物业机构设立及运作流程实施方案.docx

物业机构设立及运作流程实施方案针对此项目，本公司综合考虑多方面因素，成立专项物业机构小 组来保障各项任务的顺利圆满完成，从管理机构到相关服务人员都进 行系统的培训，做到态度端正、方法正确、结构精简、效果满意。以 下是本次项目的机构设置和人员调配：1、管理组织机构与管理制度（1）管理组织机构精简高效，部门布局合理。为保障物业管理服务 优化，结合项目人文特点及行业法规，拟设立“物业管理处”，采用“一站式”物业管理服务，结合现代物业管理理念和经营模式，确定 物业管理组织架构及监督机制。（2）管理机构名称及监督体系 公司下设项目管理机构“物业管理处”，按照物业服务合同约定 对校区实施专业化、规范化的物业管理服务。 公司和综合办共同构成对物业管理处的监督管理。其中，综合办 承担主要监督管理任务，公司承担辅助管理任务。 项目负责人既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达 后，负责人可通过信息反馈渠道获取信息，对相关人员所发出的各项 指令进行综合评估和判断，纠正错误，克服工作盲点。 在监督机构控制方式中，采取例行检查和突击抽查相结合的方式进 行，而监督控制的措施以预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。（2）组织架构及人员配置 物业管理处的人员配备以“高效、精干”作为指导原则。 在职务、职能分配与职位设置中讲求简约直线。 人员编制力求精干并根据员工特长分配职务。 在内部形成通畅无阻的沟通渠道以促进资源共享。 使组织设计有利于培养每位员工的团结协作精神，构筑具有高度团 队凝聚力的集体。岗位设置及服务人员配置表（不含外围）序号岗 位人数（人）一物业管理处1项目负责人二业务培训部1保安业务及突发事件处理主讲员2保洁业务主讲员3设备维护与管理主讲员三保洁管理部1保洁主管2专职保洁员3室外保洁员四保安管理部1保安主管2保安员五餐饮服务部1餐饮主管2炊事员3兼职餐饮服务人员五设备维修部1维修主管2维修人员合计(3) 项目负责人岗位职责 全面负责xxx整体的物业管理工作。 根据公司总体规划，制订管理处年度发展计划和经营战略，报公司 批准后实施。 建议管理处各部门主管的招聘、任免和奖惩；审核管理处其他员工 的招聘、奖惩、辞退等。 以身作则、率先垂范、廉洁奉公，团结带领管理处广大员工，全力 以赴完成管理处的各项工作和创“优”任务。 负责接收部内官兵、其他工作人员的投诉，定期收集意见、建议， 并反馈至各职能部门，必要时要上报公司总经理或副总经理。 强化日常行政管理，努力提高服务质量和工作效率，提高服务满意。 负责员工工作责任心和敬业精神教育，狠抓员工业务技能培训，努 力培养和造就一支高素质的员工队伍。 及时检查、督促下属员工的工作质量和服务质量；加强检查、督促 各项工作的完成。9强调安全，努力防范，保证托管区域治安、刑事案件发生率在控 制范围以内。(4) 业务培训岗位职责 全面负责管理处品质管理及保安、保洁、餐饮等工作人员的培训工作。 熟悉公司管理制度及操作流程，协助员工完成工作任务，对于新任 务提前进行分析理解，再制定相应的培训工作计划。 定期在业务区域进行巡视，发现问题，及时妥善处理。 负责各项工作的回访，保证回访率。根据回访结果及时调整培训重 点和培训方案。 按照服务实施多种标准标准、多种方式的考核，并负责检查考核结 果。 根据考核结果，对不通过的员工进行多次反复培训，直至考核通过。（5）保安主管岗位职责 在项目负责人的领导下，全面负责保安的日常管理工作。 拟定安保工作、消防工作、巡逻工作管理的周/月及年度工作计划。 负责制定突发性事件预防措施和应急处理方案，在突发事件发生时 负责指挥工作。 配合管辖区公安机关应对、处理各种安全事故和事件。 配合管辖区消防部队，定期开展消防演练和消防检查。 