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我国房地产行业研究报告

83
2020年4月19日
文档仅供参考
中国股份制商业银行行长联席会议材料
行业研究系列报告

中国房地产行业研究报告

课题负责人:沈 思(董事会秘书兼总行发展研究部总经理)
陈耀琪(总行发展研究部总经理助理)
课题执笔人:李松涛(总行发展研究部博士)

上海浦东发展银行
二00三年八月
目 录
摘 要
第一章 中国房地产行业发展概况
第一节 中国房地产行业的发展回顾
第二节 中国房地产业的地位、作用和未来发展潜力
第三节 对于本轮房地产复苏和92-93年的比较
第二章 中国房地产市场发展情况的特征分析
第一节 中国房地产市场供给方面的主要特征
第二节 中国房地产业需求方面的主要特征
第三节 房地产过热现象出现,房地产泡沫应警惕
第三章 中国主要城市房地产市场的分析
第一节 北京房地产业现状
第二节 上海房地产业现状
第三节 广州房地产业现状
第四节 深圳房地产业现状
第四章 当前行业焦点问题及政策热点分析
第一节 行业焦点问题及对策
第二节 行业政策热点
第五章 中国房地产企业的分析
第一节 中国房地产企业的行业特征和经营模式
第二节 中国房地产企业10强的相关特点分析
第三节 中国房地产10强企业 的相关发展
第六章 对房地产企业相关信贷政策的建议
内容摘要

本研究报告对中国房地产行业的发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究,并在此基础上,对中国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。
首先,报告对中国房地产行业发展概况进行了总结和回顾,对本轮房地产复苏和92-93年进行了对比,并对中国房地产业的地位、作用和未来发展潜力进行了分析。
其次,报告对中国房地产市场的发展情况做出分析。具体从房地产市场供给和需求两方面分析了近年来中国房地产市场的发展特征。分析表明,在供给方面,中国房地产开发总量持续增加,开发结构明显改进,房地产建设规模不断扩大,在建施工面积逐年增加,房地产企业数量增长较快,呈现两极分化迹象。而在需求方面,中国商品房持续热销,平均价格稳步上升,个人购房比重急剧增加,人均住房面积逐步增加,住宅需求占比较大,而办公楼、商业用房需求增速趋缓。与此同时,中国部分地区出现房地产过热现象:房地产市场的投入过快,空置面积上升较快;投资比例增大,投机现象显现;房地产企业负债高,银行贷款投入较大;房价收入比例较高,有效需求增长有限;房地产投资速度明显高于GDP增长速度。因此需要警惕房地产泡沫的发生。
报告还对中国北京、上海、广州和深圳等四个主要城市的房地产市场发展的现状进行了分析,并做出了相关预测。由于发展路径不同,各地的房地产市场表现出不同的特点:北京市场当前二手房交易持续低迷,写字楼市场需求乏力,公寓市场竞争加剧和别墅市场空置率上升,与此同时郊区住宅得到快速发展;而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺,个人住房商业贷款增势温和回落,低价房趋于火爆,而高档二手房遭冷遇,办公楼市场步入上升通道,上海楼市步入大盘时代 。而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好,但”空置房”压力渐显露。深圳房地产市场当前的发展态势良好,但也存在潜在的泡沫隐患。
报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析,特别对 以来的主要房地产政策进行了深入分析。
报告对中国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析,并以中国房地产上市企业10强为重点,对中国房地产企业的相关特点进行了分析。
报告最后提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。
股份制商业银行行业研究报告
——房地产业
上海浦东发展银行

