淄博某综合地产项目投资可行性分析报告.doc

淄博**花园项目投资可行性分析报告

淄博**花园项目
投资可行性分析报告

一、淄博市经济环境概况

（一）城市概况
淄博市位于山东省中部，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市和“较大的市”。该市经济基础雄厚，是全国重要的工业基地，山东省中心城市之一，综合实力位列全国城市50强。全市总面积5938平方公里，其中市区面积2961平方公里；总人口410万，其中市区人口270万。
淄博是典型的组团式城市，张店区是淄博市的中心城区，是全市政治、经济、文化、金融、科技、信息流通中心，鲁中地区的重要商品集散地。

（二）经济发展现状
1、经济发展稳步增长，综合实力显著增强。从1997年至2002年五年间，全市国内生产总值年平均增长11.6％，2002年达到780亿元；全社会固定资产投资累计完成807.3亿元；地方财政收入2002年达到33.15亿元。
2、城市建设不断加强，城市面貌发生较大改观。随着城市现代化建设步伐加快，淄博市五年来固定资产累计投资181.8亿元，城市化水平不断提高，达到45.5％。其中张店区作为中心城区的地位日益强化，建成区面积已扩展到150平方公里，城市承载功能显著增强，城市形象进一步改观。
3、传统产业优势仍较明显。淄博是全国重要的工业基地，主要工业门类有石油化工、医药、机械、电子、建材、纺织、陶瓷等35个，其中化工、医药、新材料等产业优势不断增强。全市规模以上工业总产值和销售收入双双突破千亿元大关，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到21.3％。
4、第三产业得到蓬勃发展。齐人重商，齐地自古就有“商贾云集，日进万
金”之说，近几年来第三产业在国民经济中的地位得到重大发展，信息、旅游、房地产、金融、保险等现代服务业日趋繁荣，2002年比重较1997年提高了5.5个百分点，达到35.5%。
5、居民收入水平较高，社会购买力较强。淄博私营经济发达，城镇居民生活水平较高，2002年社会消费品零售总额达到230亿元，人均可支配收入达到8198元，在全省位于中上水平，同时淄博各区及周边市县的富裕阶层较多，社会购买力可观。

（三）房地产市场分析
淄博市房地产市场启动较晚，但发展较快，正处于由卖方市场向买方市场急速转型期。随着城市建设步伐的加快，人们收入水平的提高及存款利率的下调，近几年来房地产市场呈现出强烈的供需两旺态势，2002年淄博房地产开发量大幅增加，开发投资超过90亿元，市场被极大激活，全年房地产企业景气指数年平均为138.75，高于全市平均近10点，显示出该市房地产业的大好形势和良好前景。
现将淄博房地产市场的基本情况概述如下：
Ø 　市场发育逐渐成熟，市场竞争日趋激烈
经过2000年房地产市场的快速催熟后，进入2003年房地产的买方市场基本形成，整个市场的开发量增幅较大，产品种类繁多，多层、高层、小高层、别墅、等住宅类型均有推出。外地专业策划机构已经大举介入了淄博房地产市场，房地产营销手法不断更新，新概念，层出不穷，而与此同时消费者的决策却开始趋于理性，决策过程加长，开始注重产品的性价比。

Ø 　总体价格不断缓升，价格层次逐渐拉开；
从2001年至今，随着需求的缓慢释放，淄博房地产销售均价不断攀升，整个市场的物业档次已经逐步拉开。
在地理位置优越的地段，其住宅价格多层已达2000元/平米，小高层住宅已达2500元/平米，且高层住宅逐渐为市场所接受，最高价甚至突破4000元/平米，销售势头良好；此外，房地产价格正处于快速增长阶段，增长率
保持在10％以上。

Ø 　总体开发水平虽有所提高，但尚不成熟；
这主要表现为动作不规范，整体水平较低。产品同质化现象严重，开发者对市场研究不足，盲目开发。不注重市场的研究和策划，优秀楼盘较少 ,规划设计理念落后，营销水平低。在销售上，虽新概念、新观点不断涌现，但大多只是简单拷贝概念，项目开发重概念，轻内质现象严重。

Ø 以商业物业开发为主的趋势将有所改变
由于淄博人的投资意识较浓，且去年的商铺投资市场较为火爆，致使今年的房地产开发市场热点基本都集中在商业物业市场上，但随着供应量的激增，商业物业市场开始变得非常严峻，相信明后年市场将逐渐回落到住宅市场的开发上，住宅市场将会赢得又一个春天。

