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物业管理投标方案

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2020年4月19日
文档仅供参考

天津顺驰青山溪语物业管理投标书

序 言
天津顺驰物业管理有限公司成立于1997年,自成立之始就以”严谨、务实”的工作态度,服务于顺驰物业的广大业主。经过我们不断的努力,从开始的一个项目,一千多户的业主,到现在二十多个项目,近一万多户业主,而且在天津物业管理住宅管理平均收费水平比较低的情况下,顺驰物业经过高标准的服务赢得了业主的信赖,连续保持平均收费率在95％以上,而且香榭里、顺园小区两个项目收费率达到了100％,取得了骄人的成绩。充分说明了顺驰物业具有良好的管理和服务水平。而且我们在多年的经营实践中,总结了一整套管理和服务的经验。我们坚信,无论我们接管任何项目都是很有信心的,而且有100％的把握,在前期管理中服务好开发商,促进销售;在后期管理上服务好业主,提供”高品质的生活家园”。
蓟县青山溪语是顺驰发展有限公司在蓟县开发的高档居住区,这次顺驰·青山溪语的公开招标,公司领导给予了高度的重视。为了给顺驰业主创造一个高品味、方便、舒适的生活环境,我们将倾注顺驰物业高技能的管理人才与技术人才,服务于顺驰·青山溪语的广大业主,为业主提供优质的服务,为顺驰开发公司在天津市区以外民居开发项目中树立良好的品牌形象。
为了实现我们的目标,我们将在青山溪语实行”酒店式”的服务,把酒店的全方位、周到、细致的服务赋予青山溪语,让青山溪语的业主”足不出区感受酒店般的服务”。并根据<物业管理条例>及顺驰物业公司的严格管理制度,依法管理,依规治理,合理实施管理与服务的权限。我们坚信,经过我们的努力一定会把顺驰·青山溪语管理成一个,”主流新生代”民居项目的”典范”,全国范围的”物业管理示范小区”。

天津顺驰物业管理有限公司
总经理(签署): x
4 月 27 日

投标人法定代表人授权书

项目名称:顺驰·青山溪语
日 期: 4月
致:顺驰融信置地有限公司:
天津顺驰物业管理有限公司(投标人名称),系中华人民共和国合法企业,法定地址:天津市和平区大理道46号。总经理 x(授权人姓名)特授权顺驰物业史强(被授权人姓名)代表我公司全权办理针对上述项目的投标、谈判、签约等具体工作,并签署全部有关的文件、协议及合同。
我公司对被授权人的签名负全部责任。
在撤销授权的书面通知以前,本授权书一直有效。被授权人签署的所有文件(在授权书有效期内签署的)不因授权的撤销而失效。

被授权人签名: 授权人签名:
职 务: 职 务:
投标人公章:

年 月 日 年 月 日

第一部分 投标书

第一章

公司情况介绍

第一节 顺驰物业公司总体概况

上 海

武 汉

天津市顺驰物业管理有限公司成立于一九九七年,是天津市顺驰集团公司的全资附属公司,是具有物业管理国家一级资质的专业化公司,中国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强企业之一。现有总资产1008万元,管理人员逾143名。
顺驰物业公司现掌管120余万平方米的管业面积,待管200余万平方米的再建项目。公司始终以客户需求为导向,秉承”挚诚务实、业主至上”的企业宗旨,以”严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰”家文化生活”、服务到”最小细节”的特色服务,来提高公司的整体服务水平,赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中:顺驰.名都、顺驰名都.新园、顺驰.世纪城、顺驰.香榭里、顺驰.顺园、顺驰集团办公楼等6个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得,是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力—核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。
今天,顺驰物业在巩固成绩的同时,正沿着创造”精品物业”的目标更进一步迈进,为”顺驰”所有的业主呈上一份体验具有顺驰特色服务的”美好家园”。
顺驰物业公司部分项目情况介绍:
(见后附图)

世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区,而且在顺驰物业公司的管理下,世纪城真正体现了项目的外在价值, 顺驰世纪城被评为”天津市物业管理示范住宅小区”。

