房地产开发项目工程造价全过程控制策划书.doc

xxxxxxxxxxxx房地产开发项目工程造价全过程控制策划书编制人：飞天神探目录一、项目概况 . 3二、策划目的 .3三、编制依据 .3四、造价控制的组织机构及人员配备.4五、策划内容5六、全过程造价控制71.决策阶段.72.设计阶段.83.招投标阶段.94.施工阶段105.竣工阶段11七、结论.12一、项目概况xxxxxxxxxxxx房地产开发项目位于昆明市呈贡大学城，占地面积100亩，总建筑面积约150000平方米，共建及配套设施面积10000平方米，设地下车库。框剪结构住宅楼，包括建筑、装饰、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十二个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。二、策划目的xxxxxxxxxxxx房地产开发项目全过程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、发包阶段、施工阶段、以及竣工阶段，把建设工程投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在建设过程中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益，最终使该房地产运营商获得合理利润。目标降低造价10%以上。三、编制依据中华人名共和国设计规范、质量验收规范、设计、监理收费标准、同类工程单方造价指标、建设工程工程量清单计价规范（GB 50500-2008）、建筑安装工程费用项目组成（建标2003206号）、建筑工程施工发包与承包计价管理办法（建设部第107号令）、建设工程价款结算暂行办法（财建（2004）369号）、建设工程施工合同（示范文本）（GF-1999-2001）、FIDIC施工合同条件（1999）、云南省建筑工程消耗量定额、云南省安装工程消耗量定额、云南省建筑装饰工程消耗量定额、云南省房屋修缮工程消耗量定额、云南省市政工程消耗量定额、云南省建设工程造价计价规则、云南省建设工程措施项目计价办法、云南省施工机械台班计价办法、云建标（2003）668号、云南省建设厅661号文、云建标2005（5）号文、2008（201）号文等。四、造价控制的组织机构及人员配备公司成立项目领导小组；精选责任心强、专业水平高的造价工程师组成项目班子,选拔两名德才兼备、组织协调能力强的同志为项目经理和副经理。项目组按专业成立土建组、安装组。具体人员配置和职责分工见下表：人力资源配置及职责分工表序号岗位姓名工作职责1领导小组全面负责组织、协调、指挥整个全过程造价控制工作；定期检查、指导、督促项目组按咨询方案、咨询合同约定开展工作；帮助解决项目组工作中遇到的各种困难和问题，保证咨询任务全面完成。2项目经理在项目业主的直接领导下，在公司领导小组的业务指导下组织全体造价工程师开展各项具体工作；编制造价控制工作方案和计划。3土建造价组在项目经理带领下，按要求完成各自承担的具体造价控制任务，对本人承担范围的工作质量负责。安装造价组五、策划内容一、决策阶段 参与编制可行性研究报告、投资估算的编制。二、设计阶段参与编制设计概算、修正概算、施工图预算、图纸审查、推行限额设计。三、招投标阶段1.策划建设项目招标方案、编制或审核招标文件。2.编工程量清单（含模拟清单）或工程参考预算（招标控制价）。3.参加交底会和工程踏勘。4.审查商务标。5.参与合同谈判，协助起草合同文本等。四、施工阶段施工阶段工程造价控制的工作内容包括组织、经济、技术、合同等多个方面内容。1.组织工作内容（1）在项目管理班子中落实服务于工程造价控制的人员分工、任务分工和职能分工。（2）编制本阶段工程造价控制的工作计划和详细的工作流程图。2.经济工作内容（1）编制资金使用计划，确定、分解工程造价控制目标。（2）对工程项目造价控制目标进行风险分析、并制定防范性对策。（3）进行工程计量。（4）复合工程付款账单，签发付款证书。（5）在施工过程中进行工程造价跟踪控制，定期进行投资偏差分析。发现偏差，分析产生偏差的原因，并采取纠偏措施。3.技术工作内容（1）对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更。（2）继续寻找通过设计挖潜节约造价的可能性。4.合同工作内容五、竣工阶段在施工过程中分阶段、分专业办理工程结算；在法规及合同约定时间内办理完所有工程结算；编制竣工结算报告；归纳整理造价相关资料，提供工程造价咨询工作报告；配合政府审计工作。六、全过程造价控制1.项目决策阶段项目决策阶段的任务就是编制项目建议书和可行性研究报告，进行投资估算。按照用地范围初步拟定项目规模后，为了确定合理的投资估算，选取昆明市与本项目建筑规模相当、用途相近的同类工程，进行单方造价的类比、测算。