霸州房地产项目可行性研究报告.doc

霸州房地产项目可行性研究报告

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2020年5月29日
文档仅供参考

房地产项目可行性研究报告.doc
第一章 总论
一、项目名称
霸州市胜兴•水岸尚城住宅小区工程。
二、项目建设单位概况
1、单位名称:霸州市胜兴房地产开发有限公司。
2、企业住址:霸州市胜芳镇经企路。
3、企业注册资本:贰仟贰佰捌拾捌万元。
4、企业性质:有限责任公司。
5、经营范围:房地产开发及家具营销。
6、公司法人代表:王宏乐。
7、资质等级:叁级(证书编号:冀建房开廊字第104号)。
8、企业概况
霸州市胜兴房地产开发有限公司在各级政府和社会各界的大力支持下,在公司董事长王宏乐先生的带领下,公司上下发扬”团结、务实、拼搏、进取”的企业精神,坚持”创新缔造未来,细节决定成败”的公司理念和”诚信赢得市场,服务铸就品牌"的经营方针,本着”向社会负责,向广大消费者负责”的宗旨,使企业得到蓬勃发展。
公司于 ～ ,成功开发了胜芳镇第一个商品房住宅小区——”胜苑小区”。该小区总占地面积4.7万平方米,总建筑面积12万平方米,被誉为”胜芳人的新家”。 开发建设了”时代花园——胜兴苑”小区,该小区近8万平方米的建筑面积,52%的绿地规划和南北双向超大水系,7455.66平方米的现代商业街,成就了”胜芳水乡人家”。 开工建设的”胜兴华府”小区,位于胜芳武平路北侧、曙光市场东,社区周边市政绿化带镶嵌,完善的生活设施和市政配套又让”胜兴华府”成为名副其实的胜芳上流社会”尊贵府第”。
”胜芳国际家具博览城”项目于 7月开工,投资总额8.5亿元,占地面积650亩,总建筑面积50万平方米,包括会展、交易、信息、研发、物流、商业服务、商务酒店、餐饮娱乐、生活配套等功能分区。胜芳国际家具博览中心业已成为国内首屈一指的家具产业基地,成为亚洲及至世界的家具产业制造、集散中心,正在突现她的不凡市场魅力。
公司在霸州市建设局组织的项目开发和运营管理评比中,综合积分名列前茅,并取得社会的一致认同和良好的经济效益。 ,被霸州市房管局评为”先进企业”; 5月,公司顺利经过IS09001国际质量体系认证,同年被中国工商 银行评为AA级信用企业。
建设精品工程是"胜兴人"永恒的追求。面对新的机遇与挑战,胜兴人将继续秉承”创新发展、博聚广达”的企业信念,积极进行资本运作,逐步实现跨区域、多层次发展战略,博聚人才,再创辉煌,回报社会,成人达己,以坚实的步伐迈向新的征程。
三、项目建设的地理位置
霸州市胜兴•水岸尚城住宅小区工程位于霸州市迎宾道南侧、站前路东侧、泰安路西侧。
四、项目提出的背景
霸州市胜兴房地产开发有限公司以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为霸州市住宅小区树立了良好的形象,受到市民的广泛好评。为满足霸州市民21世纪的、新的住房要求,创立新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行重复的认真比较,根据当前房地产市场现状与发展趋势,选择霸州市迎宾道南侧、站前路东侧、泰安路西侧,开发建设霸州胜兴·水岸尚城住宅小区。
根据霸州市城市发展规划、霸州市经济技术开发区以及迎宾道片区控制性规划要求,胜兴房地产开发有限公司已经获得该区域的土地使用权,土地测量、缴纳契税、土地使用许可证、工程平面位置图、选址建议书手续已经整体办理完毕。
五、项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标
1、开发宗旨
水岸尚城住宅小区工程根据”人与自然”这一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的需求与沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象,营造21世纪高素质物业,打造精品住宅小区。
2、开发规模
(1)建设规模
占地面积为56000m2,总建筑面积为70000 m2,其中:
8层住宅楼,共四栋,建筑面积为 0 m2;6层住宅楼,共9栋,建筑面积50000m2。。
总建筑面积70000m2中,住宅面积为61079平方米,地下室面积为8921平方米。
(2)住宅结构形式
拟建高层采用剪力墙结构;多层住宅、地下室按人防六级考虑。高层住宅剪力墙抗震等级为三级,框架结构抗震等级为三级,混合结构抗震等级为三级。
3、总体构想
(1)提升城市地区竞争力,力求在该地区创造新的居住热点,全面带动该地区的发展,提升其在城市中的地位。
(2)强调城市元素的协调发展:在该地块范围内,解决好居住与商业发展的关系;解决好城市居民居住质量与城市景观的关系,创造优美、舒适、宜人的居住空间。
