北京某医院建设项目可行性研究报告.doc

目 录

第一章 项目建设背景 2
一、 抓住当前市场契机 2
二、 办医形式 2
三、 借鉴成功医院模式 2
第二章 XX医院 4
一、 项目经营计划 4
二、 品牌战略和营销计划 11
第三章 专业健康会所 13
第四章 投资及效益分析 15
一、 投资情况 15
二、 效益分析 16
三、 敏感性分析 19
第五章 风险分析 21
第六章 结论与建议 23

第一章 项目建设背景

随着内地中产以上阶层，特别是富裕阶层的爆发性增长，以及外籍来华人士快速增长，使他们的需求越来越受到市场的重视。目前，内地医疗市场急需提供多样化的医疗服务模式，以满足不同人群的需求。因此高端医疗服务产业在中国自然也将成为一个大有可为的朝阳产业。特别是政府新的卫生改革方案已定，将集中主要力量在社区医疗领域，取消“特需门诊”，将高端医疗服务有选择的开放给社会投资。

一、 抓住当前市场契机
鼓励民营资本进入高端医疗领域，以满足市场不同层次的医疗需求，是政府医疗改革的一个方向，这已明确说明政府医院不会过多涉入高端医疗。为此政府出台了下列优惠政策鼓励民营资本举办高端医院。
（1） 允许国立医院医师多地点执业；
（2） 免除民营医疗机构的营业税（5.5%）；
（3） 废除大型医疗设备对于民营医院的配额审批制度；
三大利好从根本上解除了多年困扰民营医疗企业的最主要的人财物的问题，提供了空前的绝好发展良机，并必将对民营医疗市场的发展壮大起到极大的推动作用。

二、 办医形式
考虑到发展，医院会率先选择租用在目标客户群较集中的北京市商务中心，选择一处风景宜人，交通便利、环境幽雅的独栋楼宇。同时我们会同一地块建设一处超五星级标准的私人会所，以满足高端客户的需求。

三、 借鉴成功医院模式
北京某医院于1997年开业，是中国境内第一家中美合作医院，提供包括内外妇儿等科室的综合性的涉外医疗服务并按照北美医疗价格水平收费。平均收费标准比国内三甲医院特需收费高出20-40倍，有些项目竟高达100倍以上。该医院规模不大，医疗面积只有6000平米左右，住院床位50张。2009年的医疗收入高达5亿元人民币左右，
其中70%为境外保险公司支付。80%的病患为外籍人士。

本项目医院旨在借鉴某医院的模式，借助北京的医疗资源优势，占领高端医疗服务的至高点。

第二章 xx医院

一、 项目经营计划

1. 医院规模

北京xx医院设置以下医疗组织机构：心血管介入中心，试管婴儿中心，保健中心，口腔中心，综合科室，健康管理，GMP中心实验室，影像中心。并集合国内外实力派专科人才，提供中英文双语服务。医院拟设40张病床（豪华单人间占95%，其余为贵宾套间）。计划聘请55位常驻医师，其中外籍医师（或有海外工作经验）约占1/4，床位与技护比例约为1:2.6，医生与技护比例约为1:1.9。医院总建筑面积约为7,600平方米，其中：医院部分建筑面积约为6,582平方米，高级私人会所建筑面积929平方米。除有配套停车场外，更为VIP提供专属停车位及专用私密通道。

2. 地址选择

北京xx医院选址xx公园

xx公园于2008北京奥运会新建的都市国际健康文化绿洲。
n 地处北京望京地区京承高速与五环交汇处，为北京大型中高档商住新区门户，地理位置优越，交通迅捷便利；

n 绿色花园山水，环境优雅；
n 现有民办新世纪儿童医院、月子医院并私立幼儿园，以及运动园区等健康文化产品聚集；
n 医院、会所及相关健康文化设施，公园内外结合，动静相宜；
n 停车泊位充裕，周边新兴社区，整体环境良好；
n xx公园建设二期，有2%容积率未来建筑规划的建设合作预期。