根据本工程特点，在参照同类工程的基础上，对本项目的建设费用进行测算，并对可能的费用支出逐一进行分解，利用建筑指标估算法，计算出各项单方造价，经过局部微调及修正制订出本项目的单方造价指标，具体内容详见表1。 用表一中的单方造价指标乘以建筑面积得出该工程的投资估算为46335万，考虑一些不可预见费用600万，本项目的投资总额控制在46935万元。在项目实施阶段应按上述指标进行造价控制。2设计阶段积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额和费用定额。熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算，还严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。在保证功能要求的前提下，控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计。通过限额设计，每一个专业、每一个设计人员都有一个投资限额的目标。在设计过程中，设计人员应进行多方案比较，优化设计，既保证设计在技术上先进合理、新颖美观，又不突破投资限额目标，从而杜绝在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，或只考虑技术方案的可行性，而不重视经济合理性的比较，保证工程造价得到有效的控制。针对目前设计人员的经济观念淡薄、设计变更随心所欲。作如下条款规定：设计变更费超出施工合同价的3%时，则扣留一定比例的设计费用（设计质保金）。另外，建设单位与设计单位进行协商，让设计单位给业主优惠设计费的20%，约占总造价的0.5%。2.1初步设计阶段2.1.1初步设计概算的编制与审查分析初步设计概算与批准的投资总额偏差原因，对各专业设计提出合理化建议。2.1.2控制措施该阶段应严格推行限额设计，把设计概算控制在批准的投资估算以内，由建设单位向设计单位及设计人员提出建筑物功能、用途、性质等级等要求，并在任务委托时明确总价限额设计要求。造价控制部门也按实际可能发生的设计变化在表2几个方面作了经济指标可浮动幅度的具体要求。建立和健全限额设计的奖罚制度。对限额设计搞得好，节约投资和控制造价确有成效的，项目法人应给予设计单位适当奖励。设计单位要制定本单位内部的限额设计考核和奖惩方法，对重视限额设计，取得节约投资和控制造价有成效的部门及成绩显著的个人，应予以奖励。对不重视限额设计、不采取节约投资的措施，造成某一专业设计超过投资限额的部门和个人应给予经济处罚。做到奖罚分明，激励设计人员深挖设计潜力，重视设计方案的经济合理对控制工程造价将会收到较好的效果。这样使初步设计阶段降低造价2%。2.2施工图设计阶段2.2.1 设计优化（1）对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量，使配筋尽可能经济、合理，把钢筋含量控制在80kgm2以内，与同类工程相比，节约造价约5%。（2）基础底板和上部的结构采取塑性结构算法，较一般的算法可节约20%的含筋量；地下车库采用“独立基础+防水板”的设计，较普通筏板基础节约20%的钢筋用量。（3）结构计算的数据按照规范的最低要求进行设计。（4）生活、消防给排水，争取按给排水、消防规范的最低要求“打擦边球”，降低成本。（5）优化管线设计，优化材料设备选型。2.2.2 施工图预算的编制与审查分析施工图预算与批准的施工图设计概算偏差的原因，对各专业设计提出合理化建议。3.招投标阶段3.1编制与审核工程量清单（1）工程量清单应做到项目齐全、内容完整、项目特征表述清楚、数量计算准确。（2）工程量清单漏项不超过3%，工程量误差不超过3%，项目特征描述不准确或不完整项不超过总和的4%。3.2 技术措施招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察。做好招标文件的编制工作，造价管理人员对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。合理低价中标。为使招投标工作有序、顺利开展，选择一个专业的招标代理公司，编制严谨的招标文件和高质量的标底，并提供专业的代理服务，在最短的时间内完成招投标各项手续的办理工作。在招标过程中，造价管理部门全程参与资审文件、招标文件、合同条款的拟订及审核，同时注重标底的编制与审核，确保预算价不突破概算指标。预算指标严格控制在如下：4.合同签订阶段确定中标单位后，接下来的工作就是做好合同签订工作。合同的编制对工程造价的控制非常关键。严格按照建筑法、合同法、质量管理条例、安全生产管理条例施工合同示范文本等法律法规进行编制。合同采用可调单价合同，为防止施工单位在工程结算时高估冒算，合同签订时在专用条款中作如下规定：（1）结算价超出签订合同价的10%，按签订合同价格的10%进行对施工单位罚款；（2）结算价在签订合同时所定价格的5%以内，对其进行一定比例的奖励；（3） 将一些不明确的工程量以补充合同条款的方式列出，以防在最后扯皮。5.