2004年江苏常州酒店式公寓市场分析报告.doc

常州酒店式公寓市场分析报告

一．常州酒店式公寓的发展
“酒店式公寓”这种物业是在2002年首次进入常州的，在此之前人们对此还是比较陌生的。随着“金鼎”的春雷第一个咋响，并且在市场迅速取得胜利的同时，常州众多开发商也都紧随其后，于是至今为止“酒店式公寓”已不在陌生，相对的购房和投资者也已渐渐的热情不在。
该种类型的物业进入常州楼市也才短短的三年时间，现在人们已经开始接受了它，可以说它的发展在常州是迅速而成功的。

二．目前常州该种物业的市场分析
（一）分布情况
区域
案名
物业形态
推案量(平方)
销售率（%）
城中地区
世家华庭
高层
35000
50
南大街云庭
高层
22000
98
汇金置业广场
多、小高层
20000
80
金鼎
高层
16000
99
嘉业国贸广场
高层
14400
40
泰富世纪大厦
高层
35880
75
小计

143280

城北地区
阳光寓
小高
29369
55
SOHO现代城
小高
80000
75
府琛广场
高层
70000
75
星北发展大厦
高层
26700
65
富都公寓
高层
38000
60

小计

244069

城南地区
大学城商业街
高层
20000
0
湖塘广成大厦
高层
48697
80
小计

68697

总计

456046

（二）价格分析

从上表中看出，2004年开始酒店式公寓楼的价格比较平稳，但在二手市场却出现小幅回落。

（三）市场需求量分析
酒店式公寓楼于2002年常州市开始大量出现，如金鼎、城市风景等楼盘，由于当时市场同类产品的稀缺，前期推出个案均取得良好的销售业绩。2003年此类型楼盘市场供应量达到顶峰。由上表看出，各楼盘几乎同时推出，同时，二手房市场也有大量的获利房源抛售，单身公寓、酒店式公寓等同类产品成为市场投资、炒房的主力。2004年至今，由于受到房地产市场大势及本产品市场实际需求的影响，同类产品市场去化明显下降，市场投资行为更趋谨慎。根据市场的了解，2004年在常州市场还将有一定体量的酒店式单身公寓的等小户型产品，如城北的日光寓；城南大学城地块；城中的天禧星园等。客观的从市场面来看，常州此类产品的市场供应量较大，缺乏有效的市场需求支撑，在一段时期内会造成供大于求的状况，因此，此类物业业已淡出了投资者的视线。

（四）目前产品特点及市场走势
1、产品的形态已渐为市场所接纳。
2、相对其它物业，该类产品的品质区别不大。
3、同类产品大量充诉市场，今年开始明显供大于求。
4、受价格因素的影响，投资效益正逐渐减少。
5、该产品正面临求变的关键时机，市场也正期待着此类产品的物管、配套等方面能从概念上转换为现实，并能提升到一个较高的档次。
三．常州市酒店式公寓物业分析
（一）已建物业
项目名称
位置
总建面积
面积范围
均价（元）
主力房型
销售率
金鼎
路桥上面
33层27004㎡
44～92㎡
3500
48～50㎡
100％
简评：
2002年常州市首推的第一个小面积单身公寓，该物业的出现打破了整个房市的格局，为众多单身人士及投资者所追捧，在短期之内即销售一空，颇受好评并成为一时的热点，其市场价值也节节攀升，也为常州的楼市增加了一道新的风景线。
云庭
南大街
2幢30层
1幢31层
45～150㎡
4500
45㎡；70
105；150
100％
简评：
常州继金鼎后又一个坐落于市中心的以中小面积为主的高层公寓，由于受到金鼎的影响，加上地段得天独厚的优势，在并没有作太多媒体宣传的前提下，短期内已迅速消化，可谓是众望所归。
另附“金鼎”项目的具体面积配比图

（二）在建物业
项目
开发商
位置
总建
面积范围
均价
销售率
世家华庭
德世房产
大酒店旁
31650
58～139㎡
7250元/㎡
50％
富都商务
香格里拉
新区
38684
42～50㎡
4000元/㎡
60％
SOHO
百老汇
新区
7万
42～115㎡
3500元/㎡
75％
汇金置业
神州房产
青山桥边
12000
37～132㎡
4100元/㎡
80％

具体如下：

世家华庭

户型
面积（M2）
套数
总面积（M2）
单价
总价（万元）

25F

1
86
46
3956
7250
28681000
1
65
46
2990
7250
21677500
2
102
46
4692
7250
34017000
1
58
46
2668
7250
19343000
2
104
46
4784
7250
34684000
2
121
46
5566
7250
40353500
3
139
46
6394
7250
46356500
总计