3. 资质的获得
医院资质的获得是一个较为漫长的时间过程，需要经过层层审批，最终获得医院的营业执照，具体情况如下：

VI
进行初步审查和实地考察，组织现场验收

VII
由市、区卫生局发给《医疗机构执业许可证》

IV
进行项目筹建
V
向市、区卫生局申请执业登记

III
市、区卫生局核发设置医疗机构批准文件
I
向工商局申请注册公司，领取执照

II
向市卫生局（医政处）或所在地区卫生局提交设置申请书

VIII
向工商局申请注册医院，领取执照

注：
- 进行I阶段时，需要同期启动资金；
- IV阶段，项目筹建的主要内容包括：选址、租房（或土地购置）、装修改造（或楼宇建设）、设备仪器（家具）采购等。

4. 服务人群定位
北京xx医院定位于在京外籍人群和国内高端人群。针对这些人群，我们可以看到他们一般拥有较为健康的体魄，良好的事业、职位以及薪资，那么他们需要的是什么？是家庭的稳定与幸福，是生活的高品质，我们自然就会想到他（她）的夫人（丈夫）以及子女，这将是我们的主要服务对象。

5. 服务特色

u 国内医疗专家资源组合
通过国通怡奥社会关系资源，组合北京国家级医疗健康专家，以坐诊、出诊、顾问等形式，构建权威级的全面专家服务体系。针对社会高端人群需求，开辟干细胞美容治疗、心脑血管、中医养生等特色专科服务。

u 国际先进医疗技术组合
针对高端人群的医疗健康服务需求，筛选国际先进而且经济收益丰厚的高端医疗技术产品，构建xx中心如Pet-Mr影像中心、细胞免疫及干细胞保健治疗、试管婴儿等优势专科。

u 市场服务理念的引进
针对社会高端人群的医疗与健康服务需求，按照国外先进医疗服务理念，全面建设区别于国立医院的健康医疗服务体系，为社会高端人群提供个性化的全方位医疗健康服务。

6. 医疗组织机构的设置

6.1. 心血管介入中心：
在前述额定的人群中，心脑血管病相对较为常见，这主要是来源于他们的年龄、工作以及社会压力，那么我们可以设置心脑血管病中心，我们可以邀请美国著名医学院院士领衔首席医师，带来国际尖端早早期诊断及手术治疗。

6.2. 试管婴儿中心
试管婴儿技术已经切切实实地走进了人们的生活，给不孕症患者带来了希望。新生命的诞生，使不孕患者压抑的内心得到了解放，丢掉了沉重的心理负担，使濒危的不孕家庭享受到了天伦之乐。

6.3. 保健中心：
针对以会员为主的高端人群提供美容保健、中医养生、中医养生、中医针灸、按摩等美容、中医保健项目。
提供以美容、微整形为主的干细胞保健治疗，主要疗法包括：脂肪干细胞、神经干细胞、胰腺干细胞、脐带干细胞、肝干细胞、胚胎干细胞等。
细胞免疫治疗因其安全、毒副作用小、临床收益率高，可以灵活应用而备受推崇，是一种自身免疫防癌抗癌的新型治疗方法，主要包括：BAK疗法、树突状细胞疗法、CIK疗法、DC-CIK疗法等。

6.4. 影像中心：
引进国际先进的影像设备，拥有国内独一无二的影像检测检测技术，结合高端医疗体检诊疗设立。
主要设备：64排CT、1.5TMRI、3.0TMRI、PET—MR、B超、乳腺钼钯X线、X线、心电图、亚健康检测仪等。

6.5. 口腔中心：
在口腔护理方面，外籍人员与国内人员还是区别较大的，他们习惯于日常的护理，而不必等到出问题时才进行治疗，所以我们设置口腔，以满足他们日常的需要，但同时，我们可以开展植牙、牙齿矫正术，如果有可能，与国外先进技术相结合，成为特色也不是不可能的。

