某住宅小区项目可行性研究报告.doc

****房地产开发有限公司

***********家园项目

项目可行性报告

******房地产开发有限公司
二OO八年三月

目 录

第一章 申报单位及项目的概况
a) 关于项目投资企业背景介绍
b) 项目建设背景以及必要性
c) 项目申请报告的编制依据
d) 项目内容概况

第二章 项目发展规划、产业政策和行业准入分析
a) 发展规划和产业政策依据分析
b) 行业准入分析

第三章 建设标准及建设工期
a) 建设标准
b) 建设工期

第四章 资源开发及综合利用分析
a) 建筑垃圾资源综合利用分析
b) 节水技术在不同功能建筑给排水中应用

第五章 建筑节能方案

第六章 建设选址和建设条件
a) 项目选址
b) 耕地占补平衡措施
c) 建设条件

第七章 环境生态影响分析

第八章 组织机构与劳动成员
a) 组织机构
b) 劳动定员
c) 人员培训

第九章 市场经济分析
a) 投资估算
b) 资金筹措

c) 销售收入
d) 利税

第十章 　　结论

项 目 简 介

**********家园项目地处****市*****路南、菏泽路西。
项目计划开发 19栋六层住宅，16栋五层住宅，16栋高层住宅，23339㎡沿街商业以及附属配套公建，规划用地面积 134400 平方米（合 201.5 亩），总建筑面积： 245947平方米：其中地上面积243397平方米（住宅建筑面积：222608平方米、商业建筑面积：20789平方米）；地下车库建筑面积：59220平方米。
项目性质：新建。产品定位：滨海生态宜居居住区。
项目拟建住宅2403户，其中：70平方米的A户型共计：331户，计建筑面积：23170平方米；83平方米的B户型共计：1075户，计建筑面积：89474平方米；90平方米的C户型共计：427户，计建筑面积：38430平方米；110平方米的D户型共计：178户，计建筑面积：19580平方米；127平方米的E户型共计：34户，计建筑面积：4318平方米；130平方米的F户型共计：294户，计建筑面积：38220平方米；150平方米的H户型共计：66户，计建筑面积：9900平方米；
该项目由******房地产开发有限公司开发投资建设以及经营，工程项目总投资xxxxxxx万元（含土地费用、勘察设计、城市配套前期费用、建筑安装工程费用、小区配套费用、管理费用、税费、不可见费用、利息等费用），其中：土地费用：xxxxxxx万元人民币；前期工程费用：xxxxxxx万元人民币；基础设施建设费: xxxxxxx万元人民币；建筑安装建设费：xxxxxxx万元人民币；公共配套设施建设费：xxxxxxx万元人民币；开发间接费用: xxxxxxx万元人民币。项目单位
自有资本金自xxxxxxx万元,银行贷款xxxxxxx万元，预收房款xxxxxxx万元，项目建设销售期xxxxxxx个季度。项目资金来源与运用恰当合理，符合项目开发建设投资计划安排，各项财务指标符合国家现行项目评价指标的要求，项目基本具有可接受的盈利能力和债务清偿能力，盈亏平衡点略高，敏感性分析显示的临界点正常，本项目可以抵抗一定的市场风险。
项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产、旅游发展战略开发建设的一系列方针政策，对于促进*******临港经济、加速*******市滨海依据生态城市发展提升，改善城市面貌，完善投资环境均具有积极的意义。项目在严格执行和落实环境综合治理的措施的条件下，项目是可行也是必要的。

