郑州商业项目可行性研究报告.doc

郑州项目可行性报告
前 言 - 1 -
第一部分 项目投资环境和市场研究 - 1 -
一、郑州房地产市场的宏观经济环境 - 1 -
1、城市基本情况 - 1 -
2、城市经济情况 - 2 -
三、竞争项目情况分析 - 9 -
2、商业物业情况 - 10 -
第二部分 项目分析及评价 - 13 -
一、项目区位情况 - 13 -
二、项目基本情况 - 13 -
1、项目概况 - 13 -
2、项目周边配套情况 - 16 -
三、项目SWOT分析 - 17 -
1、优势 < S > - 17 -
2、劣势 < W > - 17 -
3、机会 < O > - 17 -
4、威胁 < T > - 18 -
第三部分 项目整体定位 - 19 -
一、市场定位 - 19 -
1、项目核心价值点 - 19 -
2、项目市场定位 - 19 -
三、客户定位 - 21 -
1、目标客户群细分 - 21 -
2、目标客户群写真 - 21 -
四、价格定位 - 22 -
4、商业售价定位 - 24 -
第四部分 项目前景预测 - 27 -
三、项目未来的商业模式 - 32 -
1、科技专业市场模式 - 32 -
2、综合商业模式 - 33 -
第五部分 项目整体开发营销及资金计划 - 35 -
一、项目开发建设进度安排 - 35 -
二、投资估算与资金筹措 - 35 -
1、开发成本测算 - 35 -
2、资金筹措 - 37 -
3、资金使用计划 - 37 -
三、项目现金流量分析 - 38 -
1、物业销售收入估算 - 38 -
2、项目销售回款计划 - 39 -
3、项目销售利润 - 40 -
四、财务敏感性分析 - 41 -
1、赢利能力分析 - 41 -
2、项目不确定性分析 - 41 -
五、附表 - 43 -
1、项目用地规划指标 - 43 -
2、项目开发成本估算表 - 44 -
3、项目损益及利润分配表 - 45 -
4、项目现金流量表 - 46 -

一、项目背景 1
二、项目规划 2
三、项目现状 3
四、B地块规划指标 7
五、政策分析 8
六、市场分析 10
七、投资结论及建议 12
八、其他需提示的事项 12

第一部分 项目投资环境和市场研究
一、郑州房地产市场的宏观经济环境
1、城市基本情况
郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。

郑州作为中国中部核心城市，中国重要的交通、通讯枢纽，物流、商贸等发达，为河南科技市场的发展奠定了基础。

2、城市经济情况
（1）城市GDP

数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）
据统计，2007年郑州国民生产总值约为2500亿元，同比增长16%，且人均生产总值达到34000元，约合4700美元，突破4000美元大关。统观近几年发展趋势，郑州GDP一直维持较好的增长状态，自04年起增幅保持在15%-16%。

（2）城市产业结构

数据来源：郑州统计局（其中07年数据是上半年数据）
从上表可以看出，二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP比重逐年上升，到2006年达到最高点；第三产业所占比重则连年降低，2006年到达最低点。从目前的经济发展来看，郑州的产业结构还较合理，但从长期来看，第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向，只有第三产业发展才能更好地带动房地产业的繁荣。因此，政府仍致力于调整产业结构，扶持第三产业。

（3）城市人口及居民收入
郑州人口基数大，但自然增幅不高，人均收入稳步增长，人均消费力不断提高，购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人：城镇人口436.3万人。
数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）
07年郑州城镇居民可支配收入达113670元，比06年增长了15.63%，是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起良好促进作用，当然也为房地产提供潜在需求，从而带动其新一轮发展。

（4）城镇固定资产投资

数据来源：郑州统计局（其中07年数据是11月份累计数据）
由上图看出，郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长，而04年开始，增长又趋向缓和，这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底，郑州城镇固定资产投资970.86亿元，同比增幅为38.8%。