中国正式加入世贸组织后,中国经济发展进入新一轮战略机遇期,许多行业都焕发出勃勃生机,呈现出良好的运行态势。为了进一步把握中国行业发展脉络,挖掘银行信贷商机,在 全国十家股份制商业银行年会上,十家行一直同意将行业专题研究确定为 股份制银行行长年会交流材料,以共同促进股份制商业银行行业信贷政策的改进与完善。为此,我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象,本篇是关于中国地产行业的研究报告,力图对该行业的发展状况和相关企业进行系统分析,从而总结提出相应的银行信贷建议。
第一章中国房地产行业发展概况
第一节、中国房地产行业的发展回顾
国际和国内的实践经验表明,房地产行业是一个与经济周期同步发展的行业,其投资周期与经济增长周期同步伴生性的特征非常明显,对于中国而言,改革开放20多年来,由于存在计划经济向市场经济转轨,体制改革不断深入、对外开放不断扩大的背景,房地产业的发展与宏观经济改革(特别是中国住房制度改革,具体进程见表1-1)的推进也存在必然的紧密联系。
表1-1、中国住房制度改革的进程
时间
住房制度改革的推进
1980年6月
提出实行住房商品化政策,城镇住房改革改革来开序幕
1980 -1985年
优惠出售住房的试点期
1986-1990年
深化改革的试点期,试点城市:烟台、唐山
改革低租金入手,提高房租、增加工资、变暗贴为明补,
1991-1995年
推进租金改革,目标是 租金原则上达到双职工平均工资的15%,
全面推行公积金制度,加快出售公有房
1998下半年
取消住房实物分配,全面推行住房分配货币化

总体上,随着中国宏观经济改革的推进,中国房地产市场的发展大致经历了四个阶段:
一、起步阶段。这个阶段经历的时间是1978年至1991年。相应的改革举措基本是试点性质,从行业发展角度来说,能够被看作是一个在中国新兴行业的导入期、启蒙期,比较明显的数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿,全国房地产企业个数仅为4400家,从业人数14万人。
二、过热阶段。这个阶段经历的时间是1992年至1993年,这轮房地产投资热是在中国经济高增长率、高通货膨胀、利率高企的完全计划经济背景下产生的。在这一阶段,以沿海大中城市为代表的房地产业在中国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源,大批房地产项目争相上马,房地产价格飞速上涨。其所出现的投资过热、土地恶炒,以至烂尾楼的大量出现、银行房地产贷款坏账浮现,充分说明在一个高速发展行业刚刚诞生的时候,其潜在风险是多么触目惊心。由于第一轮所谓房地产泡沫是在完全计划经济体制下产生的,房地产行业市场机制没有建立起来,无论土地出让,房地产投资,还是房地产消费方式,用今天我们对房地产行业和市场经济的认识来看,都呈现出明显的计划经济的烙印。
三、调整阶段。这个阶段经历的时间是1994至1999年。1993年下半年,经济过热导致了很高的通货膨胀,国家开始进行适度从紧的宏观调控,房地产业自然成为本次调控的重点。在完全计划经济条件下产生的1992年房地产泡沫,由于之后采取行政命令方式的宏观调控和整顿而结束显然具有合理性。本轮房地产行业的调整是伴随整个中国宏观经济调控而产生的,少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来的房地产企业和房地产企业家,面对房地产投资和信贷环境发生深刻变化后,开始积极引进海外的房地产营销理念和房地产设计思想,中国第一批房地产业的职业经理人开始涌现,比较有名的包括深圳万科的王石、北京华远的任志强等。
四、成长阶段。从1998年开始,国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展,例如1998年年底放宽住房信贷政策,由此房地产业开始进入成长和发展时期。
第二节、中国房地产业的地位、作用和未来发展潜力
总体而言,房地产业已经成为中国经济增长的重要推动力量, 大约占GDP的4.5%,并正在成为各地地方经济的支柱产业。以上海为例,当前住宅产业已经占全市GDP的10%,仅次于金融业和商业。
房地产业对于经济增长的作用,不但在于其直接贡献,由于其能够带动建材、冶金、化工等多个行业的发展,从而对中国经济增长有着巨大的间接贡献,统计表明,中国每年钢材产量的25%,水泥和玻璃产量的60%均用于房地产建设。
依据1990年以来的中国房地产市场整体发展情况、近年中国房地产产业政策的相关变化,能够基本把握中国当前房地产行业的发展状况,从而能够判断中国房地产市场未来发展的潜力依然巨大。具体分析如下:
一、经济发展趋势良好,市场需求旺盛
近些年,中国经济持续发展、城市化进程加快、居民收入水平提高(今年上半年城乡居民的收入分别增长了17.5%、5.5%),给房地产业的发展奠定了良好的经济基础。从宏观面上看,中国房地产业经过这十几年的发展,已经基本步入一个相对稳定的发展时期。房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替;商品房供求基本平衡。98年以来的开发投资持续增长主要源于住宅需求的增长和销售的扩大,且个人已成为住房消费的主体(占93%)。房地产市场的波动主要受市场因素的作用,按照市场规律运作和发展。
前八个月房地产开发投资额的增幅(30%)比 同期回落2.1个百分点,新开工面积增幅也开始回落,说明房地产市场有一定程度的自我调节作用。
二、国家有关经济政策的扶持
近几年,国家扩大内需的政策,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策有效地刺激了居民的购房热情。具体政策变化的概括如下:
表1-2中国住房产业政策概括
措施
目的
影响
住房分配货币化
消除实物分房的各种弊端,
提高个人购房能力
提高有效需求,带动个人存款和银行贷款进入房市,
减少取消开发税费
抑制房价过快上涨,提高购买力,减少监管环节
税费涉及多个部门,虽然减免的项目多,但对成本影响很小,
提高住房预售标准
保护消费者权益,加强对房产商的监控,提高市场壁垒
优胜劣汰,维护市场稳定,非常有效
发展二三级市场
形成梯度消费,
对促进新房市场长期稳定健康发展有积极意义
土地市场化
强化土地资源管理和宏观调控,保证公平交易
`有益于市场次序和市场长期健康发展,提高发展商总体素质

