高质量城市不动产管理战略：新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径.pdf

高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢新型需求下的国企不动产管理和物业改造路径研究部2024年9月目录01 02 03 05 04 2高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行 3利用企业不动产管理助力国企改革深化和提质增效 5以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企 5国企CRE改革逻辑框架 9国企“两资”：时代命题 15国企存量物业的结构特征 16国企存量物业潜力空间 18以URE理念统筹促进供需高质量匹配 24人口的结构性转变 24消费新热点激活新兴商业市场需求 26国企物业资产适配新型物业市场需求 29URE引导资产资本双轮循环下的城企共赢 31以新型消费需求激活国企存量物业价值 31URE：助力城市资产的良性循环与高质量发展 33国有资本与国有企业是中国国民经济的支柱，在打造世界一流企业的进程中发挥关键作用。为了进一步增强其竞争力，中共二十届三中全会提出了深化国资国企改革的战略部署，旨在优化国有经济布局，并推动国资国企高质量发展。通过战略性重组与专业化整合，国企将资源和注意力集中于关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和领域，同时积极布局前瞻性战略性新兴产业，实现产业迭代和价值升级。历史发展过程中，国企积累了闲置资产和低效无效资产，影响国有资产保值增值。因此，强化国企不动产管理，已经成为提高国企效益、优化资源配置的必经之路。国资国企改革大势所趋，深化企业不动产管理势在必行01国有企业低效无效资产即所谓的“两资”，是指国有企业在运营中盈利能力差又缺乏战略安排，不能为企业创造价值的资产。这些资产包括但不限于：股权投资：长期亏损且未能带来效益的股权投资，缺乏控制力的股权投资 实物资产：闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物、设备等实物资产 企业：非持续经营的企业，未纳入主业范围且不具有竞争优势的企业本文聚焦于闲置的或出租收益率较低的房屋、建筑物等实物资产。尽管本文不涉及因股权投资而获得的实物资产抵押物，但也为这类资产利用效率提升提供一定思路。3高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向。企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率，推进辅业功能升级，甚至输血反哺主业。国企的不动产管理可以分为两个方面：其一是服务于主业的不动产。相当部分国企面临着重组后业务职能整合、落实产业链强链补链等一系列业务发展的挑战，却受制于现有办公空间分散、利用效率有待提升、老旧办公载体不匹配当下业务发展需求的困境。体系化的企业不动产管理（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”）可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化、购买专业服务与灵活用工等方面赋能国企主业效率提升。这一部分内容将在第二章具体论述。其二是国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业。这些由于企业整合、旧有生产性物业淘汰改造、债务抵押等复杂的历史原因获取的经营性物业，以及大量住宅、职工宿舍及其裙楼，往往因为且其资产类别、分布、权属与利用限制等诸多特殊因素，而处于招租困难、资产管理成本高的困境。盘活此类存量“两资”物业的解题思路在于建立全方位全流程资产管理模型。国企需要通过整合规划和定位重构的方式积极对接市场，引入新兴物业需求，实现物业经济价值和社会价值的再发现。这一部分内容将在第三章及第四章分类阐述。通过详尽的分析，我们认为鼓励与支持性的政策、多样化的改造模式以及技术上的可行性、新兴物业需求的出现，都为国企存量物业的改造提供了前提条件和广阔的空间。同时，国企存量物业具备整体规模大、主要位于老城区和改造空间大的特征，可通过“一盘棋”统筹推进，容易形成规模效应以及起到快速提升城市资产效能和城市形象的作用。从企业资产管理上升到城市资产管理，仲量联行创新性地提出了高质 量城市不动产管理（Urban Real Estate Strategic Approach，以下简称“URE”）概念，旨在通过从整体规划的角度改善资本市场资源配置供需匹配，推进利旧焕新。