三、竞争项目情况分析
2、商业物业情况
项目名称
项目位置
物业类型
总占地
面积
总建
面积
商业
建筑面积
商业均价（元）
郑州
国贸中心
农业路、花园路交叉口西南角
商业、写字楼、
酒店、公寓
6万㎡
56万㎡
17 万㎡
1F ： 2.5 万
2F ： 1.8 万
郑州
曼哈顿广场
金水路、未来大道交叉口
住宅、写字楼、
商业
11.3万㎡
80万㎡
16万㎡
1F ： 3.2 万
2F ： 2.0 万
传媒大道
中州大道与东风路交叉口
住宅、商业
2.1万㎡
28.8万㎡
4万㎡
临东风路: 1.6 万
临枣庄路：0.9万
（1）商业期房售价分析
分析：同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照，均为2层商业，
除国贸中心为室内步行街外，其余均为临街商铺，但销售价格随楼层与便
利位置不同而不同，一铺一价，但均价上：1F基本在2.0–3.2万元/
㎡；2F：1.8–2万元/㎡。

（2）成熟商业售价分析
项目名称
项目位置
物业类型
总占地
面积
总建筑
面积
商业
建筑面积
商业均价（元）
天旺广场
东风路、天明路交汇处
纯商业
3.4万㎡
6.5万㎡
6.5 万㎡
1F：2.6万
2F：1.8万
3F：0.9万
4F：0.4万
大上海城
东太康路24号
纯商业
6.9万㎡
28万㎡
28万㎡
1F：2.6万
2F：1.8万
3F：1.4万
宝龙
城市广场
农业东路、九如路交汇处
纯商业
19.3万㎡
25.5万㎡
19万㎡
1F：1.8万
2F：1.2万
3F：0.9万
分析：同类成熟商业物业主要选取城市纯商业部分作为参照，在均价上：1F基
本在2.0–3万元/㎡；2F：1.2–2万元/㎡；3F：0.9–1.5万元/㎡。

小结：
Ø 周边的商业项目不多，主要以综合体及郑州的大型商业作为参照，新建的商业与成熟的商业销售价格近似：1F：2.5 - 3万元/㎡；2F：1.8 -2万元/㎡；3F：0.9-1.5万元/㎡；4F及以上0.4万元/㎡左右。
Ø 本项目周边商业氛围浓厚，尤其是科技IT类专业市场完善，为商业市场形成一个良好的租赁平台；
Ø 区域商业需求弹性大，上涨的市场需求推动整个项目周边的租赁价格都呈现钢性上升的态势；
Ø 综合商业的缺乏、商户对综合物业需求的攀升为本项目提供了一个契机。

3、办公物业情况
第二部分 项目分析及评价
一、项目区位情况

本项目位于河南科技商圈内，河南科技商圈自1993年河南科技市场的开业起步，逐渐成行成市，随着中关大厦、创新大厦，及04年后建成的百脑汇、07年开业的赛博数码港，科技市场商圈越发成熟完善。但由于河南科技市场（位于项目地块部分）内部设备陈旧、人流动线混乱、配套不足等等问题，严重阻碍科技市场的发展，因此，本项目担负起河南科技市场改造的重担。
二、项目基本情况
1、项目概况
项目A-B地块规划用地位于金水区，文化路东、文博东路西、东风路南、白庙路北，规划总面积216938.2㎡。用地被文博西路分割为A、B地块，总建筑面积为1128544㎡，规划建成一个以“IT数码”为主题的复合型地产项目，建筑类型包含了商业、住宅、公寓、商务写字楼等。

（项目用地规划图，相关资料于郑州规划局公示：

Ø 本项目作为科技市场改造项目，具有“科技产业”的独有特色及独有的产业经济收益，针对整个中原地区来说，具有唯一性、不可取代性，与其他一般大型城市综合体相比，其更具特有的经济壁垒；
Ø 作为郑州市中心区的大型综合体，其地段所产生商业价值同样具有不可超越性，但在规划上，将需要具有前瞻性以支撑整个项目的未来发展。

