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住宅小区物业管理信息系统分析与设计

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2020年4月19日
文档仅供参考

学 年 论 文

题 目
住宅小区物业管理信息系统设计与开发
系 部
计信系
专 业
信息管理与信息系统
班 级
信管1321
学 号

学生姓名

指导教师

职 称
讲师

年
3
月
30
日

[内容摘要]
中国房地产业经过十几年的发展正逐步走向成熟，物业管理也面临蓬勃发展的局面。随着中国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。由于物业管理涉及的管理范围较为广泛，管理内容繁杂，加上政策性的变动因素，日常工作需要耗费大量人力和物力。为改进住宅小区物业管理工作条件，提升物业管理的技术水准和更新管理理念，提高物业管理工作的效率和质量，降低物业管理成本，就必须引进计算机技术。用计算机操作的住宅小区物业管理信息系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计该系统提供了市场需要。
本系统是为了住宅小区物业管理部门日常管理工作信息化，规范化而开发的软件。它以物业管理部门为服务中心，以住户为服务对象。经过实施各种服务项目，全面地反映了在小区物业经营管理活动中，物业部门与住户之间各种业务往来。使各种业务的办理迅速、准确，极大地提高了小区物业管理工作的工作效率。
[关键词] 管理系统; 开发小区物业管理; 数据库; 系统分析与设计
1、需求分析
开发小区物业管理系统，总体目标要实现对房产信息、装修信息、投诉信息、报修信息 、物业收费信息、车位信息的登记、处理、统计等操作。
住宅小区物业管理信息系统完成功能主要有：
物业公司负责住宅小区房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理工作。由住户缴纳费用和出租房屋费用来维持各项费用支出。
1.楼宇
1.1住宅小区楼宇经过验收接管后，开始建立小区房产基本资料，为收费及管理做基础工作。小区的楼房管理包括出售房屋，出租房屋和公用建筑，它们以楼号、单元号和房号标识。
1.2建立车位资料，为收费及管理做基础工作。车位用车位号标识。
2.入住
2.1购房人收到有效的人住通知书后，携带身份证到管理处办理人住手续，
填写居民入住登记表(个人及家庭基本情况)并签订人住协议(承诺书)。
2.2用户一旦入住(领取钥匙)后，抄表员入户登记水电气表底数。
2.3住户装修房屋，要先与物业公司签约后方可施工，房屋装修协议书的主要内容有:（甲方名称，法定代表人）、乙方名称、乙方房号、签约日期、装修部位及各部位装修内容(项目包括屋顶、墙面、地面、阳台、门窗、厨房、厕所、采暖设备、壁柜顶柜、管道)，签约后到收费处交纳管理费、装修保证金和施工安全保证金，领取施工许可证。
2.4装修完毕验收后，退回保证金，但如果违反装修制度则从违约金中扣除后退还。
2.5住户能够随时到管理处挑选空车位，选中后填写车位登记表，当然也能够更改车位或在结清费用后取消车位。
2.6住户需要退户时，持有效证明到收费处结清费用后做退户处理。
3.收费
3.1住户能够随时到物业公司收费窗口交纳自上次收费之后的费用，收费员登记收款并打印收据。
3.2住户向收费员讲明原因，能够预交季度/年各项费用。
3.3每月按照楼号制作拖欠三个月以上的住户催缴清单，张贴在各楼入口处，半年以上未交费则按一定比例收取滞纳金（代收除外）。
3.4按照国家政策的指导，修改各项收费标准。
4.日常服务
4.1住户的住房或设备设施出现问题能够直接或打电话到接待处报修，讲明地址、姓名、修理部位、损坏情况、约定时间和收费标准，接待员填写维修服务单，向维修组下达任务。维修员维修后，在服务单上填写实际维修人、维修时间段、维修内容和价格，经住户验收交回接待处。
4.2接待处负贡接待住户的投诉，登记投诉情况和解决结果。
以上是本系统所要实现的基本功能。但对系统不断出现的新需求，需要在使用中经过系统的更新与维护来实现。这样，才能使系统不断地完善，功能更加强大，与用户的交互性更强。
1.1业务流程分析
本系统主要包括六个业务流程，即房产信息管理、装修信息管理、投诉信息管理、报修信息管理、物业收费信息管理和车位信息管理。
房产信息管理是物业管理人员上级管理验收后的房产进行信息录入、统计等操作。涉及到业主入住处理、物业费用、车位租用等相关信息。
装修信息管理是物业管理人员对装修进行登记、处理、统计等操作。涉及到签订装修协议、缴纳管理费用、保证金等相关信息。
投诉信息管理是物业管理人员对投诉进行登记、处理、统计等操作。涉及到投诉人、投诉内容、处理人等相关信息。
报修信息管理是物业管理人员对报修进行登记、处理、统计等操作。涉及到报修人、报修项目、处理人、收费金额等相关信息。
物业收费信息管理包括收费项目的设置、缴费处理、预付款处理、收费统计等操作。是物业管理业务中非常重要的一个环节。
车位信息管理是对车位的使用情况进行管理，涉及到的业务有对车位的登记、出租、收费等操作。
画出主要业务流程图如下：
退户清理费用表
收费处
水电表底数统计表
入住协议
抄表员
入住名单
入住通知单
购房人
管理处
居民入住登记表

