新建养老基地项目可行性研究报告.doc

XX养老基地项目
可行性报告

XX工程咨询科技公司
XX科技咨询服务中心

二〇一三年六月

目录

第一章 项目总论 1
1.1 项目背景 1
1.2 可行性研究结论 3
第二章 项目建设可行性和必要性 5
2.1 项目建设可行性 5
2.2 项目建设必要性 7
第三章 市场需求分析 12
3.1 老龄人口及抚养情况 12
3.2 老龄服务业发展现状 13
3.3 需求分析 13
3.4 本项目服务对象 14
第四章 场址选择 16
4.1 场址选择 16
4.2 地理位置 16
4.3 场址条件 16
4.4 主要建设条件 20
4.5 结论 21
第五章 建设规模与建设内容 22
5.1 建设规模 22
5.2 建设标准 22
5.3 建设内容 22

第六章 建筑方案 23
6.1 编制依据 23
6.2 楼房建筑 23
6.3 公共建筑 25
6.4 无障碍设计 26
6.5 主要建筑、装修材料及构造 26
6.6 结构 26
6.7 给排水 27
6.8 采暖通风 30
6.9 供电 33
6.10 设备购置 37
6.11 消防 38
第七章 环境保护 43
7.1 编制依据 43
7.2 设计采用标准 43
7.3 环境和生态现状 44
7.4 生态环境影响分析 44
7.5 环境保护措施 46
7.6 环境影响评价 48
第八章 节能 49
8.1 节能规范 49
8.2 能耗状况和能耗指标 49
8.3 节能措施和节能效果分析 53
第九章 劳动保护及安全卫生 57
9.1 设计依据 57
9.2 劳动安全和卫生防护措施 57
第十章 组织机构与人力资源配置 58
10.1 组织机构 58
10.2 人力资源配置 58
第十一章 项目实施进度 61
11.1 建设期 61
11.2 项目实施计划 61
12.2 投资估算 62
12.3 资金筹措 64
第十三章 经济与社会效益评价 65
13.1 经济评价概述 65
13.2 项目折旧 65
13.3 经济效益 65
13.4 利润估算 67
13.5 经济效益分析 67
13.6 社会效益分析 67
第十四章 可行性研究的结论与建议 68
14.1 结论 68
14.2 建议 68

第一章 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1、项目名称
XX养老基地
1.1.2、建设性质
新建
1.1.3、项目拟建地点
XX村
1.1.4、项目承建单位
ZZ房地产开发有限公司
1.1.5、建设单位概况
XX房地产开发有限公司，注册资金1000万元，具有房地产开发资质。公司自成立以来,遵循“建设城市、奉献社会、综和开发、造福人民”的企业宗旨,为白山市区城市改造和住宅建设做出了突出贡献。
1.1.6、研究工作依据
（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；
（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；
（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；
（5）《中国老龄事业发展“十一五”规划》；
（6）《白山市国民经济和社会发展“十一五”纲要》；
（7）《老年人住宅设计规范》；
（8）《城市居住区规划设计规范》；
（9)《城市居住区公共服务设施设置规定》；
(10)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；
（11）《住宅设计规范》；
（12）《住宅建筑设计标准》；
（13）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（14）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（15）《建筑设计防火规范》；
（16）《民用建筑节能管理规定》；
（17）《建筑给水排水设计规范》；
（18）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；
（19）《社会福利机构设置批准证书》；
1.1.7、研究工作范围
根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、建筑工程方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为有
关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。
1.2 可行性研究结论
1.2.1、项目规模和内容
本项目总用地面积为305486㎡，建筑面积178000㎡；新建养老中心，多层公共建筑36栋，总建筑面积100000㎡；新建康复疗养中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积4000㎡；新建娱乐活动中心，多层公共建筑3栋，总建筑面积8000㎡；新建避暑山庄，多层公共建筑12栋，总建筑面积36000㎡；新建特色种植园区，多层公共建筑10栋，总建筑面积30000㎡；新建观赏鱼池1座，钓鱼台2个，新建码头1个。新建车行道道路30000平方米，人行道道路面积10000平方米。
1.2.2、项目建设进度
本项目建设工期2年（2013年7月—2015年8月）。
1.2.3、环境保护
项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。
1.2.4、投资估算与资金筹措
本项目总投资约65000万元，用于项目建构筑物的施工和配套设施的完善。
资金筹措：由项目承建单位自筹65000万元。

