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《工程经济学》课程设计报告

安东新区的某房地产住宅开发项目
经济评价

学 期　 2011-2012学年第二学期
系（院）　　 建筑工程学院 　　
专　　业　　 工程管理　 　
年　　级　 ******　 　
学 号 *********
姓 名 *****
指导教师　　 ********　 　
日　　期　　 2012年6月　

目 录

一.项目概况···············································1
二．房地产项目管理中的措施································3
2.1项目管理中的成本控制··································3
2.2 项目管理中的进度控制·································3
三．项目管理模式···········································3
3.1项目动态控制···········································3
四．市场研究················································4
五．项目规划建设方案和建设条件······························4
六．建设方式和进度安排·······································6
七．投资估算和资金筹措·······································7
八．投资分析基础数据的预测和选定····························10
九．项目经济效益评价·······································11
十．编制报表、指标计算、风险分析···························14
十一．财务评价的结论与建议································17

第一章 概述
1.1 本课题的目的：
通过市场供需研究和财务经济分析，对投资和和资金筹措，成本费用，销售收入，销售税金及附加等进行估算的基础上，根据国家现行财务制度及价格体系和项目评估的有关规定，从项目财务角度分析计算项目直接发上的财务费用和效益。对项目预期进行进行可行性分析。确定项目的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对该项目的经济可行性做出评价，为委托投资决策及来发项目融资提供依据。
1.2 本课题的任务要求：
本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。
第二章 项目概况
2.1. 项目概况
随着安阳城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能进一步拓展，尤其是安阳新区的开发，现某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。
项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积(m2)
建筑面积所占比例 (%)
新
建
建
筑
高层住宅
218390.30
72%
小高层住宅
35300.20
11%
地区商业建筑
40000.52
13%
配套公建
2625.18
0.8%
幼儿园
4222.71
1.4%

----

2.2、市场研究
（一） 安阳市东区开发区位优势：安东区西起曙光路，东至京港澳高速公路，北起黄河，南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市规划的重点发展区域，目前行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。
（二）安阳市普通住宅市场分析：安东目前在售住宅项目主要分布在靠近市政府的易园以及文峰大道和中华路沿线，建筑形态一中高品质的高层和小高层为主，主力户型为120-150平方左右的三房，区域楼盘价格主要集中在3300-4000元/平方之间。区域客户主要以私营为主，安东去机关单位公务员，企业中高层为主，还有部分来至周边县城的高收入客户。
（三）市场供需关系分析：受政府高标准规划影响下，本区未来将有大量的写字楼，商业项目供应，建筑形式逐渐一纯高产品为主，且随着价格不断攀升，户型面积趋小，创新型产品将进入市场；板块房价随着CBD中央商务区建设力度的加强和高品质楼盘的增加，区域逐渐成为安阳市房地产市场价格的制高点；客户主要以在安阳工作和经商的中高收入客户为主，随着板块项目户型的创新和面积的紧凑实用性加强，客户年龄也要将趋于年轻化，长期前景较好。
2.3 投资估算
根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。
2.4 资金筹措
本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8％计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。
2.5. 项目成本
（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。
（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。
（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。
（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8％计息。
2.6. 销售收入
拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%∶40%∶30%∶20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/ m2 (均价)，商业售价6000元/ m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。
2.7. 税费
根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定自行测算。
2.8 其他
房地产开发项目的基准收益率为12%。 数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。

第三章 编制报表、指标计算、风险分析

3.1项目总投资估算：
据估算, 本项目包括开发建设投资、期间费用、经营资金、建设期利息等总投资为89813.8万元人民币，可销售面积的单方造价为商业建筑2200元/平方米。住宅建筑面积小高层1400元/平方米，高层1800元/平方米。更详细的投资规划可能随设计的深入而调整
项目投资估（成本）算表
单位：万元 表3—1
序号
项目名称
计费基数
金额（万元）
备注
1
开发建设投资

78530.97

1.1
建安工程费
附表
55791.15

1.2
工程建设其他费用

19719.4

1.3
预备费

3020.42

2
建设期利息

2765.29

3
期间费用

9498.48

3.1
管理费用

3926.55

3.2
销售费用

5571.93

3.3
其他费用

0

4
合计项目总投资

90498.07

3.2建筑工建安工程费用估算表
建安费用估算表
单位：万元 表3—2
序号
工程项目或费用名称
单位
建筑面积
（㎡）
经济指标（元）
合计（万元）
备注
一
建筑安装工程