6.6. 健康管理
会员根据个人及家庭的情况自主选择或由医院为您指定资深的全科专家，为会员及家人提供全面体检，建立健康档案，提供24小时医疗咨询及诊疗，必要时可安排医院各科医师及国内外著名专家会诊；还可以安排专门专业人员全程陪护您到国外的医疗合作伙伴（欧美著名医疗机构）进行诊疗服务。

6.7. GMP中心实验室
在医院内部GMP资质的中心实验室，提取干细胞，研究干细胞产品，储存干细胞产品，向医院提供产品，并与医院合作展开干细胞的临床研究。实验室按照GMP标准要求，兼顾生产研发能力弹性建设。

6.8. 综合科室
根据国家综合医院规定所设综合门诊，设有内科、外科、肿瘤科、神经内科、肝病科、内分泌科、妇科、急诊科等多个专业特色科室，并配拥有以下化验检查设备：血细胞分析仪、尿液分析仪、全自动生化分析仪、全自动生物芯片检测仪、酶标仪等常规化验检查设备的辅助科室；同时开展基因检测、端粒酶检测、肿瘤标志物检测、隐血检测试剂盒等癌症检测。

6.9. 手术室
为了满足心脑血管病患者的手术需求，我们将建造1个百级手术室，同时为了满足其他有手术要求的科室需求，例如，外科、整形美容等科室，我们将建造2个万级手术室。

7. 医院及影像中心主要设备简介

7.1. 3.0TMRI
MRI被称为核磁共振成像。英文全称是：Magnetic Resonance Imaging。
MRI是一种生物磁自旋成像技术，它是利用原子核自旋运动的特点，在外加磁场内，经射频脉冲激后产生信号，用探测器检测并输入计算机，经过计算机处理转换后在屏幕上显示图像。简单讲就是利用强力的磁场和电波把人体的组织和病灶影像化。MRI检查是把握脑血管和身体构造等状态的最适检查。
3.0TMRI优势：
原来，通过人工判断较难的影像，现在可以实施正确的判断。
头部MRA，原来看不见的穿通枝等血管也可清晰显示。
提高软组织的对比度，关节的软骨部分的质变等也清晰可见。
独有GRACE乳腺波谱成像软件，有效发现乳腺疾病。
化学位移是原来的2倍，可获得更为精锐顶尖的图像。
因Bold效果的增加，在Functional（机能性） MRI方面的有用性有所提高。
Diffusion Tensor Imaging(扩散延伸形创维图影)原来利用1.5T摄影，现在利用3.0T，提高了空间的解像度。
Functional （机能性）MRI和Diffusion Tensor Imaging(扩散延伸形创维图影)有利于术前评价。

7.2. 64排CT
国际最高水准的64排CT设备，根据患者所需检查采用不同的X线量。
64排螺旋CT还是目前世界上诊断心脑血管疾病较为先进的仪器，其独具的无创、高效、精确、立体的医学医学影像技术，在检查状动脉有无狭窄，搭桥、支架的形态学以及心功能分析上有极大的优越性。它实现了冠状动脉的无创检查，为冠心病的筛选普查及诊断提供了一种安全、迅速、费用低廉的检查方法。另外64排螺旋CT不但可以进行形态学的诊断，还可以用于功能成像诊断，如脑灌注成像的应用，可以早期显示脑缺血灶。尤其扫描速度快，64排螺旋CT在急诊医学及早期肺栓塞得诊断上有独特优势，还可用于筛选冠心病、肺癌、肝硬化，并进行良性与恶性肿瘤的分析。

7.3. PET—MR
PET-MRI是目前医学影像诊断中独具特色的先进技术。一般认为，PET-MRI结合显像是评价肿瘤最可靠的无创性诊断方案。
PET-MRI是将PET的分子成像功能与MRI卓越的软组织对比功能结合起来的一种新技术。它可以对在软组织中扩散的疾病细胞进行成像。它使病患能够在各个模式下进行扫描，该系统还可以分别收集PET和MR影像。
PET/MRI检查与目前常用的PET/CT比较，放射对人体的损伤可以大幅度减低，因为不像CT，MRI对人体无任何放射损伤。过度CT检查可能导致癌症。因此，PET/MRI是最佳的体检和诊断设备。

