物业客服基础知识及日常管理流程.docx

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时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：第95页 共95页

物业客服日常管理方案

物业管理的日常工作

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段来分，它可以分为介入期、入住期以及正常居住期；按专业来分，又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设、卫生保洁、绿化养护等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述，此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、机电智能化公共设备设施管理、园林绿化养护、环境保护与消杀等十个专题进行叙述。
一、前期介入
前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期管理创造有利条件。我们将着眼于以下几方面的工作：
1、成立项目小组
签订物业管理委托合同后，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成怡佳˙天一城小区项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对居住区的设计、施工过程中已经存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。
2、早期接入的主要工作
⑴、会审图纸
从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。
⑵、参与质量管理
对设备选型、分布数量提出建议；加强对隐蔽工程进行验收，使质量隐患消灭在萌芽时，促进无业建造质量和验收效率的提高。为今后的经济运行，维修创造条件。
⑶、收集技术档案
不断收集积累物业家户档案资料和项目产权资料，为今后办证、维修、改造等作专业技术准备。
⑷、熟悉社区环境
了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政、等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业管理顺利运作。
3、进行物业交付前的实操性工作
在较深入了解物业及业主需求的基础上,与开发商携手,做好以下各项前期准备工作：
⑴、协助开发商销售工作，在销售现场提供物业管理咨询，解释业主提出的相关问题；
⑵、提供相关专业建议，协助制订园林布置及环境设计方案；
⑶、协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案；
⑷、收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试；
⑸、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量；
⑹、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作；
⑺、积极开展各类商铺的招商引租工作；
⑻、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
4、按规范实施接管验收
　　充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责、对社会负责”的宗旨，对怡佳˙天一城小区进行严格、细致、全面的接管验收。
二、业主入住
入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。
1、入住仪式简洁活泼
　 为扩大“怡佳˙天一城居住区”的知名度及影响力，增加业主的社区荣誉感，增强居住区的凝聚力，树立“怡佳˙天一城居住区”精品物业及物业管理人的形象，我们将举行简洁活泼的入住仪式，邀请广大业主以及政府主管部门、房地产开发公司等相关领导、当地媒体、知名人士参加，以体现物业管理人与业主实现自我的信心和美好愿望。
2、办理入住高效迅捷
　 ⑴、合理安排各组团及楼宇之间业主的入伙时间，错开入伙波峰，节约业主办理手续时间，加强节假日的入伙办理（具体入伙时间安排与开发商协商解决）；
⑵、设立入伙总服务台，一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效。
⑶、对于单位购房的，提供预约上门、集体办理等入伙专项服务；
⑷、联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公，方便业主入伙。
3、入住期配套服务力求完善
　 ⑴、入住初期，如住宅区附近无菜市场，我们将在工商管理部门的指导和协助下，在居住区附近开设临时集贸点，组织附近菜农到集贸店卖菜，方便业主日常生活；
　 ⑵、在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队，满足业主提出的合理要求，同时应付各类突发事件。
4、入住期的便民服务措施
　⑴、组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，方便业主按需选购。
　⑵、提供临时外买服务。随着入伙业主的迅速增加，小区餐饮配套服务短期内难以解决部分业主的需求。为此，我们将组织提供快餐外买服务，解决部分业主及装修施工人员的临时就餐问题。
　⑶、成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供各类搬运服务。
三、二次装修管理
