东莞市沙田虎门房地产市场调查研究报告.doc

东莞市沙田虎门房地产市场调查研究报告

商品房潜在业主需求研究报告

东莞市沙田虎门房地产市场调查报告

2011年10月

纲 要

第一部分 沙田镇概况
第二部分 沙田镇房地产市场分析
第三部分 技术调查
第四部分 新政策下的虎门、长安、沙田新趋势
第四部分 附 件
附件 1 沙田与附近镇区经济的比较
附件2 2011年沙田与茶山主要经济指标的比较
附件3 沙田镇现有房地产项目汇总
09工管 林国贤 200941206101

第一部分 沙田镇概况
一、地理概况：
东莞市沙田镇地处东莞市西南部，珠江三角洲狮子洋的东岸与东江支流出海口的交汇处，面积107平方公里，具备天然深水港的建港条件，全镇有28公里长的黄金海岸线，沿线建有0.5至3.5吨级泊位码头14个，是广东省重点工业卫星镇和东莞市重要的国际性港区。素有“鱼米之乡”美誉，也是全国第一个“龙舟之乡”。下辖16个村委会和一个居委会。
二、人 口：
全镇总人口11.28万人，常住人口3.72万元，占全镇人口的32.9%，是目前沙田镇中高档消费层次中当前最大的消费群体。
三、经济
沙田镇是一个港口乡镇，拥有占全市一半的海岸线，是东莞市发展的重点。随着虎门港的空前建设和东莞市市委市政府提出的发展西部沿海产业带以来，沙田镇的社会经济在仓储业、港口运输业、出口贸易加工业等方面得到了长足的迅猛的发展，后发优势明显（见附件2：茶山与沙田的经济比较）。
目前沙田镇民营企业有五百余家，三资企业130余家，全镇有排名全球前20名的外资企业3家，广东省高新技术企业3家，东莞市级民营科技企业9家。
GDP：2011年沙田镇工业生产总值166873万元，同比增长49.4%；外贸出口总额36646万美元，同比增长13.6%；
利用外资：实际利用外资10474万美元，同比增长70.4%；
居民储蓄：城乡居民储蓄存款余额143093万元，同比增长21.9%；社会消费与零售总额41533万元，同比增长14.6%。
居民消费：2011年居民人均可支配财政收入为20720元/人，人均消费支出12683元/人。食品支出占消费支出的27%，服务性消费支出同比增长2.4%，农村居民生活费用12002元/人，同比增长10.98%，家庭设备用品及服务支出小幅上升，住房消费随之增大，个人住房面积也有小幅增长，居民用于购买商品房，改善居住条件的消费明显上升。
四、交 通：
沙田镇地处珠江三角洲的几何中心地带和粤港深经济走廊中部；东临厚街镇以银河为界；西与广州市番禺隔狮子洋遥望；南与虎门镇连接；北与洪梅、麻涌等镇隔河相对；镇府驻地距离莞城镇20千米。
沙田镇的交通配套设施随着沿海产业带和虎门港的建设日趋完善，港口大道和东部快速路成为沙田与市区、东部工业园、松山湖高科技园沟通的重要纽带；107国道广深路段、广深高速、广深铁路以及规划中的沿海高速公路均从其旁经过。另外，厚沙公路跟广深公路连接并通往广深高速公路；沙太公路直通虎门太平和轮渡码头；到广州、深圳、珠海等城市仅一小时车程。
五、城市基本设施情况：
城市建设步伐迅速，新建了沙田新医院、湖滨休闲公园和湖西路、东港城首期、沙田新汽车站、沙田镇第三小学、广荣中学新教学楼、丽海工业区首期、立沙岛通水河砂胎露水官改造、环保工业城整治。新建道路2462米，改建河提2500米，完成河道治污2条，增加街头绿化3120平方米。
生活及用水方面，新建了沙田第一肉菜市场、沙田第二肉菜市场，解决了沙田人民生活的需要。用水用电方面，沙田第一、第二自来水厂的相继建立，极大地满足了全镇人民对水的需求。
六、西部沿海产业带对沙田镇影响：
本世纪初，东莞市委市政府提出了规划建设以虎门港为依托和龙头的西部沿海产业带的决策，沙田镇迎来了从蓄势待发走向创造辉煌的千载良机。一方面，东莞市委市政府提出的西部沿海产业带恰处广州~东莞~深圳~香港城市发展轴带的中间和珠江三角经济区中心位置，通过临近的虎门大桥与广州~顺德~中山~珠海城市发展轴带相连，并处于"A"字型框架的重要连接点上，具备优越的经济集聚辐射优势；另一方面，沙田镇作为西部沿海产业带的一部分，拥有占全市一半以上沿海海岸线（28公里），是东莞市委市政府发展西部的重点。再者，作为沿海产业带的重要部份，依托得天独厚的港口资源优势，以东莞市为中心，与松山湖科技产业园、东部工业园形成东莞市的东、中、西部地区“三线联动”的发展格局，目前连接中、西、东三地主要交通干道港口大道、松山湖大道、东部快速路的规划建设已基本完成。
七、虎门港对沙田镇影响：