第一章 申报单位及项目的概况

一、关于项目投资企业背景：
*******房地产有限公司，单位性质为股份有限公司，法、定代表人：****，企业注册地点：********。企业注册号：*************企业组织机构代码： ，税务登记证号　　
**********房地产有限公司是****集团有限公司的一家下设企业，*********************集团是集国际贸易、房地产开发、工业制造、酒店经营于一体的多元化产业集团，是*******市商业银行董事会成员，*******市重点民营企业，全国民营企业500强。集团总资产逾16亿元，员工3000余人，拥有贸易、房产、工业三大事业部，十八家分公司，业务网络覆盖中、日、韩、俄、欧美及东南亚等国家和地区，与世界500强中多家公司保持着良好的业务合作关系。
近年来，*****集团先后荣获了“省级重合同守信用企业”、“省优秀民营企业”、“省房地产开发综合实力50强企业”、“省级诚信纳税会员企业”、“省消费者满意单位”、“省文明诚信民营企业”、“*******市AAA级信用企业”、“*******市先进民营企业”、“*******市希望工程杰出贡献奖”、“*******市就业和社会保障先进单位”等荣誉称号。
*******房地产开发有限公司成立于2001年1月，注册资本3000万元，拥有精良的人才队伍和丰富的土地储备，具有良好的品牌形象和综合实力。公司自创建以来，始终坚持高起点、高标准的经营思路，把“诚信立业、质量*******、追求卓越”作为公司发展的根本宗旨，树立了“建一流社区、做星级物业、创最佳品牌”的开发理念，以坚定的自信心和高度的责任感向社会作出了“不满意就退房”的郑重承诺，引
领了*******房地产开发和居住消费新潮流，凭借雄厚的开发实力、精良的人才队伍、良好的品牌形象和丰富的土地储备资源，迅速发展成为*******房地产业的龙头企业之一。先后荣获“*******市优秀房地产开发企业”、“*******市守合同重信用企业”、“*******市消费者满意单位”、“省第五届消费者满意单位”、“省优秀民营企业”、“齐鲁房地产品牌企业50强”、“省房地产开发综合实力50强企业”等荣誉称号。董事长****也先后荣获“*******市十大杰出青年”、“*******市劳动模范”、“2005-2006齐鲁光彩奖章”、“省优秀民营企业家”、“省关爱员工优秀民营企业家”等荣誉称号。 “创造经营佳绩，打造*******品牌”是****集团确立的长期目标，“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会”是*******一贯坚持的经营宗旨。
近年来，****人充分利用*******“宜居城市”和“魅力城市”的品牌资源，开发建设各类房屋面积达60多万平方米，完成房地产开发投资额近10亿元。先后开发建设了****富华园、*******山海天花园、*******世纪城、*******国际商城及*******春天等楼盘，都深受国内外客户和港城人民的青睐，得到了社会各界一致好评。其中，公司在山海天旅游度假区精心打造的10万平方米花园式生态环保社区*******山海天花园已建成启用，被*******市建委评为“*******市精品楼盘”。倍受全市人民关注的*******最大的旧城改造项目，雄跨北京路两侧，总建筑面积30万平方米的*******世纪城，以其无可比拟的规模、地段及其宏伟大气的规划设计，荣膺“2004年齐鲁名盘50强”。*******国际商城位于黄海一路中段，总建筑面积45000多平方米，是
*******房产在中心商业区域精心打造的一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、居住于一体的商住楼盘。
　　“建一流社区，做星级物业，创最佳品牌”是*******房产公司一贯坚持的原则和目标。“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会”是*******房产公司一贯坚持的经营宗旨。新形势下，*******房产将不断适应房地产市场需要，一如既往的发扬“诚信守法、开拓进取、与时俱进”的创业精神，把握市场良机，锐意拼搏，以雄厚的实力基础、优良的施工水平和良好的物业服务不断提升和打造*******房产品牌，积极致力于开发*******、建设*******、美化*******，为*******的城市建设做出*******人应有的贡献。
*******房地产开发有限公司自２００２年即开始对项目所在地进行详尽的市场的调查和评估论证，根据*******市的总体规划，认为在该路段有着极大的开发建设的潜力，决定开发建设滨海居住社区。
二、项目建设背景以及必要性
a、项目所在区域的社会发展情况
*******，*******是一座新兴的沿海港口城市，因“日出初光先照”而得名，地处东经118o35′－119o39′，北纬35o04′－36o02′，在山东半岛南翼，东临黄海与日本、韩国隔海相望，西接沂蒙老区临沂，南与江苏省赣榆、连云港接壤，北与青岛市、潍坊市毗邻，南北长约８２公里，东西宽约９０公里，总面积5368平方公里，其中山区、丘陵、平原各占三分之一，海岸线100公里。是一个在改革开放中崛起的新兴港城。现辖 和*******开发区、山海天旅游度假区，有54个
乡镇、街道，2981个村居，总人口280万，其中城区人口25万人。