8. 医疗团队组织

在现有市场机制基础上，加之国通公司社会高端社团组织关系如中华医学会、中国医学基金会、中国医师学会、九三学社、致公党等市场资源，精选组合：
l 细胞、影像、肿瘤及心脑血管专家；
l 中医养生、生育医学、口腔等特色医学专家；
l 国家级医疗、保健专家；
l 运动、营养等健康专家。

与相关科研及诊疗单位机构市场合作；与有意中国医疗健康医疗市场的国际机构单位开展市场合作：
² 细胞、干细胞科研机构合作；
² 日本APNC公司机构医疗影像合作；
² 北医三院、以色列生殖医疗合作；
² 北京各大医院影像检验学科专家诊断合作。

二、 品牌战略和营销计划

1. 品牌战略

1.1. 关于医疗服务的深度和广度与商业模式之间的关系
即选病种还是选市场方面，我们始终认为这是无法兼顾的。常见病，多发病，急症和预防保健为主的医疗模式，已被证明其市场的需求，我们主打科室：心血管、影像医疗、医疗整形、试管婴儿，等市场空间足够大。在这个基础之上，开展干细胞实验室既是顺理成章，更何况我们还具备下面谈到的医疗资源整合能力。

1.2. 关于优质医疗资源整合（以及会诊和转诊网络）
这个模式容易被人忽略也是最创新的一个方面就是他的资源整合功能。理想的状态是我们提供一个好的业务平台和客户群体，而利用国立医院的优势医师和科室资源来填补市场（特定的市场）有需求，但数量并不大的业务，例如免疫，内分泌，神经，精神等等。这方面有点像是一个医院设施提供者，理论上可以做到协和医院有的科室，我们全都可以有（国外中小型医院大多都是这个模式，除了医技科室和急诊科外，什么科室都没有，也不养医生，只是提供医院设施给各个医师）。

1.3. 会诊和转诊网络
为了提供更多更好的医疗服务，我们将充分利用其所具备的国内医疗资源网络的优势，与北京最具权威性的国立医院建立主要的业务合作网络，如北京协和医院。

2. 管理模式

第三章 专业健康会所

1. 项目经营计划

1.1. 理念的升华
如果将“精英”、“私密”、“尊贵”几个词组合在一起，你会联想到什么？顶级私人会所，这个起源于欧洲的生活概念，如今已成为国内一少部分人不可缺少的生活，成为夜色中最璀璨神秘的传奇，人们心中最仰慕的优雅渴望。
在提供给他们奢华、自在、私密享受的同时，顶级私人会所更为他们创造了一个能量巨大的高端交际平台，而他们甚少接受媒体采访的低调作风更平添了几分神秘之气。
健康文化服务是我国医疗健康产品的空白领域，特别是在北京这样政、经、商、军、科研、文教等高端人群密集的城市中心，具有巨大的潜在市场空间。专业健康会所面向极少数个人及医院病患家属，提供贴身的高级会员服务，包括：超五星级品位的餐饮服务、娱乐休闲服务、康乐服务。

1.2. 营销思路
由北京国通怡奥科技发展有限公司直属管理服务部门负责经营，建设规模约929平方米。会所采取会员制，以俱乐部会员系统开展有针对性地开展健康文化服务，并为中国社会精英与国外人士搭建一个医疗健康与文化商务相结合的文化交流服务平台。会所会员主要来自于xx医院保健中心，会所会员同样采取年费制度。

