项目可行性研究报告编制指引.docx

项目可行性研究报告编制指引
1 目的
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，为科学决策提供支持，特制定可行性报告内容指引
2 适用范围
适用于所有新项目前期的评估论证工作。
3 经办部门
项目发展部
4 参与部门
设计管理部、成本管理部、财务管理部、营销部、工程管理部。
5 内容
5.1 项目决策背景及摘要
5.1.1 外部环境：城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；
5.1.2 内部因素：项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；
5.2 项目概况
5.2.1 宗地位置：宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
5.2.2 宗地现状：四至范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

5.2.3 项目周边的社区配套：周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
5.2.4 项目周边环境：治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
5.2.5 大市政配套：周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性
5.2.6 规划控制要点：总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
5.2.7 土地价格：土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
5.2.8 土地升值潜力初步评估：从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
5.2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析
5.3 法律及政策性风险分析
5.3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
5.3.1.1 项目用地现状：土地所有权归属、土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
5.3.1.2 计划手续：项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
5.3.1.3 规划手续：规划用地所有权归属、规划用地使用权归属、规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
5.3.1.4 土地手续：征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
5.3.1.5 项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制
5.3.1.6 项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日
5.3.1.7 政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响：
5.3.2 合作方式及风险评估：合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估：
5.3.3 总体评价：对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
5.4 市场分析
5.4.1 区域住宅市场成长状况：区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
5.4.2 区域内供应产品特征：各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点
5.4.3 区域市场目标客层研究和市场定位：各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位
5.4.4 整体市场对本案有重大影响的因素：产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
5.4.5 产品定位及建议：户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。
5.5 规划设计初步分析
5.5.1 规划设计的可行性分析。
5.5.2 规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。
5.6 工程及销售计划
5.6.1 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
5.6.2 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
5.6.3 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
5.7 投资收益分析
5.7.1 成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）
项 目
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
土地获得价款

开发前期准备费

主体建筑工程费

主体安装工程费

社区管网工程费

园林环境费

配套设施费

开发间接费

开发成本合计

管理费用

销售费用

财务费用

项目总投资

5.7.2 税务分析：营业税及附加、所得税、土地增值税
5.7.3 经济效益分析
5.7.3.1 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：
经济指标
单位数值（元/m2）
项目总金额（万元）
销售收入

直接成本

总投资

税前利润

税后利润

内部收益率

销售净利率

总投资回报率

销售毛利率

获利指数

资金峰值比例

地价支付贴现比

启动资金获利倍数

5.7.3.2 项目开发各期的利润体现
经济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合 计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
结算面积（m2）

单位利润(元/m2)

利润(万元)

5.7.3.3 敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化
5.7.3.4 盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率
5.7.4 项目资金预测：资金投入计划、资金回款计划、资金需求计划、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。
5.7.5 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
5.7.6 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。
5.7.7 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
5.8 综合分析与建议
5.8.1 优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
5.8.2 劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
5.8.3 机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
5.8.4 结论和建议
6 存档记录
6.1 项目可行性研究报告