(3)小区整体规划布局:在平面布置上,沿主干道自北向南主要的景点建设有星运广场,月亮湾、风影广场和幻雨泉。月亮湾是小区内最漂亮的景点之一,其形状如月初弯弯的月亮,月亮内有清澈的水面、游动的小鱼,弓形的小桥横跨在月亮上,沿道路建设大面积的公共绿地。
4、资金来源:
本项目建设资金总投资9500万元,其中由霸州市胜兴房地产开发有限公司自筹3325万元,投资不足部分经过预售房款解决。
5、财务评价指标
根据收益计算,项目财务内部收益率大于100%,财务净现值(ic=15%)1838万元,投资利润率43.64%,财务分析结果表明,项目的社会效益和经济效益较好。
6、主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见表1-1。

表1-1 项目主要经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
m2
56000
2
总建筑面积
m2
70000
3
建筑容积率
%
125
4
小区绿化率
%
33
5
综合售价
高层住宅
元/m2
2300
多层住宅
元/m2
1400
地下室车位
元/车位
40000
6
建设投资
万元
9500
7
单位建设投资
元/m2
1357
8
投资利润率
%
43.64
9
项目财务内部收益率
%
100
10
项目财务净现值
万元
1838
七、本报告编制依据
1、土地使用权转让合同;
2、沿线控制性详细规划;
3、项目初步规划方案;
4、地质勘探资料;
5、银行资金证明;
6、国家计委<建设项目经济评价方法与参数(第二版)>;
7、国家发展计划委员会办公厅<投资项目可行性研究指南(试用版)>;
8、建设部<房地产开发项目经济评价方法>;
9、建设部<关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知>( 4月);
10、河北省现行的建筑工程概算定额及有关文件;
11、全国统一安装工程预算定额河北省单位估价表。
八、本报告研究范围
根据项目初步规划方案,本报告研究工作范围主要是住宅市场分析及营销策略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
九、本报告结论及建议
1、结论
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家经济技术开发区和城镇住宅开发建设产业政策,开发用地及项目建设规划手续已经办妥,建设资金投资9500万元,由霸州市胜兴房地产开发有限公司自筹3325万元,投资不足部分经过预售房款解决完全自筹,现场建设条件具备。
针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和霸州市已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为小户型精品中高档住宅,根据对霸州市住宅市场分析预测,项目开发市场有销路。
本报告结论:财务分析结果表明,项目经济效益可行。
2、建议
从当前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,要根据市场变化做出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减少项目风险。

第二章 霸州市住宅市场分析和营销
一、当前住宅市场现状
住宅产业是以生产、经营住宅(区)为最终产品的产业,住宅是居民基本生活资料,住宅问题是重大的社会问题,保障居民的住宅权利,改进居民的居住条件,对于促进经济发展,维护社会安定,具有不可估量的作用。
跨世纪的中国住宅产业要以现代科技为手段,以广大居民获得小康型住宅和良好人居环境为目标,使房地产业、建材业、建筑业、金融业等全面参与开发其经济运作过程和物业管理过程。中国住宅产业将在国民经济中起着支柱产业的作用,对国民经济和社会发展占有着不可替代的重要地位。住宅市场是中国市场体系中的重要组成部分,住宅产业的振兴将根本上改变中国城镇旧有的住宅投资与分配模式;住宅产业的发展将有利于城镇住房制度的改革,减轻国家财政的负担,有利于改变商品住宅比率低、农村商品住宅率低、住宅建材部品率低和住宅建设科技含量低的倾向。
在 至2020年间,住宅产业化的重点放在巩固和完善适应市场经济的新型的城镇住房制度,在城镇实现”居者有其屋”,大力改进住宅的功能和配套设施,改进人居环境。在小城镇着力解决与住宅相关的基础配套设施。在农村提高建材商品率,落实住宅规划,实现优美的人居环境。
今年房地产市场的增长呈持续回落态势,虽然国家”十五条”已经出台,但相关配套政策尚未落实,市场将继续处于前期政策的消化期。但促进消费加快增长是保证经济稳定增长的重要措施,既可拉动投资又可带动消费的房地产特别是住宅产业仍会成为稳定经济增长的主力军。