二、项目概况

淄博**花园项目地块（2003-18号宗地，以下简称本地块）位于淄博市张店区市级机关莲池生活区西侧，世纪路以东，联通路以南，华光路以北，西六路（规划中）以西围成的闭合区域（市自来水公司西郊水厂除外）。
本地块总占地面积39.5公顷（约593亩），规划设计以居住用地为主，商业用地为辅。其中：商业用地面积不大于总用地面积的40％，居住用地多层容积率≦1.1、高层容积率≦2.7；商业用地多层容积率≦2.1、高层容积率≦4.2（宗地其他控制性详细规划设计条件略）。现对本项目优劣势分析如下：
项目主要优势：
1. 地理优势：
作为原市政府的保留用地，本地块地理位置较为优越，东为占地120亩的莲池公园和市级机关莲池生活区，南为巴黎春天高层住宅区，西为规划建设中的义乌小商品城和世纪花园居住区。地块周围基础设施完善，交通发
达，环境优美，是淄博目前居住、办公和商业的理想位置。
2. 规模优势：
本项目总占地近600亩，总建筑面积近70万，堪称淄博市场的超级大盘。由于其总量巨大，在建设成本等方面具有较低的规模成本优势，并对市场造成强势冲击。
3. 市场优势：
未来几年城市化进程将逐步加快，对房地产的需求将更加强烈。作为组团城市，淄博张店区对周边的区县具有较强的辐射集聚能力，整体房地产市场需求较大；同时近两年淄博房地产市场供应主要表现为商业物业，成规模、上档次的住宅社区还不多，此时入市具有较好的市场契机。
4. 政策优势：
　　　　作为淄博市的“地王”地块，本地块也被看成是淄博市重大招商引资项目，市政府及有关部门高度重视，并给予大力支持。这一切都为项目的开发、建设提供了良好的政策保证。
5. 规划优势：
本地块方正，四面临主要道路，且土地平整，较好规划。同时本地块规划设计条件要求较为宽松，通过委托国际知名的设计公司设计，很容易做成经典项目。
6. 品牌优势：
作为零售行业的知名品牌，**在省内外享有较高的知名度与认可度，开发本项目，这一品牌优势能得到较好体现，并树立**在地产行业的品牌地位。

作为大盘开发，与行业其他项目一样，本项目也面临着如下两方面的压力：
1. 资金压力：
本地块规模较大，预计项目总投资约16个亿。开发本项目前期的启动资金投入约5个亿。虽然在后期通过滚动开发不再需要资金投入，但运作这么大的项目对资本运营、财务管理等方面的要求却非常高，压力也非常大。

2. 市场压力：
本项目的销售面积约60多万平米，作为超大规模的大盘开发，为保证项目成功，必须尽快的完成销售目标，迅速的回笼资金，其市场压力也较大，需要较高的营销管理能力。

三、项目规划构想

根据招标文件提供的详细规划设计条件，结合市场状况及项目区域状况，本地块拟规划建筑面积69.5万平米，其中地上部分65.5万平米，地下部分4万平米。由多层住宅、小高层住宅、多层商业、高层商业、地下停车场、综合超市、会所、幼儿园等几部分组成，具体规划详见下表：

Ø 项目地块用地初步规划一览表　　　　　　　　　　　　　　　　（表1）

建筑形态
多层住宅
小高层住宅
多层商业
高层商业
地下停车场
规划占地
350亩
143亩
70亩
30亩

容积率
1.2
2.2
2.0
3.0

规划面积
28.5万平米
22万平米
9万平米
6万平米
4万平米
说明：
1、 多层容积率略高于规划条件，但符合总体容积率规划要求。
2、 其中多层住宅建筑面积含0.3万平米的会所和0.2万平米幼儿园。
3、 多层商业9万平米由8万平米商铺和1万平米综合超市构成；高层商业6万平米由3万平米写字楼和3万平米商务公寓构成。
4、 社区约入住户数4000户（居住），按户、位（车位）比为2：1计，则停车位数为2000个，其中地下车位约1100个（每个车位按35平米计），地上停车位约900个。

四、项目开发计划

由于本项目规模较大，建设等各项资金流量复杂，本着稳健有序、滚动开发的原则，根据用地总体规划所进行的功能分区、结合市场发展情况，初步开发策略拟定如下：本项目开发分为三期4年开发，从2003年11月开始资金投入，至2007年12月完成项目建设。
其工期安排详见下表：

