安徽宣城市房地产市场调查报告书.doc

宣城市房地产项目简明计划书安徽省宣城市*置业有限责任公司电话：* *E-mail：* 目 录第一部分 宣城市概况地理位置远景规划人文历史经济状况第二部分 市场分析宏观市场分析区域市场分析土地现状分析房产开发现状分析第三部分 市场调查市场调查产品分析市场需求分析潜在消费者分析第四部分 项目概况项目位置项目地块价值分析项目优劣势分析项目定位第五部分 项目规划建议主题思想规划要点设计要点结构项目配套设施建议项目智能化建议物业管理建议第六部分 投资估算及资金筹措投资估算资金筹措运作方式第七部分 经济效益分析总收入估算总成本估算利润估算、总投资收益率、现金流量、回收期、保本价格、敏感性分析风险概率分析第一部分 宣城市概况一、地理位置 宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口30万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。二、远景规划改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。一时间宣城在全省发展最快，国内生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三，人口自然增长在全区最低，宣城地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作的领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。本次规划主要内容包括：宣城市城市总体规划和宣城市城市近期建设规划。宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲要编制和对98版宣城市城镇体系规划进行提炼和深化；宣城市城市近期建设规划包括宣城市城市近期建设规划中的强制性内容和指导性内容。规划时限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。城市拟发展规模:2005年30万人,2010年45万人，2020年60万人。为今后城市总体发展提供了法律依据。三、经济状况中共宣城市委、宣城市人民政府关于实施“一主两翼”经济发展战略的决定为适应形势的变化，更好地落实科学发展观，加速融入苏浙沪经济圈，把宣城经济发展推向新阶段，宣城市委市政府提出了实施“以新型工业为主体、以效益农业和特色旅游业为两翼”的经济发展战略目标。2004年，宣城市全社会固定资产投资完成额达74.73亿元，与上年相比增长50%，为“九五“计划以来的最高水平。全市基本建设、更新改造和其他投资施工项目 911个，比上年增加 535 个，项目总规模 125.62亿元，比上年增长 86.9 。基本建设投资保持高位运行，成为投资高速增长的主导因素。受交通建设项目和新建企业的影响，自年初开始，宣城市基本建设新开工项目不断涌现，投资始终保持高位增长。增速始终处在高增长的平台之上，一季度为85.2%、上半年为140.5%。更新改造投资开始走出低谷，出现快速回升势头。商品房建设、销售两旺。随着城市规模的扩大，旧城规划调整加快，拆迁量的加大，使商品房需求量不断上升，房市反映热烈，房地产开发进入一个产销两旺的发展阶段。2004年，全市商品房建设完成投资 9.26亿元，比上年增长 39。 国民经济快速增长。初步核算，全年生产总值（GDP）235.66亿元，按可比价格计算，比上年增长10.4%，增幅较上年提高个2.1百分点。其中，第一产业增加值50.08亿元，增长6.3%；第二产业增加值101.98亿元，增长14.9%；第三产业增加值83.60亿元，增长8.0%。按常住人口计算，人均生产总值8793元，比上年增加1240元,首次突破1000美元大关。三次产业比例为21.343.335.4。 市场物价持续上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨5.0%。其中，食品类价格上涨10.0%，娱乐教育文化用品价格上涨0.6%，居住类价格上涨4.2%,医疗保健和个人用品价格上涨9.6%。商品零售价格总水平比上年上涨3.5%。 民营经济发展势头良好。实现增加值122.31 亿元，增长 10.0 %,占宣城市生产总值的51.9%。其中，第一产业 13.29亿元，增长4.6 %；第二产业 62.29亿元，增长12.9%；第三产业 46.73 亿元，增长9.2 %。 企业景气指数继续看好。据全市83家企业景气调查显示，四季度企业景气指数为 129.0 ，比三季度上涨14.2个百分点,其中工业景气指数为135.8,比三季度上涨6.3个百分点。企业家信心指数为134.9 。四、人文历史国家领导人胡锦涛、江泽民的祖籍，就在安徽宣城的绩溪和旌德。自公元前109年设郡以来，历代为郡、州、府城，相沿二千多年而不辍，范哗、谢眺、沈括、文天祥等先后出守于此，李白、韩愈、白居易、杜牧等相继来此寓居，众多的人文遗迹，优美的自然风光，使得这座古城不仅赢得“上江人文之盛首宣城”的赞辞，更因谢眺、李白、杜牧等人的大量歌咏，而享有“宣城自古诗人地”的美誉。 宣城人文胜迹遍布。