协助项目负责人、业务培训部对保安员进行教育和培训，保持并提 高本部门员工的总体业务水平。（6）保安员岗位职责 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。 严格执行安全保卫工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执 行各项规章制度，密切注视公共物资、人员进出情况。对于人员出入 情况、大件物品的进出情况进行认真记录。 文明执勤，着装整齐，礼貌待人，树立“文明执勤、热情服务”的 思想，为服务单位树立良好形象，维护物业区域安全稳定。 发现安全防范漏洞，火险及其它事故隐患，应及时采取有效措施， 并立即向上级报告。 依照法律法规和公司的有关规定灵活果断处理各种问题，维护xxx 区域秩序。 按照规定的时间和范围完成巡查任务，严格管理进出车辆，以及车 辆在管辖区的行驶路线、停放情况。 认真履行岗位职责的有关规定，努力完成上级交给的任务。（7）保洁主管岗位职责 在项目负责人的领导下，全面负责清洁、保洁、绿化的日常管理工 作。 拟定保洁工作、消杀工作、绿化工作管理的周/月及年度工作计划。 负责保洁物品物资计划的编制及采购申请。 积极与辖区街道、环卫等部门联系，并与其配合，创造管辖区良好 的卫生环境。 按照质量管理体系的要求修改和完善清洁、保洁、绿化工作有关的 作业标准及规范。 协助项目负责人、业务培训部对保洁员进行教育和培训，保持并提高本部门员工的总体业务水平。(8) 保洁员岗位职责 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。 严格执行保洁工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执行各 项规章制度。保洁工作认真仔细、消杀工作彻底干净。 文明工作，着装整齐，礼貌待人，为服务单位树立良好形象，维护 物业区域良好的环境。 在清洁工作结束后加强卫生的保持工作，做到“常清洁，常卫生”的 标准。 在工作中坚持“节约资本、保护环境”的基本原则，将清洁工具的作 用最大化利用。(9) 维修主管岗位职责 在项目负责人的领导下，全面负责大型设备、公共设施检查、维修、 的日常管理工作。 拟定大型设备、公共设施检查、维修、管理的周/月及年度工作计 划。 每月对设施、设备的运行、维修和保养的工作进行一次全面检查， 并做好相关检查记录。 不断提升对于设施、设备的认知，不管更新对各种设施、设备的维修 理念和方法。 负责记录大型设备、公共设施的购买、检查、维修的记录。对于不 合格、过期的设备及时上报。（10）维修员岗位职责 服务领导，听从指挥，坚守岗位，做好本职工作，积极完成本职工 作。 严格执行保洁工作的有关规定，廉洁奉公，不徇私情，认真执行各 项规章制度。严格执行安全操作规程，保证设备在安全可靠的情况下 正常运行，提高维修、养护效率。 文明工作，着装整齐，礼貌待人，为服务单位树立良好形象，保障 所辖区设备和设施的正常高效运作。 坚守工作岗位，按照要求定时检查设备运行情况，做到“三勤”即 “勤看、勤听、勤闻”，并做好巡查记录，发现问题及时解决处理，解决不了的问题及时汇报反映。 严格执行设备、设施的停止、运行操作规程，没有停、开书面指令， 任何人不得擅自操作，如遇紧急情况威胁人身及设备安全而又来不及 向上级汇报时，可先进行停止设备运行，并立即报告上级。 提高警惕，严格执行安全保卫制度，任何闲杂人员不得擅自进入工 作区域，保持设施、设备工作区域的清洁干净，保证设备、设施的的 安全；严禁上班时间饮酒和干其它与工作无关的私事。2、各个岗位资质要求根据对本项目的综合分析，制定了对各个工作人员的任职资质的基本 规定。