某住宅小区项目可行性研究报告.doc
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1、*房地产开发有限公司*家园项目项目可行性报告*房地产开发有限公司二OO八年三月目 录第一章 申报单位及项目的概况a) 关于项目投资企业背景介绍b) 项目建设背景以及必要性c) 项目申请报告的编制依据d) 项目内容概况第二章 项目发展规划、产业政策和行业准入分析a) 发展规划和产业政策依据分析b) 行业准入分析第三章 建设标准及建设工期a) 建设标准b) 建设工期第四章 资源开发及综合利用分析a) 建筑垃圾资源综合利用分析b) 节水技术在不同功能建筑给排水中应用第五章 建筑节能方案第六章 建设选址和建设条件a) 项目选址b) 耕地占补平衡措施c) 建设条件第七章 环境生态影响分析第八章 组织机构
2、与劳动成员a) 组织机构b) 劳动定员c) 人员培训第九章 市场经济分析a) 投资估算b) 资金筹措c) 销售收入d) 利税第十章 结论项 目 简 介*家园项目地处*市*路南、菏泽路西。项目计划开发 19栋六层住宅,16栋五层住宅,16栋高层住宅,23339沿街商业以及附属配套公建,规划用地面积 134400 平方米(合 201.5 亩),总建筑面积: 245947平方米:其中地上面积243397平方米(住宅建筑面积:222608平方米、商业建筑面积:20789平方米);地下车库建筑面积:59220平方米。项目性质:新建。产品定位:滨海生态宜居居住区。项目拟建住宅2403户,其中:70平方米的
3、A户型共计:331户,计建筑面积:23170平方米;83平方米的B户型共计:1075户,计建筑面积:89474平方米;90平方米的C户型共计:427户,计建筑面积:38430平方米;110平方米的D户型共计:178户,计建筑面积:19580平方米;127平方米的E户型共计:34户,计建筑面积:4318平方米;130平方米的F户型共计:294户,计建筑面积:38220平方米;150平方米的H户型共计:66户,计建筑面积:9900平方米;该项目由*房地产开发有限公司开发投资建设以及经营,工程项目总投资xxxxxxx万元(含土地费用、勘察设计、城市配套前期费用、建筑安装工程费用、小区配套费用、管理费
4、用、税费、不可见费用、利息等费用),其中:土地费用:xxxxxxx万元人民币;前期工程费用:xxxxxxx万元人民币;基础设施建设费: xxxxxxx万元人民币;建筑安装建设费:xxxxxxx万元人民币;公共配套设施建设费:xxxxxxx万元人民币;开发间接费用: xxxxxxx万元人民币。项目单位自有资本金自xxxxxxx万元,银行贷款xxxxxxx万元,预收房款xxxxxxx万元,项目建设销售期xxxxxxx个季度。项目资金来源与运用恰当合理,符合项目开发建设投资计划安排,各项财务指标符合国家现行项目评价指标的要求,项目基本具有可接受的盈利能力和债务清偿能力,盈亏平衡点略高,敏感性分析显示
5、的临界点正常,本项目可以抵抗一定的市场风险。项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产、旅游发展战略开发建设的一系列方针政策,对于促进*临港经济、加速*市滨海依据生态城市发展提升,改善城市面貌,完善投资环境均具有积极的意义。项目在严格执行和落实环境综合治理的措施的条件下,项目是可行也是必要的。第一章 申报单位及项目的概况一、关于项目投资企业背景:*房地产有限公司,单位性质为股份有限公司,法、定代表人:*,企业注册地点:*。企业注册号:*企业组织机构代码: ,税务登记证号*房地产有限公司是*集团有限公司的一家下设企业,*集团是集国际贸易、房地产开发、工业制造、酒店经营于一体的多元化产业集团,是*市