*******市属鲁东丘陵，总的地势背山临海，西高东低，略向东南倾斜。间有地、丘陵和分割的小块平原，最高点五莲县马耳山，海拔706米，最低点东港区东海峪，海拔1－1.5米。境内大小山头4358座，山地占总面积的17.5%，丘陵占57.2%，平原占25.3%。
境内河流纵横，分别属沭河、潍河流系，有较大河流18条，总长461.4公里，流域面积5222.7平方公里，沭河发源于沂山，境内段长76.5公里，流域面积1718.4平方公里，潍河贯穿五莲、莒县段长121.4公里，流域面积1350.2平方公里，傅疃河是唯一的境内河，全长73.5公里，流域面积1060平方公里。
*******境内无天然湖泊，人工湖泊有*******水库、墙夼水库、青峰岭水库三座大型水库以及马陵、巨峰、户部岭水库等10座中型水库，总库容量95913万立方米。
*******海岸位于黄海中部，北起甜水河口，难道绣针河口，全长99.6公里，属比较平直的基岩沙砾质海岸，境内百公里海岸线上，有绵延64公里的优质沙滩，“蓝天、碧海、金沙滩”的优美风光令人陶醉。
*******市处在我国南北方地理分界线附近，气候宜人，四季分明，雨热同季；冬无严寒，夏无酷暑。东部属暖湿润季风区大陆性气候，西部属温暖带季风区大陆性气候。年平均气温12.5oC。无霜期210天，全年平均*******2540小时，降水量916毫米。
*******拥有悠久的历史，牛津大学出版的《世界史便览》称，公
元前3500年到公元前2000年的*******两城，是亚洲最早的城市。夏、商时期属东夷，西周到战国前期属莒国。宋元佑二年（公元1087年）设*******镇，属莒县，取“日出初光先照”之意，始有“*******”之名。金大定二十四年（公元1184年）设*******县，属益都府莒州，明代属青州，清代属沂州。民国时期，先后属胶州道和琅琊道；1928年撤道，直属山东省政府。1940年3月，中共领导的*******县抗日民主政府成立，次年8月隶属滨海专员公署。新中国建立后先后划归沂水行署、胶州行署、临沂行署。1985年3月撤县建市，1989年6月建地级市，1992年12月设区带县。
　　*******拥有灿烂的文化，是“龙山文化”的重要发祥地。现已发现两城遗址、陵阳河遗址、丹土遗址、东海峪遗址等“龙山文化”遗址近百处，其中1934年发现的两城遗址是龙山文化的典型代表。莒文化历史悠久，底蕴丰富，陵阳河遗址发掘的原始陶文早于甲骨文1000多年，为我国文字始祖；莒文化曾与齐文化、鲁文化并称山东三大文化。*******黑陶已有五千年历史，是华夏文明之瑰宝。1988年*******被文化部首批命名为中国现代民间绘画之乡，与上海金山、陕西户县并称中国三大农民画乡。
*******人杰地灵，英才辈出，西周时期伟大的军事家姜尚，南北朝时期杰出的文学评论家、我国第一部文学批评著作《文心雕龙》的作者刘勰，中共一大代表王烬美，原中共中央政治局常委宋平，当代著名物理学家、诺贝尔物理学奖获得者丁肇中等，故乡都是*******。*******作为沂蒙老区，抗日战争和解放战争期间先后有3.8万人参军，
并有44万人次民工支前，陈毅、徐向前、罗荣桓、谷牧等老一辈革命家都曾在此战斗和工作过。
　　*******拥有独具魅力的生态环境优势。这里地处我国南北气候过渡地带，属暖温带半湿润季风区大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，降水丰沛，光照充足，既有南方空气湿润的特点，又有北方四季分明的特征，被誉为“南方的北方，北方的南方” ，是长江以北最大的绿茶产区和毛竹生长带。境内百公里海岸线上，有绵延64公里的优质沙滩，“蓝天、碧海、金沙滩”的优美风光令人陶醉。*******空气质量符合国家一级标准，近岸海域水质达到国家一类海水标准，饮用水源水质合格率达100%。被确定为国家可持续发展实验区、中国优秀旅游城市、国家环保重点城市、国家生态示范区建设试点市和国家循环经济试点市。
　　*******拥有得天独厚的区位优势和港路优势。历史上*******沿海曾商旅云集，石臼、涛雒等为著名商埠，1885年《*******县志》描述的“江淮红粟达神京，转运都由石臼行”，表明当时的石臼所已是黄淮地区重要的商贸口岸。作为鲁南地区的直接出海口，国家重点开发建设的沿海主轴线和日（照）西（安）沿桥经济带主线在此相接，素有"两港通四海,一线系亚欧"之美誉。*******交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢纽。*******拥有*******、岚山两个国家一类对外开 放港口，*******港是中国第二大煤炭输.出港，岚山港拥有中国北方最大的液体化工码头。两港不冻不淤，陆域开阔，地质条件良好，可建设泊位166个，吞吐能力可达到
5.8亿吨，特别适宜建设十万吨级以上深水泊位。*******境内高速公路、铁路呈“两横两纵”格局，与全国交通干线相连。日（照）东（明）高速公路横穿鲁南，跨越京沪、京福高速公路、直达中原腹地，贯穿*******的同（江）三（亚）高速公路北起中俄边境，南至海南省，纵贯中国南部沿海主要城市。菏日铁路东与*******港、岚山港相接，西与陇海、兰新铁路相汇，经新疆阿拉山口出境，可直达荷兰鹿特丹和比利时的安特卫普等欧洲口岸；胶（州）新（沂）铁路纵贯*******，是中国东部沿海铁路大动脉。