300538.91

53600.23

1
商业建筑
㎡
40000.52
2200
8800.12

2
住宅建筑面积
㎡
25369.50

44252.29

2.1
小高层（11层）
㎡
35300.20
1400
4942.03

2.2
高层（18，24层）
㎡
218390.30
1800
39310.26

3
幼儿园
㎡
4272071
800
337.82
不可销售
4
公共配套建筑
㎡
2625.18
800
210.02
不可销售
二
室外工程

2190.92

1
室外排水
系统
1.00
1500000
150.00
含消防
2
室外供电
系统
1.00
500000
50.00

3
道路
㎡
9401.00
150
141.02

4
绿化
㎡
4174.00
30
12.52

5
围墙
㎡
6861.00
260
178.39

6
电动大门
个
9
60000
54.00

7
电梯
个

1605.00

7，11层
个
9
250000
225.00

18,24层
个
46
300000
1380.00

三
总计

55791.15

3.3工程建设其他费用

工程建设其他费用表
单位：万元 表3—3
序号
项目名称
计费文件
计费基数
金额（万元）
备注
1
征地费

75万/亩　
15000　
含相关税费
2
建设单位管理费
财建[2002]394号
项目投资总概算
278.96　
按建安费用近
似计算
3
招投标服务费
计价格[2002]1980号
中标金额
　53.45
按建安费用近似计算
4
工程设计费
计价格[2002]10号
工程设计收费计费额
1413.18　
按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
5
工程地质勘查费
计价格[2002]10号
总建筑面积每平米5元
150.27　
速算方法
6
编制项目申请报告
计价格[1999]1283号
投资估算额
79.17　
按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。不设调整系数
7
编制环境影响报告
计价格[2002]125号
投资估算额
29.29　
按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数
8
评审环境影响报告
计价格[2002]125号
投资估算额
6.51　
按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数
9
施工图审查
豫发改收费[2004]1555号
建筑工程设计收费
85.09　
按6%取
10
工程量清单编制费
豫发改收费[2004]1765号
建安工程费
　334.75
按2.5‰取
11
工程监理费
发改价格[2007]670号
工程概算投资额
931.80　
按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数取Ⅱ级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。
12
人防设施易地费
安计经房[2003]554号
按每平米1500元算
1273.99　
6级以上防空地下室。只算住宅部分，其他忽略不算
13
文物勘探费
豫价费字[1998]243号
用地面积*4.5元
58.83　
速算方法
14
地震安全评价费
豫震发防（2000）12号
用地面积*1.5元
19.61　
速算方法
16
合 计

19719.4　

3.4投资使用计划与资金筹措：
按照项目建设进度计划安排，本项目资金投入计划详见表4“投资计划与资金筹措表
投资使用计划与资金筹措表
单位：万元 附表3—4
序号
项目名称
合计

1
2
3
4
1
开发总投资
90498.07
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
1.1
开发建设投资
78530.97
27485.84
27485.84
23559.29

1.2
建设期利息
1516.49
526.63
526.63
305.82
157.41
1.3
期间费用
9498.48
2591.98
2591.98
2473.57
1127.92
1.3.1
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97

1.3.2
其他费用

1.3.3
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2
资金筹措
90498.07
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
2.1
自有资金
15706.19
14526.23
1179.96

2.2
银行贷款
6577.82
6577.82

2.3
销售收入
66178.68
10232.49
30156.58
26759.68
1285.59

本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入15863.22万元人民币，销售收入投入105309.38万元人民币，需向金融机构贷款4000万元人民币详见表4。
在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年

3.5营业收入、营业税金及附加估算表：
营业收入，营业税金及附加估算表
单位：万元 表3—5
序号
项目
合计

1
2
3
4

销售比例
100%
10%
40%
30%
20%
1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.1
住宅销售收入
87726.19
8524
34806.37
26637.50
17758.34

单价（万元/㎡）
0.34475
0.336
0.343
0.35
0.35

数量（㎡）
253690.5
25369.05
101476.2
76107.15
30738.1
1.2
商业用房销售收入
237132.1
2304.03
9408.17
7200.19
4800.07

单价（万元/㎡）
0.591
0.576
0.588
0.60
0.60

数量（㎡）
40000.52
4000.052
16000.21
12000.16
8000.15
2
营业税金及附加
6424.11
595.54
2431.79
2158.07
1240.71
2.1
营业税
5841.93
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.2
城市维护建设税
406.93
37.90
154.75
137.33
78.95
2.3
教育费附加
175.26
16.24
66.32
58.86
33.84
3
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8

注：土地增值税采取四级超率累进计算，具体指标如下：
级数
土地增值额
税率（%）
速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分
40
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分
50
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60
35%

3.6利润与利润分配表：
开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。预计本项目的总税后利润为11675.08万元人民币。
利润与利润分配表
单位：万元 表：3—6
序号
项目
合计

1
2
3
4
1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.46
33837.60
22558.40
2
补贴收入

3
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
4
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
5
总成本费用
90498.07
31336.54
31116.54
26759.65
1285.34
6
利润总额
13887.33
-21112.81
10635.6
4929.09
20019.34
7
弥补以前年度亏损
21112.8