临风怀古，谢眺楼与黄鹤楼、岳阳楼、滕王阁并称江南四大名楼；“兹山亘百里，合沓与云齐”的敬亭山，自南齐谢眺以来，先后300多位诗人墨客登临此山赋诗作画，留下诗文600多篇，为名符其实的“江南诗山”；现存敬亭山麓的厂教寺双塔，以其对唐塔风格的继承与革新，成为全国仅存，因而被列为国家级保护文物；大文学家冯梦龙发现并称为“天下四绝”之一的太极洞，以其中空博大的气象成为溶洞奇观；以三雕艺术、徽墨、徽菜明清古民居居称誉海内外的绩溪，历代人才辈出，著作笤溪渔隐丛话的胡仔，红顶商人、一代巨贾胡雪岩，徽墨传人胡开文，新文化运动倡导者胡适，“湖畔诗人”汪静之，小品文学家章衣萍，新文化出版家汪孟邹等，使绩溪赢得“邑小士多”的美名；黄山北坡之下的江村，古称金鳌，村中聚秀湖、狮山古庙、江氏宗祠等古迹文气盎然，江淹、江泽涵、江绍原等名流硕儒皆从此村走出；泾县桃花潭不但因夹岸十里皆桃花而得名，更因李白一曲“桃花潭水深竹千尺，不及汪伦送我情”而名扬海内外，其精华却在碧如琼浆、绝无污染的一潭清波。宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭柏视、水西、龙须四山峰峦叠翠；青戈江、水阳江两水相依；南漪湖、太平湖、青龙湖三湖星罗棋布；清原峰、板桥、扬子鳄自然保护区，不仅珍禽异兽、奇花异草夺人眼目，更以巧自天然的风光独揽胜境。宣城地灵而人杰。“宣城梅”自宋以来，名人辈出，“宋诗开山祖”梅尧臣，宋名臣梅询，明戏剧家梅鼎祚，名宦梅守德，清黄山画派巨匠梅清，清数学大家梅文鼎，近代学贯中西的梅光迪，使之有“宣城梅花遍地开”一说；“绩溪胡”中，胡仔、胡雪岩、胡开文、胡适，皆声闻天下，青史留名；“泾县吴”自始祖吴文举迁居泾县茂林以采，历代仕子如林，仅近代就有父子书法家吴玉如、吴小如，学者兄弟吴半农、吴组缃，书画家吴作人，此外尚有吴葆萼、吴茂荪、吴则虞等一批学者名流。第二部分 市场分析一、宏观市场分析中国房地产业经过20年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。安徽地区以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。相对而言，纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看发展速度还是比较滞后了。但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。二、区域市场分析通过市场调查发现，宣城的房地产市场仍然处于培育期，由于宣城市自2002年末以来政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市。由此可见，宣城房地产开发总量明显不足，均以几十亩的小盘为主，且没有引入很好的开发理念和先进经验，没有很高的规划设计思想和营销手段。目前宣城房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心范围的房价偏高，开发区相对较低。整个宣城区域可分为三大价格版块。（1）市中心版块：因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价基本都在26002880元/平米以上，最高3880元/平米（小高层）。以府山广场、开元小区为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。（2）市郊CLD（中央生活区）版块：因将来的宣城市政务区设在西北敬亭山下，所以宣城的多数楼盘均集中在市郊西北位置，目前均价2000元/平米上下。以阳光小区、陶然新村、盛宇名家、思佳花园以及东门的丽景花园、宛溪河畔为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好，但在户型、外观、绿化、营销等方面严重落后于其他一二类城市，上规模的大盘几乎没有。（3）开发区版块：宣城的开发区建设还不是很完善，所以在居住选择上人气明显不足，唯一在建楼盘就是*楼盘，销售均价在1600元/平米左右。离市区较远，配套设施也不完善，大型居住社区尚未形成，因此刚处于起步阶段。三土地现状分析由于宣城市前任领导在土地问题上栽了跟头，后任领导在思想上趋于保守，导致近年来宣城的土地供应严重不足，自2002年末到2004年末政府仅提供130亩土地用于住宅开发，今年上半年也只有90亩地挂牌入市，且都是些十几亩到三四十亩的小地块，现在宣城房产市场上还没有一百亩以上的在建或待建项目的，可见宣城的房产开发水平还处于相对滞后的情况。针对这种情况，现任领导班子也认识到这个问题，正在采取措施，加大土地供应量，加快房产开发的步伐。新的土地批租政策拍卖，预示着宣城的土地市场开始进入市场化阶段。城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、城内企业的外迁、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。宣城房地产市场各区域发展不平衡，西北片过热，而城南相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各片之间开发水平的目的。1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 。