通过纵向挖掘资产市场综合管理创新增长点，横向引入金融活水，助推资产与资本的双轮循环，将有益于推进城企共赢，并加速城市高质量发展与内涵式增长，增强整体经济的稳定性。4高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢以企业不动产管理提升国企战略功能价值、建设现代新国企利用企业不动产管理助力 国企改革深化和提质增效022.1仲量联行于2022年发布的 中国企业不动产管理图鉴 中调研显示，由于国企在管理体系和汇报制度方面要求较高，相较于外企或民企，国企各类型不动产管理模式统一，但功能较为单一，采购部门管理权限也较大。在业务实践中，国有企业不动产管理受到各项管理规范的严格管控，合规与风控意识高。但在全流程管理效率和与统一大市场对接等方面，部分国企，尤其是公益型国企和传统制造业国企的CRE实践仍具备一定的提升空间。以中共二十届三中全会精神深度深化国资国企改革，国务院国资委明确了四大重点任务及改革路径。行之有效的CRE实践优化，将推进改革路径的深层次操作，增强国企改革实效。企业不动产管理：以赋能企业高效运营、持续创新、提升财务表现、增强人性化体验为核心指导的企业不动产综合解决方案。清晰的企业战略与不动产管理目标高效的企业不动产职能部门组织架构不动产管理团队与领导层密切沟通、与其他业务部门间紧密协作企业不动产架构集约化和技能专业化提高经营效率、灵活性和生产力保持资产增长和规模合理两者间的平衡多元定制的服务采购及交付合作模式5高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图1：国资国企改革重点任务引领下，国企CRE实践促进管理优化与效益提升功能使命类改革重点任务优化国有资本布局、提高资源配置效率改革路径完善主责主业管理，制定完善国有企业主责主业动态管理办法，进一步明晰不同类型国有企业功能定位，构建依法履职、分类监管、动态调整、灵活授权的管理机制。健全国有企业投资管理制度，完善投资负面清单，建立投资后评价制度，坚决遏制部分国有企业盲目多元、“铺摊子”倾向。推动国有资本向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域集中，向关系国计民生的公共服务、应急能力、公益性领域等集中，向前瞻性战略性新兴产业集中。健全国有资本合理流动机制，统筹推进战略性重组和专业化整合，加快调整存量结构，优化增量投向。深化国有资本投资、运营公司改革，打造国有资本投资布局、整合运作和进退流转的专业化平台，有效发挥投资公司产业投资功能和运营公司资本运作功能，促进存量资产盘活和低效无效资产处置。对CRE管理提出要求对于非房地产国企而言，不动产管理为辅业，一方面需要为主业经营提供保障并辅助其高质量发展，另一方面也需持续推进降本增效。因此，国企的不动产管理需要积极引入专业化的合作机构，推进办公场所的现代化升级，实现低效闲置物业的加速清退或盘活利用。CRE相关实践在辅业领域采购第三方专业服务，实现成本优化、规避潜在风险与提升资源利用灵活性。可在企业不动产的管理、运营等环节引入外部专业服务团队。利用专业资产管理平台和合作机构，探索多元投资退出路径，加速处理不动产债权。办公空间利用效率提升，实现企业不动产领域的降本增效。例如，采用空间利用数据指导空间规划策略。统筹办公职场重组与整合，实现成本节约的同时，增强企业内部办公流程与文化的融合，提高企业竞争力。利用专业资产管理平台和合作机构，探索低效资产盘活利用的新路径，并加快实现无效资产的剥离。资料来源：深化国资国企改革（学习贯彻党的二十届三中全会精神）人民日报，2024年8月16日，09 版；仲量联行6高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢功能使命类改革体制机制类改革重点任务健全国有企业推进原始创新制度安排完善国资国企管理监督体制机制改革路径发挥新型举国体制优势，强化项目、基地、人才、资金一体化配置，促进创新要素向企业集聚，推动国有企业真正成为原创技术创新决策、研发投入、科研组织、成果转化的重要主体。发挥国有企业市场需求、集成创新、组织平台优势，推进产学研用深度融合，完善产业链上下游、大中小企业协同创新合作机制，打造创新联合体升级版，推进从基础研究到产业化应用的全链条创新，促进科技创新与产业发展的良性循环。完善中国特色国有企业现代公司治理，深化落实三项制度改革，推动国有企业真正按市场化机制运营。以党内监督为主导，促进出资人监督和纪检监察监督、巡视监督、审计监督、社会监督等各类监督主体贯通协调，健全国有资产监督问责机制，不断提升监督效能，坚决防止国有资产流失。