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营销策划案例投资分析

16
2020年5月29日
文档仅供参考

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摘要
一、项目概况
二、市场分析
1、社会经济
2、房地产市场
三、开发模式
1、主要经济技术指标
2、方案比较
3、开发策略
四、开发成本
1、销售单价确定
2、成本费用构成
五、技术经济分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
3、风险性分析
六、附件列表

摘要

A、关于对张王庄项目投资机会分析的主要目的:为投资者在该地段进行投资决策提供依据,并根据投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。
B、主要假设前提:没有自然及社会环境的变化;房地产开发按现行的法律、规范、政策来执行;报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准;报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价,由于售价是市场上最敏感的因素之一,还有待于产品投放市场时所确定价为准。
C、本报告是本着严谨认真的态度在严格的市场调研的基础上完成的,仅供投资者进行决策参考。
D、经过以上分析,本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则,方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。而且,方案二的经济效益评价指标显示,其具有高出行业基准收益率的内部收益率,项目盈利水平高,而且抗风险性能比较强,具有很强的可行性。

E、两种开发方案的财务指标汇总
经济指标
方案A
方案B
项目总投资
23236
26767
项目总销售收入
34149
38196
利润总额
9035
11328
税前投资利润率
38.88%
45.74%
财务内部利润率
52.32%
64.4%
盈亏平衡点销售率
75.33%
71.78%
项目单位成本
1942
2078
项目销售价格
2700
3080

F、两种开发方案的配置
配置情况
方案A
方案B
电梯
普通
名牌
门、窗
普通
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙
高级防水涂料
精品外墙转
卫生间、厨房装修
简装
精装
防盗门
高级防水涂料
精品外墙转
采暖
集体供暖铝合金散热片
集中供暖地热
物业管理
一般物业管理
封闭式物业管理
园林景观
普通绿化
园林景观

一、项目概况
1、地理位置:
项目位于临西七路和水安路的交汇去,东西两边分别毗邻蒙山大道与工业大道,处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。
2、社区规划
本项目规划总用地面积为11.66公顷,其中小区建筑面积为11.25万平方米,建筑密度为15%,容积率1.72,绿化率56.6%。
3、交通情况
项目周边临近多条交通大道交通十分方便,而且8、2、36路公
交车能够直达项目小区内部。
4、配套情况
项目位于多个生活小区内,居住氛围比较浓厚,其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位,而且菜市场、银行、 超市、医疗门诊等商业网点聚集,配套设施非常完
二、市场分析
1、社会经济
临沂位于山东东南部,是一个正处于腾飞阶段的成长型城市,近几年其经济发展迅速,固定资产投资增长较快,城市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。 ,临沂市实现GDP 1012亿元,在全省位列第七,并在全国老区中率先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势非常明显:距黄海海口的只有100多公里,东靠日照港、岚山港和连云港;京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错,构成了一个非常便捷的陆海空立体交通主干网,加上不断完善的现代化通讯网,使得沂蒙大地对外联系的时空距离大大缩短,客流、物流、资金流、信息流在这里纵横交汇,内外双向互动,辐射面非常广,一个大开放、大交融、大发展的格局已经初步形成。
2、房地产行业
房地产业在临沂一直作为朝阳产业,近几年临沂市房地产开发完成投资和年度新开工面积保持稳健增长态势,投资结构继续改进,开发到位资金比较充分,商品房价稳中趋升,市场销售形势平稳,基本处于健康发展阶段。临沂市 底的城市化水平是32.9％,按照临沂市政府确定的城市化目标到 ,全市城市化水平要达到50％以上,这需要向城镇转移农业人口237万人,同时临沂城城市人口由现在的70多万人要发展到 的100万人。按3.5人一套房,每套100平方米计算, 到 的 里全市每年将需新建住宅500万左右平方米,临沂城每年需新建住宅70万平方米左右,但根据 全市住房新开工面积113万平方米(不包含平房建设),临沂城53万平方米的情况来看,离城市化的要求还有相当差距,县城和建制镇的差距更大。而且临沂市政府最近又提出把临沂城建设成为鲁南苏北区域特大中心城市,这为房地产业打开了广阔的发展空
间。

三、开发模式
1、用地主要经济技术指标表
项目
指标
单位
规划总用地
11.66
公顷
其中
居住组团用地
6.65
公顷
非配套公建用地
4.37
公顷
小区建筑面积
11.25
万平方米
其中
小高层住宅面积
7.78
万平方米
高层住宅面积
2.87
万平方米
共建建筑面积
0.80
万平方米
居住总户数
800
户
居住总人数
2579
人
人口毛密度
388
人/公顷
人口净密度
648
人/公顷
建筑密度
15
%
容积率(不含二期商业)
1.72