地块控制指标一览表

项 目
指 标
总用地面积
㎡
216938.2
地块编号
A
B
地块面积
㎡
125903.4
48325.4
强制性指标
用地性质
商业金融用地
二类居住用地
用地代码
C2
R2
用地兼容性
R2
C2
建筑密度≤
%
50
50
建筑高度≤
m
100
100
容积率≤

6.2
7.2
绿地率≥
%
25
25
建筑容量≤
㎡
780601.1
347942.9
配建停车位≥
个
3122
1550
配套设施
市政基础设施
变电室、热交换站
变电室、热交换站
公共服务设施
-
幼儿园、卫生站、社区服务中心、便民店等

2、项目周边配套情况
Ø 商业配套：以IT、数码为核心的科技商圈。
Ø 生活配套：思达超市等小型超市。
Ø 教育配套：周边云集省财经学院等十几家高等院校工业学校；省实验中
学、文化路一小等省市名校。
Ø 金融配套：兴业、工行、交行、光大、中信、建行、邮政等多家银行。
Ø 饮食配套：周边饮食配套严重不足，且档次较低，卫生状况不佳。
Ø 医疗配套：省中医院、省康复中心医院、曙光医院、煤炭医院。
Ø 休闲配套：数码广场、文化广场、东风渠公园，开放绿地大。
Ø 交通配套：97、2、67、72、88、17、28、209、211、42、506、6、83、
85、75、806等多条公交线路。

三、项目SWOT分析
1、优势 < S >
Ø 商圈优势：项目位于科技市场商圈，成熟的商圈，浓厚的商业氛围，是本项
目的最好的先天基因。
Ø 地段优势：本项目地块位于郑州城市主干道东风路，文化路交叉口，地
理位置显赫，基本是郑州环内绝无仅有的好地段大面积土地。其
具有唯一的不可替代性价值；
Ø 景观优势：项目地块靠近郑州开放式绿地数码广场、东风渠公园、文化广
场，具有独特的优势环境资源。
Ø 教育优势：项目周边名学校云集十六个，人文优势明显。
Ø 体量优势：项目地块体量大，有利于项目规模化开发，大体量的以“IT”
为主题城市综合体项目，更有利于增强项目在河南乃至全国地标
地位。
Ø 客户优势：IT专业市场内商户众多，他们既充当置业者的身份，又充当投资
者的身份，既充当业主的身份，又充当租客的身份。
2、劣势 < W >
Ø 人口劣势：项目地块所在地是郑州科技专业市场，人流量大而杂，不利
于住宅社区的营造，对住宅销售将有一定负面影响。
Ø 配套劣势：项目周边生活配套、饮食配套十分匮乏。
Ø 环境劣势：科技市场周边建筑十分陈旧，不利于项目氛围的营造。
Ø 客户劣势：本项目作为我司在郑州的第一个项目，客户资源必须从零积累。
Ø 品牌劣势：本项目作为我司在郑州的第一个项目，郑州消费者不了解我司，
从开发企业品牌上即市场信任度上，需要加强宣传力度。
3、机会 < O >
Ø 郑州市经济发展稳步增长，房地产发展势头良好。
Ø 坚持客户看得见得地方，做到做足，必须做为本项目营销推广的必备手段，全景营销、实景营销将对项目起有利的作用。
Ø 因需设计产品，为周边购房群体、郑州投资群体量身定做产品，将使项目优点发挥到淋漓尽致。
Ø 新“地王”（农科院379亩地块）的即将面世，免不了市场的炒作使受众眼光投向本区域；高价征地，未来售价同样不低，正好反衬本项目的性价比高。
4、威胁 < T >
Ø 商用性强的商住楼必须重点考虑平面交通与垂直交通的要求，特别是电梯的设置，将直接威胁本项目成功与否。
Ø 与项目最为临近的蓝堡湾二期，将对本项目造成一定威胁。
Ø 回迁楼的面积之大，将会破坏周边三级市场的供需平衡，促使整体周边市场的租赁房源瞬时聚增，导致整体市场租金下降，影响本项目投资客的信心。