太阳城项目规划建筑面积135万平方米,由12个组团组成,是全国”十大名盘之一”号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目,并以严格的标准和体现顺驰”家文化”的特色服务,融入于项目,并得到了业主的好评。

新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目,此项目业主会的组织比较成熟,而且代表业主参加了<天津市物业管理条例>的评审工作,得到了市局领导的高度认可。 被评为了”全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。

蓝水假期是梅江地区开发的一个”生态水景”居住社区,而且项目建筑结构多样,给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。

世纪大厦是”天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中,赢得了两委领导的高度认可,也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。

久华里以她高标准的服务与管理,创造了华苑地区的最高收缴率98％;在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性”景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩, 顺驰久华里小区被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”。

顺驰集团办公楼,是顺驰企业办公的场所。在顺驰物业公司的管理下被市局被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”的荣誉称号。也开创了顺驰物业管理办公楼的先河,而且取得了良好的成绩, 顺驰集团办公楼被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”。

半岛·蓝湾是顺驰物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过程中融入了”管家式”的服务,并赢得了业主的认可和行业的关注。

第二节 顺驰物业司主要业绩

l 主要业绩:

年份 业绩
1997年:获得房管局颁发的物业管理资质
:香榭里小区被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”
:顺园公寓被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”
:顺驰集团办公楼被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”
:管理面积达到80万平方米,获得天津市物业管理”十强”
企业称号
:加入全国物业管理协会,任理事级单位
:天津顺驰物业管理有限公司被评为”天津市物业管理一级
资质企业”
:顺驰名都新园小区被评为”天津市物业管理示范住宅小区”
:顺驰名都公寓被评为”全国物业管理示范住宅小区”
:顺驰久华里小区被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”
:顺驰名都新园被评为”全国物业管理示范住宅小区”
:顺驰世纪城被评为”天津市物业管理示范住宅小区”
:顺驰东屏园被评为”天津市物业管理优秀住宅小区”
:天津顺驰物业管理有限公司被建设部批准为”国家一级资
质企业”
:管理面积达到120余万平方米。待管在建项目10余个,管业面积达200余万平方米。顺驰物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、石家庄等地区并向全国范围发展。

第三节 顺驰物业管理公司组织架构图及说明

副总经理、总经理助理
总经理

综合管理部
客户服务部
品质部
人力资源部
财务部

聚焦业务单元
各项目管理中心

各项目会馆

专业服务

技术业务部
售后协调部
经营部
发展部
筹备部

(顺驰物业公司组织架构图)

