8796-107223-293户 数64717542868户 型商铺商铺 商铺写字楼写字楼写字楼写字楼已售户数 015171004推广通路太仓电视台,太仓日报,看板,FM96.7等一些市面上常见的手段优势分析紧靠高薪技术开发区,周边配套齐全,消费档次较低。减轻在次置业的业主生活压力。劣势分析1、 公寓不采用精装修出售,以毛坯的形式出售2、 此案以找一些大型商家批量销售,显然销售难度很大销售说明客源分析区域:本地为主(60%),外地为副(40%)年龄:酒店式公寓:25-30为主,商铺:35-50岁位置客层:酒店式公寓:新太仓人、外地,商铺:本地、上海等其它地区动机:酒店式公寓:自用、投资,商铺:自用投资销售状况去化率80%3)太仓国际物流城参考个案太仓国际物流城电话号码5666888基地位置339省道和204国道交汇处产品类型商业开 发 商亿立商贸物流投资有限公司代 理 商苏州成蒙房地产有限公司占地面积3.9万总建面积7万容 积 率1.79物业费用1.5元/月/总 户 数364在售户数223开盘时间07.7交房时间08.8价格范围3000元/-7000元/销售均价5000元/交付标准毛坯面积配比面 积40-7090100-140150250户 数15881744443户 型商铺商铺商铺商铺商铺已售户数634681716推广通路POP引导旗,派单,报纸,TV,优势分析地处204国道旁,南道上海,背上常熟,苏中,西去苏州,四面交通网密集,复合业种业态的定位1、劣势分析市场形成还需要一段较长的时间给销售带来很大抗性销售说明客源分析区域:本地为主(60%),外地为副(40%)年龄:40-50岁为主客层:私营企业为主动机:投资为主销售状况当前去化率在39%4)骏园时代广场参考个案骏园.时代广场电话号码53586222基地位置东仓路西,富阳路北产品类型商业开 发 商骏园房地产开发有限公司代 理 商自销占地面积0.69万总建面积1.7万容 积 率2.49物业费用未定总 户 数335套在售户数284套开盘时间/交房时间09.9价格范围5.6米7500-8000元/ 平层6300起上一层加100元/销售均价6500元/交付标准挑高1300元/ 1000元/普通层高装修面积配比面 积30-3337-3940-4158-6074户 数84147131464户 型一室一卫一室一卫一室一卫两室一厅一卫双拼三室两厅两卫已售户数12223410推广通路展板,宣传册,广告牌优势分析1、户型南北朝向采光好。2、采用双层中空隔热,保暖好。3、5.6米挑高两层空间不压抑。4、精装修以小户型为主,总价低劣势分析1、户型动静不分。2、单价很高。3、挑高的夹层没有窗户销售说明客源分析区域:本地客户占90%,外地客户占10%年龄:35-50岁客层:私营业主动机:投资的占95%、自住5%销售状况去化率15%(主要为跃层的去化)5)塞纳丽舍参考个案大唐时代(塞纳丽舍)电话号码53111666基地位置郑和路北侧,洛阳路南侧产品类型普通住宅,商业开 发 商万鸿房地产开发有限公司代 理 商南京唐采置业有限公司占地面积6.6万总建面积12.5万容 积 率1.77物业费用未定总 户 数 469在售户数195开盘时间09.1交房时间09.10价格范围4800元/-5300元/销售均价5050元/交付标准毛坯面积配比面 积31-4953-5486106-108113-117户 数150230263032户 型一室户一室户两房三室两厅一卫三室两厅两卫已售户数88135161619推广通路展板,广告牌,网络,报纸优势分析1、地处新工业繁华辐射核心。2、周边商业,教育,医疗配套齐全。3、小区绿化率达到40%劣势分析1、相对于开发区南边楼盘单价偏高。2、紧靠一家工业发电厂,避免不了有污染和辐射。销售说明客源分析区域:主要是本地年龄:本地30岁-50岁占65%,上海客户:40岁-45岁占到35%客层:白领、公务员,私企老板动机:自住为主销售状况住宅去化率在59%,小面积的,带装修的房型去化较快达到了45%6)金谷府邸参考个案金谷府邸电话号码53535333基地位置郑和路南,长途汽车站东产品类型普通住宅开 发 商太仓市金建房产开发有限公司代 理 商自销占地面积1.2万总建面积3.08容 积 率1.95物业费用0.8或1.2/月总 户 数700在售户数220开盘时间05.7交房时间07.8价格范围4483元/-5030元/销售均价4756元/交付标准毛坯面积配比面 积49121-125130-139142-147179-189207-209217-284户 数108720056563667户 型一室一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫已售户数108118751553462推广通路广告牌,单页,网页广告,短信,高炮优势分析1、周边有学校,医院。