房地产工程实施与管理工作规程.doc

XX集团有限责任公司
项目工程实施与管理工作规程
第一章 工程施工准备阶段
第二章 工程施工阶段
（一） 开工手续
（二） 工程施工管理质量控制工作
（三） 工程造价成本控制
（四） 工程进度控制工作
（五） 安全生产文明施工
（六） 项目工程竣工验收与交付
（七） 其它相关规定
1、 建设方指定分包工程管理
2、 关于建设方负责办理事项的规定
3、 联系设计和设计变更处理程序
（1） 设计图纸、变更文件的收发管理
（2） 联系设计工作程序
4、 现场紧急事件处理程序
5、 甲供材料的采购进场程序
6、 工程资料及各方往来函件管理
*对于外单位关于工程项目来函（或待处理事件）的处理程序
7、工程情况汇报制度
8、工程检查、会议制度
（1）项目工地例会
（2）工程管理部例会
（3）专项、专题会议
（4）质量安全大检查
9、纪律要求
10、工程管理部员工月度绩效考核规定
11、其他工作要求及注意事项
第三章 项目工程保修期内的质量保修及落实工作
第四章 附则
第一章 工程施工准备阶段
1、组织做好工程地质勘察工作，并及时将勘察成果提交设计方。
2、根据集团的房地产项目开发计划，对项目工地实施完成“三通一平”。按项目现场实际情况提前组织施工单位进行施工道路、临时工棚、临时用水、用电管线、雨污排放等规划工作，并要求于项目开工前10天实施完成。
3、向项目开发科领取《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程质量监督登记书》、《建设工程施工合同》、《建设工程委托监理合同》及施工图纸。如未能及时提供《建筑工程施工许可证》，则发《业务协办函》给公司项目开发科要求其及时办理，要求在项目开工前完成。

4、熟悉施工图纸、《建设工程施工合同》和《建设工程委托监理合同》。
5、召集施工方、监理方主要负责人开会，对有关事项进行交底。主要强调施工方、监理方必须按建设工程施工合同、建设工程委托监合同的规定要求配备现场管理人员。落实具体开工时间，协商图纸会审时间，开工前需建设方协调解决的问题，提出对施工方和监理方的要求（开工前10天完成）。
6、组织图纸会审及设计技术交底（相应工作程序另详），要求开工前7天完成。
7、委托监理方对施工方提交的施工组织设计进行审查，提出审核意见后报我方工程管理部审批。
8、施工方预先对建筑物进行放线，以免图纸坐标与现场地形或规划红线有较大出入。同时注意与现状地貌标高是否有较大出入，及时作出调整。
9、联系具有相应资质的勘测单位进行现场建筑物控制点放线，并做好控制点保护。向施工方以书面形式移交水准点和座标控制点。（项目开工前5天完成）
10、向施工方提供施工场地的工程地质、水文和地下管线资料。要求开工前5天完成。
11、施工准备过程中，需及时向施工、监理等各方提供便利，理顺各方关系，解决、处理影响项目开工的各种问题。
12、向施工方、监理方说明本部门的工程管理制度。

第二章 工程施工阶段
（一）开工手续
1、施工方报送工程开工报审表及相关资料，由监理方审查开工令后，报我方工程管理部及集团领导审批。
2、审查施工方及指定分包方情况。施工方（指定分包方）管理人员必须按《建设工程施工合同》规定的人员、人数到位及执证上岗，质保体系必须健全，施工组织设计已提交并审核通过。
3、检查监理方人员按《建设工程委托监理合同》的规定到位及执证上岗，监理规划、监理实施细则已提交。
4、如以上施工方和监理方情况未能达到要求，则发函给相关单位要求其及时予以完善和整改。
（二）工程施工管理质量控制工作
1、审批进行调整的施工组织设计
当施工方对已批准的施工组织设计进行调整、补充或变动时，应经监理方审查签认后报我方工程管理部审批。