绿地率(不含二期商业)
56.6
%
平均层数(不含二期商业)
11.67
层
非配套共建面积
4.2
万平方米
停车位(不含二期商业)
899

其中
地下车库
899

地上车位

2、方案A、B的配置

配置情况
方案A
方案B
电梯
普通
名牌
门、窗
普通
高档
楼地面
水泥压光
高档地面砖
建筑外墙
高级防水涂料
精品外墙转
卫生间、厨房装修
简装
精装
防盗门
高级防水涂料
精品外墙转
采暖
集体供暖铝合金散热片
集中供暖地热
物业管理
一般物业管理
封闭式物业管理
园林景观
普通绿化
园林景观

3、开发策略
（1） 项目的入市时机
本报告假设在报告撰写后数日内项目进入前期开发阶段,在年底项目进入试营销阶段,在来年的现在楼盘进入热销阶段。
（2） 项目的开发节奏
项目分两期开发,在工程建设中要合理控制建设进度力争使工程的建设与销售计划相符。,
(3)项目成本控制
项目在资金的使用上,要合理安排,在确保工程质量的基础上尽量减少项目的财务压力,在资金控制上,以设计为重点。以主动控制为主,一般情况下,项目投资控制的标准就是投资(预算计划。)
四、成本费用

2、成本费用构成
(1)土地出让费用
土地费用主要包括土地购置费、土地契税、拆迁补尝费、城市综合开发费等。????
(2)前期工程费
前期工程费主要包括:开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及”三通一平”等土地开发工程费支出。
(3)建筑安装工程费
建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修费用。
(4)基础设施配套费用
基础设施配套费又称红线内工程费主要包括项目的供水、排水、排污、绿化、供热、小区道路建设等。
(5)公共建筑配套费用
公建配套工程主要是指小区内的会所、幼儿园等,不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的费用。
(6)不可预见费用
不可预见费用主要包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或是其它工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。
(7)管理费用
主要内容包括:公司经费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、管理人员工资等。按(土地使用权出让金及征地费+前期工程费+房屋开发费)×3%。
(8)销售费用
销售费用是指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
(9)财务费用
财务费用是指为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款利息和其它财务费用。
成本构成表
序号
项目
合计(万元)
单位成本(元/平方米)
方案A
方案B
方案A
方案B
1
土地成本
5578
5578
524
524
2
前期工程费
2130
2130
200
200
3
建安工程费
1
13245
891
998
4
公建配套费
960
1040
90
98
5
不可预见费用
755
821
70
77
6
管理费用
429
456
40
43
7
利息费用
684
755
64
71
8
销售费用
696
742
63
67

总计
23236
24767
1942
2078

1、销售单价的确定
(1)市场比较法
技术路线、可比实例的选取
方案A售价(均价)市场比较法综合修正系数表 单位:(元/平方米)

项目名称修正因素
张王庄小区
后园
馨园小区
北园小区
园中苑
河畔花园
成交(预期)价格
1
2600
2800
3200
交易情况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
1.05
1.0
1.05
区域因素修正
1
0.90
0.95
1.05
个别因素休整
1
0.95
0.95
1.10
所占比例
1
0.40
0.30
0.30
本项目的相对价格
2822
2751
3100
2639

方案B售价(均价)市场比较法综合修正系数表 单位:(元/平方米)

项目名称修正因素
张王庄小区
宋王庄小区
同心小区
沂河花园
成交(预期)价格
1
3500
3000
3588
交易情况修正
1
1
1
1
交易时间修正
1
1.05
1.0
1.02
区域因素修正
1
1.0
1.0
1.05
个别因素休整
1
1.0
0.97
1.03
所占比例
1
0.40
0.40
0.20
本项目的相对价格
2822
3333
3092
3252

(2)成本法
成本法定价主要是从项目开发成本的角度对目标项目进行定价,主要思路是项目开发的各种成本费用、税费等累加后再加上开发商一定的预期利润之和。成本法所确定的销售价格一般作为项目的销售底价。

方案A成本法定价
P=1942×(1+30%)=2525(元/平方米)
结合市场比较所确定的2822元/平方米的市场上限价格,我司建议方案A销售单价为2700元/平方米

方案二成本法定价
P=2078(1+30%)=2701(元/平方米)
结合市场比较所确定的3220元/平方米的市场上限价格,我司建议方案A销售单价为3080元/平方米

项目的总销售收入表

项目
数量
单价(万元)
总额(万元)
方案A
方案B
方案A
方案B
住宅
10.65(万平方米)
0.27
0.308
28755
32802
地下车库
899(个)
6
6
5394
5394
总计