小结：
对本项目的现状进行了系统分析，本项目优势与机会大过于劣势与威胁：
Ø 详尽分析周边市场的不足，进行对周边市场的弥补建设。
Ø 遵循因地制宜，因需而建原则，根据市场实际所需，建设符合市场需求产品。
Ø 规避对项目造成严重影响的人口劣势。
Ø 疏导交通劣势，注重项目整体的人流动线设置。
Ø 项目规划中，应注重停车位的设置，注重平面交通与垂直交通的合理结合，特别是对垂直交通的要求。
Ø 项目开发建设过程中，应注重原有商户的安置工作，尽量将流失商户的可能性降到最小。
Ø 慎重分析考虑回迁楼问题，提前作好应对措施，以作到将影响降到最低。

第三部分 项目整体定位
一、市场定位
1、项目核心价值点
（1） 外环境
Ø 区域价值：郑州市核心IT商圈。
Ø 地段价值：两大城市主干道交汇处。
Ø 环境价值：三大市政开放式绿地广场。
Ø 人文价值：十几家名校云集于此。
Ø 商业价值：中原科技数码产品专业市场。
（2） 内环境
Ø 商业价值：大型IT-MALL崛起，中部硅谷中心。
Ø 产品价值：块具有科技市场各产业链为主专属产品。
Ø 教育价值：入住即可获名校名额，教育嫁接地产。
Ø 投资价值：专业是市场产业，固定稳定租金收益，高回报，适宜投资。
Ø 配套价值：塑造大型综合商业，含百货、超市、电器、影院等。
Ø 景观价值：地块双层地面体系，空中森林。
2、项目市场定位
通过以上对项目的分析，结合市场情况，在此可对项目的资源点作整合，使其系统化的呈现；同时在寻求和分析项目亮点的基础上，找出各资源点的内部联系，形成整体竞争优势，如下对本项目的市场定位：
市场定位：
打造中国最大最具体验特色的科技综合体
（集IT-MALL、综合商业、办公楼、住宅、公寓为一体的大型综合体）

p 它是中国第一大科技市场
p 它是中原商业地产的价值标竿
p 它是郑州的城市名片
p 它是豫华公司品牌影响力的升华

分项市场定位：
Ø 科技商业市场定位：中国第一大科技市场
Ø 综合商业市场定位：体验式大型购物乐园
Ø 写字楼市场定位：品牌IT企业的集合器
Ø 商务公寓市场定位：以IT行业为主导的创业孵化园
Ø 住宅市场定位：郑州首创高档智能化住宅
三、客户定位
1、目标客户群细分
通过对项目分析及对科技市场周边的二手市场摸底调研，对本项目的目标客户进行细分：

2、目标客户群写真
目标客户分类
细分阶层划
预计比例
细分行业
来源说明
核心客户
企业主
50-60%
私营企业主
主要来自于科技市场周边从事经营电子数码IT产品的私企业主。
专业投资群体
20%
无明显的职业类别
以投资或投机为主要置业目的的人群，分布在郑州各个区，IT市场内也有部分。
次核心客户
事业单位人员
5-10%
教职员工
来自财院、轻工学院、农大、信息学院等学校的教职员工。
医务人员
来自附近医院的医生及其他工作人员。
政府公职人员
5-10%
政府官员及公务员
主要来自于科技市场周边的政府工职人员。
学生家长
5-10%
无明显的职业类别
主要来自郑州及郑州地市。
其他客户
外来人员
5-10%
企业商务外来人员
周边各企业外来技术人员，特别与IT有关联业务的经营者。
年轻群体
5-10%
脱离原家庭年轻一族
郑州年轻群体，由于结婚等原因脱离原家庭一族。
公寓经营者
5%
酒店公寓
郑州刚兴起的酒店公寓，靠低日租金赚取利润的公寓经营者。
四、价格定位
4、商业售价定位
（1）对比项目价格情况
根据郑州市商业市场情况我们选取目前市场上较成熟的几个项目作为价格参考对象，利用市场比较法测算出合理销售价格。
楼层
曼哈顿广场
大上海
郑州国贸中心
1F
3.2万
2.6万
2.5万
2F
2.0万
1.8万
1.6万
3F