2、审核重点关键部位技术措施
施工方要将重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施经监理方审查签认后报我方工程管理部审批。
3、专题论证
当施工方采用新材料、新工艺、新技术和新设备时，我方工程管理部将组织监理方、施工方和有关专家进行专题论证，对所报送的施工工艺措施及证明材料进行审定并予以签认。
4、审核施工测量成果
施工方在测量放线完毕，要进行自检，合格后填写施工测量放线报验申请表，并附上放线的依据材料及放线成果表报送监理方。监理方经实地查验放线精度、施工轴线控制桩位置、轴线和高程的控制标志，签认施工测量报验审批表后报我方工程管理部审核。
5、材料、构配件和设备质量控制
（1）为确保工程质量，监理方和建设方对施工方所负责采购材料的品质负有审批权；
（2）对于拟进场的工程材料、构配件、设备，监理方要审查其质量证明资料并以见证取样的方式进行抽检；
（3）我方工程管理部要协同监理方严格检查材料、设备质量，批准、检查施工方的定货（包括厂家、货物样品、规格等），指定或批准原材料和试件检测单位，检查或抽查进场材料和设备（包括配件、半成品的数量和质量）；
（4）对于未经验收或验收不合格的工程材料、构配件、设备，监理方要签发监理通知，书面通知施工方限期将不合格的工程材料、构配件、设备撤出现场。
6、对工程项目实施技术管理和质量控制监督。与监理方监督施工方认真贯彻合同中的技术规范、施工要求和设计图纸要求，及时检查工程质量，特别是基础工程、关键工程及隐蔽工程，并审核工程技术资料。
7、检查隐蔽工程
对于隐蔽工程的隐蔽过程、下一道完成后难以检查的重点部位，在监理方安排旁站的前提下，我方工程技术人员要加强抽检和，巡查。隐蔽工程验收记录由监理方签认后报我方工程管理部审核。
8、会同监理方做好对业主指定分包项目的技术交底和工作面移交工作，加强对施工质量的检查和控制。
9、分部、分项、单位工程质量验收
由监理方对施工方报送的分部分项工程和单位工程质量验收资料进行签认后报我方工程管理部审核。
10、处理工程质量问题
（1）对于施工过程中出现的质量缺陷，监理方要及时下达监理通知，要求施工方进行整改，并检查整改结果。监理通知报建设方备案；
（2）对于需要返工或加固的质量事故，监理方要责令施工方报送质量事故调查报告和经设计单位等相关单位认可的处理方案。依据处理方案督促施工方进行整改，并将验收结果报建设方备案；
（3）我方工程管理部将全程进行跟踪监督、检查和参与验收。
（三）工程造价成本控制工作
1、工程计量和工程款支付工作：
（1）施工方统计经专业监理工程师质量验收合格的工程量，按施工合同的约定填报工程量清单（工程预算书）和工程款支付申请表；
（2）专业监理工程师进行现场计量，按施工合同的约定审核工程量清单（工程预算书）和工程支付申请表，并报总监理工程师审定；
（3）总监理工程师签署工程款支付单，并报我方工程管理部现场代表；
（4）工程量清单（工程预算书）由建设方专业预算工程师进行审核，并提出审核意见；
（5）工程款支付单先由我方工程管理部的现场代表通过工作流上报集团领导进行逐级签认，再拨付工程款。
2、竣工结算
（1）施工方按施工合同规定填报竣工结算报表，提供结算书和完整结算依据资料；
（2）专业监理工程师审核施工单位报送的竣工结算报表；
（3）总监理工程师审定竣工结算报表，与建设方、施工方协商一致后，签发竣工结算文件和最终的工程量支付单报我方工程管理部；
（4）工程结算书由建设方专业预算工程师进行审核，并提出审核意见。与施工方结算书编制人进行核对，达成一致意见后双方预算人员在结算书上签认；