公司组织架构图说明:
由此架构图能够说明,顺驰物业公司是以总经理负责制,副总经理、总经理助理分管制的管理方式,对各部门、各项目直接管理,统一调度,统一把控,很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心,所有工作聚焦项目的统一目标,充分利用公司资源优势,直接、有力地支持项目。
把公司运行机制概括地说:
1、强有力地原动力
顺驰物业公司从立业开始,就一直秉承顺驰集团公司的企业文化精髓,并将其溶入物业管理的工作中。”顺驰”一直坚定地认为,一个企业一切工作的执行都要靠每位员工的共同努力,只有创造了良好的氛围才能调动员工的积极性,才能有好的执行力,只有好的执行,才能有好的结果。
2、聚焦项目,给项目以强大的”支撑力”
物业项目是企业发展的根源。我们要求,每个部门都要以项目为中心开展工作,以项目的需求为工作的侧重点。在考虑时刻掌握项目的具体情况下,我们实行了每周例会制度和各部门随时协助支持项目的机制,以保证项目的整体服务水平
3、锻炼过硬的干部和员工队伍,提升整体综合服务水平
顺驰物业公司在优化人力资源配置,规模发展的同时,始终以人力资源开发为重点,而且注重人员的各项培训,特别制定了详细的人员培训体系――”两个时间段(岗前、岗上),多种专业技能(管理、操作)”的系统培训,以达到公司、项目的人才需求。
4、塑造企业品牌,增强业主的认同感
顺驰物业公司”不以名为利”,只是用自己朴素的工作去换取业主的认可。我们认为,只有好的服务才能取得业主的信任,才能达到口碑相传的目的,我们只是低调的以品牌作为衡量物业管理服务水平好坏的一个标志。因此,顺驰物业公司把各项工作的重点放在了基础服务的夯实,特色服务的创新上,以服务好业主,赢得业主的认可,创造”实实在在的顺驰物业的品牌”。
顺驰物业几年来的管理经验:
1、赢得业主的认可,从”细微之处”作起:在顺驰物业的项目里,一直引导和提倡:每位服务人员都要从行动中,想业主之所想,服务业主之所需,都必须有”蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。
2、”亲情服务”拉近物业公司与业主的距离:”亲情服务”是顺驰物业公司基础服务的升华,经过顺驰物业人对业主亲人般的呵护,感受家人般的关怀,零距离地拉近物业人与业主间的距离,更好地开展工作。
3、”家文化”的氛围营造,使业主产生归属感:顺驰物业一直把项目看作是一个家庭,经过整个”家”氛围的营造,让业主真正享受在繁杂的大都市,社会的快速发展中,有一片属于顺驰业主常相归属的”大家庭”,以提升整个项目的社区氛围,营造顺驰物业的良好口碑。
4、多种形式的服务,让业主感受完美的居住生活:顺驰物业为了适应各类型项目的管理,服务好各类业主的生活,依照项目特点,采取了”酒店式””管家式””共管式”的服务,并在项目里得到了实践,产生了良好的反响。并根据经验的积累,继续探索实践更深层次的服务形式,以满足各类型物业的需求。
5、视每位业主如”贵宾”,充分体现顺驰物业”业主至上”的服务理念:在服务的感性认识上提高服务人员的思维,从行动上提升服务人员的水平,视每位业主为贵宾,让每位业主真正享受尊贵的服务。
6、注重项目群体参与的功能:集合资源进行项目的共建,注重群策的力量,以吸纳好的经验意见,更好地维护好项目的利益,管理、服务好属于业主的共同财产。
7、注重每位员工参与企业管理的功能,倡导全员提合理化建议,增加员工的凝聚力:顺驰物业一直认为,任何岗位的人员都不是企业发展的弱势群体,只有最基层的岗位才最清楚日常事务的工作,企业的发展也正是由这些基础的工作积淀起来的。因此,我们采取了”无障碍沟通”和”全员提合理化建议”的行为举措。任何人都能够对话总经理,任何人都能够提出自己的意见,以此来营造良好的工作氛围,提高整体的服务和管理的水平。

第二章

提高物业管理水平
总体设想的管理方案

第一节 青山溪语项目说明
1、地理位置
青山溪语东邻水泥石矿家属院,南临党校,西邻光明路,北邻燕山东路。项目总占地面积为179.64亩,总建筑面积12.34万平方米,容积率1.03,建筑密度20.21％,绿化率43.2％。
青山溪语物业项目在其自身的优越条件下,结合顺驰物业管理有限公司在天津多年的物业管理经验,以合理的收费价格和现代化管理手段,营造业主满意的生活环境,提供优质高效的服务,共同维护”青山溪语”良好的住宅品牌,达到保值、增值和设施设备的正常、完整。定能为物业提供全面、专业、周详及稳定的高素质管理服。
本公司将针对青山溪语物业项目之规模特式及独特条件,提供合适的建议,并将为此项目制定一套切合实际需要的物业管理方案,以确保物业价值得到保障以及增值。
物业管理服务能够说是一门专业学问,我公司本着细致计算成本及为业主创造最理想的生活环境为原则,并经过长期的改进和提升,使每一座住宅项目物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种[投资管理]的哲学,使业主能充分保障其不动产投资之价值,不但使其保值,而且更能使动产增值。

第二节 服务设想及特色

一、 整体设想
不赚青山溪语的钱,而要为青山溪语赚钱;不是青山溪语的人,要有青山溪语的精神。

具体表现为:
急为青山溪语所急;想为青山溪语而想;
先青山溪语之忧而忧;后青山溪语之乐而乐。

培养一种”不分白天黑夜”不论分内分外,只要对青山溪语有利,人人争先恐后、兢兢业业、一丝不苟的作风。
为了让青山溪语全体业主安心、放心生活、学习、办公,我们要甘心、贴心的为青山溪语充当大管家。