1.4万

评判因素
本项目
曼哈顿广场
大上海
郑州国贸中心
地理位置
20
20
25
23
周边交通
20
18
25
23
区域商业
20
15
25
20
消费潜力
20
25
25
20
整体档次
20
20
20
20
产品设计
20
18
15
18
相关配套
20
20
18
15
特色功能
20
20
18
18
管理模式
20
15
18
20
营运推广
20
20
23
18
经营档次
20
23
20
18
统计
220
214
232
213
系数
1
0.97
1.05
0.97
可对比性
——
40%
25%
35%
（2）项目现时价格测算
1F：3.2/0.97×40% + 2.6/1.05×25% + 2.5/0.97×35% = 2.84万元/㎡
2F：2.0/0.97×40% + 1.8/1.05×25% + 1.6/0.97×35% = 1.83万元/㎡

(3)价格趋势预测
从06-07年商铺销售价格情况, 2007年商铺销售均价的涨幅达到12.5%。08年价格将有继续攀升的趋势。按照保守预计增长速率为10%预算（以现时合理价格为基数），本项目到08年下半年的价格将达：

1F价格: 3.0-3.1万元/㎡, 保守值3.0万元/㎡
2F价格: 2.0-2.1万元/㎡, 保守值2.0万元/㎡

根据郑州市场情况-1F比2F价格低5000元/㎡；3F价格比-1F价格低2000元/㎡，4-5F在8000元/㎡左右。由此测算本项目商业部分均价：

楼层
建筑面积
可销售面积
销售均价
销售收益
B1F
98300
86300
15000
1.29E+09
1F
89500
80971.19
30000
2.43E+09
2F
72200
64200
20000
1.28E+09
3F
25500
15500
13000
2.02E+08
4-5F
21800
21800
8000
1.74E+08
总计
307300
268771.2
20030
5.38E+09
备注：A地块商业可销售面积为商业总建筑面积扣除回迁部分面积计算；B地块商业全部回迁此处不计。

以上测算求得，A地块商业部分的均价为：2万元/㎡
三、项目未来的商业模式
1、科技专业市场模式

集科技历史展示中心、科技成果体验中心、国际孵化园、科技创业基地于一体，在展示河南科技市场发展历史、现代高新科技成果的同时，发挥自身优势，整合各方资源，为科技类创业人才提供培训、研发、创业服务，吸引和培养国际化人才和创业团队，产出高端科技项目和成果，创办高科技企业，使新一代科技市场成为中原科技产业研发、生产、销售、人才培训集散地，引领中原科技先锋，成为真正的中原硅谷。
2、综合商业模式
Ø 大型超市、百货店，为项目吸引更多的人流，并提升项目整体商业价值。
Ø 大型影院，真冰溜冰场，丰富项目的休闲娱乐，同样提升项目商业的多样化。吸引年轻群体。

Ø 大型反斗城、动漫城，适合年轻群体玩乐。
Ø 大型书城，音像厅，为周边十几家大中院校学子提供文化“粮食”。

Ø 大型电器卖场、手机卖场丰富综合商业业态。

第五部分 项目整体开发营销及资金计划
序号
项目名称
总额（万元）
单价(元/㎡)
占总成本比例
1
拆迁补偿等
19432

6.12%
2
土地挂牌费用
11826

3.72%
3
回迁区建造成本
97438
2351.87
*

*土地成本小计
128696
1604.68

4
前期工程费
6087
41.30
1.92%
5
建安工程
240102
1658.51
75.67%
6
基础设施费
10920
75.43
3.44%
7
公共配套设施费
3320
22.93
1.05%
8
开发行政收费
11858
80.45
3.74%
9
建设单位管理费
2046

0.64%
10
不可预见费
11725

3.70%

*建设成本小计
286058
1975.95

合 计
317316
*3956.55
100.00%
一、项目开发建设进度安排
项目工程划分A、B地块，分两期开发：
Ø B地块拆迁安置区截止2008年3月已完成基础施工，预计2009年1季度竣工；
Ø A地块商业、写字楼、住宅综合区工程计划于2008年3季度末开工，预计2010年底竣工。
二、投资估算与资金筹措
1、 开发成本测算
根据明细测算，本项目开发总成本（含地价）详见下表：