管理处
住户人

房屋装修协议书

车位登记表
物业公司

出租车位缴费表
缴费单

收费处

住户人

投诉表
接待处

维修后服务单

维修服务单

维修员
维修组

住户人
物业公司收费窗口

收款收据
住户催缴清单
收费员

收费标准

1.2数据流程分析
根据以上业务流程的分析，对所设计住宅小区物业管理信息系统的设计的具体功能需求有了清晰明了的认识。接下来进行数据流程分析。
画出顶层数据流程图：
住户基本信息表F2
住宅小区物业管理信息系统
住
户
住
户

画出若干主要第二层数据流程图：

给出数据字典：

2.系统设计
2.1总体设计
系统总体结构设计是要根据系统分析的要求和组织的实际情况来对新系统的总体结构形式和能够利用的资源进行大致设计，它是一种宏观、总体上的设计和规划。
绘制软件模块结构图（Software Chart）：
住宅小区物业管理信息系统

对系统总体结构设计和所绘制图形加以文字说明：
本系统层次分六个功能模块：基本设置、房产信息管理、投诉管理、报修管理、缴费管理和车位管理。
其中基本设置即管理员登陆系统所需密码设置以及修改方法。房产信息管理涉及购房人在入住小区后需向系统添加业主基本资料包括姓名、工作单位、联系电话等。还要对其所购买的房产信息做好记录，包括楼号、单元号和房产标识等。
投诉管理即对住户居住期间提出所有投诉做好记录和管理，分为投诉添加和投诉管理两块内容。报修管理是指住户对住房或小区设备设施等出现问题时的维修要求的记录和管理，同样要实现添加维修要求，记录管理维修要求。缴费管理是要实现住户居住期间各项收费内容和标准的管理，有缴费内容的添加以及各项管理两大块功能需求。车位管理则涉及住户在管理处挑选车位后的车位添加以及住户选择车位的各项基本信息的记录及管理。
2.2详细设计
2.2.1代码设计（编码体系）
代码是用来表征客观事物的一个或一组有序的符号，它应易于计算机和人识别与处理。代码设计，是设计一个管理系统时必须要考虑的一个方面，因为当实体越多，实体间关系就越复杂，存储的数据量就越大，数据表就越多，好的数据编码能快速地查找到所需要的信息，也方便对数据的更新维护。
为了方便业主对投诉、报修等信息的查询，编码的原则是根据投诉、报修的日期和顺序码生成组合码。投诉编号、报修编号的前六位是事件发生的时间，后两位为顺序码。对于楼宇的编号则按照楼栋、单元、楼层等编号生成编号。另外，为了方便对住户编号的编码，住户编号采用顺序码。
2.2.2数据库设计
数据库的设计即对程序当中所采用的数据库相关的名称和标识符、在数据库当中的位置、定义、度量单位、格式和值域、敏感程度、数据项名、缩写词和代码，包括用于数据库的规格说明等进行定义。如下图—数据库若干表结构：

（1） 用户表
用户表存放登陆系统所需要的用户名和密码，需要访问此表，图表3-1所示。
表3-1用户表
字段名
数据类型
可否为空
用户名（主键）
Char(10)
NOT NULL
密码
Int
NOT NULL

（2） 住户基本信息表
住户基本信息表，如表3-2所示，存放小区内所有的住户信息，这些信息也是小区物业管理的基本信息，在实现系统的各个功能中起真非常重要的作用。
表3-2 住户基本信息表表
字段名
数据类型
可否为空
住址(主键)
Char(10)
NOT NULL
户主
Char(10)
NOT NULL
身份证号码
Varchar(50)
NOT NULL
电话
Char(20)
NULL
入住时间
Datetime
NULL

（3） 房产资料表
房产资料表存放小区内的所有房屋的信息，其中包括已售出的房屋和未售出的房屋。
表3-3 房产资料表
字段名
数据类型
可否为空
住址(主键)
Char(10)
NOT NULL
房屋结构
Varchar(50)
NOT NULL
设备
Float(8)
NOT NULL
房屋面积
Float(8)
NOT NULL
出售信息
Char(20)
NULL

(4) 处理故障表
住户处理故障表存放小区内住户的各种故障的所有信息。
表3-4 处理故障表
字段名
数据类型
可否为空
住址(主键)
Char(10)
NOT NULL
处理故障
Datetime
NOT NULL
经办人
Char(10)
NULL
处理时间
Datetime
NULL