Ø 项目开发建设工期安排一览表（单位：平米）　　　　　　　　　（表2）

分期
建筑形态
建　设
面　积
一　期
二　期
三　期
（03. 11－04.12）
（05. 01－06.06）
（06. 07－07.12）
多层住宅
28万
13万
15万

小高层住宅
22万

7万
15万
多层商铺
8万
2万
3万
3万
综合超市
1万
1万

写字楼
3万

3万
商务公寓
3万

3万
地下停车场
4万

2万
2万
会所/幼儿园
0.5万

0.5万

合 计
69.5万
16万
27.5万
26万

五、项目开发总投资

本项目开发由土地成本、前期开发费、建设成本、管理、销售及财务费用等构成，其明细详见下表。

Ø 项目开发总投资构成一览表：　　　　　　　　　　　　　　　　（表3）

项　目　名　称
工程量
单　价
总金额
一
土地成本
593亩

36400万元
1.土地费用
593亩
58.7万/亩
34800万元
2.契税及佣金
土地费用×4%
1390万元
3.其他竞买费用①

210万元
二
前期开发费用②

32782万元
三
建设成本

76212万元

1.多层住宅
28.5万㎡
700元/㎡
19950万元
2.小高层住宅
22万㎡
1400元/㎡
30800万元
3.多层商业
9万㎡
700元/㎡
6300万元
4.高层商业
6万㎡
1600元/㎡
9600万元
5.地下停车场
4万㎡
1600元/㎡
6400万元
6.公建配套景观
593亩
5万元/亩
2965万元
7.建设西六路
23219㎡
85元/㎡
197万元
四
管理费
前三项之和×2％
2908万元
五
销售宣传费用
总销售收入×2％
3704万元
六
财务费用
前期投入（5亿元）×5.5%×3年
8250万元
总计

160256万元
说明：①其他竞买费用包括：交易服务费、土地估价费、登记费等
②前期开发费用明细详见附件1：项目开发工程建设投资概算明细表

六、资金投入及筹措计划

根据实际开发量需要，本项目采取三期滚动开发，根据测算可知：
一） 项目开发前期需要启动资金5个亿左右，其中土地购置约3.6亿、前期开发及一期工程款约1.4亿，具体用款事项及时间详见下表：

Ø 用款事项及时间一览表（单位：万元）　　　　　　　　　　　　（表4）

用款时间
2003.11.12
2003.11.28
2004.1.28
2004.3
2004.5
总　计　
事　项
土地购置费用
前期开发费用
工程款项
启动
资金
拍卖保证金
20％订金
余款
金　额
3000
7300
26100
7728
6161
50289

二） 　以后各期开发所需资金可通过销售回款及工程垫资等途径解决，不再需要资金投入；

三） 　从2005年起即可陆续偿还借款，项目开发完成后即可还清全部借款。

四） 　项目开发期间具体的资金投入及筹措详见下表：

Ø 项目开发年度资金投入及筹措一览表（单位：万元）　　　　　　（表5）

项　目　名　称
总计
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
资
　金　　
　投
　入
一
土地成本
36400　
36400

二
前期开发费用
32782　
7728

8486
8351
8217

三
建设成本（含公建）
76212
6161
6161
18183
21297
24410

四
管理费
2908

727
727
727
727

五
销售费用
3704

1500
600
900
704

六
财务费用
8250

1375
2750
2750
1375

七
缴纳税费
12038

1738
2856
3134
3303
1007
总　　计
172294
50289
11501
33602
37159
38736
1007
资金筹措
一
自筹资金

15000

二
接受投资

三
借　款

35289

四
销售回款①

26740
43940
48220
50820
15480
五
工程垫资②

6161
5455
6389
7323

总　　计
50289
50289

说明：①销售回款明细详见附件2：项目开发年度销售回款计划一览表
②工程垫资按建设资金的50％计算，下年度偿还上年部分建设资金的20％，从2004年起依次类推。

七、投资收益分析

（一）销售收入：
根据市场情况及项目位置，本项目多层住宅预计销售均价2200元/平米，小高层住宅预计均价2700元/平米，多层商业预计均价4800元/平米，高层商业预计均价3200元/平米。则其总销售收入详见下表：