随着可持续发展战略的深入实施，城市发展正逐步由传统工业文明演进，城市发展进入了“以人为本”的新阶段。现代海滨生态城市，是我市遵循城市发展规律，顺应新世纪发展潮流的战略选择。我市“蓝天、碧海、金沙滩”等生态环境优势突出，城市环境、空气质量，近岸海域水质，以及城市饮用水质量均保持优良水平，居全省第一，全国前列。林木覆盖率、城市建成区绿化覆盖，以及人均供共绿地均高于全省全国水平，开发空间广阔，环境优良，这都为建设海滨城市提供了现实可能。
2006年是*******市国民经济和社会发展的第十一个五年规划的开局之年。在中共*******市市委的坚强的领导下，全市人民以邓小平理论和三个代表的重要思想为指导，以科学发展观统领全局，深入贯彻党的十六大和十六届五中、六中全会的精神，紧紧围绕“立足新起点、实现新跨越”的部署，努力促进经济的可持续发展，积极构建社会主义和谐社会，全面完成了市十五届人大四次、五次会议确定的各
项任务，实现了十一五的良好开局。
国民经济保持快速健康的发展，增长质量和效益明显提高。坚决贯彻国家宏观调控政策，坚持区别对待，有保有压，严把土地、信贷闸门和市场准入门槛，认真清理规范新开工项目，着力清理规范新开工项目，这里调整优化产业结构，全市经济迈上新的台阶。初步核算，2006年全市生产总值达到505.87亿元，比上年增长16.9%，增幅高于全省平均水平2.2个百分点；三次产业比例由上年的16.3：47.9：35.8调整为14.6：49.7：35.7。农业生产战胜严重干旱，实现增产增收。粮食总产达到105.2万吨，比上年增长4.8%；畜牧业、水产业产值分别增长6%和7.3%。工业生产快速增长，经济效益创历史新水平。规模以上工业实现增加值182亿元比上年增长29.1%，增幅居全省第二位，实现利税、利润增长3.9%和118.2%，增幅居全省第一位。全市规模以上工业企业达到727家，新增企业242家，主营业务收入过亿元的企业达到98家，新增22家，其中过10亿元的企业11家。高新技术产业产值比上年增长57.8%，占规模以上工业产值的比重上升2.1个百分点。民营经济增加值和营业收入分别增加28.8%和29.3%。城乡市场繁荣活跃，居民消费结构升级。市区新增大型超市、连锁店16家，营业额过亿元的商业零售企业达到5家。社会消费零售总额实现145.1亿元，比上年增长16%。投资保持稳定增长，结构不断优化。规模以上固定资产投资完成223.9亿元，比上年增长20.1%。33项重点项目完成投资87.9亿元，制造业、新农村建设、社会事业等重点领域投资保持了较快的增长。在经济快速发展的同时，节能降耗排减取得了较好的效
果，万元GDP消耗、规模以上工业万元增加值取水量COD排放总量等主要控制指标呈下降趋势。
港口发展实现亿吨宽约，特色经济迈出新步伐。*******港总体规划顺利通过交通部、省政府的审查，拉开了港口建设发展的新框架。港口基础设施建设全面推进，全年开工建设投资过千万元的项目22个，完成投资27亿元，新增吞吐能力2300万吨。经过开港20年的奋力拼搏，*******港跨入了亿吨大港的行列，成为中国大陆沿海第九个、山东省第二个亿吨大港。全年完成货物吞吐量1。1亿吨，比上年增长30.7%；集装箱运量25.27万标箱，增长18.3%。港口资本运营实现新突破，*******港股份有限公司在上海证券交易所成功上市，成为*******市首家上市企业，募集资金10.81亿元。港口经济快速发展，全年开工建设临港工业项目29个，完成投资45.4亿元；37家临港企业实现主营业务收入、利税、利润分别占到全市工业总量的60%，67%和72%。大通关建设取得了新成效，港口发展环境进一步优化。*******至韩国平泽航线年客运量达到13.8万人次，比上年增长112.2%。全市作为全国首站城市，积极参加了联合国新丝绸之路明珠城市和中国物流万里行、对华新大陆桥的活动，扩大了*******的对外影响。旅游经济快色发展，全年旅游人次达到了1008.6万人次，实现旅游总收入50.8亿元，分别比上年增长了28.9%和32.4%。水上运动之都建设迈出新步伐，成功举办了470级帆船世纪锦标赛、全国帆船锦标赛、首届中国水上运动会等一系列的重大赛事。大学科技园不断完善服务环境，在校大学生达到了6万人。市政府和北京大学、青岛大学、山东海洋工
程研究院、山东科技大学签订了全面的合作协议，市校合作呈现出了良好的发展趋势。
各类教育协调发展，小学、初中入学率达到了100%，高中段的教育普及率达到了87%，职业教育、成人教育年培训60万人次，城市社区卫生服务和传染病防空工作得到了加强，市120紧急救援指挥中心组建启动，公共卫生服务水平有了新的提高。加大了市场监管力度，完善农村食品药品监管网络和供应网络，保证了群众饮食和用药的安全。文化事业不断的发展，*******市已经有3处一直被列为国家重点文物保护单位。土地、海洋、森林资源保护工作进一步加强，耕地总量保持动态平衡。人口自然增长率控制在4.2%。，完成了省委省政府下达的人口控制指标。国防后备力量建设和经济社会建设协调发展，优抚安置政策进一步落实，双拥共建工作取得了新成效。新闻出版社、广播电视、民族宗教、外事侨务、妇女儿童、老龄、残疾、人防‘、地震‘、气象等工作取得了新的成绩。民主法制和平安气象建设深入推进。五五普法规划顺利实施。基层民主政治建设不断加强，社区建设力度进一步加大。认真做好了信访工作，高度重视安全生产，加大社会治安综合治理。全年的刑事案件，安全生产事故分别比上年降低2.3%和10.6%。人民生活不断改善，收入水平进一步提高。去年城市居民人均可支配收入达到11040元，比上年增长12.6%。