虎门港的主港区和总部基地坐落于沙田镇西大坦，对于发展沙田镇的港口运输、创储物流业、出口加工、行政办公、贸易及服务业有着积极推进作用。一方面有利于开发利用沙田镇海岸线资源，为沙田镇的外贸出口构建了新通道；另一方面，随着虎门港的建设，港口大道和东部快速路将港区与市区及东部工业园连接，从虎门港经广深高速不足1小时车程可分别直达广州和深圳两大机场，交通四通八达，方便快捷。
第二部分 沙田镇房地产市场分析
一、沙田镇房地产发展现状：
随着东部产业带的发展和虎门港开发的提速，经过近两三年的市场培育，沙田的房地产市场取得了较大的成绩。目前可以统计到沙田的开发面积已约135万平方米，沙田开发的项目主要有粤港花园、利澳花园、东港城、庄士新都。目前正发售的楼盘有庄士新都二期“海上海”、利澳花园二期“梦景湾”。其中开发规模最大的是利澳花园，利澳花园占地近1000亩，提出了“海景园林豪宅盘”的营销理念，并先后推出二期工程。
二、沙田镇房地产市场特征：
开发面积与户型：目前已有产品主要以高档别墅和大户型洋房为主。如利澳花园近1000亩，主要为别墅，今年推出的产品也全部为别墅；东港城为135户别墅990套洋房，庄士新都今年新推的洋房也主要是三房、四房，平均面积在167平方米，特别是临江的房子全部为四房的大户型。
主要卖点：环境与地段。该区域新建的楼盘，区域位置较佳，有的在镇内的核心地段，有的则依海岸线而建。如庄士新都位于东莞沙田东江回转处、狮子洋畔，整体依海岸线而建，自然景观得天独厚；利澳花园位于沙田镇齐沙管理区，项目西侧为虎门国际深水港，南为虎门轮渡口，与虎门大桥遥遥相望，临近有国家级开发区南沙、威远旅游区及国家级教育基地。
开发商开始注重小区内配套和小区周边环境。大型购物中心、会所、医院、市场等配套设施齐全。如利澳花园配套设施主要包括豪华会所、大型购物中心、运动中心、医院、市场、商业街等；黄金海岸的主要配套设施包括人工沙滩、水上乐园、恒温泳池、日光浴厂、华市喷水池、按摩池、池畔BAR、滑水梯、渔人码头、水上活动中心、雕塑廊、观景亭等。
厚沙经济一体化、周边镇区需求强劲：通过在东港城、庄士新都的实地访谈发现，在沙田买房的客户中有很多厚街人，这与厚街强劲的经济实力和厚街现有开发项目的有关，厚街的总面积与沙田相当，但人口是沙田的4倍，经济总量是沙田的3倍，土地与资源瓶颈日益显现，厚街要发展，向西扩展是必然，厚沙经济一体化的趋势明显。从厚街的房地产市场来看，目前厚街的高档盘主要在横岗水库一带，以别墅和高档洋房为主，主要面向外资和企业主；其它的楼盘如东逸翠园、世纪绿洲、汇景豪庭全部在闹市区或交通要道边，价格较高（3500元/平方米以上），环境不理想，阻碍了部分客户的置业需求，而沙田的几个大盘，价格相对厚街的房子来说要低（如东港城3300元/平方米左右、庄士新都一期3500元/平方米左右），自然景观优势比较突出，很安静，因此得到很多厚街买家的青睐。
三、沙田房地产的发展趋势
从以下几个数据可以看出沙田的房地产发展的一些趋势：
1、 商业物业有一定开发空间。东港城一期规划的商业面积有4.3万平方米（总建筑面积35万平方米），自2007年8月开盘，到2005年初已经进入全面营业阶段，尽管目前商铺仍处于培育期，但可见商业物业投资需求仍有空间，特别是社区配套商业；
2、 大户型需求还未充分满足，中小户型有需求无供应，开发空间大。物业庄士新都一期264套2008年4月23日开盘，二期374套11月5日开盘，半年间推出500多套房子，从推盘速度可见，沙田的房地产市场有很大的空间；特别是目前洋房只有庄士新都一个房源，且以高档、大户型为主，市场上中等（120平米左右）及以下面积的需求还没有被满足。
第三部分
技术报告
研究目的
1、在当今房地产新政策下，一年内可能购房的受访者，想在哪里买房及其原因、能否买得起房、想买什么样的房（面积、户型、价格等）、买房时考虑的主要因素；2、了解受访者对利澳花园项目的认知程度、对该项目的定位、在此购房的兴趣；3、了解受访者的媒体接触习惯，包括受访者获取楼盘信息的渠道、接触媒体的类型、对媒体内容的偏好、收看电视的时间，为我们的广告策略提供参考。
研究方法
拦截访问与入户访问相结合
调查区域
虎门镇镇区
执行时间
2011年7月7号－2011年7月11号
访问对象要求
１． 年龄20-50周岁；
２． 有打算在未来一年内购置住宅商品房；
３． 是未来购买商品房的主要决策者或决策的主要参与者。
抽样方法
简单随机抽样+方便抽样
样本量
计划完成样本量为360份，实际完成有效样本量为368份。
受访者背景