96.4
761
31050
7250
225112500

富都

层数
单层面积
推售面积
最小面积
主力面积
套数
单价范围
均价
总价范围
4-5（平层3米）
2036
14252
40
42-50
252
4500-5000
4750

11-22（挑高5.1米）
2036
24432
40
42-50
432
3600-3700
3650

合计

错误！未指定书签。
40

错误！未指定书签。
3600-5000

项目名称：汇金置业广场
开 发 商：神州房地产开发有限公司
地理位置：关河西路与健身路（规划）交界处
总建面积：商铺约10000平米，办公8000平米，住宅约12000平米
绿 化 率：％
得 房 率：82％
结构类型：住宅两幢15F
户 数：办公200户，住宅126户
面积范围：商铺18-94平米，办公42.07-76.47平米，
住宅37-132.34平米，酒店公寓30平米
主力户型：办公45平米，住宅37平米
基 价：办公4000-4500元/平米，住宅3880-4400元/平米
工程现状：浇铸地基，05年7月交付
综合分析：项目位于关河西路，健身北路口，近斗巷，周边有八角井菜场、农工商超市、西新桥公寓，配套齐全，交通便捷，生活便利。

【现代城】市场调查表

投资兴建
百老汇集团
工地位置
新北区黄山路15号
建筑设计
东北设计院深圳分院
规划用途
商铺、商住
基地面积
4万m2
销售面积
7万㎡
容 积 率
4.6
建筑楼层
12层
绿 化 率
25%
得 房 率
70%
面积范围
42—115m2
主力面积
56m2
可售总价
2亿元
单价范围
2850—3380元/m2 （六、七、八、九层）
4000—4300元/m2 （四、五层）
平均单价
3075元/m2（六、七、八、九层）
4100元/m2 （四、五层）
主力总价
20万元
可售户数
472户(六、七、八、九层)
118户（四、五层）
已售户数
450
销 售 率
75%
开盘日期
2003．5．28
竣工日期
2004．11
调查日期

综合分析
区域分析
本案位于黄山路与河海路的交界处，御花园别墅的北面相接，南临阳光花园，东望恐龙园，飞宏国际联谊中心，对面是天安**市花园，地处新北区商业文化旅游区，周边市场群，中高档住宅群相邻，公交29、218路可直达。
规划分析
现代城共规划12层，其中1、2层为商铺，3—12层为商住办公楼，其中3层为会所，4—5层为5.4m的挑空，6—12层为单层商住楼，整体设计为“回”形，中间有一天井，每间都含一卫生间，及配套管道煤气，住宅主要分布在四周，中间3层为中央花园，近日推出的5.4m挑高纯SOHO魔术空间,不受平面布局的限制,可自由打造挑高单层、双层、错层、跃层等不同类型的空间组合，形成独具个性的立体办公空间，可让业主自己隔断。
环境分析
该楼盘周边为高档住宅区，环境优美，空气清新，紧临黄山路，公交29、218路可直达，周边配套设施较为齐全，超市、银行、邮局近在咫尺，附近饭店甚多，新福记，建设中的新长兴楼，飞宏国际联谊中心。由于住宅分布四周，所以使得现代城相对独立，但又各自有不同景观，小区主要以商住楼为主，所以在大厅装修上比较现代。
房型配比
现代城主要以小户型居多，面积从42—115m2，大面积户型在东西两侧，南北为小户型，由于是框架结构，所以相连的都可以打通，每周都配有一个卫生间，厨房通留管道，其中42—56m2的户型50%，65—80m2占20%，96—115m2占30%，近日推出的5.4m挑高纯SOHO魔术空间，使业主不再受平面布局的限制，可自由打造挑高单层、双层、错层、跃层等不同类型的空间组合，形成独具个性的立体办公空间。
特 点
由于其理念为SOHO，所以每间住宅都比较小，但每间住宅都比较小，但每间都可打通，所以户型分割比较方面，装修上可做错层、跃层，其样板房装璜上比较时尚，个性化设计，突具个性、前卫。
利 多
利 空
1、 地处新北区商业文化旅游区，附近饭店甚多，便于业务应酬。
2、 整体设计时尚，前卫，给人以耳目一新的感觉，其户型小，易组合，易分割，可做商住办公房，也可做单元身公寓，住宅总价不高，吸引了很多投资者驻足。
1、 公交线路甚小，交通不便
2、 周边均为诸多高档住宅区，其办公氛围不浓
3、 现代城与其以前的百老汇酒店式公寓与其形成强烈冲突。
综 合
评 价
**模式移至常州配合大规模广告在常州房产市场引起一定热潮。

市场营销部
2004-08-11
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