房地产业的发展在国民经济中占有很重要的地位。房地产业的快速发展,对于改进居民的居住条件、提升城市功能、改进城市环境、带动相关产业发展、增加财政收入、解决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要,国家已连续4年把启动个人住房消费作为扩大内需的重要内容,扩大内需仍将是中国经济今后几年增长的主要推动力量,预计未来几年房地产业仍是扩大内需的重要组成部分。
三、市场发展潜力巨大
中国居民对住房的潜在需求巨大, 底,中国人均住房使用面积为14.7平方米,比改革之初提高了约2倍,但这与美国的60平方米,欧洲的45平方米,新加坡的26平方米等许多国家相比还有不小的差距。
从广义上来讲,中国的房地产才刚刚起步。根据发达国家的历史,在人均GDP为300－1000美元的阶段,住宅对经济增长的带动作用十分明显。住房投资占总投资的比重均高达40％以上。而且,随着人均收入提高,恩格尔系数下降时,居民住房消费占总消费的比重呈现明显上升趋势。人均1000美元时,各国居民住房消费的比重,大致应在10％左右。
中国现阶段的恩格尔系数,大约也是在0.45-0.55之间,中国当前为人均不足1000美元,表明我们还处在初步阶段,而且城镇居民的住房租金支出占总支出的比重不足5％,这显然是大大低于国际平均水平。随着住房体制改革的深化,居民住房消费比重增加到10％－15％左右是大势所趋。房租价格的提高必然会促使更多的居民购买住房,由此引起的购房增加量也是一个不小的数字。
另外,为实现到2020年全面建设小康社会的目标,20年之内将会有50%以上的人口进入城市。根据发展规律,当城市化达到30%时,房地产将进入高速发展期,而中国当前只有36%,因此发展潜力是很大的。2020年前,中国的房地产业仍处于上升期,还属于朝阳产业。
表1-3 人均1000美元时住房消费支出占总消费支出的比重(％)
国家
年份
人均GDP(美元)
住房消费支出(%)
美国
1942
1017
12.4
法国
1958
969
8.3
英国
1958
995
13.8
西德
1959
834
10.8
日本
1967
1041
13.5
第三节、对于本轮房地产复苏和1992-1993年的比较
1999年以后,中国房地产业出现复苏,下面对其进行简要的对比,能够深刻的理解当前市场特征。能够认为,当前一轮的房地产复兴具有深刻、广泛和持久的社会经济基础。房地产业作为银行业的重点投向行业之一,将越来越具有更重要的地位和作用。
表1-4 两次房地产高峰的比较

