房地产项目目标成本管理办法.doc

房地产项目目标成本管理办法(试行)

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为加强某某集团各房地产开发项目目标成本管理，促进贯彻和落实，特制定本办法。
一、 适用范围
某某集团及下属各公司房地产开发项目
二、 目标成本管理主要工作内容
1、目标成本编制工作。完成以下工作：
序号
工作内容
时间要求
编制依据
备注
1
项目可研成本估算
项目立项阶段，“编制依据”齐备后5天内编制完成，3天内报置业集团审批。
营销、规划、密度分析等相关指标

2
方案设计成本限额指标
《项目可研成本估算》批准后5天内完成编制，3天内报置业集团审批
营销定位报告
项目可研成本估算

3
项目目标成本
方案设计完成后7天内编制完成，3天内报置业集团审批
方案设计册

4
施工图设计成本限额指标
《项目目标成本》批准后7天内完成编制，3天内报置业集团审批
《项目目标成本》相关指标

5
项目修订目标成本
主体工程施工图设计完成后15天内修订完成，3天内报置业集团审批
各专业施工图、《项目目标成本》

特别说明：
1、《项目目标成本》报置业集团批准后5天内，由下属公司成本管理（合同造价）部门牵头组织，下属公司总经理与各成本相关部门负责人须签订《成本控制责任书》，层层分解成本管理责任。
2、各项目均须报送审批各阶段“设计成本限额”及成本目标。
3、《项目修订目标成本》在主体工程施工图出图后，允许对目标成本各分项总额进行优化调整，但总额须控制在《项目目标成本》总额内。
4、《项目修订目标成本》为工程承包合同总价上限。在《项目修订目标成本》未完成前，依据《项目目标成本》执行。

2、建安成本动态成本管理。依据置业集团及下属公司授权，完成以下工作：
A、每月30日前，编制《项目月度成本月报》，报置业集团备案。对以下情况，须特别提示：
1) 对当月招标项目，中标价可能超目标成本项目。
2) 对当月已签订合同项目，合同价超目标成本项目。
3) 因设计变更或其他原因，造成合同总价增加，超目标成本的项目。
4) 现场签证造成该项目成本增加，超目标成本的项目。
B、对超目标成本项目，由下属公司成本管理（合同造价）部门负责人组织相关人员进行分析，制定纠偏措施，并将最终结果向置业集团备案。
3、建安成本分析。每完成1份结算书后15天内，由下属公司成本管理（合同造价）部门依据目标成本含量指标、造价指标统一口径分析计算该项目含量指标、造价指标，并分析各分项成本与目标成本偏差原因，报送置业集团备案。

三、 目标成本管理责任：
1、 下属公司总经理为目标成本管理第一责任人，须全力支持目标成本管理各部门工作，统筹协调整个项目进度、质量和成本矛盾，确保成本控制在目标成本范围内。一旦超标，须承担管理责任。
2、 下属公司成本管理（合同造价）部门负责人为建安成本第一责任人，置业集团授权下属公司成本管理（合同造价）部门负责人在营销、招投标、设计变更、现场身份证各环节对超成本建安工程，享有“一票否决权”，且不承担因否决造成的工期延误等其他一切责任。一旦超标，对造成超标部门及责任人进行相应考核并承担责任。成本管理（合同造价）部门负责人没有及时上报的，承担管理责任。
3、 下属公司财务负责人为项目建安成本以外其他费用项目第一责任人，置业集团授权下属公司财务负责人建安成本以外的其他费用项目，享有“一票否决权”。一旦超标，造成超标部门及责任人承担管理责任。财务负责人没有及时上报的，承担管理责任。
4、 建安动态成本月报及成本分析由下属公司成本管理（合同造价）部门负责，其他费用动态成本月报及成本分析由下属公司财务部负责。
5、 管理责任及考核参见综管部相关规定。
四、 各项目《设计成本限额指标》及《目标成本》一经批准，即为该项目成本 “高压线”，营销、设计、采购、工程及相关人员在执行过程中均须严格执行，所有项目参与人员（含下属公司总经理）无权私自突破。因客观原因，确须突破的，须履行向置业集团报批手续后，方可按批准意见更改。否则，由责任人承担全部责任，并按照造成的目标成本偏差大小程度予以处罚。
五、 因外部不可抗因素造成可售面积单方成本增加超过1%，在发生前，由责任部门提出申请报告，经下属公司成本管理（合同造价）部门负责人、财务负责人会签后，报下属公司总经理批准后，报置业集团批准后方可执行。且下属公司总经理，须组织人员研究纠偏措施，以保证总成本不超标。
六、 对照已批准的《项目目标成本》，在不突破《目标成本》总额，且不影响整体品质前提下，下属公司总经理有权将分项成本节约部分追加至其他成本不足项目，但须于事前以书面形式知会置业集团。
七、 对照已批准的《项目目标成本》，某分项成本超标的，下属公司总经理须组织相关人员，通过优化，从其他项目中调配、平衡，确保项目总成本不超标。
八、 因项目定位调整或市场原材料价格上涨等成本不可控因素造成目标成本变化的，下属公司须及时对目标成本进行调整和报批，并按调整后的目标成本执行。否则，以最初发布的目标成本作为考核依据。
九、 本办法自颁布之日起执行。

注：“成本管理室”是指成本管理、合约预算等行使相同职责的机构。