对CRE管理提出要求在办公、生产等环节，通过科学选址、利用前沿技术和设备、提升数字化水平等方式，赋能企业构筑创新集群优势。利用数据驱动与技术赋能，优化企业整体管理水平，尤其是在成本管控、人才服务、企业合规等方面推进治理水平对标世界一流企业。CRE相关实践主动开展技术创新、管理创新、商业模式创新，利用传感器、数据分析及人工智能领域的最新发展辅助 办公场所与流程的创新提升。提升办公选址的合理性。利用产业集群建设顶层设计、聚集效应，增强产业发展基础；靠近人才集聚与人才配套服务，以才兴产。优化科技创新人才发展的软环境，科学合理的办公空间设置，提高员工体验，提升人才使用效能。加强办公空间员工意见调研，增设创新导向的办公点位等。完善企业不动产相关审批、决策流程，规避履约、交付、售后服务等各个环节的潜在合规风险。7高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢数数智智化化专业化合规化低效资产盘活空间使用规划投资退出空间功能设计提升风险管控办公空间整合综合管理服务智能化设备与技术能源和可持续发展创新友好的场所设计综合性管理办公场所选址优化协同化业务与资产管理的双向融合创新为导向的软硬件提升对外合作与服务采购图2：国企CRE全流程优化图谱办公场所选址优化 产业搬迁评估 物业搜索与研究 物业选址 租赁/购买战略评估与总体规划 财务分析及定性分析 商业条款谈判创新友好的场所设计 会议服务及活动管理 个人工位舒适度 多样化的空间类型，包括各种独立 办公区和协作空间智能化设备与技术 智能传感器 能源监控设施 空间利用率检测 集成式指挥中心 数字孪生能源和可持续发展 重塑ESG目标和战略并进行数字化管理 制定能源和公用事业费用的改进措施 通过可持续发展或健康和福祉的评级工具（如LEED、WELL和其他同等工具）取得一系列的认证空间使用规划 项目立项书支持 企业房动产组合使用调研 企业房地产组合优化：面积和使用策略综合性管理 企业文化策略和办公评估 企业房地产目标运营模型建议 企业内部变革沟通策略 企业内部变革沟通实施 入驻后调研及变革效果固化低效资产盘活 项目总体战略规划 项目重新定位、开发、招商、运营管理咨询 项目营销与推广 租赁代理/销售代理 租务管理空间功能设计提升 办公场所利用率调研 设计愿景共创、员工办公模式分析、新办公模式探索 办公场所功能、面积、设计原则规划办公空间整合 必要性与可行性评估 制定与整体战略相符的具体目标 员工沟通与管理变更 基础设施和技术整合投资退出 投资销售及咨询 债务咨询 企业资产包/城市资产策略 财务分析综合管理服务 租约管理 项目和施工管理 工程机电服务 软服务 技术咨询风险管控 可行性分析、价值评估、规避风险 项目现场查验支持 24/7 数字化平台实时监控 供应商管理、寻源（招标）、合同管理、供应商绩效管理资料来源：仲量联行8高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图3：中国特色国有企业办公场所设置国企CRE改革逻辑框架搭建整体战略仲量联行认为，功能升级与降本增效是统领国企CRE改革逻辑框架的基调。一方面，随着国企市场化进程加快与公司治理创新，提升企业不动产管理水平成为必然趋势。这体现在办公物业的区位及配套、硬件设施、内部设置、多维服务等多个环节。过去，国企对于办公空间的关注点主要集中于合规性、保密性、临近政府机关、配备食堂车位等硬性要求，但随着国央企业务功能升级、创新战略功能的加强，更多与新兴产业、人才、配套相关的空间管理理念以及硬件与软件的改造和升级迫在眉睫。2.2区位及配套硬件设施职场配置多维服务硬性需求 靠近行政单位机关 具备政策优势 交通便利 高效的电梯配置 高质量的空调及新风 系统 网络通讯安防级别高 合规的办公室面积划分 充足且高质量的会议室 设置 涉密机房及档案柜 专门的党建展示区域 良好的采光照明 体现庄重、朴素、实用 和节约资源原则的装修陈设 职工食堂 专业的安保团队 良好的安全运营管理 充足的停车位功能升级 多样的员工居住配套 产业集聚、人才聚集 怡人的绿化景观 洗手间厕格配比高 以传感器为代表的物联网空间利用效率检测设备 智能化的能源、空气质量管理系统 优化的空间功能设计 办公资产数字化管理 平台 专业的办公空间使用效率评估 醒目的企业标识或冠 名权 运动场所配套资料来源：仲量联行9高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢另一方面，专注增强主业效益的优先度提升，国企寻求以更具高效的方式部署在员工、办公场所、管理流程和科技等方面的投入。在体系化的CRE管理指导下，国企可以通过借助市场专业化团队的经验和服务，精准优化成本、提升管理合规性，并降低物业运营的相关风险。