1、组建顺驰物业管理有限公司青山溪语物业管理中心,专门负责青山溪语物业项目。
2、利用规模优势,提供高效、专业化的服务
高水平的管理另方面还需要专业化的管理。物业管理行业向专业化方向发展是市场的选择和时代的要求,在青山溪语文化居住区的管理中,针对小区管理面积大,人流多、停车场使用率高等特点,我们将充分发挥我公司规模优势,实现资源共享。
3、智能化管理
物业管理软件的应用、楼宇智能、区域监控、报警等都是青山溪语项目智能化设想中使用的设施。我们在对青山溪语项目管理规划设计、设备维修更新测算中,运用了技术经济学、系统工程学和运筹学等前沿学科,增加了管理中的科技含量,为我们的决策奠定了坚实的理论基础。

4、低廉合理的收费,高标准的服务
根据青山溪语物业管理价格定位分析,经过我公司的测算,我们认为,标书中提供的物业服务收费标准(指导价)2.50元/月/平方米,在一定阶段内基本上满足青山溪语项目日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准,相反,我公司取得的众多业绩表明,物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系;完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有专业化的服务公司,在青山溪语项目的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务,全方位降低管理成本、极大提高工作效益,让业主真正受益。

5、推行ISO9001: 质量体系规范化运作
物业管理具有社会化、专业化、企业文化以及经营性的特点,若想在管理过程中体现出上述特性,并实现物业管理的规范性、先进性、科学性,我公司在对项目进行管理的过程中实行ISO9001: 质量体系管理,实现与国际管理接轨,切实保障客户的利益,同时,增强本企业的国际竞争能力
管理的目标是
自接管青山溪语之日起,按物业管理标准化管理,实行”酒店式”的全方位服务,用微笑和周到的服务来赢得业主的认可。并经过我们的服务与管理,打造行业最优项目管理。
二、管理设想特色
1、管理设想及措施
将青山溪语赋予”酒店式”管理的理念。
A. 服务距离的拉近:把服务中心放在管理中心大厅,设立前厅总服务台,实行”24小时零距离的一站式服务”。
B.重视服务的内容、品质与效率——.让SOHO式小区生活更惬意。
C.形成一种”便利、优越、前卫”的社区人文环境
2、管理措施
A.高标准管理的措施。
a.建立和实施完善的物业管理基础服务和 ”公寓式”管理、服务相结合的管理形式。
b.培育高素质的员工队伍－企业核心价值观的宣贯,各种专业教育的培训。
c. 实施人性化与艺术化管理——引导业主自治、自律的意识暨行为、意识、宣传引导。
d. 加大项目基础服务工作的力度——考核标准、监督机制。
B.外延与内延服务管理。
a.建立方便的外部联系网,方便客户的需求。
b. 想业主之所想,服务业主之所需,实施项目全方位服务——提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。
C.创造”都市生活”的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。
a.加强环境治理,项目内、外环境实行定时清洁,随时保洁。
b.对垃圾的分类处理,定时清理。
c.严格机动车与非机动车管理,划区域管理,凭证进入。
d.设置宣传公益牌,做好文明宣传与标识。