根据预计,近年房地产行业特别是住宅产业发展的政策方向将会以结构调整为主,扩大中低档住房供给,以利于建设和谐社会。
二、霸州市的定位和经济社会发展趋势
1、霸州在廊坊市城市体系中的地位
按照统筹规划、合理布局、产业带动、特色突出、政策引导的原则,霸州市制定了按照两区(东部胜芳区、西部市区)哑铃型发展格局,加快城市基础设施建设,完善城市功能,优化城市环境,提升市民素质,形成人口在50万左右的发展规划,规划期末建成与廊坊市区分工明确,对南部有较强带动作用的次中心城市。
2、霸州经济发展趋势
霸州自古为”三关之锁钥””冀中之机枢”,历史上的霸州颇具水乡之韵,霸州就因建于霸水河畔而得名。胜芳是有名的历史名城,在清代是直隶六大名镇之一,乾隆皇帝取道胜芳下江南,曾在这里留下”胜水荷香,万世流芳”的批谕。
霸州市GDP达到107亿元,财政收入突破7亿元。”十一五”期间,力争保持GDP13%、财政收入22%的年增幅,到 ,GDP和财政收入分别达到200亿元和18亿元。
围绕培植壮大主导支柱产业,霸州市一方面做大做强金属延压、钢木家具、塑料加工、机械加工、林木加工、食品加工、线缆制造、乐器制造等8大传统支柱产业,另一方面下大力培育和发展电子信息、生物制药、环境保护、旅游休闲等高科技、环保产业,在全市构筑起强大产业优势。 ,8大主导产业创产值占全市总量比重达到85%
大北京战略增强了霸州与京津在经济要素上的互补性,在战略发展规划上,霸州将更加有机地融入京津一体化发展格局,发挥预留发展空间相对充裕、生产要素价格相对较低的比较优势,更好地承接京津城市功能疏解和产业梯次转移,特别是在交通、运输等基础设施建设以及信息、技术、市场共享乃至政策等方面将得到更多的实惠。
三、霸州市商品房现状与市场需求
1、霸州市房地产市场处于由启动阶段向快速发展阶段过渡的关键时期
该时期消费者需求不断增加,住宅价格与投资稳步提高,未来几年将持续发展;城市基础设施建设逐年持续增长,促进房地产开发的稳步发展;当前房地产整体开发效率及水平有限,未来有较大的发展空间,外来开发商对霸州本土房地产开发起到了较大的带动效用。
2、快速经济增长促进了住房消费
GDP逐年持续增长,房地产已进入快速发展期,潜力很大,发展前景看好;人均可支配收入增长迅速,人民生活水平逐年提高,消费能力逐步增强;住房支出比重及人均住房面积还有一定的上涨空间,房地产业有一定的发展前景;区域经济对周边县镇具有一定幅射效应,对周边经商户有吸引力。
3、霸州市投资的综合运行成本低
霸州市处于京津之间,不但与京津两市共享投资黄金地带的地域优势、市场优势、信息优势和发展优势,而且其投资成本也低的多,使客商以最低的投入获得最高利润的回报。
霸州经济的发展,必然带动对商品房的需求。而住房做为一种特殊的商品也有其自身的需求特点。面积、环境、位置、物业、价格是购房者主要考虑的因素,并同时考虑该地区的整体价格水平。从市场供应与需求两方面结合考虑,住宅面积在100平方米～120平方米的区段,供应少于需求,建议加强,并拆分100平方米～110平方米的面积区域设计略紧凑的户型,以在较高单价的前提下控制总价,并填补市场空白。主力户型仍以90平方米～140平方米三室为主。房型创新要考虑:结合当地的气候及生活习惯,结合当地市场能接受的适当创新,以廊坊的市场情况为参考,并完善提升其不合理之处,挖掘当地消费者的潜在需求,以考虑居住者的舒适度、功能合理分区、突显主人的尊贵感等原则为依据,引导市场的高端需求。
四、”精品住宅”的市场需求及发展
”人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤,也是今后城市住宅小区开发建设的需求。随着霸州城乡居民收入的日益增长,物质文化生活水平不断提高,居住条件也从只要求户内宽敞、舒适,转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来,不但要求规划合理,建筑容积率低,而且要求绿地率高。根据霸州市经济社会发展,以及商品房今后发展趋势预测,这类”精品住宅”将有不小的市场消费需求,并将成为城市居民今后商品住房的首要选择条件。”精品住宅”的表现为:
1、住宅市场趋向细分化