2. 市场需求分析
私人会所唯我独尊的排他性和私密性满足了成功人士的某种潜在心理消费和实际的商务需求，为商界重量级人物提供顶级的休闲娱乐、社交和商务交流平台。同时，私人会所这一高附加值的经济形态具有较高的投资潜力。
私人会所，顺应本地市场权势阶层及财富阶层的心理需求，在内敛中体现个性，
在奢华中展现品味，在私密中完成交际，实现这一部分藏富且享受生活的人的愿望。在事业有成之后开始注重享受高品质的生活内容，而健康无疑更是他们首先要考虑的问题。结合项目特点，在会所不定期的举办以健康为主题的活动，方式新颖独特，定会受到追捧。

第四章 投资及效益分析

一、 投资情况

1. 投资估算依据
（1） 本投资估算以类似投资项目和医学临床数据作为估算主要参考依据；
（2） 新建参照类似项目的装修标准；
（3） 人力资本参照类似投资项目的标准及北京市人力成本现行标准；
（4） 医疗设备系统：本项目按照同类医院医疗设备设置。

2. 投资估算说明
总建筑面积约为7,600平方米，其中：医院部分建筑面积约为6,582平方米，高级私人会所建筑面积929平方米。总投资为RMB28,318万元，
预期收入中60%将来自服务外籍人群的医疗收入，40%来自国内高端客户。其中，70%的收入来自国内外保险公司，30%来自现金支付。

3. 投资估算具体内容

l 总投资为RMB28,318万元
（1） 建设费用： 拟投入 RMB 19,520万元，
其中：
- 工程费用 RMB 4,220万元；
- 科研设备购置费用 RMB 15,300万元；
（2） 租赁补偿金 RMB 400万元；
（3） 预备费 RMB 1,952万元；
（4） 工作人员工资预留 RMB 4,946万元；
（5） 流动资金 RMB 1,500万元；
总 计： RMB 28,318万元；
主要科研设备：
X线机：爱克发 CR
彩超：飞利浦 全身机
心电图：铃谦
除颤、心电监护：美敦力
心肺复苏机：美国
血细胞分析仪：美国 贝克曼
全自动生化分析仪：美国贝克曼
信息化系统：HIS+LIS+RIS+PACE+健康档案
牙椅：美国 A-Bec
64排CT
MRI
Thermo 1389 A2型二级生物安全柜
PET-MR
Thermo 3111 水套式二氧化碳细胞培养箱
Thermo 702 -86度冰箱
Thermo Scientific Heraeus Multifuge X1离心机
Fresco 17微量台式冷冻离心机
Thermo Scientific Multiskan FC酶标仪
Nikon TS100-F倒置相差显微镜
Thermo Scientific Matrix Cellmate电动血清管移液器
Denver T114分析天平
Thermo Scientific Finnpipette F2单道移液器
Denver UB-7 PH计
三洋MLS-3750高压灭菌锅

二、 效益分析

1. 效益分析依据
综合考虑北京市的社会经济水平，以类似投资项目作为分析的主要参考依据。

1.1. 效益分析测算说明
（1） 正常年份营业收入 单位：RMB/万元
项 目
经营面积（A）
最高容纳人数(B)
平均日人数(C)
平均消费水平(D)
营业收入 (E=C*D*360)
医院
门诊
口腔中心
80.00
30.00
8.00
0.20
576.00
试管婴儿
270.00
10.00
0.50
4.00
720.00
辅助科室
775.00
-
-
-
-
综合科室
440.00
100.00
50.00
0.10
1800.00
小 计
3096.00
实验室
200.00
-
-
-
-
病房
1160.00
40.00
28.00
0.09
874.08
影像中心
650.00
60.00
15.00
0.60
3240.00
保健中心
保健中心
75.00
14.00
2.00
4.00
2880.00
中医治疗
40.00
30.00
3.00
0.70
756.00
整形中心
50.00
20.00
2.00
0.50
360.00
小 计
3996.00
心血管介入中心
200.00
2.00
1.50
15.00
8100.00
合 计
19306.10
会所
餐饮
-
-
10.00
0.20
720.00
咖啡厅/茶室
-
-
30.00
0.02
216.00
康体
-
-
10.00
0.02
72.00
会员费
-
-
15.00
0.22
1200.00
合 计
2208.00
总 计
21514.1
注：
l 计算分析期按20年考虑；
l 门诊收入、心血管介入中心、病房：2013年为正常运营年份收入的50%；2014年达到正常年份收入；2015年至2019年每年递增5%；2020年及以后年份不在递增。
l 影像中心、保健中心：2013年为正常运营年份收入的50%；2014年达到正常年份收入；2015年至2019年每年递增10%；2020年及以后年份不在递增。
l 餐饮、咖啡厅、茶室、康体娱乐：2013年为正常运营年份收入的50%；2014年达到正常年份收入；2015年至2019年每年递增5%；2020年及以后年份不在递增。
l 会员费：2013年为正常运营年份收入的50%；2014年达到正常年份，以后年份保持不变。