3、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 4、以房地产经济为先导，促进多产业并进 5、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率 6、信贷 : 政策调整引导理智消费四、房产开发现状分析1、住宅供应量l 2004年住宅开发总量超过66万平方米，安居房比例不高l 2005年6月止商品住宅供应总量约为30万平方米l 市区住宅销售竞争不是很激烈l 住宅产品规划设计水平和营销策略比较落后说明：从宣城的房产开发现状来看，无论是开发规模，还是开发理念，还大都停留在很低的水平上，这就给今后的房产开发留下了很大的空间，相对利润是比较可观的，可操作性是很强的，这是一个不可多得的发展机遇。2、当前市场住宅产品位置分布l 市场明星楼盘集中在市中心偏西北将来的政务新区附近（阳光、思佳、陶然、盛宇等）。l 住宅集中供应的区域在昭亭北路一带。l 市区住宅集中供应位置有“开元”和“九州”两个集中区域（开元、府山、宛溪、丽景）。3、当前市场住宅产品价格分布l 市中心多层住宅一般起价在2600元左右，高于3000元的不多l 高层住宅起价一般在2700元左右，均价接近3200元l 昭亭北路附近多层住宅起价一般超过2000元，最高可达2600元4、当前市场住宅产品单体设计分析l 商业中心区的高层住宅裙楼面积较大，但位置较好l 主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多l 有落地窗或弧型窗，但数量不多l 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主l 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧l 外墙砖使用普遍型的较多5、 当前市场住宅产品总体规划分析l 总体规划较好的小区多在近郊昭亭北路一带，多层住宅因规模限制，总体规划出色的很少。6、 当前市场住宅产品户型分析l 错层、跃式、复式结构住宅太多l 三房占当前市场的43.5%，平均127平方米，两房占28.7%，平均82平方米，一房单位不足5%l 两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44%l 三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的15%，三房一厅一卫约为11%说明：当前宣城市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。8、当前市场住宅产品环境分析l 大都楼盘环境较差l 环境营造中有盲目模仿、硬景观太多、脱离居民要求、无主题、与建筑本体脱节、成本过高的现象，给将来物业管理造成很多难题9、 当前市场住宅产品配套分析l 少部分小区配套是可以的l 方便性智能化设施不多说明：A、根据调查发现，有个别小区已将智能化设施的采用提到议事日程上，但由于大部分楼盘现均为预订期，居民并无实际体会。B、智能化设施配套过于超前，脱离实际需要。10、当前市场住宅产品的建筑风格l 宣城市场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以l 部份楼盘已开启了重视建筑风格的先河l 单体建筑外观的销售影响力日益重要 第三部分 市场调查一、市场调查1、调查目的（1）、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解宣城市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。（2）、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（3）、随着全面推进小康社会的建设，充分了解宣城市民对住宅消费的需求。2、调查内容宣城房产项目一览表开发项目宗地位置开发规模单价（元/m2）销售情况开元小区农林路占地面积：120亩容积率：1.6住宅：多层建筑面积：90000 m2绿化率：49%总户数：848户均2650高2850低238095%思佳花园敬亭路占地面积：14.67公顷建筑面积：122400 m2容积率：1.06绿化率：38%住宅多层总套数：544多套均1850高2010低1740100%美都阳光小区敬亭路占地面积：9公顷容积率：建筑面积：绿化率：均2000100%广凯丽景花园叠障东路占地面积：3.53公顷建筑面积：52000m2容积率：1.4绿化率：35 %多层住宅总套数：350套均2050高2300低1740一期100%二期40%圣都宛溪河畔凤凰桥占地面积：2公顷建筑面积：容积率：1.4绿化率：30 %多层住宅总套数：一期80套均2500高2680低2380一期20%回迁居多府山广场锦盘路与叠嶂路口占地面积：7.33公顷建筑面积：50000平米容积率：绿化率：48 %高层住宅（518层）总套数：104套均3000高3880低2680内部认购40%未开盘二、产品分析纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。1、产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。2、产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后3、产品供应严重不足由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。4、产品推广几乎没有在产品上的落后折射出宣城地区发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。