1.2.5、效益分析
XX养老基地项目属非盈利社会养老机构，对入住老人只收取合理的费用，年收入约4380万元，项目经济效益不大，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。
1.2.6、项目综合评价与建议
XX养老基地项目建成后，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求，具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

第二章 项目建设可行性和必要性
2.1 项目建设可行性
老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一对子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老年人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会一轮的永恒话题。由于老龄人生理、心理功能大异于从前，如随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力减退；心理状态日益颓变，退休后失落感、孤独感、消沉感等等，严重的影响到老年人的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年 公寓已成为新时尚。
随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人
到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流，看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。
面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。

项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，交通便利，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所
综上，可见本项目的建设是非常可行的。
2.2 项目建设必要性
改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口
年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。

人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
目前，浑江区12个镇、街，43个社区、54个行政村中，已有4个镇、8个街成为人口老年型地区。自2005年第一次老年人口普查到2006年底的两年间，我区老年人口平均每年增加3000余人，年平均增长速度为2.1%，高于1.08%的总人口增长速度。2011年底，浑江区60岁以上老年人口达到43696人，占总人口的16%。老龄化水平超过全区平均值的有通沟街道（12.4%）、红旗街道（13%）、东兴街道（12.6%）、板石街道（20.5%）、三道沟镇（12.5%）、红土崖镇（12.6%）、六道江镇（11%）、城南街道（10.9%）、江北街道（12%）和七道江镇街道（13.3%）等10个镇、街。
人口老龄化给浑江区的社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。
老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需
求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推
动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。
因此，XX养老基地项目的建设是非常必要的。

第三章 市场需求分析
3.1 老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表3-1。
表3-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势
年份
人数（万人）
比例（％）
总人口
60＋
65＋
80＋
0～
14岁
15～59岁
60＋
80＋/
60＋
0～14岁抚养比
60＋抚养比
总抚养比
2000
2005 2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2045
2050
126 722
131 789
136 232
140 329
143 605
145 655
146 545
146 511
145 687
144 220
141 867
13 012
14 282
16 616
20 451
23 374
28 272
34 039
38 048
39 206
40 652
43 535
8 837
9 964
10 944
12 930
16 277
18 727
22 864
27 671
30 808
31 445
32 249
1 200
1 479
1 812
2 175
2 523
2 862
3 701
5 054
5 673
7 352
9 250
24.3
21.0
19.9
19.8
19.0
18.0
16.8
15.9
15.5
15.4
15.3
65.4
68.2
67.9
65.6
64.8
62.6
60.0
58.1
57.6
56.4
54.0
10.3
10.8
12.2
14.6
16.6
19.4
23.2
26.0
26.9
28.2
30.7
9.2
10.2
10.9
10.6
10.8
10.1
10.9
13.3
14.5
18.1
21.3
37.2
30.8
29.3
30.2
29.3
28.7
28.0
27.3
27.0
27.3
28.3
15.7
15.9
18.0
22.2
25.1
31.0
38.7
44.7
46.7
50.0
56.8
52.9
46.7
47.3
52.4
54.4
59.7
66.8
72.0
73.7
77.3
85.1
我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点。
人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表3-2）。
表3-2 两个年龄组老年人口比重的变化
年份
年龄组
1953
1964
1982
1990
2000
2010
2020
2030
2040
2050
60～79
95.5
95.7
93.4
92.1
90.4
89.1
89.6
89.6
86.1
79.2
80＋
4.5
4.3
6.6
7.9
9.6
10.9
10.4
10.4
13.9
20.8
合计
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
3.2 老龄服务业发展现状
我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。
3.3 需求分析
据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65
岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。
2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。
近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。
3.4 本项目服务对象
本项目建设主体及配套设施主要是为老年人养老休闲等活动服务，为三道沟当地老人、全市各县市区的老人甚至是全国各地的老人提供了一个养老休闲的胜地。

本项目新建的多层建筑（包括养老中心、避暑山庄和种植园区）均向外界销售，新建康复、疗养中心、娱乐活动中心向在中心居住的老人免费开放（其中部分项目收费），本项目新建的观赏鱼池和钓鱼台、码头等为老人休闲养生提供了良好的活动场所，项目新建车行道道路和人行道道路改善了中心周围的交通，方便老人的出行。