1992-1993年高峰
当前的市场高峰
人均GDP
300美元,温饱
900美元,小康
主体购买力
以国外投资者,国内集团和最富裕阶层为主
以中搞收入的国内普通居民和换房人士为主,逐渐转向更为广大的群体,私人购房占90%以上,
市场动力
投资推动
需求推动
市场供应
以高档公寓和别墅为主
90%为普通住宅
产业政策
几乎没有
国家确定房地产业为国民经济支柱产业,房改在98年取得突破,住房补贴和发放货币化全面启动,实物分房全面停止,
住房金融
几乎没有
全面启动
二级市场
几乎没有
在部分城市(如上海)已经很发达,在其它城市也已经启动
需求持久性
几乎没有
换房需求和持续性的新需求增长
城市化

城市化进程加速

第二章中国房地产市场发展情况的特征分析
第一节、中国房地产市场供给方面的主要特征
一、 房地产开发总量持续增加,开发结构明显改进
近 来中国房地产开发投资以年均34.5%的速度增长(见图2-1、表2-1),远高于同期GDP的增长速度。1999和 开发投资的增长速度分别为12.0%和22.2%, 增长速度已达27.4％。

表2-1:房地产开发投资状况
年份
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
房地产开发投资(亿元)
253
336
731
1937
2553
3151
年份
1996年
1997年
1998年
1999年

房地产开发投资(亿元)
3247
3178
3614
4103
4984
6344
资料来源: <中国经济年鉴><中国固定资产投资年鉴>
1994年以后,房地产开发的投资结构得以优化和调整,住宅投资比重增加,商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降(见图2-2)。在商品住宅中,高档别墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降;地区结构也在变化,近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区,这与中西部地区住房制度改革和房地产业发展滞后有关。

二、房地产建设规模不断扩大,在建施工面积逐年增加
经过对房地产业整顿后,1994年-1997年房地产投资有所回落,但1998－ 间,各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。(见图3、表3)。近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势基本保持同步,说明近几年房地产项目完工率较高。
图2-3:1994- 房地产建设情况
表2-2:全国当年施工面积、新开工面积与竣工面积 单位:万平方米

1994年
1995年
1996年
1997年
1998年
1999年

施工面积
37499
48543
46537
45255
48473
55105
63529
77213
新开工面积
15232
17061
13188
13915
18751
21633
28259
35946
竣工面积
13948
15110
15208
15965
15393
19784
23027
27303

三、房地产企业数量增长较快,呈现两极分化迹象
从数量上看,房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到 的29552家,从业人数由14万人增加到近106万人。从发展质量上看,当前已明显分化,既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业,也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。总体上,中国房地产企业规模偏小, 商品房销售量最大的万科在全国市场的占有率也不到1%,其净资产30亿元左右,与国外几十亿、上百亿美元的房地产开发商实力相去甚远。
从房地产开发企业结构上看,由于中国房地产行业的准入壁垒较低,造成房地产企业规模小数量多,1998年以后的特征之一是随着企业总数的上升,国有、集体、港澳台和外商投资企业的个数军有所下降,但私营企业的数量却大幅上扬。
表2-3 全国房地产开发企业数量和性质 (单位:家)
年度
企业个数
国有
集体
私营
港澳台
外商投资
1998
24378
7958
4538
7464
3214
1204
1999
25762
7370
4127
9925
3167
1173

27303
6641
3492
13144
2899
1127

29552
5862
2991
16656
2959
1084
近几年房地产全行业营业收入大幅提高,行业利润在1994年随着经济调控的进行有所下滑,到1999年达到谷底。近两年随着房地产业的复苏行业利润重新大幅上扬,平均利润率也呈同期先行下降,其后上扬的趋势。(见表2-4)
表2-4:房地产开发企业总体情况

1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
房地产开发企业数量(家)
4400
5128
1
*
24369
23190
总收入(亿元)
202
284
528
1135
1288
1731
经营利润(亿元)
18
27
64
155
167
143
利税率(％)