居住区入住后，随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。
1、加强宣传，正确引导
　⑴、针对居住区业主大多为高收入群体，素养相对高的特点，加强装修法规的宣传，导入先进的装修设计理念，合理的室内设计方案，恰当的装修材料选择，有效的施工管理方法正确引导业主，减轻二次装修管理的压力。
　　 ⑵、制订详细的《装修管理指南》，在入伙办理手续时发放给业主，同时管理处提供必要的房屋工程图纸，指导业主进行二次装修。
2、严格审批，加强巡查
　根据多年来对二次装修管理的经验，我们在居住区装修管理中注重于以下步骤：
　 　⑴、在二次装修的审批过程中，建立客服经理初审、工程部经理复审、客户服务中心总经理签字的三级审批责任制，强化审批责任。
　 　⑵、加强对施工队伍的管理，实施“二证一书”制度，即要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”，并签订“二次装修责任书”，同时要求施工单位缴纳一定数额的装修保证金作为约束。
　 　⑶、加强装修过程的监管，实施“全员管理”。我们要求，各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在入伙前着重给予培训。
　 　⑷、强调下列监管重点：
　 　①为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，我们在实际工作中，除要求项目主管的例行巡查外，管理处保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监管网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。
　 ②为防止装修后经常出现渗漏水问题，我们将要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。
　 ③为维持居住区装修秩序及安全，我们将加强对施工队的管理，狠抓消防安全，控制未经允许的动火作业；实施对外来人员准入制度，严格管制各区出入口，对搬出/入物品一律登记后放行；严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。
3、依法管理，以理服人
　 对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主，劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据，要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主，我们将积极采取法律途径予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。
4、谨慎验收，不留隐患
　我们将着重验收房屋本体结构及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量，对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向客户服务中心申报，经客户服务中心验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据相关标准严格验收，同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度，既在装修完毕后的二个月内，我们将再次上门复查，对复查中发现的隐患予以坚决消除。我们承诺：因管理原因而导致违章装修事件发生率小于千分之二，违章装修整改率百分之百。
四、业主投诉处理
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作，迅速、及时、合理地处理业主的投诉能赢得业主的高度信赖，反之将伤及客户服务中心形象及企业信誉，破坏与业主之间的良性关系。为此我们制订了详细的投诉处理流程管理规定。
对于业主投诉我们在客服服务中心前台予以统一管理，具体管理思路如下：
1、投诉受理
　 业主可通过电话、来访、书信或其他形式投诉，总服务台值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉，将委婉向业主说明缘由并协助业主进一步通过其他渠道予以解决；对业主的有效投诉，由值班人员填写《投诉受理登记表》，并安排有关部门及时处理，重大投诉向管理处经理助理汇报，由管理处经理助理按权限处理。
2、投诉处理
　 为实现有效投诉处理的高效率，客户服务中心24小时接受业主投诉，值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉，我们要求维修人员五分钟内赶到现场，零修及时处理，急修不过夜，同时对责任人给予相应处分。对于其他方面的投诉，我们将及时分派至相关责任部门，并要求与业主约定回复时间，暂时无法解决的问题将制定相关计划向业主进行解释，普遍性投诉问题由管理处在居住区公告栏集中公告解决措施。
对于因管理原因产生的投诉，每半月进行一次总结并提出改进的具体方案。此外，我们将每季度向业主公布一次“管理报告”，以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。
3、投诉回访
业主有效投诉处理完毕后，由客服中心组织以电话或上门的形式回访，以征求业主意见，同时在《投诉受理登记表》上做好回访记录，我们要求回访率为100％。
五、安全管理
1、治安形式分析
怡佳˙天一城在治安防范方面存在以下一些难点和重点：
⑴、周边闲杂人员及外来劳务工的流动性大、数量多；
⑵、在入伙期居住区内将存在大量的临时装修施工人员；
⑶、入伙与居住可能不同时分期进行，导致居住区面临着边入住、边施工、边管理的情况；