第三节 业主委员会的组织工作

在实际的操作中,本物业公司始终能够摆清自己的位置,主动的协调物业人与业主之间的关系。而且我们始终贯述员工,我们是业主的服务员,是环境和秩序的管理者,是受业主委托管理的企业机构,因此必须在符合全体业主利益的情况下行使我们的行为。那么更好的形成这种氛围是我们必须要和业委会之间建立一种和睦、亲善的一种”家人”的关系。
在我们日后的管理中将积极发挥业委会的作用,根据建设部<物业管理条例>的规定,规范选聘权,引导行使好法律赋予业主的权利。在实际操作中, 加大物业管理和业委会的宣传力度。就物业管理、业主委员会、公共物业与公共权利等各个方面,我们将多层次、多渠道、多角度、多方式、长时间地对广大业主进行广泛的宣传教育,让居民逐渐成为”成熟”的消费者,进而关心、支持业委会,自觉参与小区的物业管理工作。而且我们将全程引导业主委员会规范运作,从其组织诞生时起,我们就将全程观注、全程辅导、全程渗透、全程把握。配合市房产行政主管部门将一批热心本物业区域的公益事业,责任心强、道德品质高、模范遵守本物业区域的物业管理规章制度的业主选进业主委员会,并持续加强日常同业委会之间的亲情沟通和交流,正面的宣传和思想统战工作,使其”潜移默化,耳濡目染,近朱者赤”。经过持续的接触感化和潜意识引导,使业委会成员同物业管理公司之间血肉之亲不可分。而且明示”我们是一家人”,建立长久的信赖、认同感。使我们能够共同的追求完美服务的最高境界—亲情化真诚、真情的服务。创立这种关系最终它将是打开”家庭大门”的一把万能钥匙,它将促使我们同业主之间你中有我、我中有你、密不可分、血肉相连、亲如一家人。

第四节 社区文化建设

青山溪语社区文化建设是旨在提高业主居住生活质量的一种实践活动。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的专业管理,是围绕”人的居住”而实施的管理。
社区文化是社区成员在居住和管理活动中所创造的具有个性特点的精神财富及其物质形态。社区文化建设是我们始终不渝的工作。我们将传承”都市文化”在此基础上,进一步挖掘现代化的生活观念和生活方式,我们将以社区成员为中心,尊重住户、依靠住户、相信住户,经过寓教于乐、循序渐进的社区文化建设培育社区精神,增强社区凝聚力和向心力,使物业管理迈向新高度。青山溪语社区文化建设将在五个层面(艺术文化、道德文化、行为文化、环境文化和传统文化)全方位展开。
本物业公司在社区文化活动中可谓是独有其道,可谓是品种多样,活动劲暴。

如:
1、每月地产开发商的联谊活动;
（1） 时尚文化节;
（2） 名车美食节;
（3） 中秋赏月美食晚会;
（4） 冰激凌节;
（5） 啤酒节;
（6） 篝火晚会等活动
2、本物业公司经过节庆活动的组织经验,将在青山溪语开展一系列的社区文化活动;
（1） 植树活动;
（2） ”三八”节庆;
（3） 欢乐品酒节;
（4） 秋季、春季社区文化节;
（5） 全民健身活动;
（6） 欢乐圣诞夜社区活动;
（7） 贺新年特色社区活动,等。
3、物业公司组织联谊活动
(1)外界艺术团下社区义演活动;(2)聘请艺术团、志愿者等团队的演义活动;
(3)业主自发的各种活动,等。
注:以上活动经费由物业公司经过赞助商获取。

第五节 维修基金的建立和使用

根据<天津市商品住宅维修基金管理办法>规定:”物业维修基金专项用于住宅公用部位、公用设施设备保修期满后的大修、更新、改造”。因此青山溪语项目的维修基金专项用于道路、路灯、消防设施、电梯、机电设备、屋面、外墙、湖体等共用部位、公用设施的大修、更新和改造。我公司将严格按照政策规定,报请业主委员会审核,经批准后精打细算的使用维修基金,同时使用情况及账目要定期向业主汇报。
顺驰物业管理有限公司在近几年的物业管理实践中,一直将如何保障房屋使用寿命,坚持几十年如一日的房屋、设备养护视为重要战略,在建设方的积极配合下,不断摸索,进行了较为有效的尝试,探索出成功的经验,在所管物业范围已广泛的加以运用,既保障了广大业主利益,又促进了建设方项目投资的良性循环。在做好青山溪语物业管理工作的同时,更注重房屋维护的最大的效用,保障房屋始终完好如新,保值增值,让业主满意,使政府放心。

