上半年长沙房地产调研报告总结.doc

长沙房地产市场报告
一、宏观背景
Ø 宏观背景梳理

从紧的楼市调控遭遇金融危机而腰斩
由美国次贷危机引发的全球性金融危机，致使国家从紧的楼市调控政策腰斩。继而市场萎缩低迷，全国市场跌倒一片，购房者观望情绪严重，引发楼市震荡跳水。
政府4万亿紧急救市
国务院4亿提振计划，促进经济增长，加大城市基础建设投入，棚户区改造工程加快。
央行多次降息，银根松动、贷款门坎减轻
降低发展商资金压力与建设成本、促进房地产平衡发展。
放开二套住宅门坎、二成首付、房贷七成利率
降低消费者的购房门坎和购房压力、有利于推动消费者的购房积极性；促进房地产市场的回暖
促市政策保驾护航
货币补贴，购房消费券、免印花税，降低契税等，地区政府出台相应的扶持政策，促进市场需求，保证市场平稳发展。

救市政策效应开始突显，观望近一年的购房者，开始介入楼市，楼市渐趋升温，09年上半年，全国市场重现07年楼市现象。客户主要以刚性需求与二次置业者为主，量价齐升是上半年楼市的主要特征。

二、城市经济发展背景
单位:亿元
单位:亿元

p 长沙市近年国民生产总值始终保持两位数增长，继2007年国民生产总值突破2000亿后，2008年国民生产总值更是突飞猛增，超过3000亿元，同比增长高达37.02%；
p 长沙市人均GDP连年攀升，平均每年增长速度为17.6%,其中08年增长速度较快,达到36.09%；
p 经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础

单位:亿元
单位:亿元

p 长沙人均可支配收入和消费性支出都保持平稳增长加，平均增长速度分别保持在12.2％和9.2％。
p 居民财富积累日益增加,为市场提供了充足的购买力。对房地产市场起到关键的作用。
良好的经济环境为长沙房地产发展提供坚实基础
单位:亿元

p 长沙商品交易市场保持良好增长态势，市区消费品零售总额持续走高，年平均增长达到17.56％。
p 2008年市区消费品零售总额已经占据了全社会消费品零售总额的82.81％，反映了市区旺盛的消费能力。

三、长沙房地产发展

异常
基本正常
正常运行
基本正常
异常
2007
销售面积/
竣工面积
<0.8
0.8~0.9
0.9~1.0
1.0~1.1
>1.1
1.69
反映商品房供求是否平衡的指标，表明供求关系趋于平衡
商品房销售额/
房地产投资额
<0.8
0.8~0.9
0.9~1.0
1.0~1.1
>1.1
0.72
反映房地产投入与产出的效益指标,表明长沙开发的总体效率不高

长沙房地产市场从04年起步，进入了第一个发展期，固定资产投资和房地产投资保持高速增长，长沙作为二线城市，依然处在合理健康的发展状况，处于安全系数相对较高的城市
p 长沙市固定资产保持高速的增长态势，年增长率保持在25%左右。
p 固定资产投资高速增长，为长沙市房地产发展提供了良好的经济环境

开发水平依然较低
长沙房地产开发总体效率及利润率偏低，房地产开发水平处于开发起步阶段，长沙的市场前景看好，最重要是能打造适应市场的产品

Ø 近年来，商品房年竣工量和销售量大幅度增长；

Ø 自98年至2007年的10年间，商品房竣工量为3528万平米，销售面积为3528
万平米，销售量占竣工量的100%；

长沙房地产开发总体效率不高，07年销售额与投资额之比仅为0.72

三、政策背景
中央调控给楼市松绑

中央松动二套房贷
观点：
两会期间，温家宝提出“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”
鉴于房地产行业特性，金融手段的制约一直以来都是国家对房地产市场调控的主要手段，当前楼市困境最直接的缔造者，而二套房带则是其中的重要利器。

二套房贷的松动，虽然不能短时间大幅度扭转当前楼市困局，但无疑释放出两个方面的信号：给市场带来利好政策信息，提振市场信心；释放部分符合条件的实力消费者。

当然，此次二套房贷的松动程度，还是相当有限的，距离使商品房成为完全意义上的能够自由流通的商品尚差距甚远。而其事实意义上的对楼市的促进作用，还需观其后效。

央行银监会联手调整信贷、支持优质企业融资
中国人民银行和银监会23日联合发布了关于信贷结构调整的十条意见。意见具体内容如下：落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务。支持资信条件较好的房地产企业发行企业债券和开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道

观点：
此次银监会的十条意见，体现了以下两点：一是释放出信贷对房地产融资的支持；二是对金融支持的对象做出分化，有保有放。一部分优质企业是金融支持的主要对象，这样做一方面优化的市场供应主题，另一方面控制了银行风险。

地方政府欲“促保救市”
1月19日，长沙市房产局官方网站公告以最简明的形式表明，房产部门有意在商品房项
目中收购一批符合条件的商品房作为廉租房

长沙市09年住房政策的核心老城改造及棚户区拆迁

3月17日开始，由长沙事建委牵头的一起购房网搭建团购平台，并对参与团购消费者发放2万元购房消费券

观点：
长沙市先后出台系列措施救市，其核心则是加大保障房和住房保障对象的扶持力度用以消耗商品房市场存量

各区政府加大本区域房地产扶持力度、争取更多资源
长沙市开福区政府补贴最高达3万元。凡从3月2日起至7月5日，在开福区内指定参加活动的楼盘购房者，均可获得最高达3万元补贴。