10635.6
4929.09
5548.11
8
应纳税所得额
13887.33

13887.33
9
所得税
3471.83

3471.83
10
净利润
9915.50

9915.50
11
可供分配利润
9915.50

9915.50
11.1
提取法定盈余公积金
991.55

991.55
11.2
提取法定盈余公益金
495.77

495.77
11.3
投资方分配利润
5899.73

5899.73
11.4
未分配利润
2528.45

2528.45
12
投资净回收

3.7资金来源与运用表 ：
资金来源与运用估算表
单位：万元 表3—7
序号
项目名称
合计

1
2
3
4
1
资金来源
133722.51
31932.08
45394.52
33837.6
22558.4
1.1
自有资金
15706.19
14526.23
1179.96

1.2
销售收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.3
贷款
6577.82
6577.82

2
资金运用
114064.71
31059.09
36239.14
31653.97
14260.63
2.1
开发建设投资
78530.97
27485.84
27485.84
23559.29

2.2
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97

2.3
财务费用
1516.49
526.63
526.63
305.82
157.41
2.4
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.5
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.6
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
2.7
所得税
3471.83

3471.83
2.8
应付利润
5899.73

5899.73
2.9
各期还本付息
8094.31
526.63
2179.34
2498.43
2350.02
3
盈余资金
19657.8
872.99
9155.38
2183.63
8297.77
4
累计盈余资金
19657.8
872.99
10028.37
12212
19657.8

3.8借款与还本付息表：
由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款11515.29万元，年利率为8%，当年支付利息，本金分三年偿还，详细见表3—8：
借款还本付息估算表
单位：万元 表3—8
序号
项目名称
合计

1
2
3
4
1
借款还本付息
8094.31
526.63
2179.24
2498.43
2350.02
1.1
年初借款本息累计
8094.31
7104.45
4911.84
4691.05
2350.02
1.2
本年借款
6577.82
6577.82

1.3
本年应计利息
1516.49
526.63
526.63
305.82
157.41
1.4
本年偿还本金
6577.82

2192.61
2192.61
2192.61
1.5
本年支付利息
1516.49
526.63
526.63
305.82
157.41
1.6
期末借款本息累计

7104.45
4385.21
1886.78
0
2
偿还借款资金来源
8094.32
526.63
2719.24
2498.43
2350.02
2.1
投资净回收

2.2
未分配利润
8094.32
526.63
2719.24
2498.43
2350.02
2.3
其他资金

第四章 项目经济效益评价
4.1现金流量分析
本报告从项目投资先金，项目资本金现金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：
1. 项目投资资金评价指标：
调整所得税前：财务内部收益率（IRR） 18%
财务净现值（NPV）(ic=12%) 2777万元
调整所得税后：财务内部收益率 14.66%
财务净现值（NPV）(ic=12%) 1171万元
静态投资回收期：Tp： 3.43

项目投资现金流量表
单位：万元 表4—1
序号
项目名称
合计

1
2
3
4
1
现金流入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.2
补贴收入

2
现金流出
100203.8
35994.56
35500.04
25906.06
2803.1
2.1
固定资产投资

2.2
经营资金

2.3
开发建设投资
78530.97
27485.84
27485.84
23559.29

2.4
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.5
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
2.6
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97

2.7
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
3
所得税前净现金流量（1-2）
11234.73
-25166.53
8714.42
7931.54
19912.3
4
累计所得税前净现金流量
11234.73
-25166.53
-16452.11
-8520.57
11234.73
5
调整所得税

2526.70
6
所得税后净现金流量
8708.73
-25166.53
8714.42
7931.54
17385.6
7
所得税后累计现金流量
8565.03
-25166.53
-16752.11
-8820.57
8565.03
计算指标：财务内部收益率（IRR）= (18.07%)（调整所得税前）；财务净现值（NPV）(ic=12%)=(-5636.49)(调整所得税前)
财务内部收益率=(14.66%)(调整所得税后);财务净现值(NPV)(ic=12%)=(1171)(调整所得税后) 静态投资回收期：Tp=3.43

2. 项目资本金评价指标
财务内部收益率（IRR） 481.30%
财务净现值（FNPV）(ic=12%) 32818.57
详细数据见表4—2:
项目资本金现金流量表
单位：万元 表4—2
序号
项目名称
合计

1
2
3
4
1
现金流入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.1
营业收入
111438.5
10828.03
44214.56
33837.60
22558.40
1.2
补贴收入

2
现金流出
43823.71
17572.85
9946.53
7788.86
7075.57
2.1
项目资本金
15706.19
14526.23
1179.96

2.2
营业税金及附加
6424.1
541.40
2210.72
1961.88
1127.92
2.3
土地增值税
629
62.9
251.6
188.7
125.8
2.4
管理费用
3926.55
1374.29
1374.29
1177.97