6、商业银行董事会成员,*市重点民营企业,全国民营企业500强。集团总资产逾16亿元,员工3000余人,拥有贸易、房产、工业三大事业部,十八家分公司,业务网络覆盖中、日、韩、俄、欧美及东南亚等国家和地区,与世界500强中多家公司保持着良好的业务合作关系。近年来,*集团先后荣获了“省级重合同守信用企业”、“省优秀民营企业”、“省房地产开发综合实力50强企业”、“省级诚信纳税会员企业”、“省消费者满意单位”、“省文明诚信民营企业”、“*市AAA级信用企业”、“*市先进民营企业”、“*市希望工程杰出贡献奖”、“*市就业和社会保障先进单位”等荣誉称号。*房地产开发有限公司成立于2001年1月,注册资本30
7、00万元,拥有精良的人才队伍和丰富的土地储备,具有良好的品牌形象和综合实力。公司自创建以来,始终坚持高起点、高标准的经营思路,把“诚信立业、质量*、追求卓越”作为公司发展的根本宗旨,树立了“建一流社区、做星级物业、创最佳品牌”的开发理念,以坚定的自信心和高度的责任感向社会作出了“不满意就退房”的郑重承诺,引领了*房地产开发和居住消费新潮流,凭借雄厚的开发实力、精良的人才队伍、良好的品牌形象和丰富的土地储备资源,迅速发展成为*房地产业的龙头企业之一。先后荣获“*市优秀房地产开发企业”、“*市守合同重信用企业”、“*市消费者满意单位”、“省第五届消费者满意单位”、“省优秀民营企业”、“齐鲁房地产品
8、牌企业50强”、“省房地产开发综合实力50强企业”等荣誉称号。董事长*也先后荣获“*市十大杰出青年”、“*市劳动模范”、“2005-2006齐鲁光彩奖章”、“省优秀民营企业家”、“省关爱员工优秀民营企业家”等荣誉称号。 “创造经营佳绩,打造*品牌”是*集团确立的长期目标,“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会”是*一贯坚持的经营宗旨。近年来,*人充分利用*“宜居城市”和“魅力城市”的品牌资源,开发建设各类房屋面积达60多万平方米,完成房地产开发投资额近10亿元。先后开发建设了*富华园、*山海天花园、*世纪城、*国际商城及*春天等楼盘,都深受国内外客户和港城人民的青睐,得到了社会各界一致好评。
9、其中,公司在山海天旅游度假区精心打造的10万平方米花园式生态环保社区*山海天花园已建成启用,被*市建委评为“*市精品楼盘”。倍受全市人民关注的*最大的旧城改造项目,雄跨北京路两侧,总建筑面积30万平方米的*世纪城,以其无可比拟的规模、地段及其宏伟大气的规划设计,荣膺“2004年齐鲁名盘50强”。*国际商城位于黄海一路中段,总建筑面积45000多平方米,是*房产在中心商业区域精心打造的一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、居住于一体的商住楼盘。“建一流社区,做星级物业,创最佳品牌”是*房产公司一贯坚持的原则和目标。“以人为本、信誉至上、求实创新、奉献社会”是*房产公司一贯坚持的经营宗旨。新形势下,*房产
10、将不断适应房地产市场需要,一如既往的发扬“诚信守法、开拓进取、与时俱进”的创业精神,把握市场良机,锐意拼搏,以雄厚的实力基础、优良的施工水平和良好的物业服务不断提升和打造*房产品牌,积极致力于开发*、建设*、美化*,为*的城市建设做出*人应有的贡献。*房地产开发有限公司自年即开始对项目所在地进行详尽的市场的调查和评估论证,根据*市的总体规划,认为在该路段有着极大的开发建设的潜力,决定开发建设滨海居住社区。二、项目建设背景以及必要性a、项目所在区域的社会发展情况*,*是一座新兴的沿海港口城市,因“日出初光先照”而得名,地处东经118o35119o39,北纬35o0436o02,在山东半岛南翼,东