(1)开发成本图表注解
Ø 上述成本测算数来源于本项目详细财务计划，以总开发成本除以开发商实际取得可用于营销的80.2万㎡面积测算，单位面积成本为3956.55元。
Ø 上述回迁区建造成本仅作为测算土地总成本参考，以总建设成本除以可用于安置或营销的121.63万㎡测算，第4至5行建设成本中已包含，合计数中不重复计算。
Ø 开发商实际可得到用于营销物业80.20万㎡（剔除公共配套及暂不计入营销的车库面积），以此计算楼面地价为1604.68元/㎡（见上表）。

（2）开发总成本测算数据说明
n 土地成本
土地成本128696万元，按开发商实际得到可用于营销物业面积计算
的地价为1604.68元/平方米，加上以全部可用于安置或营销物业面积计
算的单位建造成本2351.87元，则可用于营销的80.2万㎡物业的平均单
位面积成本为3956.55元。
n 前期工程费
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、土地平整费、施工临建
等费用。
n 建安工程费
包括基础、主体、水电设备及安装、装饰等，此项费用根据项目开
发情况，结合工程施工进度计划投入。
n 基础设施费
包括供气、采暖、道路、绿化、环卫、排污排洪、电讯等。
n 公共配套设施费
包括幼儿园、卫生站、公厕、变电室、垃圾站等等。
n 开发行政收费
包括工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用等，含人防、消防、环保及各项接口费。
n 建设单位管理费
指项目工程现场管理等费用。
n 不可预见费
指项目客观因素可能造成的不可估计成本。
2、资金筹措
项目开发总成本为317316万元，经测算资金来源包括：现有股东投入、其他渠道融资、销售净利润（收入减各项营销税金及期间费用）。其中：自有资金：50000万元、其他渠道融资：70000万元、销售净利润：197316万元。
上述其他融资包括吸收新股东或银行贷款，由于融资方式不确定，因此在后述的利润测算、现金流量及资金平衡计划中，按同期银行贷款利率上浮10%预算了利息支出。
另外，在现金流量计划中，适当考虑了工程承建单位的工程进度款适当延后集中在项目预售收款期支出。
项目资金来源表
序号
项目
资金（万元）
比例
1
自有资金
50000
15.76%
2
其他渠道融资
70000
22.06%
3
销售净利润
197316
62.18%
4
总开发成本
317316
100%

3、资金使用计划
经测算，剔除截止本分析日已支付投入的13184万元，其余304132万元，预计在2008年5月底项目地块通过挂牌取得使用权证后，按计划陆续投入，根据项目详细财务计划的分季度累计净现金流量分析：2011年一季度前可收回全部投资，并可分期退回其他融资渠道所投入资金。
三、项目现金流量分析
1、物业销售收入估算
（1）项目销售收入测算
n 营销面积
根据项目规划指标，可用于安置或营销总建筑面积为121.63万㎡。其中：安置面积41.44万㎡，其中的8万㎡商业按协议由开发商以27元/㎡返租经营20年；开发商实得可营销面积80.20万㎡（住宅26.3万㎡、公寓21.41万㎡、写字楼5.08万㎡、商业27.41万㎡）。
n 销售价格预测
根据前述的市场情况，在考虑市场自然增长率的前提下，按价格定位保守预测项目销售价格如下表：
序号
物业类别
均价（元/㎡）
总[月]收入（万元）
3
商业
20000元/㎡
548045
备