⑷、智能化技防设施及停车场管理系统有待配置和完善。
上述不利因素的存在，给我们的安全管理工作提出了极高的要求。为此，我们将在保安员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转移等方面采取对应措施，确保居住区内的安全秩序。
2、安全管理的措施及对策
⑴、确保保安员的综合素质
　 　①素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。
　 　②意识培养。努力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的护卫功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的有机统一体。
　 　⑵、安全管理体系的建立
①确定“动态管理”思想，即在岗位的安排上我们将采用固定保安岗亭与流动岗位相结合的设置，对居住区实行动态监控管理。
②在动态管理的层次上我们采用机动巡逻、单车巡逻和步行巡逻三种方式。机动巡逻负责小区整体外围的安全巡视，单车巡逻负责组团之间与楼宇之间的安全巡视，步行巡逻负责楼宇内部、重点防范部位及治安死角的安全巡视。三者之间构成立体交叉式的巡逻网络，确保管理不出现盲点。
③在防范的策略上强调与当地的治安组织联防联治，发挥治安的规模优势。
④强调全员管理。车管员要求发挥治安固定岗的作用，管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应,快速支援”体系。
⑤充分发挥业主的力量，共同参与社区安全防范。
　 ⑶、安全管理的重点转移
①接管入伙期，我们主要以人防为主，物防为辅。安全管理对象主要针对周边施工人员、现场装修人员及外来可疑人员。这一时期的工作重点是杜绝违章装修，制止破坏公共设施以及保证小区环境的干净整洁。
②正常居住期，安全防范逐步转向人防、物防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入小区，疏导车辆，家庭防盗和公共秩序维护。
　 ⑷、逐步完善技防手段
　　 我们将通过多种渠道筹集资金，并积极争取开发商及业主的支持，逐步完善居住区内的技术防范手段，向科技要平安。我们拟逐步在居住区内配备包括门禁系统、楼宇可视对讲系统、家庭报警系统、闭路电视监控系统、巡更系统、电子围墙等安全防护设施。
六、车辆及交通管理
社区的车辆及交通管理历来是物业管理的难点之一，如何确保居住区内的车辆安全，交通顺畅以及行人的安全？需要对社区内的交通状况有准确的预测和合理的安排。
1、交通状况预测及分析：
　⑴、入伙初期居住区内的公交线路存在难以全部开通的可能，部分业主面临乘车难的问题；
⑵、入伙初期居住区内的交通安全设施（如减速驳，交通标识等）亟待完善，管理好人行道、小区交通主道的人车分流。
　⑶、车辆以私家车、公务车数量较多，交通自觉意识不强，极少数“特殊公民”存在不服从管理，超速、乱停放、占用消防通道等行为。
2、管理措施与对策
　⑴、对机动车辆
　 ①我们将汇同开发商积极与公交公司联系和协商，促成公交线路的开通尽量与业主入伙同步，减少业主出入的不便。
　 ②大门岗保安员（车管员）在出入口协助疏导车辆进出。同时，要求保安员对进入小区的车辆进行正确引导，加强巡视安排车辆合理停放。
　 ③强化保安员的巡逻职责，同时在居住区内三级道路增设挡车桩。除紧急救助和搬家外，严禁机动车辆进入院落空间。
④树立保险意识，实现风险转移。要求业主购买车辆保险后方可办理居住区停车卡，同时管理处将定期购买停车场公共保险。
⑤面对“特殊公民”值勤时车管员将存在一定的心理压力，为此我们将要求他们一视同仁，规范管理。对违章行驶或停泊且屡教不改者，我们将积极向其上级监管机关反映情况，取得行政上的支持。
　⑵、对自行车
①经过对自行车各种防盗方法的调研,我们认为业主为自行车有偿安装“可分式防盗车牌”，是防止车辆丢失的有效方法。
　②外来自行车进入居住区必须发卡并凭卡放行。
　③在自行车存放点采用防盗地锁，既利于防盗，又使自行车停放有序。
七、消防管理
消防工作至关重要，我们始终保持高度警觉，将日常消防管理作为一项重要工作来抓。我们着重开展以下几项工作：
我们坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。
加强消防教育宣传和培训演练工作
1、消防教育宣传工作：
　　我们将在居住区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。居住区入伙时，我们还将向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到居住区定点服务，建议业主配置灭火器。
2、做好消防培训及演练工作：
　　重点加强保安员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和居住区业主共同参与的消防演练，提高全体社区成员的“自救”意识和能力，防范于“未燃”。
3、加强二次装修的消防管理
　 ⑴、对二次装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。
　 ⑵、对于复杂装修、大面积装修及相关商铺的装修，要求施工单位必须提供消防报批手续以及灭火方案，方可开工。
　⑶、在入住期间，我们将通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅。
4、建立怡佳˙天一城居住区消防快速反应分队
　结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拔一批队员组建管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。附火警应急程序如下：
　⑴、报警