第四章 场址选择
4.1 场址选择
本项目选址于XX村，此处阳光充足，环境清静，空气清新，交通便利。
4.2 地理位置
XX地处白山市东南部，距市区56km，中朝边境—鸭绿江云峰水库库区中游北岸，东经126°22′～126°41′，北纬41° 30′～41° 47′。东邻XX镇，南与朝鲜民主主义人民共和国的慈江道慈城郡隔江相望，北与浑江区红土崖镇交界，西与通化市的集安市接壤，是白山市浑江区唯一的边境镇。
4.3 场址条件
4.3.1、地形、地貌
XX镇山岭起伏，沟壑交错，地势北高南低，海拔320m左右。镇域内主要山脉有老虎山、海拔1386m，饴铬锅山海拔1087m，冰沟子山1292m。
4.3.2、气候
属北温带大陆性季风气候。主导风向为西南风。冬季最低温-33℃，夏季最高温36℃，年平均气温4.9℃，年平均降水量880m，无霜期140～160天左右，冻层深达1m左右。
4.3.3、资源条件
（1）水资源
三道沟镇位于鸭绿江云峰水库中游，拥有45平方公里
水域面积。镇域内河流纵横，有1湖、6河、22条较大的沟系，为镇域水产业、封沟养蛙业和水电事业的发展提供了有利的天然条件。镇域内水产品生产基地和水电站已初具规模，池沼公鱼是三道沟镇远近文明，响誉海内外的特色产品。
（2）森林资源及林下资源
三道沟镇森林资源丰富，林地面积38700.9hm2，森林覆盖率高达92.26%以上，属于白山市主要林业大镇之一。林下野生经济动植物种类繁多达285余种。活力木蓄积613.18万立方米，林木以红松、云杉、冷杉、水曲柳、胡桃楸、白桦树、杨树、榆树、枫桦等为主，珍贵树种有刺楸、紫杉、天女木兰等，各类山野菜、药用植物、食用菌、野生浆果种类繁杂丰富，适宜开发种植红松、落叶松、白松、鱼鳞松、柞木、桦木、椴木、曲柳等生态林和经济林，森林野生物种主要有香樟、山参、五加参、对开蕨、天女木兰、红松、云杉等达300余种；林下可种植人参、五味子、天麻、贝母、黑木耳、山芹菜、等中草药材；林下可圈养、散养紫貂、猞猁、獐、梅花鹿、林蛙等经济动物，林下经济综合开发具有巨大的潜力。
（3）矿产资源
矿产资源主要是钴矿、铅矿（为新发现资源）、铜矿、铁矿、金矿、水晶石、麦饭石等储量较大，其中钴矿储量居全国第二。