第三章 拟采取的管理模式
第一节 青山溪语拟采取的管理模式
聘用、委托
业务指导

市、区行政主管部门
青山溪语· 物业管理中心
业主委员会

考核管理

执行机构
聘用

专业公司
环境管理部
安全管理部
维修部
管业部

监督
业务指导

执行人员
绿化维保

管业部
维修
保安
环境管理部

主管
主管
主管
主管

会计兼出纳

管理员

运行班
维修主管
保安员

保安领班

清洁领班

绿化领班

接待员
综合维修员

保洁员

(内部管理模式构架图)

1、机构设置特点:
(1)实行监督、考核(业主委员会监督、物业管理公司管理考核)的管理形式,使管理的过程、结果更具有真实性和可评判性。
(2)整个机构运作为闭路式设计,使各种管理服务的行为具有信
息的:知晓 反馈 落实 再反馈
(3)整个管理流程实行公开、透明的管理机制,充分显示整个管
理过程的民主性和共治性,使物业管理实施的各种措施在双方的一
致认同下做好工作。
2、机构设置说明:
(1)青山溪语物业管理中心:负责对青山溪语总体的管理、服务工作,是青山溪语物业管理工作的总执行部门,对各执行部门、执行人员直接管理,对结果负主要责任。
（2） 管业部:负责项目的综合管理、客户接待、客户投诉、特约服务等各项服务的接待和统筹各部门执行工作。
（3） 环境管理部:负责项目的清洁、保洁、绿化操作和监督工作。
（4） 安全管理部:负责项目内的公共安全秩序,并负责礼仪形象展示及迎宾工作。
（5） 维修部:负责机电设施、设备,楼体公共设施的维护及保养工作,保证各项设施、设备的正常运行及使用。
（6） 专业公司:负责绿化工作,保证操作的专业性;保养的成活型;维护的及时性。

第二节 运作机制

物业管理公司

考核、指导
信息反馈
考核、管理、支撑

经理助理
青山溪语· 物业管理中心经理

任务分配
指标考核

执行机构
监督、指导

指标的实现
指标考核

信息反馈

执行人员

(管理运作机制图)

1、运行机制图的说明
整个运作机制图采取闭路式的设计,在图中能够看出,项目的管理由管理中心经理全权负责制,由项目经理助理负责日常工作的分配、考核工作,这样使各项工作能够层级管理,有效地把控各项工作操作的结果。
2、各机构运作衔接的说明
(1)物业公司:对青山溪语经理进行月度、季度、年度的指标考核,并负责青山溪语的升级投诉的解决,公司各部门对青山溪语日常工作中的难点进行支持。
(2)青山溪语经理:每周在公司例会上汇报一周的执行情况及对下周计划进行汇报,由公司指导执行;对月度、季度、年度的工作完成及下一阶段的工作计划进行总结汇报,保证在执行中的最小偏差度;对项目工作进行指导、监督工作,保证各项工作的顺利完成。
(3)执行机构:对各项工作分配到人,并协助解决;对执行人员进行监督、考核。
(4)执行人员:是目标实现者,是工作的完成者。对工作的情况及时向上级主管汇报、反馈,以达到各项工作完成的及时性与准确性。

第三节 工作流程
顺驰物业及青山溪语物业管理中心,严格参照公司及ISO9001: 制定地操作流程,层层递进,严密操作事项,确保整个工作的有序、有章、有节。此项流程从项目的立项开始我们就制定了相应的流程,并经过我们几年来的操作经验和工作的总结形成了具有本物业公司特色的操作流程及服务事项。
附:工作流程图
超前介入
维修、接待
保洁、保安
人员管理
项目主管
拟定管理方案
组织管理架构
岗位培训
专业知识
企业文化
员工手册
服务礼仪
………….
接管验收
楼体
配套设备
配套设施
资料交接
………….
办理入住
装修管理
环境管理
………….
日常服务管理
保安
保洁
维修
车辆
人员
………….