施工阶段5.1造价降低策划（1）与设计协调，把原来钢筋搭接改为螺纹套管，节约造价0.5%；（2） 对施工队严格交底，施工中应用规范允许负偏差（支设模板时用负5mm、及梁板起拱）节约造价约0.2%；（3）利用各种信息渠道，采购就近的高质低价材料，与原计划材料价格相比，降低造价1%；（4）强化施工管理，对人工、材料、机械的使用做到有依有据，减少资源浪费，争取节约造价1%；（5）加强索赔、签证及进度款支付，严格控制工程变更，争取少索赔，节约造价2%。5.2控制措施1抓好施工图会审、交底工作及施工组织设计和施工方案的审核。工程部门会同设计单位、监理单位，施工单位及公司的技术部门、预算部门共同做好施工图纸会审工作。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费情况，避免因考虑不周或失误给施工带来的设计变更，造成不必要的经济损失。同时鼓励施工单位、监理单位提出降低工程成本的合理化建议，经采用取得一定经济效果的应给予适当的奖励。2加强工程洽商、设计变更签证的管理。要加强预见性，尽量减少工程洽商、变更的发生。建立健全工程洽商、设计变更签证的管理制度，明确工程部门、预算部门人员的职权、分工，确保工程洽商、设计变更签证的质量。在施工过程中发生工程洽商、设计变更时，应本着“先算帐、后实施”的原则，在办理每一笔工程洽商，设计变更之前，要进行成本费用分析，是否必须办理签证，旦确定，要求施工单位及时做出报价，并报监理及预算部门审核。严格杜绝现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象的发生。3做好工程进度报量及工程进度款的审批工作。对施工单位上报的已完工程进度报量，预算部门要汇同监理单位共同对其进行审核。根据本工程的实际情况，在施工过程中对装修标准进行了适当调整，取消了吊顶、墙地砖及卫生洁具。因此，在装修阶段需要格外控制好工程进度款的拔付，通过深入施工现场，或与工程部门沟通核实已完工程部位，确认量价无误后，按合同约定拔付工程进度款。4做好施工过程中的材料、设备的价格确认。施工单位在采购主要材料、设备以前，需将三家以上的材料、设备报价报送工程部门或预算部门，通过监理单位、工程部门、预算部门的共同审核、洽谈，确认，在充分了解市场，货比三家后，将材料、设备价控制在一个合理低价范围内。5强化施工合同和索赔的管理。施工单位往往在合同谈判中有所让步，而在工程施工中通过工程签证、变更获取补偿。这就要求一方面工程部门必须做好日常例会，对例涉及的技术问题进度问题及其它重大问题及时做好文字记录，另一方面，预算部门在处理索赔时，应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔。6.竣工阶段6.1竣工结算的审核1.计价方式是否符合合同约定，工程量清单计算是否符合规则。2.清单项中人材机换算及计算结果是否准确。3.工程量调整是否有依据。4.索赔是否证据合理、合法。6.2造价控制措施工程竣工验收后，依据国家有关方针政策做好本工程结算的审核工作。施工单位在提交工程结算之前，预算部门汇同工程部门及监理单位、施工单位召开专门结算工作会议，对如何上报工程结算提出具体要求，包括结算上报的时间、内容及格式。一个完整的结算书应该包括封面、目录、编制说明、结算汇总表及明细、洽商、材料价调整依据，中标通知书及施工合同等内容，并签字、盖章齐全。施工单位递交完整的结算资料后，先由监理单位审核并签署意见，再报公司预算管理部门进行审核。为了提高工程造价咨询部门审核的积极性，作如下控制措施：审核后造价与施工单位上报结算价相比，降低10%，按合同价5%进行奖励，如果审核价降低不明显，扣除一部分咨询费，这样至少节约造价3%。另外，在工程项目竣工后，承包商将整个项目的竣工结算提交给发包人(投资人或项目管理者)进行审查时，为了避免承包商在结算过程中，虚报工程量和高套单价等以获取高额利润的行为，项目管理者可在签订施工合同时，注明超过审查额度的一定限度时，审查费用将由承包商支出。七、结论通过上述全过程造价控制，至少降低工程造价15%，使该项目取得了较好的投资效益和社会效益，最终使该房地产运营商获得合理利润。项目费用降低造价（%）合计设计费0.5%监理费0.5%设计阶段5%招投标阶段3%施工阶段5%竣工验收阶段3%17%作为工程造价人员，首先应从项目决策到竣工进行全过程跟踪、调查，除非决策层面改变，否则应始终贯彻早期提出项目建设的基本功能和总体目标-其次，在明确功能和目标的前提下，结合市场价格，用总体或单项工程经济指标控制设计方案及参与设计方案，按照设计方案拟定整个工程的造价可浮动幅度，设计阶段的造价控制与管理是整个工程造价管理能否成功的关键环节。再者是加强施工阶段的控制与管理，这个阶段的主要环节是制定完善的招标方案，审查、编制合理的工程标底和严密的合同条款，并严格控制设计、洽商变更，使工程造价掌握在可控范围内。最后是在结算阶段根据招标文件、施工合同、设计变更、工程洽商及材料、设备认价等资料与施工单位反复洽谈，把好工程造价控制最后一道关。