性别

频数
百分比
男性
229
62.2
女性
139
37.8
总计
368
100.0

年龄

频数
百分比
20-30岁
140
38.0
31-40岁
195
53.0
41-50岁
33
9.0
总计
368
100.0

户籍

频数
百分比
虎门本地居民
34
9.2
外来移民
35
9.5
外来打工族
217
59.0
其它
82
22.3
总计
368
100.0

婚姻状况

频数
百分比
已婚
214
58.2
未婚
154
41.8
总计
368
100.0

最高学历

频数
百分比
初中及以下
18
4.9
高中/中专
133
36.1
大专
102
27.7
大学本科及以上
115
31.3
总计
368
100.0

家庭月平均收入

频数
百分比
1001－1999元
31
8.4
2000－2999元
58
15.8
3000－3999元
90
24.5
4000－4999元
71
19.3
5000－7999元
59
16.0
8000－9999元
21
5.7
10000－14999元
17
4.6
15000元以上
12
3.3
拒答
9
2.4
总计
368
100.0

职业

频数
百分比
机关/事业单位干部
24
6.5
专业技术人员/教师/医生/律师
59
16.0
企业管理人员/厂长经理
32
8.7
私营业主/合伙人/私营老板
97
26.4
白领/职员/办事员
89
24.2
工人/服务员/一般职工
34
9.2
离退休人员
1
0.3
警察
6
1.6
保险从业员
2
0.5
酒店钢琴师
1
0.3
家庭主妇
5
1.4
销售/业务
10
2.7
自由职业
2
0.5
拒答
6
1.6
总计
368
100.0

在当地已居住的时间

频数
百分比
1年及以下
32
8.7
1－3年
112
30.4
3－5年
94
25.5
5－10年
75
20.4
10－20年
28
7.6
20年以上
27
7.3
总计
368
100.0