2、小区内配套已经相对成熟劣势分析靠204国道,经过车辆都是大型车辆噪音大,平率高,外出危险性高销售说明客源分析区域:本地人年龄:28岁-45岁所占比率是90%客层:本地私营业主动机:自住销售状况由于开盘时间比较早去化率在94%7)之江国际参考个案之江国际电话号码53100011,53108290基地位置昆太路北侧,五洋路西侧产品类型商住开 发 商太仓永泰房地产开发有限公司代 理 商香港宝隆占地面积13.5万总建面积25.7万容 积 率1.62物业费用商铺1元/ 总 户 数1329在售户数569开盘时间07.9交房时间09.9价格范围6200元/-15000元/销售均价10600元/交付标准毛坯面积配比面 积50-6058-7080-90100-150户 数40239452598户 型一室户商铺商铺商铺已售户数0141267352推广通路太仓日报,派单,太仓电视台,城区各处看板优势分析1、周边配套:金融农村商业银行、农业银行,商业,五洋商城,餐饮2、交通便利,五洋商城成功的招商使在次置业的客户后顾无忧。劣势分析商铺多为出租为主,本想在次置业的客户就不能购买,没有配套的仓储,需到别处借用别人的仓库,无形中给在次经营的业主带来投资成本的提高。销售说明客源分析区域:本地占35%,昆山占25%,常熟占20%,上海占20%年龄:30-45岁客层:个体户动机:自用,投资销售状况去化率59%8)上城国际参考个案上城国际电话号码56689000,56689111基地位置太平南路18号产品类型商住开 发 商太仓美豪房地产开发有限公司代 理 商昆山金利行投资顾问有限公司占地面积1.99万总建面积4.5万容 积 率2.3物业费用1.8元/月总 户 数358在售户数257开盘时间08.1交房时间08.8价格范围5800元/-7000元/销售均价6400元/交付标准毛坯面积配比面 积42-455565-7580-100户 数292403356户 型一室户一室户两室户两室户已售户数868915推广通路大型看板,POP引导旗,太仓日报,优势分析1、周边的商业系统,生活系统齐全。2、挑高设计,一层价格两层享受。劣势分析1、产品分四个朝向的房子,东面的房型没有窗户,不透风。2、对于太仓市场,单价相对来讲就比较高了销售说明客源分析区域:本地占60%,新太仓人占40%年龄:30岁-45岁客层:企业高层职工,私营业主动机:自用为主销售状况商住楼去化率50%,住宅楼去化率98%9)南洋丽都参考个案南洋丽都电话号码53287888,53280888基地位置人民路19号产品类型商业,住宅开 发 商南洋房地产置业发展有限公司代 理 商深圳市星联地产顾问有限公司占地面积6万商4万住总建面积14万商10万住容 积 率2.27商2.8住物业费用8元/月商1.5元/月住总 户 数980在售户数76开盘时间07.6交房时间08.10价格范围5000元/-60000元/销售均价住5500元/,商55000元/交付标准毛坯面积配比面 积80-14030-10000户 数600380户 型住宅商铺已售户数600304推广通路动画看板,POP引导旗,太仓日报优势分析产品品质好,档次高,交通便利,在市中心繁华地段,周边配套设施齐全,强大的区位优势完全覆盖了她的劣势。劣势分析忽略销售说明客源分析区域:本地占60%,外地占40%年龄:30-45岁客层:事业单位公务员和个体户动机:自住,投资销售状况住宅去化率100%,商业去化率85%10)皇家丽晶参考个案皇家丽晶电话号码8 555/8 666基地位置东仓路惠阳路口产品类型商业开 发 商太仓盛世置业有限公司代 理 商自销占地面积5690总建面积1.66万容 积 率2.5物业费用2.5元/月总 户 数293在售户数21开盘时间07.6交房时间08.9价格范围5500元/-5800元/销售均价5650元/交付标准精装面积配比面 积28-3940-41121614-623户 数129643565户 型商住商住商住商住已售户数120603260推广通路看板,太仓日报,路灯旗杆,DM单页,电视,短信优势分析1、处于新区中心,周边配套齐全,交通便利。