16.93
19.86
22.23
20.38
13.5

1996年
1997年
1998年
1999年

房地产开发企业数量(家)
21526
23108
24378
25762
27303
29552
总收入(亿元)
1947
2235
2951
3026
4516
5471
经营利润(亿元)
64
32
-11
-35
73
125
利税率(％)
5.63
4.23
4.34
3.64
6.37
7.29
资料来源: <中国统计年鉴><中国经济年鉴><中国固定资产投资年鉴>

四、房地产开发资金来源相对集中,定金及预售款占资金来源的比重最大
房地产开发企业进行房地产开发的资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面, 这三方面资金占当年房地产开发资金的89.28%。其中,银行开发贷款呈现小幅下降趋势(占全部开发资金的22.21%),自筹资金比例变化不大(占28.46%),但自筹资金绝对规模增长迅速,说明开发企业自身实力有一定增强。同时,房地产销售定金及预售款占开发资金来源的38.60%,对市场和销售的依存度增大,其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。(见图2-4、表2-5)

表2-5:房地产开发资金来源 (单位:亿元)

1996年
1997年
1998年
1999年

资金来源合计
3914
4166
4144
4509
5686
7378
1、自筹资金
1035
1022
1156
1323
1599

2、国内贷款
936
1088
953
1032
1289
1640
3、定金及预售款
1016
1194
1298
1488
2154
2848
4、利用外资
516
472
363
241
165
130

第二节、中国房地产业需求方面的主要特征
一、商品房持续热销,平均价格稳步上升
全国商品房销售面积20779万平方米,是1990年2871万平方米的7.24倍, 来平均增幅19.71%;商品房销售额由1990年的202亿元增长到 的4626亿元,年均增幅32.93%。(见表2-6)

表2-6:1990- 全国商品房销售情况
年 份
1990
1991
1992
1993
1994
1995
销售建筑面积(万平方米)
2871
3025
4288
6687
7299
7613
其中:商品住宅面积
2544
2745
3812
6035
6117
6615
商品房销售额(亿元)
202
237
450
863
1018
1257
其中:商品住宅
*
208
379
729
731
1024
年 份
1996
1997
1998
1999

销售建筑面积(万平方米)
7768
9171
10662
13381
16984
20779
其中:商品住宅面积
6716
7779
9511
11879
15137
18499
商品房销售额(亿元)
1451
1850
2135
2655
3572
4626
其中:商品住宅
1119
1417
1718
2144
2954
3825
资料来源: <中国统计年鉴>,<中国经济年鉴>
随着商品房销售的持续升温,商品房价格也不断上升,全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到 的2226元,增长2.16倍(见图2-5、表2-7),但全国各地区商品房价格存在较大的差异,大城市和经济发达地区商品房价格居高不下,如 北京商品房平均销售价格4919元/平方米,排名第一,上海3321元/平方米,广东3053元/平方米,远高于全国平均水平;平均售价最低的地区为:江西(1032元/平方米),新疆(1103元/平方米)。
中,全国主要城市房地产价格出现新的特点,传统的高房价地区出现了低于全国的增长水平的情况,甚至像北京还出现了负增长的局面。而宁波、上海等地出现了超过全国平均水平的情况。可是这正反映了此轮经济周期中,长江三角洲地区是中国经济最活跃、城市化发展最快、经济移民最多、跨国公司投资、海外企业生产迁移的重点地区。在一个资金充分汇集、集中的长江三角洲重要城市出现商品房价格大幅上涨是能够理解的。

表2-7:商品房销售价格(单位:元/平方米)
年份
1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
商品房销售价格
703

1034
1209
1409
1710
年份
1996年
1997年
1998年
1999年

商品房销售价格
1868

2063
2053
2103
2226

图2-6 中国部分城市商品房价格增长速度比较

二、个人购房比重急剧增加
在原有计划经济体制下,住房是社会福利化的一部分。1990年个人购买商品住宅731万平方米,占商品住宅销售面积的28%;到1998年,个人购买住宅7013万平方米,占74%;到 10月,个人购买住宅8609万平方米,占93%。这说明个人已成为商品住宅的消费主体,消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。
三、住宅需求占比较大,办公楼、商业用房需求增速趋缓
按商品房销售类别分析,商品房销售面积和销售额中,占比最大的是商品住宅,以 数据来看,分别占当年销售面积和销售额的89.13%和82.69%。办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加,但增势明显趋缓。(见图2-7)这也反映房地产业结构已基本趋向合理,近年房地产业的增长主要是住宅需求推动。