　 ①管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报。
　②管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。
　⑵、召集
　①火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场。
　 ②管理处所有人员一旦获悉火警均应立即直赴现场，参与灭火。管理处经理接报后应赶往监控中心进行调度，经理助理接报后应赶往现场进行指挥。
　 ③到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。
　 ⑶、灭火
　 ①现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支援组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确。
　 ②灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火。抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场。疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防通道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离。
　③后续赶往火场的人员为支援组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品。
　④若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续协助消防警灭火直至火势被完全控制。
　⑷、善后与恢复
　火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。
八、 园林绿化与养护
园林绿化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，对实现以人为本、追求生态环境效益有重要的意义。通过建绿、护绿、养绿，加强绿化管理，创造清洁、安静、舒适、优美的生态小区，极大的提高环境效益。
1、 实行园林绿化管理
小区的绿化系统由庭院绿化的“点”，道路绿化的“线”，公共绿地的“面”组成。绿化本着“经济、美观”的指导思想，见缝插针，合理配置，注意景观，采取重点与一般，集中与分散，点、线、面、带相结合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的园林艺术小品和丰富多样的园林植物进行多层次的立体绿化，收到“立地成景，四季常青的效果，从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。
园林绿化的布置注意层次的搭配，正确选择植物的品种，配置必要的速生、抗病虫的花草树木，以及水池、喷泉、花架、假山、雕塑等，做到遮荫、防尘、调节视觉效果。
2、 绿化养护管理
俗话说：“三分种树，七分养护”，这说明日常养护管理十分重要。绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、整形、除虫等，还有防止人为的毁坏。在做好日常性的管理同时，还要针对不同花草树木的品种、不同习性、不同季节、不同生长期，对生存的客观条件的要求，进行针对性的和动态性的管理。做到树木生长茂盛无枯枝，树形美观完整无倾斜，花坛土壤疏松无垃圾，草坪平整清洁无杂草。
⑴、树木、草坪养护管理指标
①新种树苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％
②虫害的树木不超过2％；
③绿化建筑小品无损坏；
④草坪无高大杂草，绿地无家生、野生地藤蔓植物；
⑤草地整洁无砖块、垃圾。
⑵、树木、草坪养护管理的质量标准
①树木：生长态势基本正常；叶子枝干基本正常。
②草坪：覆盖率在90％以上；基本上无杂草；生长和颜色基本正常不枯黄；基本无病虫害。
⑶、绿化养护技术措施要求：
①树木：定期浇水、施肥、松土、修剪2次，每年喷药3次；
②绿篱：定期浇水、施肥、修剪3次，每年喷药3次；
③草坪：按期浇水、施肥、除草，每年喷药2次。
九、机电、智能化等设备设施的管理
1、供电系统设备的养护管理
变配电房是供电系统的心脏，加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理，做到“一看二闻”，即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常，闻是否有焦味；定期打扫，始终保持室内清洁，经常进行检测试验，对配备发电机定期进行试运行检查，做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修，保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况，了解用户用电是否规范，发现问题及时帮助解决。
⑴、系统养护与管理
①严格的配送电运行制度和电气维修制度；
②实行24小时运行或维修值班制度，发现故障，及时排除；
③加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全；确保发配电设备安全运行。
④停电、停电提前通知业主/住户，以免造成经济损失或人员伤亡；
⑤临时施工工程及业主装修要有用电管理措施；
⑥发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源；
⑦电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。
⑵、电梯系统养护与管理