b、项目提出背景
2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场呈现
出积极的变化，但目前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显，宏观调控的任务还十分艰巨。一是部分城市房价仍然偏高，且上涨较快； 一些城市住房供求关系没有发生本质性变化，房价上涨的压力依然存在。二是住房保障制度还不完善，现行的廉租住房制的覆盖面较窄，保障率较低；经济适用住房作为政策性保障住房的的作用还不明显，一些地方存在供应对象错位等问题。三是市场供应体系还不完善，中低价、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位还未建立，“两限、两竞”商品住房实施办法尚未出台。四是房地产市场体系还不完善，税收、土地、金融、级规划等调控手段还须加强协调配套。乌市房地产市场秩序仍需进一步规范，一些房地产企业规避套型结构调整规定、变相囤积房源、哄抬房价、损害消费者合法权益的行为还时有发生，市场预期尚不稳定。
房地产业相关法规将逐步完善，房地产市场会越来越规范。消费者在经过一年多地观察和判断后，会逐步认清市场形势，从而进行理性的、正常的住房投资，整个房地产业发展势头会越来越好。可以预见，2007年无论是中央政府还是地方政府，仍将会以产业政策的稳定为基础，进一步促进房地产业的持续健康发展。
近年来，*******房地产有限公司结合*******市持续增长的经济现状，瞄准市场切入点，严格遵守“不求最大，但求最佳”的运作原则，始终贯彻“以中高档商品房开发为主，兼顾经济适用住房”的宗旨，以满足各种层次收入消费群体的需求。在房地产营销和物业管理
上结合行业特点，坚持走质量立业，服务*******之路。
*******这座年轻而又充满活力的城市，正在中国的北方崛起，她已经成为中国山东的一颗明珠。改革开放以来，*******市的经济飞速发展，*******市已经成为中国北方沿海最开放、山东地区综合实力较强的城市之一，成为中国对外交流的重要窗口，也是吸引外商投资的热点地区。面临二十一世纪初期，*******市委、市政府提出了把*******市建设成为“经济实力雄厚，产业构合理，社会、经济、生态环境和谐发展的现代海滨城市”这一宏伟目标，使*******市成为重要的国际枢纽，技术先进的工业基地、鲁东南地区的商贸、金融、旅游、科技、信息技术中心。为此，*******市本着以环境、基础建设带动城市升值的宗旨，不断完善城市的配套设施，优化投资环境，强化城市的综合服务体系，以此带动尘世的对外开放，不断向总深层次拓展。
*******市迎宾路与菏泽路交界地段，为土畜产公司职工居住地，城市设施配套滞后，地势起伏较为平缓，居民住宅散落无序，住宅结构复杂陈旧，参差不齐，现状市容市貌与现代海滨城市极不相符，土地利用率极低。
*******市政府2005年审议通过的*******市总体规划和“十一五发展纲要”为*******市新市区发展的纲要。这就要求海滨临港地区在人文、软硬环境、工农业，以及第三产业的龙头----房地产业要有巨大的发展和杰出的贡献。在这一精神指导下，作为房地产企业*******房地产有限公司根据市委市政府统筹开发的部署，规划设计
了高标准建设、高强度投入、高效能管理的*******市王府金座的开发项目，将项目进行改造开发，对*******经济开发区城市建设和国民经济开发必将发挥较大的推进作用。
“*******项目”是由*******房地产开发有限公司投资开发的商住项目,作为土畜产公司的兼并项目。该项目位于*******交通干道——迎宾路与海曲路的交叉路口附近，属于*******新市区的中心地段，建成后必属*******的形象工程，该项目北接 路，路北为高家村市场，路东南即是人民医院,东接开发区实验小学，西接临沂南路。迎宾路贯穿该项目，交通便利，商机繁荣，风景秀美，配套齐全，被誉为*******市的“地王”。新建项目落成后，将与成为*******最繁华的商业群落,最具特色的地标性建筑。
迎宾路作为*******与市外的连接要道，该项目所处的位置决定了该项目的必要性，原土畜产公司职工的底矮破旧的平房严重影响着*******市的形象，为不影响对外开放形象，此地段必须改造。
c、项目建设的必要性
1、符合*******市的总体规划要求，符合*******旅游发展战略规划
提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重，作为支柱产业——房地产业在城市化发展过程有着举足轻重的作用，是推动城市的巨大动力。对于提升城市的档次有一定的推动作用，项目所在地是*******的城市中心，能够提升*******对外的宣传形象。
2、项目定为符合*******市的发展现状和发展趋势，市场前景良
好，是改善居住质量，实现城市现代化进程的必然选择。
近年来，*******市把“生态建市”作为城市发镇的战略，纳入到了经济社会发展的总体规划，积极运用生态的理念规划建设并管理城市。在经济快速增长，社会高速发展的同时，*******始终保持“蓝天、绿树、、碧海、金沙滩”的环境优势，环境质量得到了持续改善，生态城市特色日益突出。项目是通过调整人居环境的生态系统内生态因子和生态关系，使小区成为具有自然生态和人类生态、自然环境和人工环境、物质文明和精神文明的高度统一、可持续发展的理想城市住区，生态小区空间结构合理、基础设施完善，生态建筑、智能建筑和生命建筑广泛应用，人工环境和自然环境融合。它符合*******市城市规划和区域规划，与区域和城市融洽，使生态城市的一部分，体现*******城市的风貌和特征。
本项目建设正处于山东省特别是*******市的经济高速发展时期，房地产对*******市的经济推动作用明显，*******市的居民对住宅的需求旺盛，项目所处地段位于*******交通干道——迎宾路与海曲路的交叉路口附近，属于*******新市区的中心地段，建成后必属*******的形象工程，该项目北接 路，路北为高家村市场，路东北即是人民医院,东接开发区实验小学，西接临沂南路。迎宾路贯穿该项目，交通便利，商机繁荣，风景秀美，配套齐全。附近5公里内有银座商城、市人民银行、人民广场和银河公园，市人民医院、天然湖泊、新营中学、新营小学、卓越幼儿园等大中小学校，距离万平口海滨度假区直线距离4公里，优越的地理环境使该地段成为目前*******市最好的居
住、置业、办公位置。周边生活设施齐全、交通便捷、环境优雅、空气清新，是居住生活的绝佳位置，市场环境极其乐观。
3、为城市居民提供一个舒适的环境。
随着社会的发展进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了极大的变化，人们开始向往环境良好的、智能化管理、服务完善的高品位的住宅空间。
“居者有其屋”一直是千百年中国人的一个理想，他被视为老百姓生活的一个基本保障，温家宝总理在2007年度提出的《政府工作报告》中提出一再强调：“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题。满足广大人民群众的基本要求。随着人民生活水平的提高，购房需求量的增大，供求矛盾的突出。开发建设居住项目，对构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定有着重要的作用。
4、带动相关产业和地方经济共同发展
房地产在国民经济中有基础性、资源性、先导性的产业地位，地域性很强。能带动建筑、建材、机械、装饰、家具、家电等相关产业，能极大的促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗、教育、餐饮等公共服务行的共同发展，在解决就业繁荣地方经济等方面发挥着巨大的作用。
5、项目建设有利于较好的发挥土地效益，是实施国家土地政策的需要。
按照我国现行的有关土地法律、法规的要求，土地征用两年未动工开发的，应由土地管理部门予以收回。项目的实施，也是严格执行
国家法律法规的需要。
根据项目所处的发展规划，该地区重点发展临港经济、旅游经济、文化、教育、商业、物贸。建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商住中心，这不仅大大的提高了该项目区域的城市水平和规模，还对于提升该地段的商业价值，促进经济发展有明显的作用。
三、项目申请报告的编制依据
1、国家发展和改革委员会和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》以及现行的财税制度
2、中国城市规划设计研究院编制的《*******市城市总体规划》。
3、《*******市旅游发展总体规划》
4、《城市房地产开发管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》
5、*******市规划管理条例
6、城市居住区公共服务设施设置规定
7、《住宅设计规范》、《住宅建筑设计标准》
8、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
9、《城市道路绿化规划及设计规范》
10、《高层民用建筑设计防火规范》
11、《山东省建筑工程消耗量定额及费用定额》
12、项目单位对项目的要求以及提供的相关技术资料
13、城市总体规划文件
14、国家和*******市相关规范与标准。