2.5
销售费用
5571.73
541.40
2210.72
1961.88

2.6
所得税
3471.83

3471.83
2.7
借款本金偿还
6577.82

2192.61
2192.61
2192.61
2.8
借款利息偿还
1516.49
526.63
526.63
305.82
157.41
3
净现金流量（1-2）
67614.79
-6744.82
34268.03
26048.74
15482.83
计算指标：财务内部收益率（IRR）=481.30%
财务净现值（FNPV）(ic=12%)=32818.57

4.2风险性分析
1．单因素敏感分析
分别考虑销售收入和总投资里的其中一个因素，看会对方案内部收益率，净现值，及动态投资回收期的影响。
首先，令NPV=0 则：
NPV=0=(10828.03-32556.1)(P/F,IRR,1)+(44214.06-325569.1)(P/F,IRR,2)+(33837.6-27729.76)( P/F,IRR,3)+(22558.4-1436.59)(P/F,IRR,4)
由插值法解得IRR=30.26%
投资总额一定：
当销售收入增长10%时， NPV=6217.12 IRR=58%
静态投资回收期：Tp=2.33
当销售收入减少10%时 ，NPV=-5286.06 IRR=10%
静态投资回收期：Tp=3.72
当销售收入增长5%时 ，NPV=3341.03 IRR=45%
静态投资回收期：Tp=3.02
当销售收入减少5%时 ，NPV=-5286.06 IRR=21%
静态投资回收期：Tp=3.46
销售收入一定：
当投资总额增长10%时，NPV=-5239.50 IRR=12%
静态投资回收期：Tp=3.68
当投资总额减少10%时，NPV=17603.45 IRR=107%
静态投资回收期：Tp=2.04
当投资总额增长5%时，NPV=-2386.97 IRR=21%
静态投资回收期：Tp=3.45
当投资总额减少5%时，NPV=3318.05 IRR=45%
静态投资回收期：Tp=3.01
又上可知，当销售收入增长时，项目静态投资回收期缩短，内部收益率增加；当投资总额增加时，投资回收期，静态投资回收期延长，内部收益率也缩小，所以在保证项目能够正常进行的情况下，应尽量减少项目总投资，这样及经济又省时。方案内部收益率对销售收入和投资总额的反应都较为敏感。
2．盈亏平衡分析
本项目的盈亏平衡点是81.21%，及销售面积或销售收入达到总面积或总销售收入的81.21%时，本项目就开始盈利。

第五章 结论
主要经济指标汇总如下表，按照本项目预期销售完工，则该项目总投资为90498.07万元，净利润为9915.50。
上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且具有一般的抗风险能力。评估结果表明，该方案静态投资回收期小于项目运营期，则该项目是可行的。
本项目评估中用于销售的面积为住宅面积和商业建筑面积两部分，开发建设期中销售收入扣除相关税费后用于建设投资，多余部分结转下年 ，所以售价与销售进度是本项目是否能达到语气效益的关键，但同类房屋在安东新区的商品房售价不会有太大回落。
对于本项目的建议：
1．作为项目的主办者应具备一支良好的销售队伍，将强促销手段，并根据销售情况试试调增工程进度和售价，这关系到年度预期销售收入能否实现，若销售进度能够与项目投资保持一致，则项目投资就有很好的保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之亦然。2.本项目有20%的自有资金，所以再从分利用自有资金的情况下应尽量减少贷款，以降低项目的财务费用。3.本项目是位于经济快速发展的安东新区，所以相关建筑英在节约资金的情况下在外观方面应有所突出，这样既适应了当前经济的发展，也给购房者一个比较好的映像，对于房屋的销售也是相当有利的。

主要经济指标汇总表
单位：万元 表5—1
序号
指标名称
单位
指标值
备 注
1
总投资（成本）
万元
90498.07

2
总销售面积
平方米
　293691.02

3
营业收入
万元
11438.50　

4
营业税金及附加
万元
6424.11　

5
利润总额
万元
13887.33

6
所得税
万元
3471.83

7
净利润
万元
9915.50

8
总投资收益率
%
15.35
各年平均值
9
资本金净利润率
%
15.78　
各年平均值
10
项目投资财务净现值(ic=12%)（税后）
万元
1171　

11
项目投资财务内部收益率（税前）
%
18　

12
项目投资财务内部收益率（税后）
%
14.66　

13
项目静态投资回收期（税后）
年
3.43　

14
项目动态投资回收期（税后）
年
2.97　

15
盈亏平衡点
%
86.27　
各年平均值

附录
静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量
动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
总投资收益率=运营期内平均息税前利润/项目总投资

项目资本金净利润率=运营期内年平均净利润/项目资本金
内部收益率：项目到计算期末正好将未回收的资金全部收回来的折现率。由粗估、试算、线性插入计算得到。