11、临黄海与日本、韩国隔海相望,西接沂蒙老区临沂,南与江苏省赣榆、连云港接壤,北与青岛市、潍坊市毗邻,南北长约公里,东西宽约公里,总面积5368平方公里,其中山区、丘陵、平原各占三分之一,海岸线100公里。是一个在改革开放中崛起的新兴港城。现辖 和*开发区、山海天旅游度假区,有54个乡镇、街道,2981个村居,总人口280万,其中城区人口25万人。*市属鲁东丘陵,总的地势背山临海,西高东低,略向东南倾斜。间有地、丘陵和分割的小块平原,最高点五莲县马耳山,海拔706米,最低点东港区东海峪,海拔11.5米。境内大小山头4358座,山地占总面积的17.5%,丘陵占57.2%,平原占25.3%。境内河流纵
12、横,分别属沭河、潍河流系,有较大河流18条,总长461.4公里,流域面积5222.7平方公里,沭河发源于沂山,境内段长76.5公里,流域面积1718.4平方公里,潍河贯穿五莲、莒县段长121.4公里,流域面积1350.2平方公里,傅疃河是唯一的境内河,全长73.5公里,流域面积1060平方公里。*境内无天然湖泊,人工湖泊有*水库、墙夼水库、青峰岭水库三座大型水库以及马陵、巨峰、户部岭水库等10座中型水库,总库容量95913万立方米。*海岸位于黄海中部,北起甜水河口,难道绣针河口,全长99.6公里,属比较平直的基岩沙砾质海岸,境内百公里海岸线上,有绵延64公里的优质沙滩,“蓝天、碧海、金沙滩”的
13、优美风光令人陶醉。*市处在我国南北方地理分界线附近,气候宜人,四季分明,雨热同季;冬无严寒,夏无酷暑。东部属暖湿润季风区大陆性气候,西部属温暖带季风区大陆性气候。年平均气温12.5oC。无霜期210天,全年平均*2540小时,降水量916毫米。*拥有悠久的历史,牛津大学出版的世界史便览称,公元前3500年到公元前2000年的*两城,是亚洲最早的城市。夏、商时期属东夷,西周到战国前期属莒国。宋元佑二年(公元1087年)设*镇,属莒县,取“日出初光先照”之意,始有“*”之名。金大定二十四年(公元1184年)设*县,属益都府莒州,明代属青州,清代属沂州。民国时期,先后属胶州道和琅琊道;1928年撤道
14、,直属山东省政府。1940年3月,中共领导的*县抗日民主政府成立,次年8月隶属滨海专员公署。新中国建立后先后划归沂水行署、胶州行署、临沂行署。1985年3月撤县建市,1989年6月建地级市,1992年12月设区带县。*拥有灿烂的文化,是“龙山文化”的重要发祥地。现已发现两城遗址、陵阳河遗址、丹土遗址、东海峪遗址等“龙山文化”遗址近百处,其中1934年发现的两城遗址是龙山文化的典型代表。莒文化历史悠久,底蕴丰富,陵阳河遗址发掘的原始陶文早于甲骨文1000多年,为我国文字始祖;莒文化曾与齐文化、鲁文化并称山东三大文化。*黑陶已有五千年历史,是华夏文明之瑰宝。1988年*被文化部首批命名为中国现代民
15、间绘画之乡,与上海金山、陕西户县并称中国三大农民画乡。*人杰地灵,英才辈出,西周时期伟大的军事家姜尚,南北朝时期杰出的文学评论家、我国第一部文学批评著作文心雕龙的作者刘勰,中共一大代表王烬美,原中共中央政治局常委宋平,当代著名物理学家、诺贝尔物理学奖获得者丁肇中等,故乡都是*。*作为沂蒙老区,抗日战争和解放战争期间先后有3.8万人参军,并有44万人次民工支前,陈毅、徐向前、罗荣桓、谷牧等老一辈革命家都曾在此战斗和工作过。*拥有独具魅力的生态环境优势。这里地处我国南北气候过渡地带,属暖温带半湿润季风区大陆性气候,冬无严寒,夏无酷暑,降水丰沛,光照充足,既有南方空气湿润的特点,又有北方四季分明的特
16、征,被誉为“南方的北方,北方的南方”,是长江以北最大的绿茶产区和毛竹生长带。境内百公里海岸线上,有绵延64公里的优质沙滩,“蓝天、碧海、金沙滩”的优美风光令人陶醉。*空气质量符合国家一级标准,近岸海域水质达到国家一类海水标准,饮用水源水质合格率达100%。被确定为国家可持续发展实验区、中国优秀旅游城市、国家环保重点城市、国家生态示范区建设试点市和国家循环经济试点市。*拥有得天独厚的区位优势和港路优势。历史上*沿海曾商旅云集,石臼、涛雒等为著名商埠,1885年*县志描述的“江淮红粟达神京,转运都由石臼行”,表明当时的石臼所已是黄淮地区重要的商贸口岸。作为鲁南地区的直接出海口,国家重点开发建设的沿