本次受访者的男女比例为1.65:1；已婚未婚比例为1.39：1；大专以上学历占总体的59％；从年龄层次来看主要集中在31—40岁这个阶段，占比为53％，其次为20—30岁这个阶段，占比38％，这两个阶段的人员都属于购房需求最强的群体，共占样本总量的91％，从而提高了本调查的可信度；从受访者的来源来看，在虎门居住10年以上的占样本总量的14.9％，这几近对应样本中9.2％的虎门本地居民以及9.5％的外来移民，居住5年以上的占样本总量的35.3％；从受访者的购买力水平来看，属于高收入群体的厂长经理占8.7％、私营老板占26.4％、白领/职员/办事员占24.2％，属于收入稳定群体的教师/医生/律师占16％、机关事业单位干部占6.5％。作为购买力最强的两个群体共占总样本的71.8％。因为，受访者会回避或者隐瞒对收入的回答，所以我们并不能将71.8％这个数据和家庭收入的数据对应起来。
研究的主要发现
一、受访者购房决策身份与目前居住情况
（一）受访者购房决策身份
在368名受访者当中，是购房主要决策者共262名，占样本总量的71.2％。

图：决策身份

（二）主要决策者特征
受访者中作为购房主要决策者的，年龄阶段主要集中在31－40岁，占60.7％；已婚的占59.2％；职业划分中私营企业老板和白领/职员/办事员共占52.3％；具大专学历以上的占61.9％。

图：性别

图：年龄

图：婚姻状况

图：学历

表：职业

频数
百分比
机关/事业单位干部
21
8.0
专业技术人员/教师/医生/律师
36
13.7
企业管理人员/厂长经理
29
11.1
私营业主/合伙人/私营老板
69
26.3
白领/职员/办事员
68
26.0
工人/服务员/一般职工
19
7.3
警察
6
2.3
保险从业员
1
0.4
酒店钢琴师
1
0.4
家庭主妇
1
0.4
销售/业务
6
2.3
自由职业
2
0.8
拒答
3
1.1
总计
262
100.0

（三）决策主要参与者特征
受访者当中，是购房主要参与者的占28.8％，其中女性占比72.6％；年龄阶段集中在20－30岁占56.6％；已婚的占55.7％；职业划分中，私营老板占26.4％、专业技术人员/教师/医生/律师占21.7％，白领/职员/办事员占19.8％；具大专以上学历的占51.9％。
图：性别

图：年龄

图：婚姻状况

图：学历

表：职业

频数
百分比
机关/事业单位干部
3
2.8
专业技术人员/教师/医生/律师
23
21.7
企业管理人员/厂长经理
3
2.8
私营业主/合伙人/私营老板
28
26.4
白领/职员/办事员
21
19.8
工人/服务员/一般职工
15
14.2
离退休人员
1
0.9
保险从业员
1
0.9
家庭主妇
4
3.8
销售/业务
4
3.8
拒答
3
2.8
总计
106
100.0

（四）受访者目前的住房情况
从受访者目前的住房情况来看，租赁的比例最高，占44％，其次为居住在单位宿舍的占20.1％，再次为自购商品房的占19.8％。
按户籍所在地将受访者进行划分，考察其住房状况，我们发现：虎门本地居民55.9％选择了自购商品房，自建住房的比例为41.2％；外来移民中51.4％选择了租赁住房，居住在单位宿舍、自购商品房、自建住房、单位福利房的比例大致持平；外来打工族45.6％选择租赁住房，28.6％选择了自购商品房；其它部分指的是外来经商人员，54.9％选择了租赁住房，只有29.3％的选择了自购商品房。
从居住时间来考察购房者的居住情况，居住一年及以下的主要是租赁住房，占34.4％，其次是居住在单位宿舍和自购住房的各占25％；居住1年以上5年以下的主要还是租赁住房占50％以上，其次是居住在单位宿舍的，居住在这两类住房的比例占子样本的75％以上；居住5－10年的主要依然是租赁住房，但占子样本的比例相比1－5年的下降到40％，同时自购住房的比例上升到32％；居住10－20年的最多的是自购住房，占子样本的42.9％，其次为租赁住房的占25％，同时自建住房的比例上升到17％；居住20年以上的多为本地居民，他们最多的是自建住房，占子样本的59.3％，其次是自购住房的占29.6％。