四、人均住房面积逐步增加
随着近几年住房制度的改革和中国房地产业的发展,中国城市人均住房条件得到了改进。1990年,中国城镇人均居住面积6.7平方米,到 刚好超过10平方米(建筑面积约20平方米),已达到”九五”计划9平方米的目标。 人均建筑面积约21平方米。
第三节、房地产过热现象出现,房地产泡沫应警惕
在房地产市场总体良性发展的情况下,有些地区也确实出现了过热的趋势和泡沫的苗头,必须在充分分析的前提下,谨慎判断。
一、房地产市场的投入过快
从近几年统计数据比较来看,当年新开工面积增速明显加快(如图2-7),高于同期竣工面积和销售面积增加速度,图中显示开口放大,表明供给过大,如延续这种趋势,空置房可能将大量增加。(参见图2-8、表2-8)

表2-8:商品房销售面积和销售额的增长情况

1990年
1991年
1992年
1993年
1994年
1995年
销售面积增长率(%)

5.36
41.75
55.95
8.11
5.31
销售额增长率(%)

17.33
89.87
91.78
17.96
23.48

1996年
1997年
1998年
1999年

销售面积增长率(%)
2.04
18.06
16.26
25.50
26.93
22.34
销售额增长率(%)
15.43
27.50
15.41
24.36
34.54
29.51

