湖南某住宅开发项目可行性研究报告.doc

第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：*城住宅小区。1.1.2建设地点：位于娄底市钢城东路，紧邻蓝圃学校。1.1.3占地面积：28926平方米。1.1.4建筑面积：64165平方米，其中住宅面积58750平方米、幼儿园面积1800平方米、商业面积3000平方米、管理用房面积615平方米。1.1.5主要建设内容：1.1.5.1建设小高层住宅3栋（11+1F），多层住宅7栋（6+1F）；1.1.5.2建设幼儿园一所（3F）；商业与管理用房一处（1F）；1.1.5.3小区内道路、绿化、景观等建设。1.1.6工程总投资（不含财务费用）：5908万元。1.1.7资金来源：本项目建设资金全部由娄底市*房地产开发有限公司自筹及银行贷款解决。1.1.8经济效益：1.1.8.1税后利润：本项目全部建成后，累计销售利润831.08万元，税后利润556.82万元。1.1.8.2投资利润率9.42%。1.1.8.3投资利税率21.02%。1.1.8.4税前全部投资财务内部收益率（FIRR）29.97%；税后全部投资财务内部收益率23.12%。1.1.8.5全部投资财务净现值（FVPVi=7%）:税前671.31万元，税后453.51万元。1.1.8.6静态投资回收期2.79年。1.2建设单位1.2.1单位名称：娄底市*房地产开发有限公司。1.2.2企业性质：有限责任公司。1.2.3法人代表：陈理华1.3可行性研究报告编制依据1.3.1娄底市*房地产开发有限公司提供的*城住宅小区规划方案设计；1.3.2娄底市国土资源局与娄底市*房地产开发有限公司签订的土地挂牌转让成交确认书；1.3.3国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.3.4建设部房地产开发项目经济评价方法；1.3.5有关各专业的国家设计规范；1.3.6项目单位提供的各项基础资料；1.3.7经济环境及市场调查。1.4可行性研究报告编制范围根据*城住宅小区初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、幼儿园、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5结论及建议1.5.1结论1.5.1.1*城住宅小区的开发，适应我市城市快速发展的潮流，将成为展示娄底市城市经济实力、城市文化与文明的平台，对提高城市职能、城市生活、城市形态产生较大的影响，对繁荣和推动全市经济的发展、提高城市居民生活质量等方面发挥重要的作用，因此建设此项目是十分必要的。1.5.1.2从*城住宅小区项目开发的整体环境、建设条件、设计思路、设计方案来看，此项目的建设是可行的，也是合理的。项目建设时间短（18个月），经济效益较高，税后利润556.82万元，全部投资利润率9.42%，投资利税率21.02%，均大大超过了同期贷款利息率和基准贴现率，投资回收期2.79年，说明从经济上看建设是可行的。1.5.2建议此项目开发规模比较大，投资比较多，必须精心准备，精心施工，按计划完成建设任务。特别要注意做好宣传发动、营销策划工作，使投资早日回笼，争取更好的社会、经济效益。第二章 市场分析与营销战略2.1住宅部分2.1.1当前住宅市场现状进入2002年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：2.1.1.1商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发展，1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8中，住宅建设的贡献率达1个百分点以上。2.1.1.2在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。2.1.1.3住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的一大亮点。2.1.1.4房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2.1.2娄底市场商品房现状与市场需求娄底市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积2003年达到了15.80平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从娄底市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，娄底市目前有26的市民住房是“单位借房”，约39属“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在娄底市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96，6080平方米的占33.8，81100平方米的占14.82，101120平方米的占8.02，121140平方米和141平方米以上的分别只占2.82和1.58，有近87.58的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。