（5）工程结算资料分别由我方工程管理部的现场代表通过工作流上报集团领导进行逐级签认，再按施工合同规定拨付工程结算款。
3、工程增（减）工程量及费用签证程序另详见《工程签证管理规定》。
（四）工程进度控制工作
1、单体投标完成后或内部施工任务投标完成后，应在施工方进场前7日内要求其提交按网络原理编制的施工进度计划，并要求其标明关键线路和各节点控制时间，报监理方审批。
2、总监理工程师审批施工方编制报送的施工总进度计划和年、季、月度施工进度计划。
3、专业监理工程师对进度计划实施情况进行检查和分析，并将结果及进度计划的优化方案上报我方工程管理部。
4、当工程实际进度滞后于计划进度时，我方将组织施工方和监理方共同研究进度滞后的原因，责成施工方制定相应赶工措施，监理方制定施工进度方案，并进一步督促检查落实情况。
5、由于施工方原因造成的进度滞后超10个日历天，要求其在建设方要求提出之日起7个日历内出具修改的进度计划、机械安排计划、材料安排计划、劳动安排计划、资金使用计划；如连续三次出现整体进度滞后超10个日历天情况的，应要求施工方停工进行后续施工谈判，并评估其合同履约能力，所产生后果应由施工方承担。
6、凡不属于关键线路上而且不可抗力情况的停工不允许签证。
7、停工控制权除涉及施工方履约能力外，应下放予监理方，并支持其行为。
（五）安全生产文明施工
1、安全生产管理要坚持“安全第一、预防为主”的方针。必须遵守《中华人民共和国安全生产法》、《特别重大事故调查程序暂行规定》、《企业职工事故报告和处理规定》和其他有关安全生产的法律、法规。
2、协同监理方严格检查和落实施工方建立、健全安全管理体系和安全生产责任制。
3、检查施工现场设置安全生产管理机构或按规定配备安全生产管理人员，安全生产管理人员是否具备相应资质，检查特种作业人员持证上岗情况。
4、施工方现场机构是否制定了安全生产规章制度和操作规程。
5、审查施工方制定的安全文明施工措施和安全生产事故应急预案，并督促施工方对现场人员进行安全教育和培训。
6、加强对施工现场安全文明施工的检查，及时消除现场安全事故隐患，落实整改措施。
7、每月对项目工地进行一次由监理方主持的安全大检查。
（六）项目工程竣工验收与交付
1、监理方依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计文件及施工合同，对施工方报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行预验收。
（1）当单位工程达到竣工验收条件后，施工方应在自检、自查、自评工作完成后，填写工程竣工验收申请单，并按要求将全部竣工资料报送监理机构审核；
（2）监理方对竣工资料及工程质量情况进行全面检查，对检查出的问题督促施工方及时进行整改；
（3）监理方督促施工方搞好成品保护和现场清理；
（4）经监理方对竣工资料及实物全面检查、验收合格后，施工单位和建设单位将竣工资料送交工程质量监督部门申请竣工验收。
2、由建设方组织勘察、设计、施工、监理等相关单位和质监部门对项目工程进行竣工验收，由参加验收各方共同签署竣工验收意见书。
3、如仍有竣工验收资料不全的，由建设方协调与督促设计、施工、监理等相关单位按竣工验收备案制的工作要求，补充完善该项目工程和全部竣工验收资料后，共同配合办理完成工程竣工备案手续。
4、完成项目工程竣工验收后具备交付条件，由施工方、建设方（包括业主委托物业管理方）正式办理该项目工程的移交与接收手续（包括项目场地、建筑物和用房、室内外设备与设施等的实物及资料文件的交接等）。
（七）其它相关规定
1、建设方指定分包工程管理：
（1）协同监理方依据分包工程施工合同对指定分包工程进行管理。
（2）协调各分包方之间及分包方与总施工方的关系，依照施工组织设计科学合理地安排各工序、工种开展施工。