注：平均销售期一年，数据来源于项目详细财务计划。

（4）项目销售土地增值税测算
序 号
项 目
金 额 (万元）
计算依据
一
销售收入
885697

二
扣除项目

其中
1
开发成本
380779
见下述说明
2
管理、销售费用
15866
见下述说明
3
销售税及附加
49599

4
财务费用
31732
见下述说明
5
扣除合计
477966

三
增值额
407721

四
增值比
85.3%
与扣除项目比
五
适用税率
40%
速算扣除5%
六
增值税
139190

土地增值税在后述的现金流量测算时，对预征部分24997万元（郑州现行预征率：商业3.5%、住宅1.5%）的现金流出安排在销售对应当期，对清算部分114193万元则推后在全部物业销售完成的2011年第二季度末流出，而在实际执行时肯定会延至2012年以后，因此该项税金基本不会造成项目的现金流量压力。
增值税扣除项目并非全部按实际发生数扣除，而是按税法和实际操作中的可行方法计算，具体计算来源于项目详细财务计划，如：利息支出可按总开发成本的10%计扣，大于项目实际发生额数倍；开发成本可另加计20%作为扣除项目；管理和营销费用通常按开发成本的5%计算扣除等。
（5）项目回迁安置物业相关税金说明
按税法规定安置房应视同以房换地计交相关税金，但在本项目合作协议中，政府承诺减免，故不测算。
2、项目销售回款计划
根据郑州房地产项目的正常销售情况及本项目的实际情况，计划2008年底开始一期项目销售，2011年完成二期项目销售，销售回款进度计划如下表：

2008年
2009年
2010年
2011年
合计
销售面积
（万㎡）
住宅
0.75
0.75
7.44
17.35

商业
0.32
0.21
8.06
18.82
公寓

6.42
14.99
写字楼

1.53
3.56
回款金额(万元)
10840
8741
259835
606281
885697
3、项目销售利润
项目的利润总额、税后净利润、开发成本利润率等指标见下表：

项目销售利润测算表
序号
项目
计算公式
金额（万元）
(1)
销售收入

885697
(2)
开发成本

317316
(3)
税金及附加

48713
（4）
其他交易费用

886
(5)
土地增值税

139190
(6)
销售毛利
(1)-(2)至(5)
379592
(7)
销售费用

8660
（8）
管理费用

5874
(9)
财务费用

8174
(10)
利润总额
(6)-(7)至(9)
356884
(11)
所得税
详见项目详细财务计划
89221
(12)
净利润
(10)-(11)
267663
(13)
投资利润率
净利润/开发成本×100%
84.35%

本表数据来源于项目详细财务计划。其中:所得税的预征部分33214万元(郑州现行：按收入的15%×所得税率25%)的现金流出安排在销售对应当期，对清算部分56007万元则延后在全部物业销售完成的2011年第二季度末流出，实际执行中肯定会延至2012年以后，而且近几年从未清算过，本分析稳妥考虑，在利润测算时计入。
四、财务敏感性分析
1、赢利能力分析
总开发成本为317316万元，包括过去将近一年的前期投入期，总开发期约为4年，测算的平均投资回收期为2.42年，净利润为26.77亿元，开发成本利润率为84.35%，年均投资回报率21.09%（净利润÷开发期÷开发成本×100%）。
2、项目不确定性分析
（1）项目盈亏平衡点分析
项目盈亏平衡点，是指项目销售收入扣除销售税费、各项营销、管理等期间费用后的净利润与开发成本相等的项目销售状态，由于房地产项目销售的土地增值税及企业所得税，是按收入一定比例先预征后清算的，而预征后不论项目销售增值和盈利与否均不可能清算退回，因此对项目的盈亏平衡点进行分析时，以上述两税均以预征率为固定税率。
按项目详细财务计划数据测算分析，盈亏平衡点如下：
在开发成本、售价、销售物业类别组合比例等其它条件不变的情况下，当总销售量约达到44.15%时可保本。另一方面，假定项目开发成本及销售率、销售物业类别组合比例不变的条件下，保本销售单价组合为：住宅2649元、商业8830元、公寓2870元，写字楼3532元，即全部平均保本销售单价为4876元。
根据市场及项目定位分析，该项目的住宅、商业及商务保本销售价格及销售率较易实现，开发市场风险极低。