2.1.3“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着娄底市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据娄底市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为：2.1.3.1住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，娄底市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2.1.3.2商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在前几年娄底市房地产交易市场中，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。明珠商业广场、清泉广场、月塘商业小区、大同山庄、仙人阁小区等住宅小区的成功开发，就是很好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：1）先富者的市场潜力。娄底市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。火车站附近的月塘小区是娄底市最早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。2）项目区位市场潜力。“*城住宅小区”项目位于娄底市经济技术开发区，和涟钢生活区仙人阁住宅小区仅相临，与蓝圃学校一墙之隔，无工业污染。环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.1.3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性，一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。2.1.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。2.1.3.5住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着娄底市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，娄底市居民购房除直接居住或自用外，还有一部份是用于投资保值、增值或出租，这与娄底市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1999年娄底市居民人均可支配收入为4672元，2000年为5199元，2001年为5803元，2001年比2000年实际增长24.2，2003年达到6542元。在居民消费支出中恩格尔系数逐年下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品市场逐步饱和，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。据有关专家测算，随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1上升到12。其中中低收入的家庭为610，中高收入家庭为1316，富裕家庭占2030，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28增加到1997年的32，目前这一比例已超过50，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“西部*住宅小区”定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。2.1.4当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：2.1.4.1商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，娄底市空置商品房已有较大的数量，一些建设标准低，施工质量差，房型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。2.1.4.2住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。2.1.4.3市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。“*城住宅小区”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，本项目的开发也有一定的市场风险。2.2门面部分2.2.1娄底市商业现状与前景分析据统计娄底市2003年国内生产总值2112509万元。