Ø 项目各项销售收入一览表：　　　　　　　　　　　　　　　　（表6）

建筑形态
多层住宅
小高层住宅
多层商业
高层商业
地下车位
总　　计
建筑面积
28万㎡
22万㎡
8万㎡
6万㎡
1100个

销售均价
2200元/㎡
2700元/㎡
4800元/㎡
3200元/㎡
6万元/个

销售收入
61600万元
59400万元
38400万元
19200万元
6600万元
185200万元
（二）开发成本：
本开发成本包含项目开发的各项总投资（土地成本、前期开发费用、建设费用、管理费、销售费用、财务费用等）及销售税费。

Ø 项目开发成本构成一览表：　　　　　　　　　　　　　（表7）

项　目　名　称
金　额（万元）
一
土地成本
36400　
二
前期开发费用①
32782　
三
建设成本（含公建）
76212
四
管理费
2908
五
销售费用
3704
六
财务费用
8250
七
缴纳税费②
12038

合　　计
172294

说明：①前期开发暂按全额计算，可减免部分见（三）效益分析。
②缴纳税费由营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税等构成，以销售收入为基数，系数按6.5％计算。其中税费率标准以下：营业税、城市维护建设税、教育费附加5.5％，土地增值税按1％预征。

（三）效益分析：
由以上投入产出分析可知：开发本项目总销售收入为185200万元，总开发成本为172294万元，则项目开发利润为12906万元。
此外，开发本项目在前期开发费用上还可再争取减免10217.5万元，具体如下：
1、 城建配套费：100元/平米×69.5万平米＝6950万元
2、 供暖开户费：25元/平米×69.5万平米＝1737.5万元
3、 供电：若实行一户一表，小区变电所产权归供电局，执行1200元/户，总费用为4000×1200＝480万元，可减少2010－480＝1530万元
则：本项目的开发利润为12906＋10217.5＝23123.5万元，约计2.3个亿。此外还可拥有1万平米超市、0.3万平米会所和0.2万平米幼儿园的产权。

（四）偿债能力分析：
本项目需要申请贷款3.5亿元，约定从2005年起偿还，其还款资金来源主要为销售回款（具体销售回款详见附件2：项目开发年度销售回款计划一览表），经测算，销售回款从2005年起即可开始偿还贷款，至2008年清偿完毕（2005年约0.5亿，2006-2008年每年约1亿）。

八、土地价格临界点分析

以上项目开发收益是在一种较理想的土地价格条件下所核算的，由于本地块采用拍卖形式出让，其土地价格具有较大的不确定性，为便于决策，特测算出不同土地价格所对应的收益。

Ø 不同土地价格下的投资收益测算一览表（单位：万元）　　 　（表9）

拍卖地价
每亩单价
（万元/亩）
销售收入
建设投入
销售税费
投资收益①
投资收益②
45000
75.9
185200
170897
12038
2265
12482.5
44000
74.2
185200
169852
12038
3310
13527.5
43000
72.5
185200
168807
12038
4355
14572.5
42000
70.8
185200
167762
12038
5400
15617.5
41000
69.1
185200
166717
12038
6445
16662.5
40000
67.5
185200
165672
12038
7490
17707.5
39000
65.8
185200
164627
12038
8535
18752.5
38000
64.1
185200
163582
12038
9580
19797.5
37000
62.4
185200
162537
12038
10625
20842.5
36000
60.7
185200
161492
12038
11670
21887.5
35000
59.0
185200
160447
12038
12715
22932.5
34000
57.3
185200
159402
12038
13760
23977.5
32000
54.0
185200
157312
12038
15850
26067.5
30000
50.6
185200
155222
12038
17940
28157.5
说明：①此投资收益不含可减免的各项收费部分。
②此投资收益包含了可减免的各项收费部分。

九、项目综述
通过上述市场分析及效益测算，我们认为：虽然淄博**花园项目规模较大、开发周期长、资金需求量大，存在着较大的难度和压力。但是淄博**花园地块可以说是目前淄博最为理想的综合性开发地块，进行项目开发具有较好的市场前景和理想的投资收益回报，进行投资开发是可行的。
此外，虽然前期资金需求量大，但本项目的偿债能力较强，从2005年起即可陆续见效益，是目前较为理想的投资项目，所以我们建议可以进行淄博**花园项目开发。

附件：
1：项目开发工程建设投资概算明细表（表10）
2：项目年度销售回款计划一览表（表11）
3：淄博**花园项目位置示意图

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