2、外墙包装采用木制与玻璃相结合,看上去时尚年轻劣势分析1、周边生活设施较差,距离超市较远2、单价相对较高,有一定的抗性销售说明客源分析区域:本地、上海年龄:30岁-45岁客层:白领、小老板动机:投资占90%,自住占10销售状况此案开盘时未出现相似产品,加上广告做的好,去化率90%11)东盛商业广场参考个案东盛商业广场电话号码53598888基地位置上海东路南侧篓江路东侧产品类型公寓、商业开 发 商尼盛置业有限公司代 理 商自销占地面积4万总建面积9.2万容 积 率2.2物业费用未定总 户 数1076在售户数883开盘时间08.7交房时间10.6价格范围8000元/-2 元/销售均价15000元/交付标准精装面积配比面 积54-5862-687899-116121-129142221户 数2472791831082152518户 型一室户两室一厅两卫两室两厅卫卫两室两厅两卫商铺商铺商铺已售户数455033213932推广通路项目周边的大型看板,POP引导旗帜,网络优势分析此案产品主要以商铺为主,有400套左右的酒店式公寓作为商业辅助,增加了可客户的信心劣势分析项目的主要劣势在于太靠东边,周边没有什么生活设施、商业设施、配套设施的依托销售说明客源分析区域:本地占60%,外地40年龄:25-45岁客层:白领,私营业主,商人动机:自住为主,部分投资销售状况当前去化率18%12)锦绣新城参考个案锦绣新城电话号码53188888基地位置太仓滨河路1号产品类型普通住宅开 发 商太仓市轩麟置业有限公司代 理 商自销占地面积42.2万总建面积74.6万容 积 率1.59物业费用高层1.36元/月,多层0.7元/月总 户 数6406在售户数2358开盘时间07.9交房时间现房价格范围3400元/-4200元/销售均价3800元/交付标准简装面积配比面 积688590-99100-109120-129130-139140-149户 数320832205010891153384577户 型一室一厅两室一厅两室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅两卫已售户数2025261296688729243364推广通路短信,参加房展会,报纸,楼书优势分析1、全盘都以现房销售,对于客户有一个直观的感受。2、价格优惠,相对与市区的期房价格还要便宜。3、房型设计合理,动静分布清晰。劣势分析1、当前小区没有大型的停车场,车子都停在楼下过道,给在此置业的居民带来生活和出行上的不方便。2周边配套还没有形成销售说明客源分析区域:本地年龄:25-35岁客层:企业员工,本地中产阶层动机:自住占80,投资占20%销售状况去化率达到了64%13)森茂国际参考个案森茂国际电话号码53513333基地位置太平路与宁波路交叉口产品类型商业,办公楼开 发 商太仓森茂汽车城开发有限公司代 理 商上海世联房地产顾问有限公司占地面积10万总建面积15万容 积 率1.49物业费用未定总 户 数219在售户数96开盘时间08.11交房时间09.9价格范围4500元/-5000元/销售均价4750元/交付标准毛坯面积配比面 积4350-5860-6870-7785-8990-100户 数533211222513户 型办公办公办公办公办公办公已售户数2182262127推广通路墙体,报纸,网页,电视优势分析1、良好的商业定位。2、商业设施配套齐全,智能化系统一应俱全。3、低总价高回报劣势分析在新建的汽车站旁,噪音污染严重销售说明客源分析区域:本地占60%,外地占40%年龄:35-50岁客层:企业老板,商人动机:自用,投资销售状况两幢办公楼去化率51%14)五洋广场参考个案五洋广场电话号码53566222基地位置新区上海路南,东仓路西产品类型商业,办公楼开 发 商江苏五洋房产有限公司代 理 商自销占地面积2.3万总建面积9万容 积 率3.05物业费用1.5元/ 总 户 数391在售户数214开盘时间08.9交房时间10.3价格范围5500元/-6700元/销售均价6100元/交付标准毛坯面积配比面 积50-5889-92100-102113-118130户 数109188165127户 型一室户两室户三室户三室户三室户已售户数508572312推广通路城市各路段的大型看板,墙体广告,参加房展会优势分析作为一个复合型的商业,多业种,多业态,统一的规划,管理,良好的招商引资,又地处上海路与东仓路交叉口新老城区住宅密集区劣势分析太仓人口数量有限,消费力有限,而南面又是一个大型的商业广场,形成一个相正确竞争。