图4：企业房地产服务采购的优势敏捷性迅速提高能力，适应即使或意外的需求提高效率简化行政程序和操作专注于战略目标采用第三方专业团队服务解决方案 来管理核心业务活动资料来源：仲量联行专家资源经验丰富的专家资源 唾手可得成本优化通过节约基础设施和技术 升级费用，实现从资本支出到 运营支出的成本优化提高效益通过控制运营成本，按需扩大或缩小规模风险管理专业化流程管控，建立风险隔离机制10高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢userid:529794,docid:175163,date:2024-09-20,办公选址策略国企改革过程中，通过横向合并及纵向联合实现了企业间的战略性重组与专业化整合。为实现创新联合，重组后的国企面临着业务职能整合的挑战，而办公空间的整合与合并为其提供了重要的基础，也为国企实现降本增效提供可行的路径。由于供需矛盾短期内较难得到缓解，目前全国主要办公楼市场普遍面临挑战。据仲量联行统计，截至2024年上半年，全国20个重点城市中有10个城市的甲级办公楼空置率水平高于30.0%，一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均落在20.0%-25.0%区间。大部分城市租金走势波动于底部区间，价格竞争愈发激烈。其中，一线城市由于租金仍有较大调整空间，下行斜率较显著。面对市场成本窗口期，国企需把握机遇，重新审视现有的不动产资产组合。除了对现有老旧总部进行软硬件升级以符合业务需求外，国企可以通过租赁、购买、建造新总部的方式实现搬迁升级。在成本管理方面，除了购置或建造导致的一次性资本支出外，后期物业维护、人才留存、审批及时间等成本同样需要被计入考量的范畴。在各种方案的收益比较上，也应综合统筹配套设施、办公体验、人才团队建设、对业务的支撑、资产负债及损益管理等内部收益，以及企业形象、市场连通、市场机遇等外部收益。对于各国企而言，应切实针对自身的业务拓展需求和资金实力，综合权衡、精准投资，选择最合适的解决方案，以求推动企业业务功能整合与实现成本的有效管理。图5：甲级办公楼租金走势（2015年-2024年上半年）2015201620172018201920202021202220232024上半年050100150200250300350400450北京上海广州深圳成都武汉元/平方米/月注：租金指净有效租金基于建筑面积。数据来源：仲量联行11高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图6：老旧总部改造与建造、购买新总部大楼的方案对比自建楼宇购置已建成楼宇老旧总部改造成本前期投资购置成本主要成本来自购买土地或自有土地用途变更导致的补缴地价。地理位置理想的土地成本相对高昂，但相关政策可能提供一定的费用减免。标的的市场价值，在当下的投资窗口期有望降低。不纳入考虑。建造成本受到地理位置、选材、规模等方面的影响。无设备设施根据实际需求，如电梯、空调等设备。无后期投资装修改造装修成本受企业具体要求影响浮动较大。装修成本一般低于自建楼宇，但市场化物业可能需要一定改造，如重新调整办公面积、增设保密相关设施等。随着设施设备老化与淘汰，可能面临重大维修或持续的更新，但也受到国有企业办公用房装修标准限额约束。物业维护维护成本较低，但需要自行组建或外聘物业管理团队。维护成本较低，可以选择保留原有物业团队。维护成本相对略高。其它成本审批成本较为复杂的审批过程、施工许可和环评要求，但优质企业落地总部经济区可以获得提速审批。需严格遵守国家投资和采购相关法律法规，以及办公用房管理规定。审批复杂性低于自建，但高于改造。翻新成本受到控制，如超过限额将面临严格审批。但能源管理等增效改造不受上述管理规定影响。时间成本项目建设周期较长，工程复杂。交易完成后可以迅速搬迁，时间成本较短。有一定时间成本，但是可以在改造同时使用物业。风险前期投入大，未来收益不明确，需要较强的市场前瞻性。人事变动可能导致项目持续性问题。决策风险和交易风险。改造资金来源的限制，建筑结构局限改造效果，施工情况下物业正常使用受到影响，对项目价值提升不明确，节能技术性改造等投资的回报周期长。资料来源：仲量联行12高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢自建楼宇购置已建成楼宇老旧总部改造收益对内收益配套设施部分新兴产业集聚区商业配套仍待建设。可以通过选址核心商务区更靠近现代化配套设施。周边设施提升较为缓慢。办公体验空间设计优化，利于建设现代化的企业文化，提升办公效率与员工满意度。物业设计落后，层高、空调系统等硬件难以改造。但具备历史传承的物业可以增强企业文化建设。人才团队建设利于招聘优质人才。提升作用较不明显。