15、济南设计研究院设计的“*******”详细规划。
16、实验试制报告
四、项目内容概况
1、项目名称：
*******
2、项目的性质以及产品定位：
项目性质：新建
产品定位：高档商业住宅小区
3、项目地点：
*******市 路南、东
4、建设项目的主要内容和规模
a、项目计划开发 多层商住楼35栋， 高层住宅楼16栋，规划用地面积 134400 平方米（合 201.5 亩），总建筑面积： 245947平方米：其中地上面积:243397平方米（住宅建筑面积：222608平方米、商业建筑面积：20789平方米）；地下车库建筑面积：59220平方米。
项目拟建住宅2403户，其中：70平方米的A户型共计：331户，计建筑面积：23170平方米；83平方米的B户型共计：1075户，计建筑面积：89474平方米；90平方米的C户型共计：427户，计建筑面积：38430平方米；110平方米的D户型共计：178户，计建筑面积：19580平方米；127平方米的E户型共计：34户，计建筑面积：4318平方米；130平方米的F户型共计：294户，计建筑面积：38220
平方米；150平方米的H户型共计：66户，计建筑面积：9900平方米；
b、住宅配套停车位 2064 个，其中地面停车位 395 个；地下停车位 1669 ；住宅底层停车位 0 个；商业配套停车位 个
c、小区容积率： 1.83
d、绿化率：38.9 ％
e、功能设置标准
1、建筑使用功能
各空间的使用功能明确，设备和装修体现个性，其舒适、配套以及环境的协调发展，套型的灵活性和适应性高，并使空间有可能再划分，套型面积达到了国家的预定的目标。
2、设施标准
住宅的室内环境，设备和设施以及消防、安全防护等基本要求须符合《山东省城市住宅建设标准》和有关贵，并按普通住宅有关标准设计。
1、住宅装饰以及设施标准：
住宅为初装修，1、外墙面：采用聚苯板保温板材，外贴瓷砖。
2、内墙面：混合砂浆压光，刮腻子。
3.楼梯间：墙面为仿瓷涂料，休息平台、踏步、踢脚板均为五莲花磨光板铺装，楼梯为不锈钢栏杆扶手
4、顶棚:刮腻子。