个人购房已经成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃,买方面临更多选择的今天,一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性,换句话说,住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年,霸州市住宅市场针对一些消费群体,推出的阿尔卡迪亚住宅小区,由于住宅小区环境优美、品质高,售价合理,销售火爆。从中能够看出,住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高,并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈,住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天,消费者对于商品房的关注将越来越具体全面,不但要求住宅居住质量舒适、环境优美、配套齐全,还要考虑文化品位、今后改造以及升值潜力等等,这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时,开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用,加大投资力度,全面提升楼盘品质,瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。商品房出现品牌角逐趋势的原因,主要有:
⑴先富者的市场潜力。
霸州市改革开发20余年来,经济快速发展,城乡居民收入有很大提高,进入国内百强县市,名列河北省30强县市的前列,据有关资料统计,富裕家庭约占5%,最近两年,富裕家庭这一比例又有提高,今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住宅的需求很大,形成先富者市场潜力。
霸州经济技术开发区位于霸州市区的西北部地区,区内基础设施建设已达到”六通一平”,是市区发展的主要方向,集聚了众多先富起来的人士,随着经济技术开发区城镇化的进程加快,下一步商品房的升级换代,有可能使先富者对高档次的品牌的潜在需求转化为现实需求。
⑵商业消费潜力。
霸州市作为廊坊市的次中心城市,大北京战略增强了霸州与京津在经济要素上的互补性,在战略发展规划上,霸州将更加有机地融入京津一体化发展格局,发挥预留发展空间相对充裕、生产要素价格相对较低的比较优势,更好地承接京津城市功能疏解和产业梯次转移,特别是在交通、运输等基础设施建设以及信息、技术、市场共享乃至政策等方面将得到更多的实惠。
地处京、津、保金三角的中心,便捷的交通,为霸州市经济发展带来了前所未有的机遇,商贸繁荣,今后民营企业、国内外知名企业进驻霸州经济开发区也会越来越多,特别是私营企业主、企业白领阶层对住房的需求趋旺,随着多种所有制成分共存的发展,大面积户型住宅可办公和居住两用,因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。
⑶项目区市场潜力。
水岸尚城住宅小区项目位于霸州市经济技术开发区迎宾道,环境得天独厚,是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置,加上开发建设条件优越,开发品牌住宅具有无可比拟的区位优势,并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3、户内智型科技运用是当前住宅市场的亮点
户内智型科技的运用是当前住宅开发的重大课题,它包含新型居室建筑材料的运用以及室内智能化设施的安排,智能住宅的优势不但在于其高科技和高智能是业主保持与时代同步,更在于其高附加值性:一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容,使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远远超过普通的实体建材所能实现的价值,提高了住宅的档次、品牌和价值。
4、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人投资置业行为,因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性问题,主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面,住宅应具有完备的居住功能,将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面,包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面,一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构,对住宅消费也有不同的要求,因此会形成若干即期消费。因此,住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一个重要因素。对于购房者来说,包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要,她们要求物业管理具有多种功能和高品位,收费合理,物有所值。
5、住宅开发及开发商向规模化发展