对业务发展的支持作用科学选址可促进企业加强新兴产业的产业链建设。远离知识聚集区，不利于企业推进新兴产业发展。资产负债表管理做大资产规模，可能有利于企业上市及其它融资。有助于维持稳健的资产结构。损益表 管理长期降低运维成本，但前期折旧支出较大，暂时对利润产生不利影响。老旧物业普遍已完成折旧，对收益影响较小。对外收益公关形象利于提升品牌形象、增强社会认可度。支持可持续发展，提升企业的社会责任形象。市场连通贴近新兴产业的产业链上下游，降低信息获取成本。有利于维持与传统本地客户和供应商的关系。市场机遇可能符合政府重点支持产业，更有利于获得地价优惠和经营期产业扶持政策。决策落地链路相对较短，利于抓住市场机遇。一般地理位置较好，商业部分的改建利用价值高。方案对比涉及高额的资本性支出和复杂的审批流程，且后期管理成本较高，可能通过总部经济相关政策优惠降低落地难度。对业务发展与品牌建设产生积极作用，适用于规模较大、业务前景明确的企业。前期资本性支出较大，面临严格合规审计。相较于自建总部选址灵活度较高，且对业务发展与品牌建设产生积极作用。适用于大部分具备长期发展空间的企业。资本性支出少，有一定的采购合规审计要求。但对于业务发展与品牌建设的积极作用较不显著，适合过渡期企业或较小规模的企业。资料来源：仲量联行13高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图7：老旧总部改造与租赁搬迁方案对比租赁新办公室老旧总部改造成本租赁成本租金根据市场情况浮动，可以利用当下成本窗口期锁定高性价比的长期合约。无建安/装修成本无建安成本，可能需要额外的装修以适配企业需求，但严格遵循国有企业办公用房装修标准限额。如涉及结构改造则需要一定的建安成本；装修成本较高。运营成本能源、水电、物业费等。能源利用效率可能较低，导致更高的能源成本。人才成本如果跨区域搬迁，可能会影响现有员工的 通勤，但有利于招聘优质人才。通常位于老旧城区，可能远离新兴人才 聚集地，增加相应招聘成本。收益内部收益更加现代化的办公空间有利于提升员工满意度。稳定的办公地点有利于保持员工稳定性。可以通过选址核心商务区更靠近现代化配套设施。周边设施通常成熟但老旧，且较难提升。根据市场和业务灵活调整空间布局和大小，更好地支持团队合作和项目管理。规模普遍较小，可能有利于集团总部的内部沟通；但子公司办公地点分散，增加与总部的沟通成本。外部收益现代化的办公空间可以提升企业形象。支持可持续发展，提升企业的社会责任形象。优质的访客接待区和会议设施给客户留下积极印象。有利于维系与现有本地客户和供应商的 关系。积极的投资表现提振市场信心。稳健的财务模式。方案对比增加租金支出，提高了办公空间使用成本，但可以获得内部效率提升和外部连通成本降低等收益。较适合中小规模且具备成长空间的企业。产生一定的改造、维修费用。办公场所的稳定有一定内外部价值，但老旧物业对于企业的变革与创新支持较不显著。适合过渡期企业或较小规模的企业。资料来源：仲量联行14高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢普遍而言，非房地产国企主业经营利用之外的不动产，包括土地及开发建成的物业，由于缺乏专业的地产管理能力，这些资产常常陷入长期闲置或低效使用的状态，从而转化为无效低效资产，即所谓的“两资”。近年来，随着国有企业改革的不断深入，大多数“两资”已经通过剥离和清退程序得以处理，并交由专业的资产托管平台进行统一管理。然而，那些剥离难度较大的资产仍然由原国有企业自行承担运营管理责任。此外，即使部分物业经过原址改造和更新，也可能因为区位与业态定位错配、物业市场变化或经营管理不善等原因，面临着进一步调整经营策略或二次改造的需求。据各地发改委、规划局和住建局统计，全国各主要城市普遍面临大量闲置或低效利用资产的问题。国有企业名下也集中了大量此类“两资”，亟待通过有效的运营管理充分发挥其潜在价值。随着城市转到聚焦内涵式、集约化的发展，这些资产的活化利用成为提升城市活力和竞争力的关键路径之一。国企“两资”：时代命题0315高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国企存量物业的结构特征以广州市为例，共统计了13家广州市属非房地产类国有企业及其控股子公司公开披露的195个项目物业样本（除住宅、基础设施配套、物流仓储项目之外），合计建筑面积约537.5万平方米。样本整体呈现以下特征：整体物业楼龄较老，15年以上老旧项目占总数约六成，占总面积的比重约42%；按项目数量，以办公楼、商业零售类型为主，数量占比约七成，商业零售物业数量最多，办公楼物业面积占比则最大；多数国企存量物业主要分布在老城区内，同时CBD中也有一定面积分布。