雨花区、岳麓区也先后出台类似措施鼓励区域楼市消费。

观点：
各区政府在楼市存量巨大的情况下出台促进本区楼市消费政策，从一定程度上说，是在争取有限的客户资源，促进本区房地产发展稳定，同时也为本区发展吸收大批人群，为本区发展带来动力。

四、城市建设与规划
长株潭城市群发展推动长沙经济加速运行
长株潭规划进入了实质性阶段，城市规划的大力运行推动城市化率加快，城区人口剧增，也必将推动房地产市场加速发展
长株潭一体化

到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》

获批两型社会试验区
2007年12月14日，经国务院批准、国家发改委正式下文，批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)，建设综合配套改革试验区。长株潭城市群作为国务院批准的第四个经济特区，其无论对带动湖南经济的发展还是对促进中部地区崛起都起着举足轻重的作用。
大河西为先导区。

在两型社会和融城背景下，新的城市版图涌现，武广新城、新南城、新河三角洲、金星北、大河西先导区等一系列的房地产开发热点区域出现，城市扩张迅速

2020年长株潭“两型”社会建成，09年将完成投资700亿
两型社会分三阶段完成：
第一阶段， 2008-2010年，全面启动各项改革，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。 2009年，将把项目建设作为试验区建设的首要抓手，力争新开工134个重大项目，完成投资700亿元左右。
第二阶段， 2011-2015年，是纵深推进各项改革，初步形成节约资源和保护环境的产业结构、增长方式和消费模式。
第三阶段，从2015-2020年，完成“两型”社会建设综合配套改革的主要任务，实现发展方式转变和经济社会发展与人口资源环境协调发展。

2010年“两型”社会要完成的目标
n 湖南空港将能满足1800万人次年旅客吞吐量、年货邮吞吐量20万吨。2007年12月27日，长沙黄花国际机场年旅客吞吐量才首次突破800万人次。长沙黄花机场扩建工程已于2007年7月开工，将于2010年全部建成投入使用。
n 湖南省将形成20家主营业务收入过100亿、50家过50亿元的企业，高新技术产业实现增加值占GDP的比重提高到20%，建成具有全国影响力的综合性文化娱乐中心。
n 市民还将迎来湘江生态经济带第一期的建成，初步感受这一条集生态、文化、居住、教育、研发、观光等功能于一体的绿色长廊。
n 新河三角洲的规划给长沙北城带来巨大的机遇

n 新河三角洲，是在长沙市“一江两岸，山水洲城”城市经营理念下的重点工程之一 ，整体定位为长沙文化“曼哈顿” 。

n 它集湘江风光带、文化公园、大型中心广场，图书馆、博物馆、音乐厅、星级酒店与写字楼、商业、居宅于一体。开发建设总投资约120亿元

n 初步规划高档商住楼建筑面积约160万平方米左右，图书馆、博物馆、音乐厅以及酒店会议中心等服务设施，规划总建筑面积约24万平方米左右 。

n 初步常住人口规划5万人左右，流动人口规划10万人左右.

n 建成后将吸纳人口规模3.1万人，人均建设用地64. 63m2。是长沙目前旧城改造史上规模最大、投资最多的项目。

新河三角洲的建设，无论是对长沙市的旧城提质改造还是对新城的景观打造，都是一件很有意义的大好事,同时对北城片区的发展带来新的巨大的机遇。

老城区改造力度逐步加大，带来房地产发展新机遇
棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为将来的楼市带来了大量的被迫性刚性置业需求。
u 在当前经济背景下，按照政府的部署，“加快棚户区改造”成为此次拉动内需的一个重点方向。长沙棚户区改造任务繁重，全市二环线内有4.2万栋，5万多户，18万多人生活在成片棚户区内，总面积734万平方米。

u 2008年，长沙市棚改开工项目已有18个；2009年确定开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区将启动改造.
u 南湖片区是长沙市今年最大的棚户区之一 ，约聚集有3万棚户居民。

根据《中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见》，2012年末将达到人均35㎡的小康居住水平目标

大 背 景：全球金融风暴，中国经济回落，宏观调控给楼市松绑，中
国经济楼市火爆于09年上半年神话再现

政府态度：扩内需，救经济，初步放宽楼市政策，默许地方政府救市；长沙政府超前出招，扩大商品房销售客户来源。

长沙机会：经济运行环境良好，为地产发展打下厚实基础。融城、两型社会、新河三角洲、加强棚改等规划均给长沙房地产带来巨大机遇，既扩大了销售渠道，也释放出更多的刚性需求

从宏观背景来看，长沙市宏观形势为地产业提供着广阔的发展空间，其机会更大于危机

报告结语（调整字体，突出报告小结）

在市场成交火爆之际，开发商大肆庆功之现象全国不断，宏观调控再现转机。
当前形势下更需业内保持清醒，供求矛盾仍然存在，开发商当采取谨慎的价格策略，抓住市场调控转折前的机遇，积蓄实力，应对未来。