社会消费品零售总额（2002年新口径）695927万元，其中市、县所在地单位完成459509万元，县以下完成236418万元。近年来，娄底交通、通讯、城市建设快速发展，潭邵高速建成通车、洛湛铁路益娄段也已建成通车，湘黔、洛湛两大干线在娄底交汇，娄底将成为湖南省内第三个十字铁路交通枢纽。交通繁荣必将带动人流、物流、信息流汇聚，为娄底商业发展打下坚实基础。全省工业化“十大标志性工程”之首的涟钢超薄板项目第一期工程竣工投产，进而带动娄底市商业飞速发展。同时冷水江金竹山电厂易地扩建工程上马以及娄底市加大招商引资力度和鼓励民营经济发展的政策陆续实施，必将拉动娄底市国民经济跳跃式发展，而目前GDP和社会消费品零售总额总量偏小，在全省排名靠后，为今后发展留下了足够空间。2.2.2娄底市商业用房现状与市场需求2003年娄底市商业用房开发投资10420万元，施工面积186559，其中新开工67058万，竣工面积87658万，商业用房预售、销售面积57628万。商业用房开发与需求同步增长，市场需求呈现出以下特点：1）地理位置好、地段佳的商业门面供不应求，娄底市氐星路、长青中街相交的黄金商圈沿线所有门面基本已告售罄，并且需求仍在不断增长。2）从销售价格来看，地段好、中高价格的门面大受欢迎，如清泉名店、九亿步行街等处门面已全部销（预）售完。3）从门面结构来看，单个门面建筑面积40左右较受欢迎，但30以下的销售最快。4）商业用房市场需求地理位置好，具有一定文化底蕴和商业传统、具有特色开发主题和特色经营的大型中高档商业房。2.3营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：2.3.1确定项目整体形象“*城住宅小区”处于涟钢职工生活区，和涟钢职工经济适用住房仙人阁小区相临，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际关系的沟通，精神和心理需求的满足，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区主体形象，营造21世纪高素质物业开发商业城。2.3.2“卖点”分析“*城住宅小区”凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是：2.3.2.1住宅小区规划不只是简单地绿化，而是按“园林化”观念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。2.3.2.2配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。2.3.2.3物业管理要尽量完善。服务更加周到全面，管理高质量、高水平。2.3.2.4小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。2.3.3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：2.3.3.1广告宣传策略。“*城住宅小区”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。2.3.3.2促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；驻娄底市办事机构商用或商住；其他消费者。最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。3)销售手段。拟采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性（销售对象）的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。2.3.4定价策略2.3.4.1价格定位。从娄底市2004年楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在9001100元之间；商业门面每平方米300010000元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。“*城住宅小区”价格定位为中高档住宅和商业门面，考虑上述因素，住宅价格每平方米定在10001200元之间，商场每平方米定在30005000元之间，可研中综合定价小高层住宅均价1200元，多层住宅均价1000元，商用门面均价4000元。2.3.4.2价格优惠策略。拟采用以下策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他浮动措施。2.3.4.3价格浮动策略。宜采用浮动售价：展销会期间促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。2.3.4.4定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异16第三章建设条件3.1自然条件娄底市地处湖南省中部，东与湘潭市接壤，西南与邵阳相连，西与怀化市毗邻，北与益阳、长沙市交界。