①根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度；
②电梯运行人员和维修人员必须持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担；
③必须坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案及修理记录，做好电梯的安全年检工作；
④电梯运行发生任何故障时，应首先救护乘客出梯；
⑤保持机房、井道、轿厢的清洁。
⑶、公共空调设施设备养护管理
①做好小区公共区域空调设施设备的核查登记，制订完善、合理的保养计划和巡查制度；
②认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作，确保设备安全运行；
③日常保养要做到
A、按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件；
B、检查安全防护装置，清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；
C、检查冷却、电气和控制装置，添加雪种；
D、消除设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。
2、智能化设备的养护管理
智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度，运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视，在日常使用、检查中发现异常问题，及时维修。
智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好，通话音质、图象是否清晰等；对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常，监视器图象、色彩是否清晰等；对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子，检查运行指示灯是否正常，控制系统是否正常。通过加强管理和养护，保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理，按故障级别，应急处理方法如下：
⑴、摄像监控及红外监控故障，15分钟到达现场维修；
⑵、停车场智能管理系统故障，15分钟到达现场维修；
⑶、公用天线故障，20分钟达到现场维修；
⑷、自动报警系统故障，10分钟达到现场维修。
对于技术难度大的故障，及时与供货商和安装单位联系解决，管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案，把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存，以便查阅。
十、环境保护与消杀服务
1、环境保护
随着住宅产业的迅速发展，封闭式住宅小区的日益增多，人口的集聚带来了系列的环保问题。在怡佳˙天一城居住区的环境保护上，我们将着重解决有关垃圾污染、噪音污染、视觉污染、空气污染等四方面的问题。
⑴、垃圾处理
垃圾并非废物，我们认为：垃圾是放错位置的资源，因此加强对这一类资源的管理非常重要。在现阶段垃圾分类实施难的因素在于：居民环保意识有待提高，普遍忽视垃圾投向垃圾箱前的第一次分类；生活垃圾客观构成较复杂，分类难度大，分类成本高；垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求售无门”。
我们将竭力推进垃圾分类工作，变废为宝，具体做法是：通过开展系列的社区文化活动，积极宣传社区环保的重要性及垃圾分类的方式；合作设计多种造型美观，经济实用的垃圾分类设施，以实现垃圾减量化收集，降低垃圾分类回收的难度；同时，管理处将设专人对居住区内的垃圾进行人力分检，确保分类效果。
此外，我们将积极与环保部门合作，多方开辟垃圾分类后的回收渠道，使“放错位置的资源”真正得以利用。
⑵、噪音消除
居住区内噪音产生的来源主要包括：装修施工、汽车、商业网点、设备以及日常的社区活动等。
我们拟采取如下措施进行预防及消除：
①严格控制二次装修及周边建筑施工的时间，以避免噪音扰民；
②严格车辆管理，组团或院落内的三级道路除搬家、急救外，禁止车辆行驶、停放，小区内车辆禁止鸣笛；
③做好商铺的规划及招商工作，杜绝有可能产生强烈噪音的商业机构在小区内经营；
④在施工工地与小区周界培育绿化围墙，同时在业主中倡导阳台绿化，以立体绿化减弱噪音。
⑶、美化观瞻
我们将与城管、派出所等有关部门密切配合，同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标，加强巡查和清洁，杜绝居住区内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象，为业主营造美丽的家园。
⑷、净化空气
客观上，对于净化空气物业管理人所能做的工作有限，但是我们仍旧尽最大努力去改善居住区内的空气质量。比如，加强绿化管理及养护工作，减少地面黄土裸露，有效减少区内扬尘；严格控制，要求区内餐饮店铺提供环保部门的核准证明方可开业，以减少区内油烟污染；提倡使用节能环保产品，积极向业主推荐使用诸如无磷洗衣粉、无氟冰箱、环保空调、节水马桶等，减少业主对周边环境承载的压力。
我们还将通过系列活动包括开展废物环艺作品展示会，编印和发放《居住区环保手册》，在区内设宠物粪便收集区，举办家庭园艺培训班等，提升全体社区成员的环保意识。
2、环境管理
⑴、环境卫生管理要点：
①全员保洁，人过地净；重点部位，重点保洁。
②确保居住区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全；
③建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行每日16小时保洁服务；