协助销售工程监理

(工作流程图)

第四章

人员的配备、培训、管理
及物资装配计划

第一节 物业管理处人员配备

青山溪语· 物业管理中心

管业部
工程部
保安部
环境部

助理1人
主管1人
主管1人
主管1人

管理员
3人
维修主管
1人
保安领班
3人
清洁领班
1人

出纳
1人
水工3人
电工3人
保安员
18人

绿化领班
1人

接待1人
综合维修
1人
监控中心
3人
保洁员
13人

共计6人
地下车场
4人

共计16人
电梯工1人

共计10人
共计29人

人员配备原则:
在人员的配置和选拔上,我们始终坚持如下原则:
1、 淡泊学历、看重能力、努力和魄力;
2、 摒弃庸才、不容惰性、傲性和奴性;
3、 注重员工的可塑性和可持续发展性。

二、人员配备方案
根据我公司以往管理大型高档住宅小区的经验,并结合服务中心的实际情况,拟在本项目配备各类管理服务人员62人。其中核心层1人,中间层6人,操作层55人。管理人员与操作人员比例为1:10,人均管理面积5000平方米。
1、人员配备情况
职能部门
岗位设置及人员配备数量
小计
管理中心经理
经理1名
1人
管业部
助理1人;出纳1人;接待员1人;管理员3人;
6人
环境部
主管1人;领班2人;保洁员13人;
16人
保安部
主管1人;领班3人;保安员25人;
29人
工程维修部
主管2人;电工3人;水暖工3人;综合维修工2人;
10人
合计

62人

2、各层次人员配备要求
部门
职务
(岗位)
性别要求
年龄要求
文化程度要求
工作技能及工作经验要求
管
业
部
主管
不限
35岁
大学
本科
1、具有物业管理专业证书
2、中文专业
3、具有一年以上的行政管理经验
4、文字功底强,具备一定的档案管理知识

5、熟悉运用OFFICE办公软件
6、有较强的语言表示能力和协调能力
接待员
女
30岁以下
大专
以上
1、中文或其它相关专业
2、具有二年以上的实际工作经验
3、文字功底强,具备一定的档案管理知识
4.有较强的文字表示能力,打字速度在80字/分钟
5、熟悉运用OFFICE办公软件
库管员
不限
40岁以下
中专
以上
1、具有一年以上的物业管理经验
2、具有一年以上仓库管理经验
3、了解物资管理知识及保管发放程序
管理员
不限
25岁以下
大专
以上
1、物业管理或其它相关专业
2、身高1.65米以上
3、具有一定的英语口语表示能力
4、熟悉运用OFFICE办公软件
5、具有一年以上高档楼宇管理工作经验
会馆
接待员
女
25岁以下
中专
以上
1、旅游、涉外或其它相关专业
2、身高1.65米以上
3、相貌端正、有较强的语言表示能力
4、具有一年以上会务接待经验

主管
男
40岁
大学
本科
1、具有物业管理专业证书工民建专业
2、中级职称,五年以上高档楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验
3、有较强的协调组织能力和语言表示能力。
工

程

维

修

部

4、熟练使用计算机工程制图及相关软件
5、有较强的识图、制图能力
工程师
男
40岁以下
大学
本科
1、工民建、机电或相关专业
2、中级以上职称,三年以上高档楼宇、写字楼、或酒店物业工程管理经验
3、有较强的协调组织能力和语言表示能力。
4、有较强的识图、制图能力
电工
男
45岁以下
中专
以上
1、具有劳动部门颁发的高低压电工证
2、具有3年以上本专业工作经验
3、具有识图、绘图的基本能力
4、具有维修智能型设备的能力
5、具有变配电室操作经验
6、反应机敏,具有独立处理突发事件能力
水暖工
男
40岁以下
中专
以上
1、具有3年以上本专业工作经验
2、具有较强的识图的能力,按图操作能力。
3、熟练掌握高档设备、设施的维修,有较强的独立操作能力。