17、海主轴线和日(照)西(安)沿桥经济带主线在此相接,素有两港通四海,一线系亚欧之美誉。*交通发达,运输便利,集港口、铁路、公路运输于一身,是重要的海陆交通枢纽。*拥有*、岚山两个国家一类对外开 放港口,*港是中国第二大煤炭输.出港,岚山港拥有中国北方最大的液体化工码头。两港不冻不淤,陆域开阔,地质条件良好,可建设泊位166个,吞吐能力可达到5.8亿吨,特别适宜建设十万吨级以上深水泊位。*境内高速公路、铁路呈“两横两纵”格局,与全国交通干线相连。日(照)东(明)高速公路横穿鲁南,跨越京沪、京福高速公路、直达中原腹地,贯穿*的同(江)三(亚)高速公路北起中俄边境,南至海南省,纵贯中国南部沿海主要城市
18、。菏日铁路东与*港、岚山港相接,西与陇海、兰新铁路相汇,经新疆阿拉山口出境,可直达荷兰鹿特丹和比利时的安特卫普等欧洲口岸;胶(州)新(沂)铁路纵贯*,是中国东部沿海铁路大动脉。随着可持续发展战略的深入实施,城市发展正逐步由传统工业文明演进,城市发展进入了“以人为本”的新阶段。现代海滨生态城市,是我市遵循城市发展规律,顺应新世纪发展潮流的战略选择。我市“蓝天、碧海、金沙滩”等生态环境优势突出,城市环境、空气质量,近岸海域水质,以及城市饮用水质量均保持优良水平,居全省第一,全国前列。林木覆盖率、城市建成区绿化覆盖,以及人均供共绿地均高于全省全国水平,开发空间广阔,环境优良,这都为建设海滨城市提供了
19、现实可能。2006年是*市国民经济和社会发展的第十一个五年规划的开局之年。在中共*市市委的坚强的领导下,全市人民以邓小平理论和三个代表的重要思想为指导,以科学发展观统领全局,深入贯彻党的十六大和十六届五中、六中全会的精神,紧紧围绕“立足新起点、实现新跨越”的部署,努力促进经济的可持续发展,积极构建社会主义和谐社会,全面完成了市十五届人大四次、五次会议确定的各项任务,实现了十一五的良好开局。国民经济保持快速健康的发展,增长质量和效益明显提高。坚决贯彻国家宏观调控政策,坚持区别对待,有保有压,严把土地、信贷闸门和市场准入门槛,认真清理规范新开工项目,着力清理规范新开工项目,这里调整优化产业结构,全
20、市经济迈上新的台阶。初步核算,2006年全市生产总值达到505.87亿元,比上年增长16.9%,增幅高于全省平均水平2.2个百分点;三次产业比例由上年的16.3:47.9:35.8调整为14.6:49.7:35.7。农业生产战胜严重干旱,实现增产增收。粮食总产达到105.2万吨,比上年增长4.8%;畜牧业、水产业产值分别增长6%和7.3%。工业生产快速增长,经济效益创历史新水平。规模以上工业实现增加值182亿元比上年增长29.1%,增幅居全省第二位,实现利税、利润增长3.9%和118.2%,增幅居全省第一位。全市规模以上工业企业达到727家,新增企业242家,主营业务收入过亿元的企业达到98家
21、,新增22家,其中过10亿元的企业11家。高新技术产业产值比上年增长57.8%,占规模以上工业产值的比重上升2.1个百分点。民营经济增加值和营业收入分别增加28.8%和29.3%。城乡市场繁荣活跃,居民消费结构升级。市区新增大型超市、连锁店16家,营业额过亿元的商业零售企业达到5家。社会消费零售总额实现145.1亿元,比上年增长16%。投资保持稳定增长,结构不断优化。规模以上固定资产投资完成223.9亿元,比上年增长20.1%。33项重点项目完成投资87.9亿元,制造业、新农村建设、社会事业等重点领域投资保持了较快的增长。在经济快速发展的同时,节能降耗排减取得了较好的效果,万元GDP消耗、规模
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