前几年,霸州市城市住宅开发数量发展较快,但开发规模偏小。当前,霸州市已有各类资质的房地产开发企业近20个,除温泉小区、西苑小区等小区外,大多规模较小。新时代住宅不但要求户内居住舒适,有足够的居住空间,功能设施齐全,还要有合理的销售价格,房地产开发商只有经过大规模、低成本的开发,才能满足用户的要求。当前霸州市开发的西苑小区开发建设规模在8万平方米,具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展,形成新的住宅市场竞争,也促使开发商向规模化方向发展。从霸州市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化,一批实力雄厚、具有丰富操作经验的房地产开发企业将涌现出来,并占据市场主导地位。
6、住宅消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着霸州市城乡居民收入水平的逐步提高,住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资热点。当前,霸州市居民购房除直接居住或自用外,有近15%是用于投资保值、增值或出租,这与霸州市近几年生活水平很快提高不无关系。从以上分析能够看出,商品房的升级换代,由低档走向高档,高品质开发已成为新趋势,水岸尚城住宅小区项目定位在中高档住宅,是有其市场需求依据的。
五、营销策略
根据上述分析和本项目市场定位,制定以下营销战略:
1、确定项目整体形象
水岸尚城住宅小区处于霸州市经济技术开发区迎宾道,地段位置优越,小区形象根据”人与自然”这一主题,强调综合环境和居住生活方式协调,注重消费者人际、精神和心理上的需求与沟通,人与自然的和谐,从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象,营造21世纪高素质物业,打造精品住宅小区。
2、”卖点”分析
本项目住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势,小区住宅销售的”卖点”主要是:
⑴小区规划不是简单的绿化、及水域比例,而是按 ”园林化”概念规划设计,因此有其突出的环境特点。另外,开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计,应作为小区成功的”卖点”或销售的”热点”。
⑵配套设施要能提供全面、综合的配套服务,注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。
⑶物业管理服务要周到全面,管理高质量、高水平。
⑷小区住宅设计引入”智能化”新概念,使住宅小区按”精品化”的标准档次规划设计和经营管理。
除上述因素外,小区”卖点”还有消费者关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。
3、营销推广策略
高品质的物业开发,除了高水平的规划、设计外,还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段,高标准的经营和管理,以确保项目有市场销路,开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点,拟采用以下营销推广策略:
⑴广告宣传策略
由于霸州胜兴的几个住宅小区的成功开发与经营,胜兴房地产公司已经在霸州市消费者心目中建立了良好的信誉,对后期项目的开发销售较为有利。
霸州胜兴·水岸尚城住宅项目要针对确定的目标群体,按计划、分阶段,系统地对小区的整体形象和”卖点”集中进行宣传。广告媒体包括:现场售楼部、工地现场、电视台、新闻发布会、各种宣传材料、户外及路牌广告等,具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定,广告宣传费用列入项目开发成本。
⑵促销策略
①促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销:a、销售准备阶段;b、首次公开展销和跟进销售阶段;c、二次公开展销和跟进销售阶段;d、三次公开展销和跟进销售阶段;e、扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段,制定不同的销售策略。
②销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是:a、拟更新换代商品房的消费者;b、收入较高者或中、高收入的消费者;c、企业经营者和外来的经商者;d、其它消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况,以及市场情况而定。
4、定价
霸州胜兴·水岸尚城住宅小区价格定位中高档住宅,根据霸州市当地的住宅价格,本项目多层住宅价格为1400元/m2,高层住宅价格为2300元/m2,车库每个4万元。