主管
不限
40岁以下
大专以上
1、具有物业管理专业证书
2、熟悉清洁服务的各种工作程序及各类清洁设备的使用
环

境

部

3、具有3年以上酒店、写字楼本专业工作经验
4、熟悉植物的生长特性及培育方法
5、了解行业管理的相关法规
领班
男
40岁以下
大专以上
1、园林专业毕业,园艺工程师以上职称
2、熟悉湖体养护操作
3、熟悉植物的生长特性及培育方法
4、了解环保及园林管理的相关知识
保洁员
女
40岁以下
高中以上
1、身体健康、五官端正
2、动作麻利、办事周到
3、一年以上保洁工作经验
4、能够熟练使用各种保洁设备
保
安
部
主管
男
35岁以下
大专以上
1、具有物业管理专业证书
2、退役军人,具有一定的保卫常识
3、具有3年以上本专业工作经验
4、了解治安、消防和交通的法规及基本知识
5、具有突发事件的处理能力
保安员
男
30岁以下
中专
以上
1、退伍军人
2、身体健康、五官端正
3、身高1.75米-1.80米,体重65公斤以上
4、说话清楚,无明显口音
5、作风正派,素质优良

三、主要负责人介绍

姓名:石巍,性别:男,出生年月:1971年12月18日生,政治面貌:共青团员。
学历:大专;专业:工业会计与审计、水暖与通风
工作经历:
92年参加工作于天津市房信集团,负责供暖工作,曾参与南开区水上村、二马路等处15万余平米的供暖补建工程。
98年工作于天津市房地产开发总公司,曾参与南头窑房改工程,同年担任所属福临物业发展公司工程部经理,并担任摩托罗拉水乡花园小区项目经理, 于顺驰物业公司市场部工作,负责物业招投标工作曾参与天津港保税区管委会大厦、津滨轻轨等项目的投标工作。现任职于顺驰物业发展有限公司发展部负责物业项目研发及招投标工作。
在楼宇设备、财务运作和物业管理成本控制等方面有丰富的实践经验,并具有较强的组织协调、服务创新能力。

第二节 物业管理中心人员培训
高标准的服务,需要高标准的制度,高标准制度需要高素质人来贯彻执行,我公司建立了较好的人员机培训机制。培训是员工是否能圆满执行制度规定并达到目标的手段,也将是青山溪语物业管理中心能否实现对业主承诺的重要保证。
一、 培训目的
培训的目的是使物业管理中心的全体员工,掌握并不断完善物业管理中心的各项规章制度,明确本人、本岗的职责、权利、义务,严格执行操作规程,规范言行举止、仪容仪表,树立良好的形象,为服务中心内的所有工作人员提供尽善尽美的物业服务。
二、培训内容及方式
1、根据组织方式可分为四种培训:岗前培训、在职培训、脱产培训、再培训。

培训对象
陪训内容
考核方式
岗前培训
新招员工
(1)物业管理基础知识
口试、笔试、实际操作
(2)职业道德教育
(3)人事、礼节教育
在职培训
在岗员工
(1)专业技能
笔试、实际操作
(2)操作规程
(3)管理技巧
(4)管理艺术
脱产培训
新员工、在岗员工
(1)新知识
获取相关部门颁发的合格证书
(2)新技术
再培训
在岗员工
(1)新技术
口试、笔试、实际操作
(2)新理论
2、结合本项目的具体情况,拟进行三种培训: 新员工培训;接管
前员工培训;正常管理期员工培训。
(1)新员工培训
序号
培训内容
培训
时间
授课方
培训
对象
培训
方式
考核方式
培训目标
1
公司规章制度等
3天
公司
本部
青山溪语物业管理中心全体新员工
公司本部内部培训
口试笔试
让员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式
2
接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训
5天
公司
本部
青山溪语物业管理中心全体新员工
公司本部内部培训
口试实际
操作
了解青山溪语物业管理中心管理内容、接管程序及运作方式
3
岗位职责及青山溪语物业管理中心的物业管理制度
1天
公司
本部
青山溪语物业管理中心全体新员工
公司本部内部培训
口试笔试
熟悉本职工作程序、管理运作程序
4
服务中心物业管理方案和要求
1天
公司
本部
青山溪语物业管理中心全体新员工
公司本部内部培训
考核
物业管理中心物业管理有较深层次的认识
5
进行各种专业培训
3天
公司
本部
青山溪语物业管理中心全体新员工