（2） 正常年份支出 单位：RMB/万元
项目
年支出

估算依据
工资及福利
5,558

行政20人，医师55人，技护人员106人，劳务40人，会所高管3人
管理费用
1,486

房屋租金、广告宣传费及日常开支
折旧
2,068

固定资产按平均年限法折旧
营业成本
9,982

详见正常年份营业成本表
利息
4,531

运营期第三年开始每年偿还4,531万元，利率为16%
总成本费用合计：
23,625

注：
l 正常年份工资及福利按以下内容考虑：
表1正常年份人工及福利费用表 单位：RMB/万元
项目
基础工作人数
工资总额
五险一金等
工作餐
工作服
其他（培训等）
人工成本合计
平均年工资
A
B
C
D=220*A
E=100*A
F=200*A
G=B+C+D+E+F
H=G/A
医院
门诊
口腔中心
8.0
93.6
33.7
0.2
0.1
0.2
127.7
16.0
试管婴儿
12.0
254.4
91.6
0.3
0.1
0.2
346.6
28.9
辅助科室
9.0
88.8
32.0
0.2
0.1
0.2
121.2
13.5
综合科室
12.0
304.8
109.7
0.3
0.1
0.2
415.2
34.6
小 计
1,010.7
实验室
8.0
120.0
43.2
0.2
0.1
0.2
163.6
20.5
病房
57.0
652.8
235.0
1.3
0.6
1.1
890.8
15.6
影像中心
9.0
141.6
51.0
0.2
0.1
0.2
193.0
21.4
保健中心
保健中心
17.0
508.8
183.2
0.4
0.2
0.3
692.9
40.8
中医科
8.0
129.6
46.7
0.2
0.1
0.2
176.7
22.1
整形中心
9.0
240.0
86.4
0.2
0.1
0.2
326.9
36.3
小 计
1,196.4
心血管介入中心
12.0
321.6
115.8
0.3
0.1
0.2
438.0
36.5
合 计
3,892.5
会所
高管人员
3.0
225.0
81.0
0.1
0.0
0.1
306.2
102.1
餐饮
30.0
540.0
194.4
0.7
0.3
0.6
736.0
24.5
咖啡厅/茶室
10.0
36.0
13.0
0.2
0.1
0.2
49.5
4.9
康体
10.0
36.0
13.0
0.2
0.1
0.2
49.5
4.9
合 计
1,141.1
行政办公
20.0
266.4
95.9
0.4
0.2
0.4
363.3
18.2
劳务人员
40.0
117.0
42.1
0.9
0.4
0.8
161.2
4.0
总 计
5,558.2

医院部分

医院行政人员
20人

其中：
院长
1人
人均
81.7万元/年；

副院长
3人
人均
32.7万元/年；

其他行政人员
16人
人均
11.5万元/年；
医院医护人员
161人

其中：
主任医师（含外籍医生）
11人
人均
136.5万元/年；

副主任医师
13人
人均
37.7万元/年；

主治医师
25人
人均
20.3万元/年；

住院医师
6人
人均
16.4万元/年；

双语护士
9人
人均
16.4万元/年；

普通护士
97人
人均
11.8万元/年；
高级私人会所
高管人员(集团高管)
3人
人均
102.1万元/年；
餐厅厨师及服务工作人员
30人
人均
24.5万元/年；
咖啡厅/茶室工作人员
10人
人均
4.9万元/年；
康体工作人员
10人
人均
4.9万元/年；