商品房销售面积增长率为22.34％,销售额增长率为29.51％,均较上年有所下降。
从以上指标分析,如果近两年的投入增长速度如果保持下去( 开发投资增长27.4％, 1-8月开发投资增长了30%),许多地区将供过于求。这种供过于求对于开发企业的销售和利润将产生直接影响。
另外一个现象是,在房地产投资速度不减的情况下,一些运输、家电、电信、IT等行业的大量业外投资者纷纷介入,典型的如红塔集团等。
总体上看,近两年供给持续扩大,而需求则有所放缓。要在 － 的时期内消化当前的市场存量,压力较大。特别是一些投资开发过热的城市,已存在一定的市场风险。
二、空置面积上升较快
当前全国空置房面积达到1.25亿平方米,空置率为19%,空置期一年以上的为4000万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,远远高于10%的国际空置率”警戒线”标准。而美国的这一指标约为7%,香港约为3%至4%。
全国空置面积增加8.9%, 增加5％,1999年增加4%,空置面积呈逐步放大趋势。有些城市或地区连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积依然较大。例如,1998～ ,广东的商品房屋销售率为66%,69%,71%和68%,低于全国的平均水平;同期,北京的销售率为49%,45%,70%和71%,也低于全国的平均水平。在销售率走低的情况下,施工面积仍居高不下。
但在使用空置率时,存在一个基本事实是,中国的统计方法与国际上完全不接轨,造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异,具体原因如下:
1．中国的统计方法与国际上完全不接轨,造成了与国际惯例的空置警戒比例对比时的巨大差异。国际上的统计一般均为当年空置率和含存量的空置率两个统计,在对比空置警戒时均用非当年空置率(用建成一年以上的空置房和所有供应存量比)为指标,而不用按当年空置率计算。
而中国的统计则按当年竣工面积减去当年销售面积计算为当年的空置量,将3年以内的所有当年余额相加计算为总的空置量,并以相同年份的总供给为基数计算空置率。这样就有可能计算出空置大于100％的理论数据,直接与国外数据进行对比产生相关结论明显是不正确。
2． 用当年竣工面积减去当年销售面积而得出空置量的统计方法是错误的。因为所有的竣工面积并非全部可销售面积,竣工面积中包括不可销售的面积,如人防、车库、变电室、锅炉房、会所、商业、教育配套等均为不可分摊和不能销售的面积,国际上大多都是现房销楼,只有东南亚地区供不应求和金融支持相对较差的国家是期房预售。正是这种供不应求向供求平衡的过渡与市场中的竞争才出现了少量的空置,这些空置中有质次价高的空置、有产品不对路的空置、有市政条件配套不完全的空置、有开发商资金不到位的空置。
因此,应该认为当前的空置率水平是合理的。
三、投资比例增大,投机现象显现
据统计,当前中国有6.6%的人拥有第二套住房,但实际可能要达到15%,其中很多都是为了出租投资或待价转手。 5月份杭州房交会调查显示,当地购房投资(出租或转手)比例至少已达到30%,新房入住率只有50%。
另一个不正常现象是,经过几年来的快速增长,”圈地泡沫”已经出现,其特征是圈地面积过大,并不以直接开发为目。如在 的”圈地运动”中,一家开发商竟圈下了1.8万亩土地,这已经远远不是小区建设的概念,而更像是城镇建设。
在银行按揭贷款不断增加的同时,假按揭现象日益增多。如郑州市房管局抵押办负责人指出:在今年上半年郑州办理抵押备案的房产中,约有三分之一办理的是假按揭。不光郑州,在国内其它地方,都不同程度地存在着假按揭现象。这对银行的信贷资金,特别是商业银行今后长期健康稳定的发展会产生不良的影响。
房地产贷款业务中存在不规范的行为。当前,住房按揭贷款是各家商业银行争夺的一个业务重点,有的银行为了扩大按揭贷款的市场份额,在办理按揭贷款的过程中存在一些违规现象,如提降低首付款标准和擅自降低贷款利率、授信审核不严格等。这些也在一定程度上助长了投机行为,为房地产市场今后的健康发展和信贷资金的安全造成了隐患。
四、房地产企业负债高,银行贷款投入较大
在 房地产资金来源中,开发贷款的比重约为22.23%,为1640亿元,增长27.2%。 前八月,开发贷款的比重约为23.17%,为1255亿元,同比增长34.8%,增幅比 同期增加3.5个百分点,说明贷款额同比增速在加快。如果加上个人住房按揭贷款,银行对房地产行业贷款的数字则要接近60％,房地产业对银行资金的依赖是很大的。 ,全国房地产公司中,上市公司的负债率平均高达85％,这一比例在行业中比较也是较高的。
随着商业银行业务格局的调整和降低不良贷款比率的需要,按揭贷款在购房款中的比例逐步增大。到 9月,个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7423亿元、4974亿元,即按揭贷款远大于开发贷款。今年上半年,上海商品房销售额为246.29亿元,而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元,即88%的购房资金是来源于银行的按揭贷款。又如在郑州,今年上半年,郑州共销售各类商品房10,438套、面积138.09万平方米,其中按揭购房面积为118万平方米,约占87%。
从长期来看,银行的房地产贷款(包括按揭贷款)所面临的风险是不应忽视的。如北京朝阳区法院,从 1月到10月,已受理涉及房屋贷款纠纷的案件将近400件,数量与往年相比有了较大幅度的提高
五、房价收入比例较高,有效需求增长有限
国际上的房价与户均年可支配收入合理比率为6-10倍。 全国35个大中城市大部分房价(按每套房屋100平方米计算)与户均年可支配收入(按户均3.4人计算)比率都超过6,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10,沈阳以13.7居全国最高。 全国平均为7.8。当前,普通消费者的现实购买力依然不足。
有效需求不足的原因:
第一、房改政策不能完全到位。一些地区推进房分配货币化工作的力度不够,住房补贴资金迟迟不能到位,使中低收家庭买房的能力受到影响。
第二、商品房售后服务问题不少,影响购房者的消费信心。商品房售后服务的质量问题已成为每年消费者投诉的热点之一,诸如房屋面积缩水、建设质量问题、销售承诺不兑现等问题使购房者花钱买烦恼,影响到潜在购房者的消费意向。建设主管部门已经认识到问题的严重性,正联合有关部委对房地产市场进行清理整顿。
第三、居民整体收入增长势头不容乐观,两极分化严重,富裕阶层边际消费下降。
六、房地产投资速度明显高于GDP增长速度
中国房地产投资速度远远高于GDP增长水平,近几年的的对比发展趋势更趋明显。今年1至6月,全国房地产投资的增长速度超过了GDP增长速度的4倍,为32.9％,说明整体上存在一定的开发过热迹象。
表2-9中国房地产投资与国内生产总值增长比较
年份
国内生产总值
(亿元)
GDP增长速度(%)
房地产投资额
(亿元)
房地产投资增长速度(%)
1994
46759.4
12.6
1630
16.68
1995
58478.1
10.5
2144
31.53
1996
67884.6
9.6
3825
78.42
1997
74462.6
8.8
3106
-18.80
1998
78345.2
7.8
3580
15.26
1999
82067.4
7.1
4010
12.01