5、地面: 客厅：水泥地面细拉毛；卧室：水泥地面压光；
6、门窗: 单元门为电子对讲门，入户门为防盗门，窗户为塑钢型材，双层中空玻璃窗。
7. 厨卫：安装冷热双联水管（热源按分户太阳能热水器考虑）。地面防滑地砖，墙面瓷砖到顶，卫生间PVC吊顶。
8. 空调：设空调机位，设空调冷凝水排放管道与阳台排水干管相连。
9.有线电视：客厅、主卧室各设一插口。
10.通讯设备：客厅、主卧室均设电话插口，书房设宽带插口。
11.双气：管道天然气；市政集中供暖，单户控制。
12.阳台：设置上下水，预留洗手盆位置，预留全自动洗衣机水嘴。
2、小区配套设施：
小区内有院内花园、草池、水池。。。。。。。。。。
3、住宅户型规划：
根据小区的区位环境和住宅市场的需求，初步规划为以下几类户型：
Xxx户型住宅xx户，占总住宅建筑面积的 %
70平方米的A户型共计：331户，占总住宅建筑面积的10.4 %；
83平方米的B户型共计：1075户，占总住宅建筑面积的40.3%；
90平方米的C户型共计：427户，占总住宅建筑面积的 17.3 %；
110平方米的D户型共计：178户，占总住宅建筑面积的 8.8 %；
127平方米的E户型共计：34户，占总住宅建筑面积的1.9 %；
130平方米的F户型共计：294户，占总住宅建筑面积的 17.2 %；