3.1图8：广州市属国企存量物业样本结构特征项目类型项目楼龄以建筑面积计以项目数计58.5%26.2%6.7%8.7%15年以上10-15年5-10年5年以下26.7%9.2%1.0%4.6%5.6%11.8%41.0%办公楼工业厂房医疗卫健综合酒店公寓产业办公商业零售41.8%13.2%12.5%32.5%15年以上10-15年5-10年5年以下以项目数计以建筑面积计39.3%13.6%0.6%17.9%0.7%16.0%12.0%办公楼工业厂房医疗卫健综合酒店公寓产业办公商业零售16高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢周边商业配套区位特征数据来源：仲量联行交通通达度9.8%3.6%10.8%64.9%1.0%9.8%CBD新兴商务区老城区居民区老城区综合社区新城区居民区工业区7%4%73%16%交通不便捷仅对外交通较便捷临近市内交通枢纽市内交通较便捷32%19%44%5%中端以上商业配套商业街区配套社区配套无配套以项目数计以建筑面积计16.0%17.5%6.5%32.1%7.6%20.3%CBD新兴商务区老城区居民区老城区综合社区新城区居民区工业区以项目数计以建筑面积计以项目数计以建筑面积计10%7%70%13%交通不便捷仅对外交通较便捷临近市内交通枢纽市内交通较便捷34%11%42%13%中端以上商业配套商业街区配套社区配套无配套17高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢国企存量物业潜力空间3.2办公楼195个存量物业项目样本中，办公楼占比约40%（按建筑面积），呈以下特征：六成以上数量分布在老城区，以越秀区和荔湾区为主，占总面积约48%，CBD中的项目仅占总面积不到四成，存在区位错配情况；多数体量在1万-10万平方米（建筑面积）之间，小体量项目（1万平方米以下）主要分布在老城区；绝大多数办公楼项目交通便捷，临近市内交通枢纽；多数项目周边商业配套完善，约44%的项目有中端及以上商业配套，占总面积约53%；超过八成办公楼项目周边住宅租金较低，具备增长空间。图9：广州市属国企存量办公楼项目地理分布数据来源：仲量联行办公楼项目广州行政区广州行政区分界线白云区越秀区天河区黄埔区番禺区海珠区荔湾区增城区N18高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图10：广州市属国企存量办公楼项目样本结构特征区位特征21.2%3.8%7.7%7.7%59.6%CBD新兴商务区工业区老城区居民区老城区综合社区以项目数计以建筑面积计31.0%6.9%14.2%2.3%45.6%CBD新兴商务区工业区老城区居民区老城区综合社区项目体量28.8%21.2%21.2%21.2%7.7%1万平方米以下1万-3万平方米3万-5万平方米5万-10万平方米10万平方米以上73.3%13.3%13.3%老城区工业区CBD及新兴商务区以项目数计19高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢周边商业配套周边住宅租金水平交通通达度注：周边住宅租金水平参考广州市住房和城乡建设局发布的 2023年广州市房屋租金参考价。数据来源：仲量联行82.7%13.5%3.8%临近市内交通枢纽市内交通较便捷交通不便捷44.2%13.5%1.0%1.9%中端以上商业配套商业街区配套社区配套无配套53.2%12.6%22.3%11.8%中端以上商业配套商业街区配套社区配套无配套4%6%7%83%高租金中租金中低租金低租金9%9%8%74%高租金中租金中低租金低租金以项目数计以建筑面积计78.0%8.2%13.8%临近市内交通枢纽市内交通较便捷交通不便捷以项目数计以建筑面积计以项目数计以建筑面积计20高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢商业零售195个存量物业项目样本中，单一商业零售业态物业占比约41%，呈以下特征：小面积项目占绝对多数，大型单一商业零售项目数量相对较少，但在综合类物业中存在较大体量的商业零售面积；1,000平方米以下的小型商业零售项目多是街铺形态，主要零散分布在城市各类住宅物业裙楼中；尽管位于CBD中的项目数量较少，但其面积占比约四成。