第三章 建设条件
一、项目选址
霸州市胜兴·水岸尚城住宅小区工程,选址在霸州市经济技术开发区的迎宾道南侧、站前路东侧、泰安路西侧。占地面积为56000平方米。
二、建设条件
1、符合国家土地总体利用和城市建设总体规划
霸州的城市定位为:”休闲商务旅游城市”。霸州市委、市政府对开发区的发展目标是打造成以无污染的轻工业为主,配合霸州地热资源丰富,以发展休闲旅游业、商贸物流业为辅;对霸州市区及经济技术开发区规划建设的重点为”合理改造益津区、适度开发河东区、保护老城区”。其中,益津区:金康道以北为城市重点建设区域,包括市政府周边、开发区;河东区:生态居住、休闲娱乐区;老城区:老城区改造难度较大,属于保护区域,待开发时机成熟再进行建设。
本项目位处霸州 - 规划的中心城区偏西方位,地块区域价值较高,拟建此项目。
2、建设场区”五通”条件具备
本项目区域市政设施:道路工程、排水工程、供水管网、固定电话管网、电力沟、路灯工程、天然气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。
(1)给水:项目建成后,商业与住宅供水由市政给水管网供给。
(2)排水:本项目外排废水实行雨、污分流,雨水和污水进入各自的排水系统。
(3)燃气供应:采用燃气管道供应生活燃气,气源采用霸州市顺达燃气公司提供的燃气,接入点位于迎宾道下方。
(4)供热系统:采用燃气采暖炉,分户供暖,不再单设锅炉房。
(5)电力系统:用电由霸州市供电系统的宋庄配电系统供给。
(6)通讯:住宅电话和公用建筑电话以及宽带网络由霸州市网通公司线路直接引入。
(7)CATV系统:有线电视从霸州市广播电视局指定位置接入。
三、建设场地自然条件
1、水文地质
根据场地水质分析结果资料,建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性,对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。
2、地震烈度
根据建设部建抗(1993)13号<关于执行”中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知>本工程按A地区标准,设防烈度要求为8度。
3、气候
霸州气候比较温和,四季分明,光照充分,属暖温带大陆性气候,春冬多东北风少雨雪,夏季多西南风,雨量多,多年平均降水量583毫米,平均气温12.1℃,平均无霜期188天,全年日照时数为2615小时,平均日照率为62％。主导风向为东北——西南风。
4、地基土工程地质评价
项目区尚无进行地质勘探,依据<岩土工程勘察规范>(GB50021-94)、<建筑地基基础设计规范>(GBJ7-89)、<土的分类标准>(GB J145-90),参照邻近地区地质勘探报告,该地区地基土主要由人工填土、耕填土和冲洪积相堆积层组成,地质物理力学性质一般或较好,周围场地内无不良现象。场地土类型属中软场地土,场地类型为Ⅱ类建筑场地。

第四章 市场供需情况调查、预测和分析
一、依托开发区建设新城镇的合理性分析
在商务部、国土资源部、建设部联合召开的”全国国家级经济技术开发区工作会议”上,中共中央政治局委员、国务院副总理吴仪明确指出:国家级经济技术开发区完全有可能也有责任在走新型工业化道路、转变经济增长方式、促进经济结构调整和区域经济协调发展、提高自主创新能力、大力发展集约型经济等方面创造新的经验。
1、依托开发区建设新城镇是促进城市化发展的重要战略机遇
当前,中国正处于城市化的加速发展阶段,中国城市化率已经超过40%,到2020年,还将有3到4亿人口从农村涌向城市。一边是城市中心人口拥挤,用地紧张,交通堵塞;一边是大量即将涌入的人群,城市中心区将面临空前的压力和矛盾。从世界各国城市化的经验来看,当城市规模达到一定程度时,为了缓解城市发展中的矛盾,往往会实施”新城镇发展战略”:即在城市化进程加快、城市规模急剧扩大、经济增长和产业结构演进进入阶段性发展时期,选择具有发展潜力的城镇或地区作为城市新的增长点,经过集中投资、不断完善城市功能,增强产业特色,大力营造基础设施和公共设施,创造更多的就业机会和便利的生活环境,逐步形成相对独立、功能完善的新城镇,并使之具有快速增长能力和扩散能力,最终达到控制城市无限蔓延和改进城市空间环境,带动和促进区域经济的目的。
对于新城镇发展战略而言,开发区无疑是极佳的城市新增长点。首先,开发区一般已经具备了一定的产业支撑;其次,开发区一般都投入了更为密集的建设资金,拥有更为优越的基础设施条件。经过20年的发展,开发区在投资环境、管理体制、产业聚集、人才等方面,已经形成了不可替代的优势。当前,在中国东部发达地区,各类开发区更加具备产业优势,具备解决就业问题的基础,适当引入城市功能,改变开发区功能单一、生活不便的现实,完全有条件发展成为独立或与母城相关联的新城镇,需要研究的不但仅是产业政策问题,还应关注与居住功能相关政策问题。