（4）动、植物资源丰富
三道沟镇林地面积38700.9 hm2，森林覆盖率达92.26%以上。林下野生经济动植物种类繁多，达285种。木材蓄积量613.18万立方米，林木以红松、云杉、冷杉、水曲柳、胡桃楸、白桦树、杨树、榆树、枫桦等为主，珍贵树种有刺楸、紫杉、天女木兰等，各类山野菜、药用植物、食用菌、野生浆果种类繁杂丰富，林下开发和土特产品加工是三道沟镇具有较大的发展潜力的产业。
（5）旅游资源
三道沟镇森林资源丰富，自然生态环境保持基本完好，蓝天、碧水、青山、绿树，景色宜人，是游人旅游、观光、避暑的好去处。三道沟镇旅游开发资源丰富，有1岛、3洞、16峰、108景，素有“东北小江南”之称。为了开发旅游，2001年年初成立“白山市龙山湖旅游经济开发总公司”及“旅游管理处”，进一步增强了旅游经济开发力度。
三道沟镇地处鸭绿江沿岸，与朝鲜隔江相望，可游览异国风情，随着白山市鸭绿江龙山湖旅游经济开发区“十二五”发展规划的制定和实施，三道沟镇的沿江、临边和森林景观优势将日益凸显出来，旅游也将成为新的经济增长点。
资源条件基本分析：水利资源、森林资源、生物资源是三道沟镇可以依托的天然条件，具有无可替代性，应给予切实保护和充分利用；矿产资源具有储量优势，要变为经济优
势的时机尚不成熟，应在充分研究和论证的基础上审慎开发；旅游资源具有潜在的优势和可持续性，在适度利用现有旅游资源的前提下，积极开发适应现代人需求的新的旅游资源，通过发展旅游业富民强镇，是三道沟镇的唯一选择。
4.3.4、基础设施条件
（1）对外交通条件
目前，三道沟镇的对外交通主要依托总长度60km的八三线与白山市区联系，此公路属县级公路，路幅较窄，技术等级低，交通条件差，特别是冬季路况更差，不能满足三道沟对外联系的需要。本规划拟在白山市区至三道沟之间新开通一条一级公路，用以解决三道沟与市区的快速交通联系。
另外，根据国家统一规划，三道沟——集安的沿江公路（临青线）现正在修建，此公路开通后，将把三道沟与集安紧密地联系起来，从交通方面正式确立了三道沟在“长白山——集安”间的节点和驿站地位。
随着三道沟到集安沿江公路的建设开通，三道沟镇至白山市区一级公路的开通，三道沟镇的交通条件必将大幅度提升。
（2）镇区市政设施
全镇的自来水设施基本普及，水源为地表水，位于三道沟镇大路村和三社沟口，并建立了渗水井，在大路村建有镇区水厂，用地面积126平方米，建筑面积50平方米，供水
能力300吨/日，供应范围为镇所在地、三道沟村、大路村，管网走向由北至东，管径160mm，5500米；90mm，800米；63mm，4000米。
2009年9月，建立了66千伏的变电所，主变容量1000KVA，用地面积4000平方米，建筑面积2000平方米，现状负荷量：一般。镇区用电基本得到保证。
镇区其它市政设施尚有待于进一步完善。
基础设施条件基本分析：三道沟镇地处边陲，现状对外交通条件较差，但有望在近期内得到明显改善；镇域内水电供应已初具规模，其它市政设施将于近期投入建设，有利于高标准地满足旅游业需求。
4.4、主要建设条件
交通：辖区交通方便，交通有水、陆两条运输线，通往市区公路达到国家二级标准。
供水：水源引自龙之谷河流，新建净水厂一座，项目供水由新建的净水厂供水系统供给。
排水：项目采用雨污分流、清污分流制。建筑物排污出来的污水主要为生活污水，污水经隔油池处理后与其他污水排入项目自建的污水处理站，经达标处理后排入鸭绿江。
供电：本项目电力供电线路接三道沟镇10KV供电网。
通讯与网络：通讯有中国联通，通讯方便、快捷。
供暖：本项目冬季供暖采用燃气室内壁挂炉取暖。

4.5 结论
项目所在地自然条件、资源条件和社会条件均良好，可在多方面为本项目建设提供便利，有利于项目的进行。

第五章 建设规模与建设内容
5.1 建设规模
本项目投资65000万元，建设XX养老基地项目。项目建成后为老年人提供一个养老、休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所和疗养度假胜地。
5.2 建设标准
本项目养老中心建筑按三星级标准建设。其中：
标准单人间：每套30平方米；
标准双人间：每套50平方米；
其中：残疾人双人间、每套55平方米，均设有独立卫生间。
5.3 建设内容
本项目总用地面积为305486㎡，建筑面积178000㎡；新建养老中心，多层公共建筑20栋，总建筑面积100000㎡；新建医疗中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积4000㎡；新建娱乐活动中心，多层公共建筑1栋，总建筑面积8000㎡；新建避暑山庄，多层公共建筑10栋，总建筑面积36000㎡；新建特色种植园区，多层公共建筑6栋，总建筑面积30000㎡；新建观赏鱼池1座，钓鱼台2个，新建码头1个。新建车行道道路3000米，人行道道路面积1000米。

第六章 建筑方案
6.1 编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
（3）《住宅建筑规范》GB 50368-2005；
（4）《住宅设计规范》GB 50096-2011；
（5）《民用建筑设计通则》 GB 50352-2005；
（6）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
（7）《居住建筑节能设计标准（节能65%）》DB22/T450-2007（2009年版）；
（8）《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；
（9）《无障碍设计规范》GB50763-2012；
（10）《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
（11）《公共建筑节能设计标准》DB22/T436-2007；
（12）《民用建筑外保温工程防火技术规程》DB22/T496-2012；
（13）《建筑可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
6.2 楼房建筑
（1）新建楼房设计多层为2层、3层、4层、5层、6层单元式住宅36栋，层高2.9m，建筑结构型式为砌体结构；
（2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为建筑涂料；
（3）依据民用建筑节能规定，多层建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖；高层建筑外墙采用200mm厚轻质砌块，外贴阻燃复合保温材料，内墙为200mm厚轻质砌块，达到节能65%的要求；
（4）屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材，多层屋面防水等级为Ⅲ级。住宅外窗为单框三玻塑钢窗，内门为贴板门。
住宅建筑主要特征表
项目
住宅建筑
备注
耐火等级
二级