34149
38196

五、两方案的经济技术分析

1、项目的盈亏平衡表
盈亏平衡点。影响本项目住宅出售税前利润的主要因素主要为建筑工程投资、住宅的出售价格等。这些因素受政治、经济、社会条件的影响,有可能发生变化,影响本项目的经济利益。盈亏平衡点就是上述因素向不利的方向变动,达到项目的利润为零时的临界点。
项目的盈亏平衡分析表
因素
建安投资
项目销售总价
销售率
方案A
方案B
方案A
方案B
方案A
方案B
因素现在估算值
23236
24767
34149
38196
100%
100%
因素盈亏平衡点的变化
38.90%
45.70%
-25.22%
-28.22%
-25.67%
-28.22%
因素盈亏平衡点值
32275
36085.5
25724
27417
75.33%
71.78%

2、项目的敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本、售价水平、销售率、建设周期等因素,据市场预测,开发成本中最有可能发生波动的变化的是建筑工程投资和销售价格,经过分别对建安投资和销售价格分别上下波动5%、10%、15%的分析发现,方案A对销售价格反映比较灵敏,方案A、方案B对建筑投资的反映都比较灵敏,所一在设计与工程建设阶段应加强头投资的控制。
3、项目的风险分析
(1)政策风险
最近国家面对新一轮的房地产热出台了一系列的政策,比如”121文件”、”8.31大限”等,同时近来银行又提高了利率,在房地产的致命点——资金、土地上进行了调控,这些因素增加了当前房地产开发的成本,种种迹象表明国家新一轮的宏观调控还可能继续。
(2)市场风险
本项目的市场风险主要在于当地的竞争楼盘与潜在的竞争楼盘和消费者对项目的认可度,调研发现,项目周围正在销售的楼盘不是分多,这对项目的推出提供了一个比较好的机会;但调研后的数据分析结果显示,项目周围的消费者所能接受的价位主要在1500元/平方米-——1800元/平方米,同时对本项目位置有64%的被访者认为一般,因此项目所面临的市场风险主要在项目本身的定位。
(3)财务风险
从项目的盈亏平衡分析中能够发现,两个方案的销售率的盈亏平衡点分别高达75.33%和71.78%,都超过了警戒线(70%),这可能与项目早期开发中对基础设施投入过多有关,或与本项目的定价保守有关,但还也说明了项目存在很大的销风险。

项目建议

经过以上分析,本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则,方案二具有很强的适应性和广阔的发展前景。而且,方案二的经济效益评价指标显示,其具有高出行业基准收益率的内部收益率,项目盈利水平高,而且抗风险性能比较强,具有很强的可行性。

合计
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
第十季度
34149

3414.9
3414.9
5122.35
5122.35
6829.8
5122.35
3414.9
1707.45
28775

2877.5
2877.5
4316.25
4316.25
5775
4316.25
2877.5
1438.75
5396

539.6
539.6
809.4
809.4
1079.2
809.4
539.6
269.8
29373.79
2323.6
2323.6
3673.22
3673.22
3360.435
3360.435
3938.407
3360.435
1969.204
1391.232
23236
2323.6
2323.6
3485.4
3485.4
2323.6
2323.6
2323.6
2323.6
1161.8
1161.8
1878.195

187.8195
187.8195
281.7293
281.7293
375.639
281.7293
187.8195
93.90975
4259.593

755.1062
755.1062
1239.168
755.1062
619.5842
135.5221
4775.212
-2323.6
-2323.6
-258.32
-258.32
1761.915
1761.915
2891.393
1761.915
1445.696
316.2182

序号
项目
合计
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
第十季度
1
现金流入
38196

3819.6
3819.6
5729.4
5729.4
7639.2
5729.4
3819.6
1909.8
1.1
住宅收入
32802

3280.2
3280.2
4920.3
4920.3
6560.4
4920.3
3280.3
1640.15
1.2
车库收入
5394

539.6
539.6
809.4
809.4
1079.2
809.4
539.6
269.8
2
现金流出
31815.58
2476.7
2476.7
3925.128
3925.128
3673.092
3673.092
4319.559
3673.092
2159.78
1513.312
2.1
建设投资
24767
2476.7
2476.7
3715.05
3715.05
2476.7
2476.7
2476.7
2476.7
1238.35
1238.35
2.2
营业税及附加
2100.78
0
0
210.078
210.078
315.117
315.117
420.156
315.117
210.078
105.039
2.3
土地增值税
4947.803

881.2749
881.2749
1422.703
881.2749
711.3516
169.9233

利润总额
6380.417
-2476.7
-2476.7
-105.528
-105.528
2056.308
2056.308
3319.641
2056.308
1659.82
396.4877