89403.5
8.0
4901
22.22

95933
7.3
6245
27.42
资料来源: <中国统计年鉴>
总体上判断:中国商品房市场供销两旺,但空置面积增大以及市场中隐含的投机性成分应引起足够重视。当前中国房地产市场并未出现明显泡沫,但一些城市或地区房地产市场过热和结构失衡的问题是存在的,中短期内存在一定的市场风险。
第三章中国主要城市房地产市场的分析
由于中国房地产行业和房地产企业的发展历史均比较短,因此房地产业是一个地域特征很强的行业。当前国内房地产业市场发展较快的基本都是东部城市,特别是北京、上海、广州、深圳、杭州等发达地区的城市,下面分别对几个重点城市今年房地产市场的相关特征进行分析。
第一节、北京房地产业现状
一、二手房交易持续低迷
年第一季度二手房买卖的供求矛盾仍没有缓和,市场行情属于淡季,无论客户的购房需求量还是房主卖房的意向都大为减少,成交量也很低迷。
市场持续低迷的原因是 年春节是2月1日,有些消费者因忙于过节而将买卖房屋的时间推后,使得客源、房源都有所减少。但由于原有的一些客户房源的积累,使得业务不至于过于萎缩。另外,第一季度虽然有两个利好政策出台,但新的政策在刚实施的过程中对人们的影响不是很大,只能慢慢地为人所接受,这也就是人们常说的政策效力的滞后性。
正是由于二手房的供求矛盾仍未获得缓解,致使出售者盲目要价,挂牌价远远高于购房者的心理价位,从而使购房者难以找到在房型和价位上符合其实际需求的房源,从而影响二手房的成交量。
二、写字楼市场需求乏力
年第一季度北京甲级写字楼没有新增供应量。在市场表现上,中国加入世贸组织及北京成功申办奥运的效应尚未完全显现,同时受世界经济疲软及国际形势的影响,跨国公司对写字楼的需求表现乏力。据统计, 第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为76.03,比 第四季度下降了3.6%。销售方面,售价指数为123.56,比 第四季度下降了1.2%。与此同时,今年第一季度京城甲级写字楼市场平均空置率为15.7%,比 第四季度上升了0.4 个百分点。
三、公寓市场竞争加剧
自 年9 月份实施内、外销并轨以来,原内销房以其低廉的租金抢占了部分公寓市场份额。另外,随着越来越多的外资企业加速本地化进程及一些外资企业由于受其本国经济形势的影响而降低员工住房津贴,致使公寓租赁市场竞争日趋激烈。
据统计, 年第一季度,北京公寓租赁市场总体租金水平与上季度相比下降了3.26%。其中,高档公寓的平均租金为27.5 美元/月/平方米,比上季度下降了3.8%;中档公寓的平均租金为17.24 美元/月/平方米,比一季度下降了2.7%;低档公寓的平均租金为13 美元/月/平方米,比一季度下降2.7%。另外,今年第一季度北京公寓租赁市场总体空置率与一季度相比,增加了0.11 个百分点。
四、别墅市场空置率上升
年第一季度别墅租赁市场平均租金为20.33 美元/月/平方米,比上季度下降2.11%。其中,高档别墅平均租金为23.5 美元/月