图：受访者目前住房情况

注：只要受访者的住房为其家庭成员（直系亲属，父母、兄弟、姐妹）购买，我们就将该行为视为自购商品房。

表：不同户籍的购房者目前住房情况

虎门本地居民
外来移民
外来打工族
其它

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
租赁住房
/
/
18
51.4
99
45.6
45
54.9
单位宿舍
/
/
6
17.1
62
28.6
6
7.3
自购商品房
19
55.9
3
8.6
27
12.4
24
29.3
自建住房
14
41.2
3
8.6
7
3.2
4
4.9
单位福利房
1
2.9
4
11.4
21
9.7
2
2.4
亲戚朋友家
/
/
1
2.9
1
0.5
1
1.2
总计
34
100.0
35
100.0
217
100.0
82
100.0
注：外来移民指的是原籍不是虎门，但目前户口已经迁至虎门，目前以后都在虎门居住；其它的指外来经商的，但户籍未迁入虎门。

of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delimitation of the scope of protection, complete with warning signs, isolating network protection facilities23

表：在本地居住不同时间的购房者目前的居住情况

1年及以下
1－3年
3－5年
5－10年
10－20年
20年以上

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
租赁住房
11
34.4
60
53.6
53
56.4
30
40.0
7
25.0
1
3.7
单位宿舍
8
25.0
31
27.7
18
19.1
13
17.3
3
10.7
1
3.7
自购商品房
8
25.0
9
8.0
12
12.8
24
32.0
12
42.9
8
29.6
自建住房
1
3.1
3
2.7
1
1.1
2
2.7
5
17.9
16
59.3
单位福利房
3
9.4
8
7.1
10
10.6
5
6.7
1
3.6
1
3.7
亲戚朋友家
1
3.1
1
0.9

1
1.3

总计
32
100.0
112
100.0
94
100.0
75
100.0
28
100.0
27
100.0

居住5－20年的租赁住房的比例居于25％以上，可能的原因占样本总量22.3％的其它部分，这部分人原籍不属于虎门，但在此经商时间很长，却未加入虎门户籍、也未开展买房的活动。
二、购房心理因素
（一） 购买商品房的最主要目的
从购房的目的来看，用于自住的占90.5％；用于未来给家庭其它人员居住的占4.9％；用于投资的只占4％。

图：购买商品房的最主要目的

（二）最有可能购买商品房的省市地区
从受访者的可能购房地区，选择广东的占94.8％，且占样本总量的78.3％选择东莞。

图：受访者可能购房地区

从户籍所在地来考察受访者选择的购房地区，虎门本地人、外来移民、外来打工族80％以上都选择在东莞购房；且划为其它部分的外来经商人员也有68.3％选择在东莞置业。
表：不同户籍的购房者最可能购买商品房的省市地区

虎门本地居民
外来移民
外来打工族
其它

频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
频数
百分比
东莞
30
88.2
28
80.0
174
80.2
56
68.3
广州
2
5.9
4
11.4
10
4.6
7
8.5
深圳
2
5.9
2
5.7
10
4.6
6
7.3
其它省份
/
/
/
/
13
6.0
6
7.3
广东其它地区

1
2.9
10
4.6
7
8.5
总计
34
100.0
35
100.0
217
100.0
82
100.0

（三）东莞购房者最可能购买商品房的镇区
再将选择在东莞置业的，细化到镇区，选择在虎门的占49.7％，其次为莞城占12.2％、东城占7.6％、长安占6.3％、厚街占5.2％，选择在沙田置业的占4.5％。
表：东莞购房者最可能购买商品房的镇区

频数
百分比
莞城区
35
12.2
石龙镇
2
0.7
虎门镇
143
49.7
东城区
22
7.6
南城区
6
2.1
望牛墩
3
1.0
麻涌镇
3
1.0
石碣镇
1
0.3
大朗镇
4
1.4
沙田镇
13
4.5

（续上表）

频数
百分比
厚街镇
15
5.2
长安镇
18
6.3
大岭山
12
4.2
樟木头
1
0.3
塘厦镇
1
0.3
凤岗镇
2
0.7
常平镇
5
1.7
谢岗镇
2
0.7
总计
288
100

