2004年江苏常州酒店式公寓市场分析报告.doc

常州酒店式公寓市场分析报告一常州酒店式公寓的发展“酒店式公寓”这种物业是在2002年首次进入常州的，在此之前人们对此还是比较陌生的。随着“金鼎”的春雷第一个咋响，并且在市场迅速取得胜利的同时，常州众多开发商也都紧随其后，于是至今为止“酒店式公寓”已不在陌生，相对的购房和投资者也已渐渐的热情不在。 该种类型的物业进入常州楼市也才短短的三年时间，现在人们已经开始接受了它，可以说它的发展在常州是迅速而成功的。二目前常州该种物业的市场分析（一）分布情况区域案名物业形态推案量(平方)销售率（%）城中地区世家华庭高层3500050南大街云庭高层2200098汇金置业广场多、小高层2000080金鼎高层1600099嘉业国贸广场高层1440040泰富世纪大厦高层3588075小计143280城北地区阳光寓小高2936955SOHO现代城小高8000075府琛广场高层7000075星北发展大厦高层2670065富都公寓高层3800060小计244069城南地区大学城商业街高层200000湖塘广成大厦高层4869780小计68697总计456046（二）价格分析从上表中看出，2004年开始酒店式公寓楼的价格比较平稳，但在二手市场却出现小幅回落。（三）市场需求量分析酒店式公寓楼于2002年常州市开始大量出现，如金鼎、城市风景等楼盘，由于当时市场同类产品的稀缺，前期推出个案均取得良好的销售业绩。2003年此类型楼盘市场供应量达到顶峰。由上表看出，各楼盘几乎同时推出，同时，二手房市场也有大量的获利房源抛售，单身公寓、酒店式公寓等同类产品成为市场投资、炒房的主力。2004年至今，由于受到房地产市场大势及本产品市场实际需求的影响，同类产品市场去化明显下降，市场投资行为更趋谨慎。根据市场的了解，2004年在常州市场还将有一定体量的酒店式单身公寓的等小户型产品，如城北的日光寓；城南大学城地块；城中的天禧星园等。客观的从市场面来看，常州此类产品的市场供应量较大，缺乏有效的市场需求支撑，在一段时期内会造成供大于求的状况，因此，此类物业业已淡出了投资者的视线。（四）目前产品特点及市场走势1、产品的形态已渐为市场所接纳。2、相对其它物业，该类产品的品质区别不大。3、同类产品大量充诉市场，今年开始明显供大于求。4、受价格因素的影响，投资效益正逐渐减少。5、该产品正面临求变的关键时机，市场也正期待着此类产品的物管、配套等方面能从概念上转换为现实，并能提升到一个较高的档次。三常州市酒店式公寓物业分析（一）已建物业项目名称位置总建面积面积范围均价（元）主力房型销售率金鼎路桥上面33层27004449235004850100简评：2002年常州市首推的第一个小面积单身公寓，该物业的出现打破了整个房市的格局，为众多单身人士及投资者所追捧，在短期之内即销售一空，颇受好评并成为一时的热点，其市场价值也节节攀升，也为常州的楼市增加了一道新的风景线。云庭南大街2幢30层1幢31层45150450045；70105；150100简评：常州继金鼎后又一个坐落于市中心的以中小面积为主的高层公寓，由于受到金鼎的影响，加上地段得天独厚的优势，在并没有作太多媒体宣传的前提下，短期内已迅速消化，可谓是众望所归。另附“金鼎”项目的具体面积配比图（二）在建物业项目开发商位置总建面积范围均价销售率世家华庭德世房产大酒店旁31650581397250元/50富都商务香格里拉新区3868442504000元/60SOHO百老汇新区7万421153500元/75汇金置业神州房产青山桥边12000371324100元/80具体如下：世家华庭户型面积（M2）套数总面积（M2）单价总价（万元） 25F 18646 39567250286810001 65 46 2990 7250 216775002 102 46 4692 7250 340170001 58 46 2668 7250 193430002 104 46 4784 7250 346840002 121 46 5566 7250 403535003 139 46 6394 725046356500总计96.4761310507250225112500富都层数单层面积推售面积最小面积主力面积套数单价范围均价总价范围4-5（平层3米）2036142524042-502524500-5000475011-22（挑高5.1米）2036244324042-504323600-37003650合计错误！