2、开发区向新城镇转型是城市有机生长的必然要求
无论开发区的性质和功能如何,其始终是城市的有机组成部分。因此,需要站在城市或者区域的高度来审视它的发展和变革。<马丘比丘宪章>认为:城市的生命力源于城市中的人和她们的活动。过于纯粹的功能分区,使城市的各要素相互脱离,彼此分割,破坏了城市生活的有机性。”在今天,不应当把城市当作一系列的组成部分拼在一起考虑,而努力去创造一个综合的、多功能的环境。”按照这一理论,开发区不能始终限定在单纯的经济功能区层面,而应该向着功能复合化的新城镇方向转型。国内外大量的事实也表明,功能单一而空间尺度巨大的工业园区,由于难以生长成为一个有机的城市细胞而更容易丧失活力,同时也缺乏文化氛围和特色,当然更谈不上良好的人居环境。开发区向新城镇功能转型,既是开发区功能进化的标志,也是提升开发区综合竞争力、实现自身持续发展的战略选择。
从城市空间结构演变情况看,城市开发区大部分是以一个崭新的城市组团形式出现,同时带动整个城市基础设施的改造,公共设施建设以及旧城更新改造。因为存在短时期内的大规模投入,其对城市空间演变产生了巨大影响。一般来说,在开发区建设初期,其对所在城市的影响较小,更多的是对母城的依赖和索取。而在成长期和成熟期,开发区从最初的工业园区向科、工、贸、商、住多功能复合方向转化,并逐步转化成为初具规模的新城镇。随着开发区结构与功能的不断完善,开发区对所在城市影响日益显著。其凭借在产业、资金、人才、体制、创新等方面的优势,经过输出、辐射效应带动所在城市的产业升级和空间重组。由此,开发区开始承担母城的部分或大部分产业功能,促进中心区人口和产业疏散以及功能的优化和升级,改进城区人居环境,加速城市郊区化进程。由于开发区在空间形态上的高速成长,使原来处于边缘位置的开发区往往很快就与中心城区连成一片,成为主城的辅城、双子城、卫星城或边缘城。开发区这种高速整体式的空间扩张方式不但带动城市空间规模的快速增长,而且从根本上改变了中国大多数城市传统的团状结构,带动城市空间由同心圆式蔓延转向轴向式生长,促进城市空间增长模式的转变以及整个大都市区空间形态的演变。能够说,开发区的建设发展已成为所在区域城市化、解决城市问题、实现中心城市及城市体系结构与功能优化的重要方式和途径,成为当代中国卓有成效而又极富特色的城市化模式之一。
当前,由经济功能区转型为新城镇的思想正逐步在开发区改造中得以实现。开发区按照”适宜投资发展、适宜居住生活”的基本要求,经过结合区域协调发展和新的总体规划修编,逐步跳出单一功能区的模式,实现园区发展模式向城市组团发展模式的转变;实现单一的工业经济发展向工业、高新科技、第三产业并举的方向转变;实现单纯的园区管理向统筹城乡协调发展,经济、社会、文化共同繁荣发展的转变,是开发区向新城镇转型的成功探索。
3、开发区向新城镇转型是区域协调发展的有效手段
作为区域经济发展的窗口和城市建设的前沿地带,开发区的终极目标不应仅仅是促进经济繁荣与发展,更应注重区域整体协调发展。开发区向新城镇转型将推动开发区突破点状发展态势,利用其在十多年至二十多年发展过程中所积聚起来的在资金、技术、人才、管理、创新等方面的优势,特别是综合产业优势,带动区域整体发展。
已经完成的省域城镇体系规划及各区域城镇体系规划,为新城镇的发展奠定了坚实的理论基础,开发区往往比城市中心区更多地接近自然,也比传统小城镇拥有更多的产业优势和人才优势,同时开发区也比传统小城镇更加具备按照市场经济条件进行市场运作的基础,有利于将城市的物质优势与自然环境要素完美结合,从而创造良好的人居环境。
二、开发对象环境的调查分析
1、数量少
市场总量少,当前霸州市对外正式销售的仅四个小区:祥泰、阿尔卡迪亚、水榭花都、龙泉花园,中高端以上的消费者有限。
2、价格低
祥泰、阿尔卡迪亚、水榭花都、龙泉花园四个项目均价在1400-1600元/m2左右,最高价不足 元;另外,还有部分小规模的商品房,价格在1100-1300元/m2左右。
3、土地批出量少
仅批800亩, 预计批出1000亩,但主要是工业用地,房地产开发主要以旧城改造为主。
4、产品水平低
当前市场上所有规划布局呆板,传统兵营式布局、初级楼间绿化及空地广场加简易运动设施,尚未出现地下停车,消费者有潜在需求。
5、团购现象
由于效益较好的单位的定向开发,造成非市场运作的现象严重,冲击了正常的商品房市场。
6、豪华区板块少项目少,以旧城改造为主和吸纳周边居民为主。
7、发展区域
(1)兴华路东:依靠传统商业旺地,居住条件完善。
(2)益津北路:因城市北迁迅速形成的居住区,以吸纳政府公务员、事业单位领导为主。
(3)106国道以西:受行政中心、开发区、批发市场共同影响,当前形象一般,但发展潜力大。
三、本项目的优势与机遇
1、城市未来发展重点
