南京房产项目可行性研究报告.doc
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1、南京房产项目可行性研究报告- 78 -2020年5月29日文档仅供参考阿尔卡迪亚项目可行性研究报告荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司二00四年十月目 录第一部分、项目总论11 项目背景 111项目名称 112开发公司 113承担可行性研究单位 114研究工作依据 115项目简介 12 可行性研究结论 121市场预测 122方案评价 123投资估算与资金筹措 124项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究 21 宏观市场背景 211全国投资环境 212南京市投资宏观背景2121地理环境2122 经济环境2123政策环境2124人文环境 213南京市房地产发展现状2131供应量与需求量2
2、132价格2133近期市场描述2134市场走势预测 214宏观市场与本项目发展借鉴 22 区域市场分析 221区域市场概况222供给分析 223需求分析 224区域房地产市场特征分析 23 项目板块分析231项目板块地段划分232项目所在地段总体规划233板块功能234板块开发动态235板块价格水平236板块项目分析237板块内竞争关系分析 24 市场分析结论第三部分、项目分析及评价 31 条件分析311用地条件、规划限制条件312项目成本条件313规模资源条件314品牌资源条件 32 地块建设条件 321地形、地势、地质 322 抗震设防 323气象 324基础配套设施 33 项目SWOT分
3、析 第四部分、市场定位及项目评估 41 发展商定位42 项目形象定位43 项目主题定位44 产品定位45 价格定位46 客户定位 第五部分、项目开发建设进度安排 51 有关工程计划说明 52 开发计划 53 组织架构第六部分、投资估算与资金筹措61 估算依据62 取费标准 63 投资估算 64 资金投入计划65 资金筹措第七部分、销售及经营收入测定 71 各类物业销售收入估算 72 项目销售回款计划 73 销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析 81 项目不确定性分析 82 社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议 91 拟建方案的结论性意见911项目核心价值体系的建立912产品建议
4、92 可行性研究结论 第一部分、项目总论11 项目背景111项目名称:阿尔卡迪亚 项目地点:南京市沿江工业开发区112开发公司:荣盛房地产发展股份有限公司开发资质:一级法人代表:耿建明注册资金:16500万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司,具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务,以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止 底,公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目,现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念,质量至上的精品意识,诚信守法的经营原则,获得了社会和业主的高度满
5、意和赞许。连续多年被权威机构评为”中国房地产信誉AAA”、”消费者信得过单位”、”重合同守信用单位”;开发的项目曾获得”中国水景名盘”、”健康住宅区”、”明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略;拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。113承担可行性研究单位:荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人:谢金永公司地址:南京市六合区现有员工:30人南京分公司自成立以来,已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑,积累了一定的房地产开发经验。114研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选址意见书
6、,编号:宁沿管会建( )字第017号3、建设用地规划许可证,编号: 10017号4、岩土工程勘察报告,工程编号: 08K205、项目规划设计要点。6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。115项目的背景阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势,符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区 7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让,土地性质为国有土地,土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件,中华人民共和国境内外的公司、企业、其它组织和个人,除法律另有规定者外,均可参加竞买。能够独立竞买,也能够联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公
7、司,具有一级开发资质,符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下,授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下,经过多轮竞价,荣盛房地产发展股份有限公司以.68元的价格竞得该地块的土地使用权。116项目简介 地理位置:南京市沿江工业开发区(原南京市大厂区)居住区用地面积: 377949总建筑面积:713076,容积率:1.88其中:住宅建筑面积:607837商业建筑面积:105239居住户数:5418户,规划人口19000人机动车车库或车位1220个。12 可行性研究结论121市场预测南京房地产市场经过两年的持续高温,在政策
8、的调控下正逐步走向成熟,可是政策的调控并没有结束,项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向,随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短,住房的现状还停留在有房住的基础上,住房的面积和户型都相对较差,表现出的购房欲望强烈,且需求特点清晰,这给项目的定位提供了一定的依据,同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面,由于该项目在区域内地理位置较佳,市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程,基本能够支撑房地产市场上的住宅供给。本项目在板块内面临的直接竞争对手较少,间接
9、竞争对手较多,因此必须在产品的品质上提高产品的竞争力,减少客户向区外流失。根据上述项目的SWOT分析,该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势,其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑,克服项目在开发过程中的种种困难,深入细致的做好工作,并采取相应对策,对项目作最大价值的挖掘,才能够很好的提升竞争力。122方案评价项目的主题定位为”绿色生态 温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力,高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础,同时户型定位也满足市场的需求特征。123投资估算与资金筹措销售收入:182632.8万元 销售税金:10136.1万元 税后收入:1724
10、96.7万元总投入:137889.4万元 利润:34607.3万元 利润率:25.10%项盈亏平衡时住宅均价为1841元/。盈亏平衡时的销售率为79.9%。目启动资金约15000万元,其中:土地款10000万元、建设启动资金5000万元,其它所需投入资金由项目滚动开发自己解决。124项目综合评价结论经过对项目的综合评价能够得出:项目符合国家和南京市的管理规定;产品的市场定位合理,符合市场需求特点;目标客户明确;具有一定的获利能力;项目风险较小,因此项目是可行的。第二部分、项目投资环境和市场研究21 宏观市场背景211全国投资环境 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 ” 春天 ” ,监察部
11、和国土资源部曾发出在 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕;国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从 20 提高到 35 以上;银监会加强了对房产信托的监管力度,房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗;中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业;针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况,央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长,控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对