图11：广州市属国企存量商业零售项目地理分布数据来源：仲量联行商业零售物业广州旧城区 广州其余区域广州行政区分界线N白云区越秀区广州旧城区天河区黄埔区番禺区海珠区荔湾区21高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图12：广州市属国企存量商业零售项目样本结构特征区位特征项目体量数据来源：仲量联行以项目数计1.3%3.8%1.3%7.5%10万平方米以上5万-10万平方米3万-5万平方米1万-3万平方米5.0%7.5%73.8%5,000-10,000平方米1,000-5,000平方米1,000平方米以下2.5%2.5%10.0%85.0%CBD新兴商务区老城区居民区老城区综合社区0.6%40.4%16.2%42.8%CBD新兴商务区老城区居民区老城区综合社区以项目数计以建筑面积计22高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢工业厂房195个存量物业项目样本中，有18个工业厂房项目，呈以下特征：整体物业建成时间较早，建成15年以上项目数量和面积占比都在70%左右；七成以上工业厂房位于工业区，约四分之一面积的工业厂房位于老城区之内且建成时间都在10年以上，存在改造提升的空间和可能性。产业办公195个存量物业项目样本中，有23个产业办公项目，呈以下特征：图13：广州市属国企存量工业厂房项目样本结构特征区位特征建成时间数据来源：仲量联行66.7%11.1%11.1%11.1%15年以上10-15年5-10年5年以下以项目数计以建筑面积计70.6%6.8%5.9%16.8%15年以上10-15年5-10年5年以下图14：广州市属国企存量产业办公项目样本结构特征数据来源：仲量联行72.2%5.6%22.2%工业区老城区居民区老城区综合社区以项目数计以建筑面积计74.2%0.6%25.2%工业区老城区居民区老城区综合社区区位特征8.7%8.7%26.1%56.5%CBD工业区老城区居民区老城区综合社区以项目数计以建筑面积计20.4%29.1%18.6%32.0%CBD工业区老城区居民区老城区综合社区 多数项目位于老城区，产业集聚效应相对较弱；产业办公项目基本经过一定改造更新，定位多数为文化创意产业园区，产业类型相对单一，存在进一步提升的空间。23高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢以URE理念统筹促进 供需高质量匹配04人口的结构性转变4.1随着社会经济的发展和医疗卫生条件的进步，中国人口年龄与家庭结构正迎来前所未有的结构性转变。根据国家统计局数据：老龄化与少子化：到2023年末，60周岁及以上人口达3亿人，占总人口的21.1%。据国家卫生健康委预测，到2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。同时，2020年总和生育率约为1.3，低于国际公认的1.5警戒线，人口年龄结构正朝“倒金字塔”形状演变。家庭结构小型化：伴随着平均寿命的延长、代际价值观的差异化等变化的发生，家庭户均规模逐渐降低，核心家庭逐渐成为主流家庭类型，单人户家庭比例不断增长。2020年的家庭户均规模为2.62人，而该指标在2010年为3.1人。24高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢图15：中国人口年龄结构（2020年）图16：中国老年人口变化趋势5%4%3%2%1%0%1%2%3%4%5%0-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-8990-9495-99100+数据来源：中国第七次人口普查年鉴注：2035年预测数据来自国家卫生健康委。数据来源：中国人口普查年鉴，国家老龄事业发展公报7.6%8.6%10.5%13.3%18.7%21.1%30.0%0%5%10%15%20%25%30%35%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0001982199020002010202020232035比例%人口数（万人）60岁以上人口数65岁以上人口数60岁以上人口比例65岁以上人口比例年龄男女占总人口的比重%图17：中国家庭户平均规模变化趋势数据来源：中国人口普查年鉴0%5%10%15%20%25%30%00.511.522.533.544.5519821990200020102020比重%人数家庭户平均规模单人户占家庭户比重25高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢消费新热点激活新兴商业市场需求4.2消费市场涌现新趋势近年来，随着人口基本面与经济环境的影响，中国整体消费市场趋势衍变复杂多样。一方面，受到消费观念转变与收入预期影响，消费的务实性普遍增强，消费者更加注重衣食住行游购娱的体验感与效用。另一方面，消费呈现多元需求特征。年轻消费者追求以性价比的方式提升生活品质，例如重视租住环境、“特种兵式”旅游等。与此同时，在居住环境、养老、医疗健康等日常生活方面，大众消费者的关注度也在不断提升。