（3）各指定分包项目工程款的拨付参照总施工方工程款拨付程序办理。
2、关于建设方负责办理事项的规定：
在整个项目建设过程中，工程管理部负责联系、协调和配合做好如下工作：
（1）由项目开发科联系、工程管理部办理的事项：防雷中心、白蚁防治所、规划验线、管道燃气工程、项目规划验收；
（2）由项目开发科主办、工程管理部协办的事项：散装水泥办、墙体改革办公室案；
（3）同工程管理部主办事项：桩基检测、沉降变形观测、地质勘察。
3、联系设计和设计变更程序：
（1）设计图纸、变更文件的收发管理：
①项目开发科负责设计蓝图的晒图、接图工作；
②项目开发科将设计蓝图发送工程管理部、预结算审计部、集团总工（各一份、套）；
③工程管理部将设计蓝图下发监理方（两份、套）；
④监理方将设计蓝图下发施工方（数量按合同约定）
⑤业主指定分包工程图纸由工程管理部将项目开发科发来的图纸直接下发施工方（数量按合同约定）。
<说明>：由工程管理部负责将变更图纸（修改通知）的编号、图号、内容进行总编制成表格，下发监理方、施工方。
（2）联系设计工作程序：
①施工方设计问题填写工程联系单上报监理方；
②监理方签署意见递交业主项目部（设专人负责）；
③项目部进行初步审核后将工程联系单扫描通过工作流发给工程管理部经理、公司领导审核；
④项目部将工程联系单传真给设计院答复；
⑤办理书面意见签章后分发施工方、监理方，最后本部门存底。
4、现场紧急事件处理程序：
项目施工现场若遇到急需解决和处理的技术问题、质量和安全问题或险情，按以下程序上报和处理：
（1）问题发现人将现场信息紧急通知施工方、监理方为建设方现场代表；
（2）建设方现场代表直接将情况向工程管理部领导和公司领导汇报，同时要求监理方及时到场；
（3）工程管理部领导须及时到场了解情况，将现场情况及初步处理意见进一步向房地产公司领导汇报；
（4）现场项目部根据需要和上级指令负责联系设计方、相关职能或上级主管部门等单位到场处理；
（6）工程管理部负责监督落实事件处理意见的实施；
（7）项目部负责监督施工方、监理方完成事件调查报告并签署意见后逐级上报公司。
5、甲供材料的采购进场程序另详见相关规定。
6、工程资料及各方往来函件管理：
（1）各项目工程施工方所提交的技术资料及函件须先报至监理方审核，再由监理方上报建设方；
（2）建设方批转的技术资料或下发的函件须先送至监理方，由监理方转发各施工和相关单位；
（3）办理工程资料交接及往来函件收发，项目相关各方须由专人负责办理签收交接手续。
（4）对于外单位关于工程项目来函（或待处理事件）的处理程序：
①现场代表拟出初步处理意见（或回复函意见），若是关于机电专业的函件（或待处理事件），则转交机电专业工程师处理 工程管理部分管领导 工程管理部经理 总工程师
②由专业工程师将最终复函意见以书面形式通过工作流逐级报批；
③在回复函上加盖公章后，由现场代表向来函单位送交回复函并办理签收手续。
（5）我方工程管理部的有关资料归档、管理及函件收发工作由各项目部的专职资料员负责。其工作职责详见《工程管理部人员岗位职责》。
（6）对于各方的来函，工程管理部要在3个工作日内作出回复。
7、工程情况汇报制度：
（1）监理方每月向建设方提交《监理月报》。
（2）我方工程管理部于每月底前通过工作流以报表的形式向公司领导汇报项目工地情况，主要内容包括：工程形象进度、工程质量、工程款拨付情况、安全文明施工情况、存在问题、合理化建议及相关图片等。该月报同时抄送工程造价预算科和审计部，作为拨付工程进度款的审核依据。
（3）项目部要及时做好每批次甲供材料进场报表。
8、工程检查、会议制度：
1、项目工地例会：
①会议时间、地点：每周定期在工地召开工地例会。