根据规划,霸州市城市建设的重点是合理改造益津区(其中南区为旧城保护性改造,北区为重点发展区);发展河东区;建设开发区。
2、文化政治中心初具雏形
受霸州市行政中心的带动,霸州市文化政治中心已初具雏形,对项目有辐射和带动效应。
3、未来新中心
朝阳路计划打通后变成”站前商业街”,将成为新的商业中心;迎宾道打造为霸州城市第一景观大道;拟在火车站引入947路北京公交车,加强与北京之间的联系。
从未来的土地供应来看,项目是市中心稀缺的中大规模居住中心:本项目地块完整,拆迁量少,有一定规模,具备成为城市领军的区域条件。
四、本项目的产品定位
1、档次
中高档的确定是由于项目所处区域当前的形象及成熟度不足以支撑其成为高档项目,并给予项目后期以提升的空间。
2、品质
高品质社区的确定是来源于开发商打造精品社区的期望,在社区规划、建筑、户型功能、园林、配套等方面都力求超越霸州现状水平,以树立项目品牌及彰显企业实力。
3、首席
突出项目在城市中的地位,以高端的姿态统领市场,打破现有竞争局面。
4、人居
以”人居”刷新现有居住概念,倡导人性化的、高品质的居住,提供给客户的除了居住空间,还有整体社区带来的舒适感、身份感与尊重感,强调生活方式层面。
5、样板
项目的核心主题,以”样板”的形式出现,提升当地房地产水平,并成为中高端乃至高端消费者选择的最好参照。

第五章 开发方案的分析和预测
一、总体规划方案
1、霸州市胜兴·水岸尚城住宅小区工程整体规划设计原则
(1)提升城市地区竞争力,力求在该地区创造新的居住热点,全面带动该地区的发展,提升其在城市中的地位。
(2)强调城市元素的协调发展:在该地块范围内,解决好居住与商业发展的关系;解决好城市居民居住质量与城市景观的关系,创造优美、舒适、宜人的居住空间。
(3)小区整体规划布局:在平面布置上,沿主干道自北向南主要的景点建设有星运广场,月亮湾、风影广场和幻雨泉。月亮湾是小区内最漂亮的景点之一,其形状如月初弯弯的月亮,月亮内有清澈的水面、游动的小鱼,弓形的小桥横跨在月亮上。沿道路建设大面积的公共绿地,小区布局合理。
2、规划用地概况
拟建项目占地面积56000㎡,总建筑面积70000㎡。
3、项目组成
拟建项目共建设框架结构的8层住宅楼4栋、砖混结构6层住宅楼9栋。
4、防火及安全疏散
本项目规划严格按照国家有关消防进行设计,楼前后间距为25米,楼侧间距为9米,符合消防通道要求。建筑物耐火等级均为一、二级,间距布置能满足防火间距要求。
二、建筑方案设计
1、建筑方案总体构思
霸州胜兴·水岸尚城住宅小区建筑方案的基本要求是:建筑方案总体构思紧紧把握人与自然和谐发展这一中心主题,创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区,与周边建筑环境协调统一。
同时考虑到,由于社会经济的发展,人们审美观念也随之变化,对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求。因此,小区的建筑风格和形势还应注意不受传统风格的影响或限制,拟采用简练的现代构成手法,体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
本项目位于宋庄小区的北侧,在平面布置上,沿主干道自北向南主要的景点建设有星运广场,月亮湾。占地面积超过整个小区的三分之一。共建设8层框架结构住宅楼四栋及6层混合结构住宅楼9栋。住宅达到700套,可容纳居民2450人。
2、交通组织
霸州胜兴·水岸尚城住宅小区交通由出入主通道、小区次干道和小区道路组成,道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。
3、平面设计
根据使用功能,住宅采用框架结构大空间布局,条式结构可根据消费需求在设计时灵活运用,调整住宅平面空间构成。住宅弹体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
4、立面设计
立面设计突出现代住宅建筑特色,考虑与周围城市环境协调,表现简洁明快,有一定力度,使小区建筑轮廓线优美和富于变化,并与规划区优雅、和谐、宁静的环境协调统一,又具有鲜明的个性。
三、结构设计
根据本项目工程初步规划,工程基础和上部结构设计拟采用以下类型。
1、基础选型
根据实际地质勘探结果,确定基础选型。
2、上部结构
本项目建筑群地上部分有多层住宅、高层住宅及公用建筑组成,地上建筑物为框架和混合结构;地下室为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。
四、公用设施方案
1、供水排水
水源为城市自来水管网,进水管径位DN200～DN800,由迎宾道预留口接入,并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下:
⑴用水标准和