12、 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下, 年 6 月,全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米,同比增长 23% ,其中住宅 93414.62 万平米,同比增长 20.2% ,竣工面积 20888.49 万平米,同比增长 14.4% ,其中住宅 12905.5 万平米,同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元,同比增长 28% ,在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ,各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年,全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ,土地交易价格上涨 9.5% ,房屋租赁价格上涨 0.8% ; 年二季度
13、以来中国房地产市场继续升温,价格大幅上涨,与一季度相比,商品房销售价格上涨 2.3% ,土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据能够看出,房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果,投资开始从高位持续回落,可是投资增幅仍较大,投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象依然存在。 212南京市投资宏观背景2121地理环境南京是一座古老、美丽的城市,地处中国长江下游平原,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北联江淮。全市总面积6597.6平方公里,城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错,城东有钟山屏障,城南有十里秦淮。境内地理条件优越,物产资源丰富。公元世纪以来,
14、先后有十个朝代和政权在这里建都,使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心,留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会,长江流域四大中心城市之一,在全国宏观生产力布局中居于重要地位。2122 经济环境根据南京市统计局发布数据:上半年南京市完成生产总值 902.81 亿元,同比增长 18.2% ,增幅比去年同期高 4 个百分点,比全国平均水平高出 8.5 个百分点,比全省平均水平高 3.1 个百分点;上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元,同比增长 13.7 ,增幅比去年同期高出 5.5 个百分点;今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额
15、达 357.84 亿元, 比去年同期增长 30.5% ,房地产开发投资额达 80.32 亿元, 比去年同期增长 26.7% ,占全社会固定资产投资总额 22.45% , 增幅有所回落。2123政策环境 对项目影响较大的主要是金融政策,其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调,将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为;新的拆迁政策不能出台,将直接影响到项目的启动时间。2124人文环境南京人文荟萃,人才济济,是中国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家,研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类,科研设施先进,科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院
16、所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个,其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络,其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个,其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人,聚集了一大批高素质的科技英才,在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。南京地区现有各类大专院校37所,中等专业学校50所。小结:南京房地产市场经过两年的持续高温,在政策的调控下正逐步走向成熟,可是政策的调控并没有结束,项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向,随时调整开发方
17、案。213南京市房地产发展现状房价继续稳步上升,市场需求实现比例有所降低,这是 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面,国家连续出台的相关政策,如提高房贷门槛,减少贷款投放,对南京市房地产业的影响较大,观察南京市 年二季度以来的房地产需求实现情况能够发现,由于拆迁量有限,刚性购房需求减少,消费者普遍认为当前房价过高而推迟购房时间,持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面,受贷款政策的影响,成交量波动较大, 5 月成交量降低, 6 月有所恢复。土地一级市场方面, 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年,南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充分
18、,因此短期内不会影响土地的供给,相反,南京市短期内提高了国有土地的供给量,但土地价格依然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示,南京市 年二季度房地产市场有两个主要特征,一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ,说明房地产市场已经供过于求,买方市场已经到来;二是结构性的供求矛盾依然很突出,相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明,南京市房地产市场,已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破,已出现局部的供过于求的状况,供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾,价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟,法律法规的不断健全
19、、产品竞争的加剧,一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等,一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业”阵容”非常庞大,大大小小共有421家。今年这些开发商中,总共有125家”无开发工作量”,即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。 另外,市场开始出现了:部分项目采取降价打折推盘,有的项目为追求细分市场,掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮,而在不同片区各分物业的表现差距拉大, 年全面热销的局面不再出现,一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。2131供应量与需求量根据南京市统计局发布的
20、数据, 年 1-6 月,南京市商品房交易总量为 436 万平米。南京市新建商品房销售持续走旺,销售面积达 216.35 万平米,同比增长 48.4% ,新建商品房销售额 84.92 亿元,同比增幅高达 78.4% ;其中新建商品住宅销售 187.05 万平米,同比增长 39.7% 2132价格现状南京房地产经过两年的快速发展,价格水平已经上升到较高的位置:江宁房价:均价:3300-3400元/平方米城北:4800元/平方米城中:8000元/平方米浦口:2900元/平方米(长江大桥一带)江浦:2700元/平方米河西:5500-6500元/平方米 5900元/平方米/平方米(均价)南京市准购房者对
21、南京房价的评价 :连续几个月来,南京房价的涨幅逐渐趋于平稳,可是当前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素依然在促使房价上涨。当前,政府正在加大宏观调控力度,增加经济适用房和中低价房的建设,进一步缓解了供需不平衡状态。从当前的南京房地产市场发展态势看,市场竞争加剧,产品向多元化趋势发展,市场更加规范化,价格逐渐走向平稳。2133近期市场描述即将过去的 ,南京楼市发生了历史性的变化商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工面积将首次突破 万平方米。这表明,除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房,今年的施工面积中,又将有大约1000万平方米的总量
22、要在明年上市,从而成为明年的楼市”增量”。因此,”存量”加上”增量”,明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。2134市场走势预测今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量,是在国家进行宏观调控,进而提高存贷款利率,南京适度放慢拆迁进度,不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此,今年的大量需求,事实上并没有充分释放出来。 ”明年南京楼市的需求量,应该不会低于今年。”这里至少有3个理由:明年国家仍将采取稳健的调控措施;本月起,南京提高了住房公积金贷款的最高额度,支持缴存公积金的职工改进住房条件;随着购房人对调息的适应度增加,观望气氛将有所减弱,有效需求将会缓缓释放。 214
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