物业管理前期介入工作协议(合同).doc

“ ”项目委托物业前期介入工作协议
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第一章 总则
甲方（建设单位）：
法定代表人：
地 址：
联系电话：

乙方（物业管理企业）：
法定代表人：
地 址：
联系电话：

第二章 定义
前期介入：是指是物业企业受开发商委托，参与到开发商对项目研发、规划设计、施工建设、开盘营销和配合地产进行竣工验收的各个阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷，满足客户需求和方便后期物业运行的过程。

第三章 前期介入工作阶段
集中交付
物业接管
工程验收
开盘营销
开发建设
规划设计
项目研发

第四章 组织架构
一、组织架构

前期介入部经理

项目介入人员

项目介入人员
专业工程师

前期介入
工程师

前期介入
工程师

图纸阶段
施工阶段
技术支持

二、人员编制
1、部门经理：项目建筑面积之和≦50万方1名
2、前期介入工程师：项目建筑面积之和≦30万方2名。
3、项目介入人员：项目建筑面积之和≦20万方3人
（以此数据增减人员）

第五章 项目各阶段前期介入工作内容及成果
一、 项目研发阶段
其主要任务是：
1、将开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；
2、从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。
3、将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入报告》提交给项目开发公司。
二、规划设计阶段
其主要工作任务是：
1、 从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向项目公司开发设计部门提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、空调外机位小、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给项目公司开发设计部门，以便在设计中关注并避免。

三、施工建设阶段
其主要工作任务是：
1、 跟进施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行，沟通解决。
2、 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，做好发送地产文件的登记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。
3、 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
4、 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目公司提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作，并及时(每周、每月)向地产公司提交《施工阶段物业管理前期介入周/月报告》。

四、开盘营销阶段
其主要工作任务是：
1、在开盘营销60天前对项目物业服务管理营运成本进行测算、报开发公司。受开发公司委托进行该项目的前期物业服务招投标工作。
2、根据项目公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等专项服务。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向项目公司营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。
3、 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。
4、 在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》。
5、 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要，提供物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。

五、工程验收阶段
其主要工作任务是：
1、 组织人员配合地产对项目各系统的专项验收工作。
2、 组织人员对项目各系统全面系统的进行梳理、问题汇总形成相关报告，抄送地产相关部门。

六、物业接管阶段
其主要工作任务是：
1、 项目取得《竣工验收备案登记证 》后，物业站在客户使用角度对项目各系统进行检查。形成检查报告，抄送地产工程部。
2、 组织人员对项目各系统对验收时汇总问题进行逐一消项，未消项项目在和施工方、监理协调后仍未整改的形成书面报告抄送地产相关部门进行备案。
3、 物业前期介入小组组织人员对项目各系统移交 技术资料进行系统整理、分类立卷、归档保管。
3、技术资料主要有:
① 、竣工工程项目一览表，包括竣工工程的名称、位置、结构、层数、面积、装修标准、开工竣工日 期等。
② 、设备清单，包括设备名称、规模、数量、产地、主要性能以及随机工具、备品备件等，工程项目竣工图。
③、材料、建筑构件、外协件、名称设备、检测仪器的出厂合格证书、说明书和验收记录、预制件的载荷试验记录，自动控制仪表的调试记录等。
③ 、隐蔽工程验收记录，土建施工记录。
⑤、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏、通球检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防、防爆报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。
⑥、工程质量事故的发生和处理记录。
⑦、图纸会审记录，设计变更通知和技术核定单等。
⑧、关于建筑物、构筑物的使用注意事项的说明。
⑨、有关工程项目的其他重要技术决定和文件等

第六章 前期介入工作过程控制
1、为保证前期介入工作的密切配合，项目公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业部门，以便物业部门做出相应的前期介入工作安排。
2、前期介入工作必须有计划地进行。根据项目公司提出的配合要求，物业公司前期介入总经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求等，经项目公司领导审批后备案。
3、物业公司在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。
4、 项目公司相关职能部门在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行评审，将评审结果记录在案并执行，同时向物业公司做出反馈。
5、 物业公司在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1个月的按月度报告)，经项目公司确认。

第七章 前期介入收费标准
项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金选择包干制方式：按前期介入项目建筑面积计算。
1. 公寓、商住综合楼(清水房标准) 元/平方米
2. 公寓、商住综合楼（精装房标准） 元/平方米
3. 集中商业、写字楼 (清水房标准) 元/平方米
4. 集中商业、写字楼 (精装房标准) 元/平方米

第八章 前期介入费用执行方式和工作周期
1、 新项目立项召开启动会后一个月之内，付第一次款30%。即人民币 _ 元
2、 该项目基础竣工分布验收后一个月之内，付第二次款40%。即人民币 _ 元
3、 集中交结束后一个月之内，开发商与物管公司结清全款支付总价的30％。即人民币 _ 元
5、工作周期：项目立项 至 集中交付结束。

第九章 前期介入工作主要支持文件及规范
1、智能建筑设计标准
2、建筑物电子信息系统防雷技术规范
3、民用建筑电气设计规范
4、采暖通风与空气调节设计规范
5、火灾自动报警系统设计规范
6、建筑给水排水设计规范
7、自动喷水灭火系统设计规范
8、重庆市住宅工程分户验收标准
9、 前期介入工作指引

第十章 前期介入工作的主要工作方式和记录
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• 图纸阅读 读图意见　
• 方案审核 图纸成果
• 现场查看 现场PPT、前期介入沟通表
• 协调会议 会议纪要
• 跟踪落实 图纸修改、施工结果
• 经验沉淀 知识成果

第十一章 附件：
1、 前期介入岗位职责。
2、 前期介入工作计划表
3、 融汇物业前期介入工作指引
4、 前期介入工作周报表
5、 前期介入工作月报表