（四）选择虎门、厚街、沙田的受访者特征描述
1.选择在虎门购房的购房者特征
选择在虎门购房者的特征：男性占58％；已婚的占60.8％；20－30岁、31－40岁这两个年龄阶段的各占40％左右；大专以上学历的占44.8％；最多的是外来打工族占55.2％，其次为外来经商者占23.8％。从职业构成来看，私营老板占比最高为35.7％，其次为白领占18.2％，这两个具有有效购买力的群体占了子样本的53.9％。选择在虎门购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车、摩托车。

图：性别

图：年龄

图：婚姻状况

图：学历

图：户籍

表：职业

频数
百分比
机关/事业单位干部
7
4.9
专业技术人员/教师/医生/律师
13
9.1
企业管理人员/厂长经理
10
7.0
私营业主/合伙人/私营老板
51
35.7
白领/职员/办事员
26
18.2
工人/服务员/一般职工
20
14.0
离退休人员
1
0.7
警察
2
1.4
家庭主妇
4
2.8
销售/业务
5
3.5
自由职业
1
0.7
拒答
3
2.1
总计
143
100.0

表：家庭月均收入

频数
百分比
1001－1999元
18
12.6
2000－2999元
17
11.9
3000－3999元
33
23.1
4000－4999元
25
17.5
5000－7999元
19
13.3
8000－9999元
9
6.3
10000－14999元
8
5.6
15000元以上
7
4.9
拒答
7
4.9
总计
143
100

表：选择在虎门购房的购房者日常主要使用的交通工具

应答数
百分比
公共汽车
83
58.0
出租车
52
36.4
摩托车
45
31.5
私家小汽车
28
19.6
其它
16
11.2
小区城市交通巴士
13
9.1
单位配备小汽车
11
7.7
自行车/电单车
5
3.5
总计
143
176.9

2.选择在厚街购房的购房者特征
选择在厚街购房者的特征描述：男性占80％；已婚的占46.7％； 31－40岁这一年龄阶段的占60.7％；大专以上学历的占80％；最多的是外来打工族占60％，其次为外来移民占13.3％。从职业构成来看，专业技术人员/教师/医生/律师、白领/职员/办事员，这两个具有有效购买力的群体各占子样本的26.7％。选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车。

图：性别

图：年龄

图：婚姻状况

图：学历

图：户籍

表：职业

频数
百分比
机关/事业单位干部
1
6.7
专业技术人员/教师/医生/律师
4
26.7
企业管理人员/厂长经理
1
6.7
私营业主/合伙人/私营老板
3
20.0
白领/职员/办事员
4
26.7
工人/服务员/一般职工
1
6.7
酒店钢琴师
1
6.7
总计
15
100.0

表：家庭月均收入

频数
百分比
1001－1999元
1
6.7
2000－2999元
2
13.3
3000－3999元
6
40.0
4000－4999元
3
20.0
8000－9999元
1
6.7
15000元以上
1
6.7
拒答
1
6.7
总计
15
100.0

表：选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具

应答数
百分比
公共汽车
8
53.3
出租车
8
53.3
摩托车
4
26.7
私家小汽车
3
20.0
单位配备小汽车
2
13.3
总计
15
166.7

3.选择在沙田购房的购房者特征
选择在沙田购房者的特征描述：男性占92.3％；已婚的占46.2％； 20－30岁、31－40岁这两个年龄阶段的各占38.5％和46.2％；大专以上学历的占61.5％；外来打工族占61.5％，其次为虎门本地居民占23.1％。从职业构成来看，私营业主/合伙人/私营老板、白领/职员/办事员，这两个具有有效购买力的群体占子样本的53.9％。选择在厚街购房的购房者日常主要使用的交通工具，最多的选择了公共汽车，其次为出租车。

图：性别

图：年龄

图：婚姻状况

图：学历

图：户籍

图：家庭月均收入

表：选择在沙田购房的购房者日常主要使用的交通工具

应答数
百分比
公共汽车
9
69.2
出租车
7
53.8
私家小汽车
3
23.1
摩托车
3
23.1
自行车/电单车
1
7.7
小区城市交通巴士
1
7.7
总计
13
184.6