是丘陵地带，属亚热带大陆性季风湿润气候，具有春暖多变、寒潮频繁，“倒秋”阴雨天气多，寒露风早临，盛夏酷热、四季多变、雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为施工的良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。3.1.1娄底市气象资料年平均气温17.3其中：一月份平均气温 5.1七月份平均气温28.8极端最高气温40.6极端最低气温 8.4年平均总降水量1413.0mm日最大降雨量 198mm全年雨水日 155天最大积雪厚度 20cm最大冻土深度 5cm 相对湿度平均78%风速年平均 2.65m/s30年一遇最大风速 23.7m/s娄底市城区夏季主导风为东南风，冬季为西北风。房屋最佳朝向为南偏东9左右，适宜朝向为南向，不宜朝向西向、西北向。3.1.2工程抗震根据湖南省地震烈度分图，娄底市属六度以下地区，设计时可不考虑抗震设防需求。3.2社会条件娄底市辖娄星区、涟源市、冷水江市、双峰县、新化县五县市区和一个经济技术开发区，是湘中地区政治、经济、文化中心，是湖南省的重要工业城市及材料、能源基地，且已纳入湖南省老工业基地改造规划之列。娄底现有人口410万人，其中非农业人口77.03万人，全市完成国内生产总值187.3亿元，其中第一产业39.2亿元，第二产业91.4亿元，第三产业56.7亿元。各行各业总产值分别为：工业243.2亿元，农业60.3亿元。地方财政收入为5.8亿元，农民人均纯收入1878元。娄底市改革开放二十多年来，通过全市人民的共同努力，国民经济与社会发展取得了可喜的成绩，工农业生产突飞猛进，重点建设日新月异，经济布局逐步优化，经济结构日趋合理，正朝着经济实力雄厚、市场体系健全、服务功能完备、社会高度文明的现代化城市方向发展。娄底市的各行各业都在飞速发展，娄底人早已不再停留在解决简单的温饱问题，经济条件在变，人民的观念在变，对环境的要求也在变，创造一个当地独一无二，以生态、运动、健康、休闲为主题的居住小区环境，必将吸引更多热爱生活的人们来此购房定居。第四章建设内容及规模项目主要建设内容及规模为：项目占地面积为28926平方米，约占43亩，建设一个住宅小区，总建筑面积为64165平方米，其中住宅面积为58750平方米，其他建筑面积为5415平方米。4.1项目用地来源为：项目业主单位（*房地产有限公司）从娄底市国土局以“挂牌”转让的形式获得国有土地使用权（钢城东路西北侧地块，面积为28926平方米，约合43亩）。4.2住宅规划能容纳约2000人居住，总户数为414户。其中：建设小高层（11+1F）住宅3栋，占地面积约1630平方米，建筑面积约19500平方米，户数为132户；建设多层（6+1F）住宅7栋，占地面积约6540平方米，建筑面积约39250平方米，户数为282户。4.3其他建设内容：建设幼儿园一所，三层，建筑面积约1800平方米；建设商业用房3000平方米，管理服务用房615平方米；小区内道路、绿化、景观等建设。第五章建设方案5.1总体规划布局5.1.1环境特征该住宅小区紧邻涟钢生活区及蓝圃学校，位于钢城东路的西北侧，规划总建设用地面积28926.42平方米，场地内属典型的丘陵地貌：临街处为低洼地，中部为高地，最高海拔标高为134.6米，最低海拔标高为115.1米，场地内高差最大值为20.5米。5.1.2规划理念5.1.2.1表述现代城市设计思想，体现“以人为本”、“人与自然和谐共处”的设计理念，创造具有优美空间的居住环境。5.1.2.2应用现代与传统、国内与国外相结合的设计手法，赋予住宅建筑明显的特征，使它具备传统意义的住宅文化特性而又不落入俗套。5.1.2.3追求功能合理、设施完善、雅致宁静的居住环境，创造一个本地独一无二以生态、运动、健康、休闲为主题的居住小区，努力适应社会和市场的需要。5.1.3总体布局根据场地特征，在规划中尽量保持现有的地形，将中部台地加以平整并环境绿化改造，在临街低洼处设置商业用房，使城市商业界面得到延续，并在此设计了商业内街，利用低洼与台地之间的高差，将商业建筑体嵌入坡地上，既可最大化利用入口处的商业价值，又可在商业建筑顶部采取屋顶绿化，美化环境。小区中央塑造一条贯穿小区的景观主轴，主轴起端位于商业内街，并以该主轴为基础，形成小区的主要景观绿地视觉轴线。小区的各建筑群体，依据该主轴线进行布局，并同该主轴产生有机的空间联系；沿主轴设置广场、水体、环境小品，以形成小区的主要步行系统。场地内部以组团围合方式布置，便于小区管理。环小区的外围布置车行道，既可保证车辆通行顺畅，又可保证小区内部正常情况下无机动车行使，确保环境的幽静。幼儿园位于场地东北角，与住宅小区相对独立，交通便捷。5.1.4道路、绿化、小品小区环形汽车道为沥青混凝土路面或混凝土路面；小区中央步行道以暖色广场砖铺砌，并配以适当图案、小品、雕塑及照明系统，形成亲切、悠闲的园林式散步道环境，并沿路设置各种体育健身器材，便于居民使用。在小区主空间轴线上布置主题性的、生态型的绿地或草坪，用骨干树种，统一小区绿化构架，突出小区主空间的结构性绿化特征，并利用人行道和机动车道的完善系统形成连续的线性绿荫系统，结合广场、绿地、功能空间设置成组团片状绿化空间。运用植物的分类、树形等特色，直接或间接塑造各组团、水面两侧及广场的性格特征，增强小区及组团的场所感和可识别性。