（5） 收费统计表
收费统计表存放小区内住户的各种收费信息。
表3-5 收费统计表
字段名
数据类型
可否为空
住址(主键)
Char(10)
NOT NULL
保洁费
Int(4)
NOT NULL
保安费
Varchar(50)
NOT NULL
手续费
Int(4)
NOT NULL
机动车存车费
Varchar(50)
NOT NULL
水费
Char(10)
NOT NULL
电费
Varchar(50)
NOT NULL
宽带
Int(4)
NOT NULL
气费
Char(10)
NOT NULL
TV费
Int(4)
NOT NULL
凤凰电影台
Int(4)
NOT NULL
收费时间
Datetime
NOT NULL
2.2.4输出设计
输出主要以整合最后数据通知相关用户
第一：根据住户的缴费情况输出发放相关通知书
第二：有关装修处
打印各项协议相关内容
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
甲方：
乙方签字：
输出施工许可证交与客户
3缴费情况打印输出
---------------------
-----------------------------------------------------
户号： 姓名： 住房性质： 费用期间：
项目名称 单价 上次表底 本次表底 数量 金额
合计：
收费员： 日期： 收到： 找回：
4. 预交季度/年各项费用输出(同上)
5．输出欠费住户信息（催缴清单）
房号
户主
欠费情况
欠费时间

提示半年以上未交费则按一定比例收取滞纳金（代收除外）请及时交清费用!
6.输出客户退住房情况交与物业管理处，以便提交修改相关数据
房号
户主
入住时间
退房时间

2.2.3输入设计
经过各种表格收集数据
1.房产信息
楼号
单元号
房号识别
住房状态

1栋

2车位
车位号
已选车位
可选车位
状态(是or否)

3.居民入住登记表
收集各户主家庭基本信息，然后录入表格

户主姓名

性别

民族

其它成员

联系电话

入住时间
是否签入住承诺书

4 抄水表
房号标志
户主姓名
水表底数

5.若户主需要装修房屋，则先打印输出签订相关协议。
根据签订数据录入以下表格：
房号
装修内容
乙方（是or否
甲方(是or否)
签约日期

6.相关装修收取费用
管理费
装修保证金
施工安全保证金
合计
一居
¥20

二居
¥30

三居
¥50

防盗门
¥30

垃圾间
¥20

录入汇总表格
房号
户主
装修总费用
领取施工许可证(是or否)
验收情况

7 相关物业收费情况数据录入
房号
户主
保洁费
保安费
手续费
车存车费
代收水费
代收电费
代收气费
代收tv费
凤凰电影台
时间
合计
缴费情况

8 日常服务(录入住户日常服务)
用户提供的信息，录入数据
地址
姓名
修理部位
损坏情况
约定时间

维修员提供的信息，录入数据
维修人员姓名
维修时间
维修情况
维修费用

9 接待住户投诉与解决情况
投诉住户
投诉内容
时间
解决结果

2.2.5算法设计
在系统中定义基本设置模块，用来设置物业人员分配登录权限、设置及 修改密码等。

在系统中定义房产资料管理模块，存放房产信息，以便查看，并利于管理。
在系统中定义投诉管理模块，存放住户所投诉事件，便于查看并解决问题。

在系统中定义报修管理模块，存放保修及维修信息。
在系统中定义缴费管理模块，统计与业主相关的缴费信息。

在系统中定义车位管理模块，统计车位信息并存入系统。

至此，我们基本上完成了住宅小区物业管理信息系统的全部设计工作。经过这次比较完整的系统设计，我们摆脱了单纯理论知识的学习状态，将所学知识和实际的结合锻炼了我们的综合运用能力。经过对整体的设计，对局部的取舍，以至对细节的斟酌处理，都使我们的能力得到了提高。三人分工合作，查阅了大量资料，共同努力形成这份报告。但毕竟是第一次对系统分析与设计的尝试，依然存在许多不足，过程中暴露出的不足我们都将在以后的学习中尝试不断完善。
参考文献
[1]张海藩.软件工程导论（第5版）[M].清华大学出版社，
[2]王珊，萨师煊.数据库系统概论（第4版）[M].高等教育出版社，1999
[3] 余杰 李莎莎.SQL Server项目开发实践[M].中国铁道出版社， .12
[4]赵松涛 吴维元 SQL Server 管理系统实录[M]电子工业出版社
[5]黄梯云. 管理信息系统导论[M]. 北京：清华大学出版社. .3.
[6] 闪四清. SQL Server 实用简明教程[M]. 北京：清华大学出版社. .1

湖南商学院北津学院年论文评审表
姓 名
王军
系部
计信系
专业班级
信管1321
学号

题 目：住宅小区物业管理信息系统设计与开发

评

审

意

见

成 绩

指导教
师签名

指导教
师职称

评审时间： 年 月 日