（2）项目敏感性分析
参考项目详细财务计划的现金流量表等相关数据，对销售收入、开发成本变化进行的敏感性分析测算结果如下：

因素变化
测算结果
现计划方案
税后利润(万元)
267663
开发投资成本利润率
84.35%
净现金流量现值(万元)
129081
内部收益率
*
平均投资回收期
2.42年
当售价收入下降10%
税后利润(万元)
227853
开发成本利润率
71.81%
净现值(万元)
109883
内部收益率
*
平均投资回收期
2.67年
当开发成本上升10%
税后利润(万元)
256111
成本利润率
80.71%
净现值(万元)
123510
内部收益率
*
平均投资回收期
2.51年
经测算可知：
Ø 销售收入和开发成本两因素分别变动对项目效益会产生一定影响，但售价变动影响明显强于开发成本。
Ø 销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目经济指标反映仍良好，说明项目抗风险能力较强。
Ø 销售价格和销售率的保证是关键，同时有效控制项目开发成本也是项目盈利的保证。
Ø 由于本分析是基于项目开发商可得到物业全部销售，不是投资后长期收益项目，开发经营期极短，全部开发成本随着工程进度陆续投入，并且项目可以预售，加上在建设过程中会适当考虑工程进度款在项目预售收款集中期间支付。因此，如上表所示：无论何种情况、除非采用奇高的资金贴现率，不易出现累计净现金流量贴现值接近于零的情况，因此测算项目内含报酬率意义不大。项目本身获利能力很强，风险极小。
Ø 上表累计现金净流量现值是按20%折现率计算的，仅供参考，折现率考虑的是：现阶段房地产投资者普遍可以接受的年均投资回报率。

（3）社会效益和影响分析
n 改善区域环境，完善城市功能
本项目的建成将进一步改善区域环境，提升区域形象，加快片区的
房地产市场发展进程。
n 增加财政税收
本项目的建设预计将为国家创造销售税费、所得税等相关税收278010万元。
n 创造就业机会
项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新机会。
五、附表
1、项目用地规划指标
序号
项 目
总用地规划指标
指标
1
用地面积(㎡)
208602.92
208602.92
2
地块面积(㎡)
174228.80

其中：ABC地块面积(㎡)
136388.30

3
容积率
6

ABC地块遵照容积率6，D地块遵照实际住宅、商业还迁面积
4
总建筑面积
1447664.68
1447664.68
5
其中：计容积率面积(㎡)
1447664.68
1447664.68
6
住宅(㎡)
549551.20
549551.20

其中：还迁房（㎡）
286520.50

商品房（㎡）
263030.70

7
商业(㎡)
354022.46
354022.46

其中:还迁房(㎡)
80000.00

商品房(㎡)
274022.46

8
公寓(㎡)含酒店
261915.00
261915.00

其中：还迁房(㎡)
47833.60

商品房(㎡)
214081.40

9
写字楼（㎡）－商品房
50850.00
50850.00
10
公共配套及车库（㎡）
231326.02
*
备注：车库面积共计19.02万㎡，未预计会产生的收益。
2、项目开发成本估算表
序号
项目名称
计算程式
单价(元/㎡)
金额(万元）
一
土地成本

1604.68
128696
1
拆迁补偿等

19432
2
土地挂牌费用

11826
3
回迁区建造成本

2351.87
97438
二
建造成本

2351.87
286058
1
前期工程费

41.30
6087
1.1
设计费

5502
1.2
地质勘察费

84
1.3
文物钻探费

77
1.4
其他费用

424
2
建安工程

1658.51
240102
2.1
土建工程费

1386.31
200696
2.2
设备及安装

18986
2.3
其他工程费

20420
3
基础设施费

75.43
10920
3.1
供气、采暖

4708
3.2
道路绿化等

2308
3.3
其他工程费

3904
4
公共配套设施费

22.93
3320
5
开发行政收费

80.45
11858
6
建设单位管理费

2046
7
不可预见费

11725
合 计

3956.56
317316
注解：
Ø 上述成本测算数来源于本项目详细财务计划，以总开发成本除以开
发商实际取得可用于营销的80.2万㎡物业测算，单位面积成本为
3956.55元。
Ø 上述回迁区建造成本仅作为测算土地总