④生活垃圾和装修垃圾实行分类袋装，日产日清，收集和转运采用密闭方式。

（2）、环境管理的具体措施及工作标准：

序号
项　　目
具　体　措　施
标　　　　　准
1
垃圾箱
每日清洗一次并套上黑色垃圾袋
摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物
垃圾车、池
垃圾车、池每日冲洗，每周彻底消杀一次
垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍
2
楼道地面
1、水泥地面每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次
2、瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期抛光打蜡
1、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹
2、瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰
3、大理石地面光亮，可映出照明轮廓，干净无蜡迹
3
公共墙面
1、内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处
2、天棚、墙角每周除尘、除蛛网

1、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网
2、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴，用白纸巾擦拭表面50厘米，纸巾不被明显污染
3、外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍
4
公共照明灯罩
每月用清洁剂清洗擦抹一次
目视灯罩表面干净，内部无积尘
5
消火栓、电表盖、管线等
每周用清洁毛巾擦抹
1、玻璃明亮，目视无尘
2、箱顶、侧无尘，用白纸巾擦试30厘米不被明显污染
3、无明显积尘、无蛛网
6
玻璃门、窗、幕、墙
每日用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次
1、玻璃目视明亮，无灰尘、污迹、无水珠
2、窗台目视无积尘
3、镀膜玻璃半米之内可照出人影像
7
楼梯扶手
每日用清洁毛巾擦抹
无尘，用白纸紧擦拭30厘米，纸巾不被明显污染

楼梯梯级
每天清扫，每周拖抹一次，每月冲洗一次
目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹（油污、黑印等）
8
各种指示牌、标识
每周清洗擦抹一次
目视无明显积尘、无水珠、无破损
9
集中绿地
每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次
草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子，配自动剪草机
10
宣传栏
每天擦抹一次
玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘
11
花池
每月彻底擦抹及冲洗一次。随时清洁污染处
瓷贴片干净、无明显污迹、水垢
12
地面其他公共设施
每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处
无乱张贴，无乱涂划，无破损
13
广场地砖、小区道路
每日清扫一次，每隔2小时巡扫一次，每月冲洗一次
目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草
14
单车棚、地面停车设施
每天用清洁毛巾擦抹一次；每季度刷漆一次
目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象
15
雨水井、排水沟
每周冲洗一次，每月彻底消杀三次
无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生
16
不锈钢门框、扶手
每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处
1、亚光不锈钢表面无污迹，无灰尘，半米内可映出人影
2、镜面不锈钢表面光亮，三米内能清晰映出人物影像

3、“四害”消杀
维持公共环境卫生，预防疾病的发生，进行除虫、灭鼠消杀服务，进而提升小区环境效益。管理处将成立专业的消杀队伍，配备消杀器材，定期对小区进行消杀，每周五将对小区的道路、地下排污管道、空地、绿地、楼宇上下的公共部分喷洒药物，进行集中消杀，在不同季节，或特殊需要配合市政部门可以调整消杀的频率，进行定点重点防治，减少蚊蝇虫的孳生地。经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭虫害、鼠患。
⑴、消杀时间：每周五下午。
⑵、消杀地点：垃圾桶、污雨水井、化粪池、绿地、楼道、天面、食堂宿舍、设备房、消防梯、停车场、商业网点等。
⑶、消杀过程及方法：用喷雾器喷洒杀虫药水，消杀虫害；投药、放药、装笼、堵洞，或者向住户发药，消灭鼠患。
⑷、经常巡查、抽查，收集业主反映的信息，进行针对性的投放鼠药，进行专项季节性的灭鼠消杀工作，扼制鼠患的发生，进而彻底消灭蚊蝇、蟑螂、白蚁等虫害和鼠患。
物业服务应急预案
一、 业主、使用人自用部位停水、停电、停气应急预案
1．当业主突遇家中停水、停电、停气故障后，及时电话通知物业主管；
2．物业公司迅速派相关维修员到达业主家中落实情况，并进行处理；
3．业主突遇家中停水、停电、停气时，业主电话求助物业，工作人员首先告知是否是由于公共设施设备突停水、停电、停气而引起的业主户内无水、电、气的原因和大致恢复好的时间；如果不是由于公共部分引起，物业主管迅速到达现场协调处理故障。