②参加单位：总包方、指定分包方、监理方、建设方；
③主要议题、议程及内容：（由监理方主持会议）检查上次例会内容完成落实情况 施工方汇报工程进展情况及提出需解决问题
监理方提出存在问题 建设方答复及提出要求：
④要求：会议纪要由监理方负责于下周二完成整理。
（2）工程管理部例会：
①会议时间、地点：每周一上午8：30，在集团办公楼XX楼会议室；
②参加人员：总工、工程管理部全体人员；
③主要议题、议程及内容：（由工程管理部总经理主持会议）检查上次例会内容完成落实情况 各项目部汇报工程进展情况及提出存在问题 预算部汇报工作及提出存在问题 工程管理部经理发言 总工发言；
④要求：会议纪要由专人负责于周三前整理提交。
（3）专项、专题会议：根据实际需要不定期召开，技术专题方案讨论会、分包单位进场协调会、质量安全专题会、险情事故专题会等。
（4）质量安全大检查：（由监理方主持）
①时间：各项目每月最后一周的工地例会时间；
②内容、要求：对于施工现场的质量、安全、文明施工及技术安全资料进行全面检查评分。对于存在问题由监理方下发整改通知要求施工方进行限进整改。
9、纪律要求：
（1）各级管理人员不许接受施工单位任何形式的宴请、馈赠，同时要求监理方相关人员按建设方要求执行；
（2）不许在工作中滥用职权，故意刁难施工方；
（3）不许与施工方与串通，进行损人利己活动；
（4）部门员工不许进行拉帮结派等损害团队精神的活动；
（5）做好办公室的清洁工作，挂牌上岗，保持良好的精神风貌。
10、工程管理部员工月度绩效考核规定：
对于本部门员工主要从工作态度、业务水平和工作成效等方面进行考核。
（1）考核依据：每周工地例会会议纪要、每周部门例会会议纪要、各专题会议纪要、每月质量安全大检查结果、工作流；
（2）考核材料组成：按公司相关制度执行。
（3）考核考评程序：按公司相关制度执行。
11、其他相关工作要求及注意事项：
（1）认真运用“永凯项目管理信息系统”（PM2）开展项目工程管理工作；
（2）工程项目管理科在处理工作流签署意见后要署名；
（3）工程项目管理科制定的每月资金用款计划要求于每月25日前上报；
（4）工程项目管理科每天要做好《施工日志》、《工地晴雨表》登记和现场交接班记录（在工地办的黑板或白板上进行）工作。

第三章 项目工程保修期内的质量保修及落实工作
1、依据国家建筑工程施工质量保证的有关法规和项目《建设工程施工合同》工程保修相关条款及《房屋建筑工程质量保修书》，并结合已交付项目工程在保修期内发生质量保修问题的具体实际情况，做好发生质量缺陷、问题部位的现场记录（包括照片、录象、技术检测鉴定、图文资料等）和责任判断，及时据实向责任方（施工方或供货方等）书面提出按时限和质量及规范要求履行工程、产品保修义务，并落实与督促责任方按时、按质、按量完成保修工程与工作。
2、如发生责任方违约不按合同保修承诺按时履行工程、产品保修义务的，可依据合同相关条款委托有专业技术资质的第三方完成修补质量缺陷工作，所发生的费用从违约责任方的未退质保金中扣除支付（届时应做好相关书面材料、记录资料、证据的有效确认工作）。委托有关专业技术资质的第三方所完成的修补质量缺陷工作，同样必须完善相关质量保修承诺手续。
3、如发生责任方不按合同或保修承诺按时履行工程、产品保修义务的情况，客观上又不能委托有专业技术资质的第三方完成修补质量缺陷工作并造成业主（产权人）损失的，可暂缓办理责任方的质保金结退手续直至责任方履行完成工程、产品保修义务。如有必要，应根据相关法律法规、事实证据通过仲裁或提起诉讼解决。

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2011年 月 日