环境小品的配置应与环境设计主题相结合，应增强放置地点的主题环境特色及地域标志性，以不损害环境主题为宗旨。须对环境空间特色、空间心理、小区标志等设计原则进行分析理解，以确定环境小品的立意、材质、色彩、体量尺度；代表小品标志的雕塑应设置在小区主轴线的广场上。在商业街、文化活动区、居住小区内、其它广场和绿色等环境空间中，可根据其具体的空间环境要求，放置相宜的作品，主题内容不限。5.2建筑方案在全社会提倡“以人为本”、“人与自然和谐共处”的一个注重保护生态环境的形式下，小区设计应充分考虑超前性和现实性相结合，既要结合小区的地理位置，又要创造出一个个性鲜明、风格独特、居住条件优越的居住小区；既要使小区保持统一风格，又要使各分期组团各具特色。5.2.1平面方案小高层住宅设计成四房二厅二卫，面积为150平方米左右；多层住宅设计成三房二厅二卫，面积为120平方米左右，或设计成四房二厅二卫，面积为140平方米左右，应充分考虑设计成错层、复式、平式形式，以适应顾客的不同需求。商业建筑设计成大小门面形式，大的门面面积为500平方米左右，中型的面积为150平方米左右，小型的为40平方米左右。管理用房单间办公面积为1520平方米。5.2.2建筑立面小高层、多层住宅采用悬山坡屋顶形式，并配以大片的玻璃，遮阳板和构架以及片墙穿插，为住户带来尺度亲近而又不失现代的感受。商业建筑以简约的现代风格为基调，采用贴面砖墙、涂料、玻璃、钢构架，通过色彩对比，体块虚实对比，力图创造出亲切、宜人、富有变化又和谐统一的效果。5.3结构方案5.3.1方案依据5.3.1.1国家现行设计规范、规程和规定。5.3.1.2自然条件风荷载：基本风压0.35KN/m2雪荷载：基本雪压0.35KN/m2基本地震烈度按6度抗震设防。5.3.2结构方案5.3.2.1建筑结构安全等级为二级。5.3.2.2结构选型小高层住宅采用钢筋混凝土框架结构体系；多层住宅、幼儿园、管理用房采用砖混结构体系；商业建筑大部分采用砖混结构体系，局部可考虑采用空间结构。5.3.2.3主要结构材料的选用本工程可采用普通硅酸盐水泥配制混凝土，楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋，其余构件采用级、新级钢筋，墙体材料采用普通烧结粘土砖、混凝土砖；混凝土与砌筑砂浆中加粉煤灰，以降低工程造价，提高工程质量。钢筋混凝土主体结构工程中，混凝土可掺用级粉煤灰，具体掺量由试配确定。5.4给排水方案5.4.1方案范围本工程方案范围为室内给水、排水系统设计及小区内给水、排水系统设计。5.4.2给水方案5.4.2.1水源：钢城东路有市政自来水管网，接入小区后水压要求大于0.10Mpa（从室外地面算起）。5.4.2.2用水量预计生活给水最大日用水量约280米3/日，室内消火栓用水量为20L/S，室外消火栓用水量为30L/S。火灾时，室外消火栓和室内消火栓用水按火灾延续时间3小时计。5.4.2.3给水系统生活给水室外采用生活及消防共用给水系统。室内采用下行上给式市政直接供水，设计时考虑集中装水表，以利抄表到户和物业管理。5.4.2.4消防系统5.4.2.4.1室外消防给水系统采用低压制环状管网，设4具SS100室外地上式消火栓。5.4.2.4.2室内消火栓消防给水系统小高层建筑室内消防竖管沿楼梯间布置，消火栓布置按同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时到达室内任何部位为原则，每座消火栓处设消防启动按钮，可直接启动消火栓泵，消火栓系统设室外消防水泵接合器二座。5.4.3排水5.4.3.1室内排水采用合流制，室内粪便污水和洗涤用水均经污水净化处理后再排入小区内污水排水管道，最后排入市政污水管网。5.4.3.2屋顶雨水经雨水立管有组织地排至室外再排入小区内雨水排水管道。5.4.3.3生活室内给水采用PPR给水管，室外给水采用热镀锌钢管。5.5电气方案5.5.1方案范围低压配电系统、电气照明、动力配电、防雷接地、有线电视、电话、电脑网络等系统。5.5.2供电方案5.5.2.1供电电源及电压：小区内设配电房用电缆进线接入高压城市配电网作正常电源，另设EPS做消防备用电源。二级供电负荷。5.5.2.2配电房：配电房设于首层，电气负荷按每平方米20W计算，总用电负荷为1280KW，低压侧采用抽屉式开关柜。5.5.3电力方案5.5.3.1电源电压和配电系统：采用单回路市电供电，末端设置备用电源自动投入装置，集中负荷采用放射式供电，分布负荷采用树干式供电。5.5.3.2变配电房低压出线采用阻燃型铜芯塑料绝缘电力电缆沿电缆桥架敷设，垂直主干线路以阻燃芯塑料绝缘电力电缆沿强电竖井敷设，分布负荷以高强插接式母线槽进行配电，支线以铜芯塑料绝缘线穿钢管暗敷。5.5.3.3接地和接零：本工程采用联合式接地方式，接地电阻小于或等于1欧姆，配电房出线采用三相五线制配电，设专用保护零线，设备金属外壳采用保护接零。5.5.4电气照明方案5.5.4.1以日光灯光源为主要照明光源，白炽灯为辅助光源，按国家推荐的最低照度标准提高一级照度标准进行设计。5.5.4.2工作照明线路为铜芯塑料绝缘线穿PVC阻燃管暗敷设，事故照明为铜芯塑料绝缘线穿钢管暗敷，并有3公分厚保护层。