4、检修完毕后，要告知业主是由于什么原因引起的故障，并告知在今后使用过程中应注意的事项和安全。
5、检修完毕后，工作人员一定要把工作现场清理的干净无杂物。

二、 公共区域内停水、停电、停气应急预案
1、停水、停电、停暖后，管理中心迅速通知业主停水、停电、停暖的原因和大致恢复好的时间。
2、告之业主关闭自用的各种电器设备（照明除外）及供水开关、供暖阀门，避免正常运行后家中出现其他问题。
3、物业中心准备充足的照明工具，各工种的人员迅速在各自的岗位上按操作要求进行应对处理。在最短的时间内恢复供水系统的正常使用。
4、锅炉司炉员严格按照锅炉司炉的应急措施进行处理，保证锅炉设备安全停运。
5、组织安防员加紧区内巡逻、守护，防止盗窃、火灾等事件的发生。同时，指派专人加强进入小区人员的登记工作。
6、物业管理公司迅速组成有各工种的抢修组，重点检查供水、供电、供暖设备的故障点。
7、项目经理及物业主管迅速安排人员迅速查明停水、停电、停暖的原因，并组织人员进行抢修和总体安排。
8、通知公司采购人员在最短的时间内购置回所需的物资材料，并运到抢修现场。
9、物业接待员应坚守工作岗位，随时接待、接听业主的问询，并保持与现场抢修组的联系，随时了解抢修的最新动态。
10、根据现场处理情况，做出最后送电、送水、送暖的具体时间，同时要求业主自行检查各自室内的设施的开启情况。
11、正式供水、供电、供暖。

三、 业主、使用人自用部位排水设施阻塞应急预案
1、当业主、使用人自用部位排水设施发生阻塞现象后，如业主、使用人不能自行处理，应立即通知物业中心，说明堵塞地点。
2、接到业主、使用人的报修后，物业中心应立即组织人员，配带相应的疏通工具到堵塞地点，查看堵塞情况并做处理。

四、雨、污水及排水管阻塞应急预案
1、工程人员应定期对所管物业区域雨、污水及排水管道进行清扫，疏通。
2、雨、污水及排水管发生阻塞后，物业管理中心应立即通知工程人员进行疏通。
3、工程人员到达现场后进行疏通及污水导流。
4、疏通完毕后，工程人员应向项目经理报告疏通情况，并将雨、污水及排水管道疏通情况记录备案。
五、 电梯故障应急预案
1、物业人员接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内，应立即通知保安消防监控室，同时记录接报和发现时间。
2、安防消防监控室接报后应一方面通过监控系统或对讲机了解电梯困人发生地点、被困人数、人员情况、以及电梯所在楼层，另一方面通过对讲机向安防当班汇报，请求派人或联系相关工程人员前往解救。
3、当班接报后，立即亲自到场或派员到场与被困乘客取得联系，安慰乘客，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。尤其当被困乘客惊恐不安或非常急躁，试图采用撬门等非常措施逃生时，要耐心告诫乘客不要惊慌和急躁，不要盲目采取无谓的行动，以免使故障扩大，发生危险。注意在这一过程中，现场始终不能离人，要不断与被困人员对话，及时了解被困人员的情绪和健康状况，同时及时将情况向公司总经理或值班领导汇报。
4、物业工程人员接报后，应立即前往现场解救，必要时电话通知电梯维修公司前来抢修。若自己无法解救，应设法采取措施，确保被困乘客的安全，等待电梯维修公司技工前来解救。
5、 若电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了，应视情况向公安部门或消防部门求助（应说明求助原因和情况）。向公安、消防部门求助前应征得公司经理同意。
6、在解救过程中，若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），应立即通知医护人员到场，以便被困人员救出后即可进行抢救。
7、被困者救出后，当班应当立即向他们表示慰问，并了解他们的身体状况和需要，同时请他们提供姓名、地址、联系电话及到本小区事由。如被困者不合作自行离去，应记录下来存档备案。
8、被困者救出后，电梯维修公司应查明故障原因，修复后方可恢复正常运行。
9、当班应详细记录事件经过情况，包括接报时间、安防和维修人员到达现场时间、电梯维修公司通知和到达时间、被困人员的解救时间、被困人员的基本情况、电梯恢复正常运行时间。若有公安、消防、医护人员到场，还应分别记录到场和离开时间、车辆号码；被困人员有伤者的，应记录伤者情况和被送往的医院。
10、项目经理应详细记录故障发生时间、原因、解救办法和修复时间。
六、 消防应急预案
灭火应急预案
为有效地预防小区内火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，消防领导机构可根据小区的实际情况和特点，对小区内火险隐患较大的部位，进行重点防火确定，并在重点部位标识检查预防。
1、灭火预案要求：
（1）消防器材准备齐全，灭火器在有效期内。
（2）消防演习的具体组织时间为每年10月。
（3）每年9月前准备演练计划。
（4）每年检验消防组织机构是否合理，有无人员短缺。
（5）消防主管具体实施。
2、基本情况：
（1）认真填写小区周围及区内情况报表。
（2）检查小区内所有消防设施是否能正常使用，并绘制位置分布图。
（3）物资准备充分（灭火器、消防水带等）。
3、消防队员均有明确职责和分工，“四懂四会”须人人掌握：
（1）、懂本岗位的火灾危险性，会报警。
（2）、懂预防火灾的措施，会使用消防器材。
（3）、懂灭火方法，会扑救初期火灾。
（4）、懂逃生方法，会组织人员疏散逃生。
4、工程维修配合，保证消防供水和应急照明，
5、及时与消防部门取得联系，告知火灾情况和发生火灾的具体位置。
6、着火后的人员疏散：
（1）、当遇到险情后，消防主管安排专人紧急疏散周围群众，将现场进行紧急控制不得随意进入出事现场。
（2）、将现场保护好并拉起隔离带，防止他人破坏，并组织人员将老、弱、病、残、孕、婴人员及时送出出事现场