劳务人员

40人
人均
4.0万元/年；
正常年份工资及福利为5,558万元考虑；2013年至2022年，10年中每年递增5%；2023年及以后各年不再递增。

l 正常年份营业成本按以下内容考虑：
表2正常年份营业成本表 单位：RMB/万元
项 目
营业收入（A）
营业成本占收入比例(B)
营业成本(C=A*B)
医院
门诊
口腔中心
576.0
0.3
172.8
试管婴儿
720.0
0.3
216.0
综合科室
1,440.0
0.5
900.0
辅助科室
0.0
0.0
309.6
小 计
1,598.4
实验室
0.0
0.0
432.0
病房
874.1
0.3
262.2
影像中心
3,240.0
0.4
1,296.0
保健中心
保健中心
2,880.0
0.4
1,152.0
中医科
756.0
0.4
302.4
整形中心
360.0
0.4
144.0
小 计
1,598.4
心血管接入中心
8,100.0
0.4
3,240.0
合 计
8,427.0
会所
餐饮
720.0
0.3
216.0
咖啡厅/茶室
216.0
0.3
64.8
康体
72.0
0.3
21.6
会员费
1,200.0
0.4
480.0
合 计
782.4
行政办公

757.8
总 计
9,981.7
2013年按正常年份营业成本的50%；2014年营业成本达到正常年份；2015年至2019年每年营业成本递增5%；2020年及以后营业成本不再递增。
- 管理费用：租金各年按租赁合同计算；2013年考虑500万元用于广告宣传，2014年至2017年每年费用递增10% ；除租金、广告宣传费外，其他管理费用在2013年基础上每年递增5%；
- 折旧：固定资产（工程费）折旧年限为5年，不考虑残值；固定资产（设备及工器具）折旧年限为10年，残值率按20%考虑。
- 利息：利率为16%，期初只付息，不还本；2015年开始付息，即运营期第三年。

1.2. 主要指标
（1） 现金流量表 单位：RMB/万元
项 目
合计
建设期
运营期
1
2
3
4
5
6
……
20
2012
2013
2014
2015
2016
2017
……
2031
现金流入
518,783

10,757
21,514
22,892
24,374
25,971
……
31,045
现金流出
486,415

12,102
17,492
22,877
23,811
24,795
……
28,266
其中：所得税
4,802

-
-
-
-
-
……
426
借款利息支出
77,024

4,531
4,531
4,531
……
4,531
净现金流量
32,367

(1,345)
4,022
15
563
1,176
……
2,779
注：
- 投资总额： 28,318万元；
- 现金流出中所得税按照应纳税所得额的 25%计入；
- 所得税后投资回收期 2.3年（运营期第1.3年）；
- 所得税后财务净现值为 13,211.6万元；
- 所得税后内部收益率（IRR） 210.2%；

三、 敏感性分析
不确定因素为：医疗收入、总建设投资、营业成本。

（1） 不确定因素的变动对净现值的影响
项目
变化幅度
20%
10%
0
-10%
-20%
医院收入
42,493
28,020
13,212
(4,771)
(24,043)
总建设投资
8,306
10,806
13,212
15,557
17,874
营业成本
(4,156)
5,172
13,212
20,497
27,559

（2） 敏感性分析表
序号
不确定因素
变化率
内部收益率
敏感度系数
1
医院收入
20%
-
11.21
10%
1414.2%
0%
210.2%
-10%
不可行
-20%
不可行
2
总建设投资
20%
176.7%
-1.82
10%
194.8%
0%
210.2%
-10%
223.9%
-20%
236.2%
3
营业成本
20%
不可行
-6.09
10%
56.3%
0%
210.2%
-10%
519.6%
-20%
1565.9%-