5.5.4.3工作照明采用就地控制方式，事故照明采用就地控制加消防联动控制相结合的方式。5.5.4.4每户电表可考虑在楼梯间集中设置，以利抄表到户和物业管理。5.5.5防雷方案按三级防雷要求进行设计，基础内主筋为接地体，屋面女儿墙上及屋面上组成不大于2020m或2416m的避雷网格，屋面结构钢筋均应与避雷带焊接，外墙金属窗及突出屋面的金属物均与引下线焊通，所有柱内两根对角主筋均做为防雷引下线，分别与接地体及避雷带焊通，强弱电共用接地体，要求接地体电阻小于或等于1欧姆。5.5.6弱电方案5.5.6.1电话方案1、电话总进线从一层引入，每户设一对出线插座进行设计。2、每层弱电竖井内设用户分线盒，由总分线箱对每一层线盒单独配线，电话主干线沿弱电竖井内电缆桥架敷设，由层分线盒至各用户出线插座线路采用HPV（20.5）铜芯聚氯乙烯绝缘电话线穿PVC阻燃塑料管暗敷设，出线插座安装距地为0.3m。3、电话线路沿竖井及走道内布线。5.5.6.2宽带网络方案：基本内容同电话系统方案。5.5.6.3有线电视系统方案设有线电视系统，每间设一用户插座。5.6煤气供应方案管道设置参考给水方案；每单元可集中装置煤气表，以利抄表到户和物业管理。第六章 环境保护与消防安全6.1环境保护6.1.1污染源项目建成后，不从事工业性生产活动，故不会产生工业性污染。污染源主要来自：生活垃圾、废弃物和生活污水。6.1.2垃圾、废水处理生活垃圾及废弃物集中到中心垃圾站，统一由环卫系统处理。生活污水经沼气池净化后，排入校园内污水管道。6.1.3施工中的环境保护本项目施工过程中，机械噪音及施工中的粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中产生噪音较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟分别采取喷水除尘、封闭除尘等措施。总之，在项目建设和正常运转中，采取措施后均可符合环境法规要求。6.2消防安全为了防止和减少火灾对教学楼的危害，保护人身和财产安全，根据防火安全规范规划防火安全消防。6.2.1消防平面布置本建筑设计耐火等级为二级，小区内道路系统设计形成环状，每栋房屋四周均与道路相邻，并采用低压环状管网，设置室外地上式消火栓，满足建筑防火规范要求。6.2.2消防安全设施6.2.2.1楼层消防系统：小高层住宅各层均设室内皮龙带，其初期水量由屋顶水箱供给，后期水量由消火栓供给。6.2.2.2室外消火栓系统：室外设四具SS100地上式消火栓，小区内沿消防车道（环形车道）均匀布置消火栓，其用水由室外给水管或消防专用水管供给。6.2.2.3室内消防设施：室内按消防要求在明显位置设置泡沫灭火器、火灾应急照明、疏散指示标志及排烟通风设备。6.2.2.4消防用水量设消防池（花园水池和消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防要求。第七章 方案实施与建设计划安排7.1组织机构及其职能*城住宅小区项目由公司一位副总经理（或总经理）分管，下设项目经理一名，负责项目的具体工作。运作过程分作综合部、销售部和工程部三大块，其分工如下：综合部：负责日常事务管理、财务管理、对外关系协调、售房及其他信息的发布、文秘工作；对项目经理负责。综合部人员四人，即综合部经理、财务二人、文秘人员一人。销售部：营销策略筹划、制订房屋销售计划、房屋的出售及受理顾客投诉，做好售后服务工作。销售部5人，即销售部经理1名，置业三顾问6人。工程部：设工程部经理1名，主要负责施工单位、监理单位、设计单位及政府职能部门的关系协调（有关施工问题）；总工程师1名，负责建筑的质量、安全及进度情况的控制，房屋保修期内的维修服务，下设施工员2名。项目组织与经营管理关系如下图所示：总经理或副总经理项目经理合同签订工程部、总工室销 售 部办 公 室施工、监理、设计单位协调质量、安全生产管理进度、资金协调房屋设备维修受理投诉、售后服务营销策略筹划房屋销售对外关系协调信息发布日常事务管理文秘工作财务管理项目组织与经营管理关系图7.2工程建设监理制为确保工程质量，保证工程进度，节省工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理的权利和职责。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主的权益，对工程的进度、质量等进行全面的监督和管理。7.3项目招投标 根据国家发展计划委员会2001年6月18日颁发的第9号令建设项目可行性研究报告增加招投标内容以及核准招标事项暂行规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择优秀的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备材料生产厂家，签订承包及供应合同，明确甲、乙双方的责、权、利，严格按合同法的有关条款进行管理，实施并报有关部门审批核准。详见招标基本情况表和审批部门核准意见（见表71、表72）。7.4建设进度根据本项目建设条件、资金筹措等情况，经与建设方商议，项目建设期为1年零6个月，即2006年5月至2006年12月，综合进度计划如下：2005年3月5月完成项目前期工作；