（五）选择在虎门、厚街、沙田购房的原因
1.选择在虎门购买商品房的原因
选择在虎门购房，主要原因是工作便利（工作在虎门、上班方便／离上班地方近）、生活便利（虎门环境好/空气好/污染少、亲人朋友在这儿/家人都在这里、交通发达/交通方便）、事业发展的需要（经济比较繁荣/经济比较发达、事业在这里/在这里做生意、在虎门有发展前途／机会）；其次是情感因素（在虎门时间长了产生了感情、历史悠久／名城）。
表：选择在虎门购买商品房的原因

应答数
百分比
工作在虎门
38
26.6
上班方便／离上班地方近
35
24.5
经济比较繁荣/经济比较发达
30
21.0
虎门环境好/空气好/污染少
22
15.4
亲人朋友在这儿/家人都在这里
22
15.4
事业在这里/在这里做生意
19
13.3
对这里比较熟悉
16
11.2
交通发达/交通方便
15
10.5
治安不错
11
7.7
在虎门有发展前途／机会
8
5.6
打算长期在这里发展／希望呆在这里
7
4.9
本地居民／家乡在这儿／重视乡情
6
4.2
做生意方便
6
4.2
商业比较发达
5
3.5
在虎门时间长了产生了感情
5
3.5
商品房投资值潜力大力／房地产发展好
5
3.5
生活已习惯
5
3.5
历史悠久／名城
3
2.1
生活比较便利
3
2.1
地理位置好
2
1.4
这边的房子不错
2
1.4
子女在这里工作／方便与儿女联系
2
1.4
地区和谐
2
1.4
商机多
2
1.4
靠海风景好
2
1.4
经济实惠
1
0.7
商品房比较便宜
1
0.7
房屋质量好
1
0.7
资源丰富
1
0.7
虎门能够挣钱
1
0.7
娱乐场所多
1
0.7
总计
143
195.1
再来考察不同户籍的受访者选择虎门购房的原因。对于虎门本地居民来说，主要原因是情感因素（本地居民／家乡在这儿／重视乡情）；其次是生活及工作上的便利（亲人朋友在这儿/家人都在这里、事业在这里/在这里做生意、对这里比较熟悉）。对外来移民来
说，主要原因是生活便利（虎门环境好/空气好/污染少）；其次是工作便利和事业发展的需要（上班方便／离上班地方近、经济比较繁荣/经济比较发达）。对外来打工族来说，主要原因上工作便利（上班方便／离上班地方近、工作在虎门）。对于外来经商的来说，主要原因是事业发展的需要（事业在这里/在这里做生意、经济比较繁荣/经济比较发达）。
第四部分 新政策下的虎门、长安、沙田新趋势