销售说明客源分析区域:本地占60%,上海昆山占40%年龄:30-45岁客层:白领,私营业主动机:投资客为主,自住少销售状况去化率46%15)太仓发展大厦参考个案太仓发展大厦电话号码53592828基地位置郑和东路南侧,喽江路西侧产品类型商业开 发 商太仓工投置业有限公司代 理 商苏州汇佳房地产咨询有限公司占地面积1.5万总建面积5.6万容 积 率3物业费用2.8元/月总 户 数285在售户数243开盘时间09.2交房时间09.11价格范围5100元/-5600元/销售均价5350元/交付标准毛坯面积配比面 积51-5960-6680-86102-116户 数168345132户 型办公办公办公办公已售户数24576推广通路横幅,参加房展会,短信,墙体广告,高炮优势分析周边规划将来都是商业性的办公楼,市场前景很好,给不少客户带来投资的信心劣势分析市政规划虽然已经落实,只是时间上无法确定,又由于金融危机的到来,更是无法预测销售说明客源分析区域:外地占位置,本地较少年龄:35-50岁客层:私营业主,商人动机:投资客90%销售状况去化率14%16)嘉禾左岸春天参考个案嘉禾左岸春天电话号码53119999基地位置204国道与东谷口交叉口产品类型住宅,商业开 发 商嘉禾置业有限公司代 理 商成蒙房地产代理销售有限公司占地面积1.8万总建面积4.1万容 积 率2.2物业费用1元/总 户 数397在售户数190开盘时间08.5交房时间09.7价格范围3800元/-4600元/销售均价4200元/交付标准毛坯面积配比面 积58-7789107-113115137户 数151851166516户 型商铺二室二厅三室户三室四室户已售户数89860338推广通路项目周边的墙体广告,网络,短信优势分析价格便宜,能够吸引中低层次的人群在此置业劣势分析距离市中心太远,靠204国道,出行不方便,特别对小孩子危险性大销售说明客源分析区域:本地95,其它区域5年龄:25-35岁客层:白领,公务员,私营业主动机:自用较多,投资客户少销售状况去化率52%17)锦地水岸参考个案锦地水岸电话号码56662222基地位置城西南路产品类型普通住宅,商业开 发 商东泰房地产发展有限公司代 理 商自销占地面积1.4万总建面积2.9万容 积 率3.1物业费用1.4元/ 总 户 数226在售户数127开盘时间08.4交房时间09.3价格范围3200元/-4000元/销售均价3550元/交付标准毛坯面积配比面 积40-508390-9598-120户 数86614633户 型一房一房两房三房已售户数38272014推广通路单页,楼书,墙体广告,看板优势分析小面积,低总价,低单价劣势分析距离市中心太远生活,出行都不方便销售说明客源分析区域:上海80,本地20年龄:25-50岁客层:私企业主动机:养老,投资销售状况去化率在44%18)曼氏银洲参考个案曼氏银洲电话号码53540088基地位置长春北路东侧,北城河北岸产品类型普通住宅、商业开 发 商江苏曼氏置业有限公司太仓分公司代 理 商昆山迪赛地产营销机构占地面积3.3万总建面积7.1万容 积 率1.96物业费用1.2元/ 总 户 数390在售户数102开盘时间05.1交房时间07.4价格范围3300元/-3800元/销售均价3550元/交付标准毛坯面积配比面 积130150-158160185214252-260户 数7090511133927户 型三室两厅两卫三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫五室两厅两卫五室两厅三卫已售户数526637842920推广通路引导旗,单页,楼书,优势分析小区属于高档小区,周边环境和交通比较方便,特别是太仓公园里的风景一览无移,在视觉上给客户带来的了极大生活享受劣势分析小区紧靠一坐教堂,对于一些迷信客户来说带来了一定的抗性销售说明客源分析区域:本地占80%,外地占20%年龄:30-45岁客层:私营业主,白领,公务员动机:自住较多销售状况去化率74%19)阳光美地参考个案阳光美地电话号码53118888基地位置长春南路166号产品类型普通住宅,商业开 发 商太仓鸿裕建设发展有限公司代 理 商上海锦得行地产推广机构