规定如下：(1) 项目负责人任职资格：适应性别男/女不限适应年龄22-45岁教育水平大专及以上学历专业要求持有物业管理从业人员资格证书工作经验一年以上物业管理服务工作经验专业技能/职称具有消防员证书必需的技能培训会普通话，会电脑操作，熟悉物业管理相关的法律法规其他资格要求具有一定的写作能力和语言表达能力，有亲和力，善于人 际交往和沟通(2) 业务培训管理人/培训员任职资格：适应性别男/女不限适应年龄22 45 岁教育水平大专及以上专业要求物业管理专业优先工作经验五年以上物管从业经验，二年以上管理经验，熟悉物业各项 法律法规，熟悉客服中心的运作环节，熟练使用计算机。专业技能/职称持物业管理经理上岗证必需的技能培训熟习品质管理，能完成学校物业管理、服务礼仪、沟通技能 技巧等培训任务其他资格要求严谨、踏实、责任心强；具有较强的人际沟通协调能力；有 较好的心理抗压及疏导能力；具有亲和力和团队精神。(3) 保安主管任职资格：适应性别男适应年龄2045 岁教育水平高中以上文化程/史专业要求退伍军人、保安学校毕业优先工作经验三年安全工作经验专业技能/职称具有消防员证书必需的技能培训消防基本常识、安全保卫方面的法律、法规及政策、保安专业知识(防火、防盗等)其他资格要求为人正直、勇敢，办事责任心、强。(4) 保安员任职资格：适应性别男适应年龄18-40 岁教育水平高中以上文化程度专业要求具备治安、消防安全管理基本技能工作经验一年以上保安服务从业经历专业技能/职称无必需的技能培训持保安员培训合格证其他资格要求具有消防员证、铲车操作证优先、退伍军人、党员优先(5) 保洁主管任职资格：适应性别男女不限适应年龄28-45岁教育水平大专及以上专业要求保洁管理相关专业工作经验两年以上环境管理、物业相关管理工作经验，会计算机操作专业技能/职称物业管理物管员上岗证，熟悉清洁保洁专业知识，了解房屋 楼宇基本情况必需的技能培训环境管理，房屋结构，物业管理其他资格要求负责、敬业；具较强的协调、指导、管理能力；时间管理和计划分配能力(6) 专职保洁员任职资格：适应性别女适应年龄30-55 岁教育水平初中及以上专业要求无工作经验一年以上保洁工作经验专业技能/职称必需的技能培训礼仪培训、保洁技能技巧其他资格要求工作负责、认真、敬业、踏实肯干。(7 )餐饮服务主管任职资格：适应性别男女不限适应年龄28-45 岁教育水平大专及以上专业要求酒店餐饮服务、食品安全相关专业工作经验两年以上酒店餐饮管理工作经历，会计算机操作专业技能/职称熟悉食品安全专业知识，了解餐饮行业运作流程必需的技能培训管理能力、餐饮服务能力其他资格要求工作仔细、办事认真、表达能力强任职资格：适应性别男女不限适应年龄30-55 岁教育水平初中及以上专业要求无工作经验两年以上餐饮工作经历或五年后厨工作经历专业技能/职称有厨师证者优先必需的技能培熟练食品制作、身体健康无疾病训其他资格要求爱干净、肯吃苦、熟悉菜品搭配(9) 生产员任职资格：适应性别男女不限适应年龄40-55 岁教育水平初中及以上专业要求无工作经验有从事农业种植相关经验专业技能/职称熟悉季节、气候变化;了解农事必需的技能培训会使用基本农事工具其他资格要求勤劳、工作效率高(10) 设备维修主管任职资格：适应性别男适应年龄45岁以下教育水平大专及以上专业要求建筑、电气、暖通相关专业大学专科及以上学历，中级以上 职称工作经验具有5年以上物业从业经验，3年以上物业工程技术管理工 作经验以及建筑面积10万以上高档住宅小区、写字楼、商场 等业态工程管理经验专业技能/职称持有建设部颁发的物业管理人员上岗证必需的技能培训具有强/弱电、暖通、给排水各类知识，熟悉各类物业设备设 施的维修、保养及施工管理。其他资格要求踏实、认真、负责、工作主动性强、有一定的沟通能力(11) 维修工任职资格：适应性别男适应年龄25-50 岁教育水平高中及以上专业要求有从事国家电网进网操作资格者、工程维修项目者优先工作经验三年以上物业管理供、配电岗位或工程维修项目工作经验专业技能/职称持有电工操作证必需的技能培训熟悉高低压配电设备程序，巡回检查和维护保养