结构安全等级
二级

抗震设防烈度
＜6度

结构形式
砌体结构

建筑层数
2层、3层、4层、5层、6层

地上建筑总面积（㎡）
166000

建筑构造及装修
墙体
建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖
节能墙体
地面
水泥砂浆面层
厨房、卫生间地面进行防水处理
楼面
水泥砂浆面层

屋面
屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材。
Ⅲ级防水,一道设防
门
分户门为三防门，单元门为防盗对讲门

窗
单框三玻塑钢窗

顶棚
混合砂浆刮大白

内墙面
混合砂浆刮大白

外墙面
外墙涂料

垂直交通
楼梯

6.3 公共建筑
（1）公建一层层高4.2m， 二层层高3.9m，三至五层层高3.0m，建筑结构型式为砌体结构；
（2）建筑立面追求朴实、简洁、明快，屋面为平顶形式，外墙面装饰为外墙砖；
（3）依据公共建筑节能规定，建筑外墙采用370mm厚页岩砖，外贴阻燃复合保温材料，内墙为240mm厚页岩砖，达到节能50%的要求；
（4）屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材，屋面防水等级为Ⅲ级。外窗为单框三玻塑钢窗，一层为钢化玻璃窗。内门为防火防盗门，外门采用氟碳漆饰面白钢平开门。
公共建筑主要特征表
项目
公共建筑
备注
耐火等级
二级

结构安全等级
二级

抗震设防烈度
＜6度

结构形式
砌体结构

建筑层数
3层、4层

地上建筑总面积(㎡)
12000

建筑构造及装修
墙体
外墙：200mm轻质砌块+80mm厚阻燃复合保温材料；内墙：200mm轻质砌块
节能墙体
地面
水泥砂浆面层
卫生间贴地砖地面进行防水处理
楼面
水泥砂浆面层

屋面
屋面采用阻燃复合保温材料，屋面防水采用SBS防水卷材。
Ⅲ级防水,一道设防
门
内门为防火防盗门、外门为平开白钢门。

窗
一层为钢化玻璃窗，其他为单框三玻塑钢窗

顶棚
混合砂浆刮大白

内墙面
混合砂浆刮大白

外墙面
外墙涂料

垂直交通
楼梯

6.4 无障碍设计
根据《无障碍设计规范》GB50763-2012要求，建筑应按使用功能的不同进行布置，做到分区合理，流线通畅。住宅及公共建筑入口、高层入口平台侯梯厅、公共建筑卫生间等应进行无障碍设计。
6.5 主要建筑、装修材料及构造
本项目所有的住房交房标准为毛坯房。
6.6 结构
6.6.1、编制依据
（1）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012（2012年版）；
（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；
（3）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
（5）《砌体结构设计规范》GB50003-2011。
6.6.2、结构设计方案
（1）本工程建筑结构安全等级二级，设计使用年限50年；
（2）抗震设防烈度为小于6度，建筑抗震设防类别为丙类；
（3）建筑耐火等级为二级，住宅每个单元为一个防火
分区、防烟分区；多层住宅每个单元设置一座疏散楼梯，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2米且为不燃烧墙体；
（4）砌体结构基础型式根据地勘报告确定；
（5）上部结构：采用砌体结构型式，墙体材料采用页岩砖；
（6）地基与基础
本项目建筑采用墙下毛石条形基础及柱下钢筋混凝土独立基础 ，基础持力层以及防水要求等根据岩土工程勘察详勘报告结果确定。
6.7 给排水
6.7.1、编制依据
（1）《室外给水设计规范》GB50013-2006；
（2）《室外排水设计规范》GB50014-2006；
（3）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
（4）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001。
6.7.2、耗水量计算
（1）生活用水量：中心最多能容纳老人4000人，生活用水按120L/人•d考虑，绿化浇灌用水按1.0 L/㎡·次考虑，道路喷洒用水为2 L/㎡·次考虑，未预见及管网漏失水量按日用水量的5%测算。因此本项目最大日生活用水量为593t/d，按365天/年计算，项目年用水量为22.73万吨。
年用水量估算表
序号
用水
场所
用水规模
和单位
用水量指标
和单位
日用水量m3
年用水量m3
1
居民用水
4000
人
120
L/人.日
480
175200
2
公建用水
12000
m2
8
L/ m2·d
96
35040
3
道路喷洒
6000
m2
2
L/ m2·次
12
4380
4
绿化用水
5000
m2
1
L/ m2·次
5
1825
5
小计

593
216445
6
不可预见
5