   虎门、长安、沙田:经济重镇打造地产新宠
　　东莞市副中心、按中等城市的标准来建设、海滨新城区。把这些词汇集在一起，就是东莞沿海片板块的标杆。虎门、长安、沙田。不仅仅是名声在外，更在于高度的城市化、发达的商业、优良的居住环境，沿海片板块，成为东莞地产发展强有力的高地，将吸引大量置业者的目光，片区潜力无限。
　　万科高价拿地，布局沿海片区，就是看好它的未来；这是一个信号，也是一种风向。市内轻轨、城际轻轨“广-深-港”、“广-莞-深”的设站，广深高速、沿江高速，交织成的网络枢纽，把沿海片区的交通优势凸显，人流、物流和资金流，汇集到这片土地，沿海片区的区位优势将更明显，半小时经济生活圈启动,交通的便利,房产将得到越来越多的青睐。
　　沿海片区，楼市的发挥空间给人无限的遐想。
　　虎门
　　交通枢纽 潜力无限
　　经济发达、交通便利，轻轨R2线和穗莞深城际轻轨有站点交接; 2个高速出入口，最近还要增加4个。这就是虎门。
　　虎门将成为东莞交通最方便的镇区。若以镇为单位，拥有6个高速出入口，在全国也算第一。
　　所以每当有地块出让，都会受到发展商的热捧。随着虎门城市化水平突飞猛进，吸引了众多消费者的眼光，并有意在虎门进行投资。
　　城市发展自然离不开房地产业，由此吸引了众多开发商的目光，尤其是万科地产进军虎门市场后，虎门楼市更是被人们寄予厚望。
　　地王带动 万元可达
　　自金洲片区连升路旁拍出一块天价地王，周边区域价值全面提升。预计2010年虎门住宅均价可达万元。
　　虎门的发展潜力让众多发展商竞相进驻，其中不乏国内知名房地产企业。万科直言不讳：我们对虎门未来的市场前景相当看好。
　　虎门地价能屡创新高，在于目前的交通路网规划及珠三角中心镇定位，无疑令众多开发商及业界人士看好该镇未来的城市价值。
　　联华国际集团李启远表示：发展商看好东莞后市,东莞楼市还有很大的上升空间，同时也表明资源向优势镇街与优势企业集中。
　　瑞峰置业负责人表示，目前各地发展商已经看到了虎门区域未来无可限量的发展潜力及城市价值，因此有机会一定会进入。
　　城市副中心为未来赢信心
　　虎门城市规划新定位东莞市副中心，城市发展步伐与时俱进，其确定的“三轴、三带、多中心”格局，确定了虎门城市发展的重点建设对象，这将是政府大力投入的重点区域。
　　港口商城奠基预示着虎门具有国际化城市的发展潜力，以虎门港为依托的物流经济带的东莞市产业结构调整规划，更将虎门成为东莞，乃至珠三角的一大经济核心区。近几年来，虎门的发展变化很大，经济实力和消费力都有明显的提升。这无疑增强了市民对虎门未来的信心。
　　“要按中等城市的标准来建设”，让人对一个新的虎门充满着期待。
　　从南城中心区到虎门，本来就不远，而轻轨的规划，让虎门物业的升值空间有了更大的想象空间。东莞市轨道交通R2线在虎门有站点，轻轨的出现，使“住在虎门，工作在城区”成为一种愿景。
　　城市交通枢纽
　　虎门港作为东莞唯一港口，是广东除深圳之外，离香港最近的港区，肩负着东莞经济发展重任，在政府的大力扶持和发展下，虎门必将展示出其成就国际化都市的无限潜能。经济的迅猛发展，必然会带来人们对于生活水平要求的提高，而集合现代、时尚等规划理念建设一体的高档住宅必受追捧。
　　随着武广高铁开通，东莞用广深港高铁作为武广高铁的延长，在虎门白沙设站点。虎门成为东莞接驳武汉、长沙、广州、深圳、香港的唯一的中心站。在这一次站点的取舍上，虎门已成为可同国际大都市相提并论的区域交通枢纽城市，无疑其物业的升值潜力也将不可限量。
长安
　　购买力强 孕育生机
　　万科牛了一把，3月以10.04亿元的价格拍得长安一地块，长安也再次引人注目。折合楼面地价4021.6元，引发业界猜想，将来的长安将会以怎样的市场表现来显示自己楼市的坚挺。
　　长安房地产市场一贯以自住型消费为主。可以预见，随着轻轨等轨道交通的通车，以及深莞惠一体化的日趋融合，来自深圳等周边地区的投资者有可能进入该区域。长安一直没有将房地产开发作为重点产业，但商贸作用的提高，使该区域商贸和住宅的发展变成大势所趋。长安一贯坚挺的购买力，将有效支撑该镇的高端物业销售。
　　高地价带来高房价
　　东莞万科继1月高价拿下虎门地王后，又在3月以10.04亿元的价格将长安长青路一地块收入囊中。3月另一幅高价拍出的长安商住地块位于新安社区，经过近130轮竞拍，最后竞价5.36亿元，其楼面地价也达到了3866元/平方米。
　　长安在3月风光无限。
　　东莞万科直言：进入长安、虎门的意义在于，万科完成了在东莞的全面布局。
　　沿海片板块的虎门、长安等镇，镇域经济实力在东莞各镇街名列前茅。万科这次将手伸向沿海片区，确实是具有战略意义的动作。
　　高地价将带来高楼价。从东莞万科的眼光看过去，不难发现，强大的购买力，才是最重要的。强大的购买力还表现在2008年整体楼市低迷、城区楼价有所下降的时期。那时候，东莞大部分镇区的楼盘价格都低于市区，但长安是个特例。
　　业内人士认为，长安镇楼盘价格高，主要是由于开发量不多、供求不平衡。本地人大多有自己的住房，购房者集