150平方米的H户型共计：66户，占总住宅建筑面积的 4.1 %
90平方米以下户型占总住宅建筑面积的 68%，90平方米以上户型占总住宅建筑面积的 32 %，
工程总计 套各种户型。
以上户型在下一步的单体设计时，应该根据消费对象的需求，综合考虑住宅使用功能和空间组合、家庭人口等因素，每套住宅应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室、阳台、餐厅和书房。每种功能空间使用面积满足规定的要求。
4、工程项目一览表
　　　依据初步的规划方案，该项目主要工程项目如下：
土建工程： 19栋六层住宅，16栋五层住宅，16栋高层住宅，23339㎡沿街商业以及附属配套公建
给排水工程： 水箱、水池、水泵机房
消防工程： 住宅区、公共场所火灾报警
交配电系统 配电房变配电设备
照明系统 小区照明
弱电系统 电话配线、宽带网、社区局域网、有线电视
室外工程 小区绿化、道路
五、项目的投资规模和资金筹措方案
本项目由*******房地产开发有限公司投资建设，工程总投资　　万元，（其中：开发建设成本投资　　　　万元；经营开发成本　　　万元）；销售总额　　　　万元　　　利润总额　　　万元　　　　　　　　
税后利润　　　　万元。项目单位自有资金　　　　万元，银行贷款　　　万元，　　利用销售收入　　　万元。建设销售期　　季度。项目全部投资利税率　　　全部投资利润率　　　　　　资本金利润率　　　　税后资本金利润率　　　　。财务净现值　　　万元，税前静态投资回收期为　　年，动态投资回收期　　　年　　资产负债率　　　　　　流动比率　　速动比率　　　　　　　　
项目的资金来源合理和运用恰当，符合项目开发建设投资计划安排，各项财务指标符合国家现行项目评价指标的要求，项目基本具有可接受的盈利能力和债务清偿能力，盈亏平衡点略高，敏感性分析显示的临界点正常，说明本项目可以抵抗一定的市场风险。

第三章　建设标准及建设工期

一、建设标准
（1）规划设计构思
构思主题：健康与和谐
健康来自运动：运动在林中，运动在水边，运动在草地，运动在自然，运动在文化之中
和谐来自交流：人与人的交流，人与自然的交流，人与历史的交流

1、三个有利于：利于分期开发，利于销售，利于提升公司形象，
设计中充分考虑分期开发的合理性，将提升公司形象与利于后期销售作为整个设计的出发点，第一期开发用地拟定在迎宾路多曾组团。此组团环境优美，户型搭配丰富（80-150m2）。会所、幼儿园等配套设施完善，同时会所可兼做销售中心。
一期开发组团中的**广场定位为整个小区的中心广场，广场