图4-1 敏感性分析变化幅度图表

通过对项目进行敏感性分析，医院收入为项目最为敏感因素，因此在项目进入运营期之后需要积极发展医院业务，提高医疗服务水平，使医院营业收入持续稳定的增长。

第五章 风险分析

1. 法规和政策风险
政府对外籍人员的就医始终是一个空白，现有医院在语言，流程，隐私方方面面都不能满足这一人群的需求。同时，政府逐渐意识到提供国际化的就医环境和条件，对于改善投资环境和提升城市形象都可以起到非常积极的作用。所以，政府乐见市场能够填补这个空白。只要合法经营，严格自律，法规和政策的风险不大。

2. 市场风险
就现在北京高端医疗市场而言，目前北京市场上在技术服务方面与我们相媲美的高端医院只有屈指可数的一两家，而其也因为长期的垄断地位导致其市场意识不强，反应缓慢，患者满意度不高。这个市场强烈需求新鲜元素的加入，我们不仅在医疗服务方面会做得更好，也会在患者服务方面做到更好。

3. 管理运营风险分析
毕竟“家庭健康顾问”的医疗模式是在国内首次实行，是否能够管理到位对于管理团队应该是一个很大的挑战。医院运营的风险主要有系统风险，医疗意外风险和突发事件等几个方面，现将风险控制机制分述如下：
a. 管理风险控制：
实施双重管理制度，即运营管理和专业管理并行制度，从而保证客观全面，专业有效的管理。
b. 医疗质量控制：
制度方面主要通过美国医疗质量委员会的质量认证系统（JCI）加以规范和控制
重点方面由相关专业管理具体分工负责
c. 医疗意外风险控制
主要由人为疏失和非人为疏失两个方面造成。除了防患于未然以外（主要是员工意识），主要有下面两个主要控制措施。一是疾病程度控制：即尽量避免收治高风险，极危重病例。做好知情同意和尽早转院工作。二是医疗事故保险：医生，部分护士，
和医院机构都要投保合适保额的医疗事故责任险，作为此类风险防范的最后保障。
d. 突发事件风险控制：
针对突发事件的处理，主要是制定相应预案，常规演练，包括成立相应的危机处理小组加以应对。主要有如下几种情况：
- 突发公共卫生事件：例如非典，甲流等情况；
- 突发公关事件：主要由医患纠纷造成；
- 突发内部安全事件：包括患者安全，环境安全，设备安全，公共设施安全（例如停水，停电，地震）等等。解决的方法是制定和演练针到位针对各种情况的安全预案。情况发生时做到应对有据，各就各位，把突发事件造成的影响降至最低程度。

4. 专业健康会所的风险分析
本身具有独有优势。作为投资项目，项目将面对竞争压力，只有突出顶级会所运营模式的高附加值才能使项目在市场竞争中脱颖而出。顶级会所的诸多会员制服务是项目的重要支撑点，甚至比建筑形态和自然景观更为重要。项目尚在规划设计阶段，对之缺乏直观的感受，但是可充分利用xx医院会员、客户企业这项资源，强调它们与顶级会所的关联。

第六章 结论与建议

通过上面的分析，我们可以看到高端医院与专业健康会所组合模式的前景都是阳关灿烂的，他们的收益都能够达到预期，把握好时机是我们需要最需要做的，收益率如此高的项目，在市场上并不多见的。

前景开阔，管理团队蓄势待发，我们相信凭借着经验丰富、结构合理的管理团队，丰富的直接利用资源，国内外各实力派医学、可研专科领军人物的加盟，一定能开阔出专门属于国通怡奥的一片蔚蓝天空。

医疗企业是一个持续稳定的行业，本项目不但在短期资金回馈方面存在优势，在其社会效益及长期回报上也将会稳步增长。项目是具有极好的发展前景的，所提出的运营模式与思路，符合国家政策、对社会有益、对医疗市场健康发展有利，是一种真正多赢的项目。