这和外地比较而言，是有天壤之别的5、产品均以小盘为主大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。6、社区配套设施跟不上在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。7、小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。三、市场需求分析 宣城市城镇数量少、城市规模小，到目前为止，全市城镇化水平为30%左右，共有633. 21万非农业人口。根据宣城市城镇体系规划的总体目标，在20002005年共5年时间里，全市人口水平将由过去的21万增加到30万，城镇化水平由30%提高到36%。规划居住用地面积为10.6平方公里，人均居住用地为38.02平方米。近期规划增建二类居住用地208公顷，改造三类居住用地204.78公顷。城区内部农村居民点结合拆迁安置改造16043公顷。 受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，宣城城市居民人均住房建筑面积仍低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。 随着安徽经济政策的倾斜和宣城经济稳步发展，省委省政府已明确提出，要将宣城建成皖南经济的桥头堡，确保宣城在皖南一片的经济中心地位和龙头地位。因此，随着非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成 目前，宣城正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。2、个人购房成为住宅消费市场的主体 随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。 3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展 于2003年开始的新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于将老城区现有规划面积的5倍。按照房地产发展的周期性规律，宣城房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，但总体需求量保持在每年150250亩左右、住宅需求量保持在200亩左右时，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。 4、城市化进程和外来人口购房成为宣城新增住房消费主力 城市人口增加对房屋的需求主要包括两部分，一部分是城市新增人口的住房需求。宣城市近几年每年新增城镇人口约2万人。另外一部分是外来人口对住房的需求。城市化进程的加快，民营企业的快速发展，以及购房入户政策的实施，都会吸引大量的外来人口购房，据测算新增人口每年大约需要住房近30万平方米。5、改善性住房需求将继续保持增长势头 随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。6、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。四、潜在消费者分析1、心理需求说明：购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境。2、产品需求l 有80%的人计划选择多层住宅，有5%左右的人计划购买高层住宅，有15%的人计划购买小高层住宅说明：小高层和高层住宅在宣城刚刚起步，在宣城市民中有一些的市场需求，项目要取得较好的市场业绩，关键在于能否对市场进行有效的引导和发掘，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。3、户型需求l 需求2房户型的共有40%，需求3房户型的有40%l 需求1厅户型的有39%，需求2厅户型的有48%4、面积需求 l 从40300平方米都有人需要l 80100平方米的需求量占到65%，120平方米的需求量有26%l 80平方米以下需求量约有14%l 150平方米以上需求量约有9%5、价格需求计划购房单价 计划购房单价在2000-2500元之间的比例约有50%，在2500-3000元之间的 约有20%，在3000元以上的约有10%，不足2000元的约有20%计划购房总价l 计划购房总价在30万元以上的约有4%，在2530万元之间的约有7%，在2025万元之间的约有10%，在1520万元之间的约有42%，不足15万元的有36%l 购买总价在15万元以下是最主要的住宅消费者群体6、建筑风格需求 l 欧陆豪华的建筑风格有28%表示喜欢，是最受消费者欢迎的风格7、住宅空间形式需求 空间形式选择最多的是传统的平面式结构，有50%的选择比例。但错层和复式也有一定的选择比例，分别为15%和15%，跃式结构形式选择比例较少。相信随着人们收入水平的提高，消费能力的增强，选择错层和复式的比例也将相应地有所增长。8、小区环境需求说明：喜欢的小区环境主题以自然绿化占绝对多数第四部分 项目概况项目位置项目地块价值分析项目优劣势分析项目定位第五部分 项目规划建议主题思想规划要点设计要点结构项目配套设施建议项目智能化建议物业管理建议第六部分 投资估算及资金筹措投资估算资金筹措运作方式第七部分 经济效益分析总收入估算总成本估算利润估算、总投资收益率、现金流量、回收期、保本价格、敏感性分析风险概率分析