未指定书签。40错误！未指定书签。3600-5000项目名称：汇金置业广场 开 发 商：神州房地产开发有限公司地理位置：关河西路与健身路（规划）交界处 总建面积：商铺约10000平米，办公8000平米，住宅约12000平米绿 化 率：得 房 率：82结构类型：住宅两幢15F户 数：办公200户，住宅126户面积范围：商铺18-94平米，办公42.07-76.47平米，住宅37-132.34平米，酒店公寓30平米主力户型：办公45平米，住宅37平米基 价：办公4000-4500元/平米，住宅3880-4400元/平米工程现状：浇铸地基，05年7月交付综合分析：项目位于关河西路，健身北路口，近斗巷，周边有八角井菜场、农工商超市、西新桥公寓，配套齐全，交通便捷，生活便利。【现代城】市场调查表投资兴建百老汇集团工地位置新北区黄山路15号建筑设计东北设计院深圳分院规划用途商铺、商住基地面积4万m2销售面积7万容 积 率 4.6建筑楼层12层绿 化 率25%得 房 率70%面积范围42115m2主力面积56m2可售总价2亿元单价范围28503380元/m2 （六、七、八、九层）40004300元/m2 （四、五层）平均单价3075元/m2（六、七、八、九层）4100元/m2 （四、五层）主力总价20万元可售户数472户(六、七、八、九层)118户（四、五层）已售户数450销 售 率75%开盘日期2003528竣工日期200411调查日期综合分析区域分析 本案位于黄山路与河海路的交界处，御花园别墅的北面相接，南临阳光花园，东望恐龙园，飞宏国际联谊中心，对面是天安*市花园，地处新北区商业文化旅游区，周边市场群，中高档住宅群相邻，公交29、218路可直达。规划分析 现代城共规划12层，其中1、2层为商铺，312层为商住办公楼，其中3层为会所，45层为5.4m的挑空，612层为单层商住楼，整体设计为“回”形，中间有一天井，每间都含一卫生间，及配套管道煤气，住宅主要分布在四周，中间3层为中央花园，近日推出的5.4m挑高纯SOHO魔术空间,不受平面布局的限制,可自由打造挑高单层、双层、错层、跃层等不同类型的空间组合，形成独具个性的立体办公空间，可让业主自己隔断。环境分析 该楼盘周边为高档住宅区，环境优美，空气清新，紧临黄山路，公交29、218路可直达，周边配套设施较为齐全，超市、银行、邮局近在咫尺，附近饭店甚多，新福记，建设中的新长兴楼，飞宏国际联谊中心。由于住宅分布四周，所以使得现代城相对独立，但又各自有不同景观，小区主要以商住楼为主，所以在大厅装修上比较现代。房型配比 现代城主要以小户型居多，面积从42115m2，大面积户型在东西两侧，南北为小户型，由于是框架结构，所以相连的都可以打通，每周都配有一个卫生间，厨房通留管道，其中4256m2的户型50%，6580m2占20%，96115m2占30%，近日推出的5.4m挑高纯SOHO魔术空间，使业主不再受平面布局的限制，可自由打造挑高单层、双层、错层、跃层等不同类型的空间组合，形成独具个性的立体办公空间。特 点 由于其理念为SOHO，所以每间住宅都比较小，但每间住宅都比较小，但每间都可打通，所以户型分割比较方面，装修上可做错层、跃层，其样板房装璜上比较时尚，个性化设计，突具个性、前卫。利 多利 空1、 地处新北区商业文化旅游区，附近饭店甚多，便于业务应酬。2、 整体设计时尚，前卫，给人以耳目一新的感觉，其户型小，易组合，易分割，可做商住办公房，也可做单元身公寓，住宅总价不高，吸引了很多投资者驻足。1、 公交线路甚小，交通不便2、 周边均为诸多高档住宅区，其办公氛围不浓3、 现代城与其以前的百老汇酒店式公寓与其形成强烈冲突。综 合评 价*模式移至常州配合大规模广告在常州房产市场引起一定热潮。市场营销部2004-08-117