随着老龄人口规模的提升和“新老年人”消费观念更新、消费能力提升，康养旅游、品质养老等现代化养老服务具备较好的市场潜力。图18：国内消费市场新趋势老龄化趋势少子化趋势户均规模小型化人口教育水平提升人均可支配收入 持续增长人均可支配 收入增长速度 较疫情前放缓中等收入人群比重持续上升高收入群体占 社会总收入比例相对高且稳定收入特征人口特征消费新趋势6.1%2023年全国居民人均可支配收入实际同比增长8%9%2015至2019年全国居民人均可支配收入实际同比增长47.2%2023年我国中等收入人群占比44.7%2020年收入排在前20%的人群占有的收入份额约 20%预测2025年中国60周岁及以上人口占总人口的比重约 1.32020年中国总和生育率25.4%2020年单人户占家庭户比重24.9%2021年劳动年龄人口受过高等教育的比例消费信心与行为分化：城镇Z世代、一线富裕银发族 与三线富裕中老年消费信心 较为乐观基础型品类消费趋势：质价比要求高，注重提高自身生活质量发展型品类消费趋势：体育、健康关注度高享受型品类消费趋势：情绪消费、娱乐消费、体验消费等兴起资料来源：全国老龄工作委员会办公室，国家统计局，中国国际经济交流中心，世界银行，麦肯锡，仲量联行26高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢商业物业需求呈现新热点受到消费趋势的影响，一线及部分二线头部城市的商业业态也呈现对应的结构性新热点。在良好的经营表现支持下，相关业态的市场规模不断攀升。长租公寓：近年来，长租公寓已经成为住房租赁市场的新趋势。尤其是在一、二线城市，由于流动人口、青年人口的聚集，初婚初育年龄延后、家庭小型化等趋势，租赁需求持续扩大。与此同时，房价收入比高，租房性价比凸显。据统计，2023年上半年，全国长租公寓管理规模排名前30的品牌管理总规模达到133万套，比2022年年末的水平净增8.2万套。根据仲量联行统计，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的长租公寓平均出租率均达到较高的水平，充分显示出长租公寓需求的旺盛。这也与品牌披露信息一致，泊寓、龙湖冠寓、金地商置、窝趣公寓、相寓等品牌2023年已开业房源整体出租率均在95%以上，华润有巢、中海整体出租率也非常接近95%，充分显示出长租公寓需求的旺盛。根据仲量联行统计，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的长租公寓平均出租率均较高。其中，广深两城在高比例的租住人口的支持下，2024年上半年平均出租率分别达到98%和96%。图19：2024年上半年一线城市长租公寓市场表现平均租金（元/平米/月）平均出租率北京15693%上海12588%广州10198%深圳9896%注：租金基于可租赁面积；北京的租金及平均出租率为2023年上半年数据。数据来源：仲量联行27高质量城市不动产管理战略：时代命题，城企共赢 消费医疗：消费医疗涵盖了诸如口腔服务、眼科、医疗美容、健康体检等兼具消费和医疗性质的服务板块。随着大众消费者对于自身健康与外表的关注度提升，消费医疗市场在过去十年内快速增长，在重点城市已基本完成全面布局，通过市场下沉进一步拓展业务增长空间。图21：中国非政府办专科医疗卫生机构数量 与10年复合年均增长率2021年 总量10年复合年均增长率2021年 收入数据（单位：亿元）10年复合年均增长率口腔医院89119.3%386.5120.53%美容医院52419.3%201.6633.71%眼科医院1,15017.5%431.7723.37%康复医院 692 13.5%230.4622.87%数据来源：中国卫生健康统计年鉴图20：四家国内代表性酒店企业快速扩张*2022年中高端产品客房数合计2023年中高端产品客房数合计同比增长率 1,330,361 1,539,080 15.7%*注：四家国内代表性酒店企业指锦江集团、华住集团、首旅酒店和亚朵集团。数据来源：各企业2023年年报数据来源：中国卫生健康统计年鉴，中商产业研究院 图22：中国健康检查市场规模及增长2021年总市场规模（亿元）10年复合增长率专业公共 卫生机构市场占有率2024年市场预估规模（亿元）1,678.619.32%8.54%2,192.99除了上述业态以外，月子中心、活力老人养老公寓等高附加值服务业在一线及头部二线城市也呈现较大的未来发展空间。随着人口结构的进一步演化与消费理念更新，其市场渗透率有望逐步提升，将成长为新的市场亮点。由于有限服务型酒店不提供泳池、宴会厅等服务，因此项目的投资回报率较高，回报周期短，在同等客房收入的情况下，更具投资价值。健康检查板块目