新建养老基地项目可行性研究报告.doc
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1、XX养老基地项目可行性报告XX工程咨询科技公司XX科技咨询服务中心二一三年六月目录第一章 项目总论11.1 项目背景11.2 可行性研究结论3第二章 项目建设可行性和必要性52.1 项目建设可行性52.2 项目建设必要性7第三章 市场需求分析123.1 老龄人口及抚养情况123.2 老龄服务业发展现状133.3 需求分析133.4 本项目服务对象14第四章 场址选择164.1 场址选择164.2 地理位置164.3 场址条件164.4 主要建设条件204.5 结论21第五章 建设规模与建设内容225.1 建设规模225.2 建设标准225.3 建设内容22第六章 建筑方案236.1 编制依据2
2、36.2 楼房建筑236.3 公共建筑256.4 无障碍设计266.5 主要建筑、装修材料及构造266.6 结构266.7 给排水276.8 采暖通风306.9 供电336.10 设备购置376.11 消防38第七章 环境保护437.1 编制依据437.2 设计采用标准437.3 环境和生态现状447.4 生态环境影响分析447.5 环境保护措施467.6 环境影响评价48第八章 节能498.1 节能规范498.2 能耗状况和能耗指标498.3 节能措施和节能效果分析53第九章 劳动保护及安全卫生579.1 设计依据579.2 劳动安全和卫生防护措施57第十章 组织机构与人力资源配置5810.
3、1 组织机构5810.2 人力资源配置58第十一章 项目实施进度6111.1 建设期6111.2 项目实施计划6112.2 投资估算6212.3 资金筹措64第十三章 经济与社会效益评价6513.1 经济评价概述6513.2 项目折旧6513.3 经济效益6513.4 利润估算6713.5 经济效益分析6713.6 社会效益分析67第十四章 可行性研究的结论与建议6814.1 结论6814.2 建议68第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1、项目名称XX养老基地1.1.2、建设性质新建1.1.3、项目拟建地点XX村1.1.4、项目承建单位ZZ房地产开发有限公司1.1.5、建设单位概况XX房
4、地产开发有限公司,注册资金1000万元,具有房地产开发资质。公司自成立以来,遵循“建设城市、奉献社会、综和开发、造福人民”的企业宗旨,为白山市区城市改造和住宅建设做出了突出贡献。1.1.6、研究工作依据(1)中华人民共和国老年人权益保障法;(2)国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号);(3)国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号);(4)财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号);(5)中国老龄事业发展“十一五”规划;(6)白山市国民经济
5、和社会发展“十一五”纲要;(7)老年人住宅设计规范;(8)城市居住区规划设计规范;(9)城市居住区公共服务设施设置规定;(10)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范;(11)住宅设计规范;(12)住宅建筑设计标准;(13)建筑工程交通设计及停车场设置标准;(14)城市道路绿化规划及设计规范;(15)建筑设计防火规范;(16)民用建筑节能管理规定;(17)建筑给水排水设计规范;(18)承办单位编制项目可行性研究报告的委托书;(19)社会福利机构设置批准证书;1.1.7、研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定,本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条
6、件、内容与规模、建筑工程方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析,为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2 可行性研究结论1.2.1、项目规模和内容 本项目总用地面积为305486,建筑面积178000;新建养老中心,多层公共建筑36栋,总建筑面积100000;新建康复疗养中心,多层公共建筑1栋,总建筑面积4000;新建娱乐活动中心,多层公共建筑3栋,总建筑面积8000;新建避暑山庄,多层公共建筑12栋,总建筑面积36000;新建特色种植园区,多层公共建筑10栋,总建筑面积30000;新建观赏鱼池1座,钓鱼台2个,新建码头1个。新建车行道道路30000平方米,
7、人行道道路面积10000平方米。1.2.2、项目建设进度 本项目建设工期2年(2013年7月2015年8月)。1.2.3、环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目,不产生工业污染,主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水,项目建设治理措施设计合理、配套齐全,符合环保要求。1.2.4、投资估算与资金筹措本项目总投资约65000万元,用于项目建构筑物的施工和配套设施的完善。资金筹措:由项目承建单位自筹65000万元。1.2.5、效益分析XX养老基地项目属非盈利社会养老机构,对入住老人只收取合理的费用,年收入约4380万元,项目经济效益不大,依靠的是政府的扶持和社会各界的支持,项目的主要效
8、益在于社会效益。1.2.6、项目综合评价与建议XX养老基地项目建成后,能够有效满足社会对养老的需求,使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活,能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时,该项目的建设和运营,能够促进相关行业发展,推动经济增长,符合经济社会协调发展的总体要求,具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭,促进社会的和谐共融有着积极的作用;对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观,推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。第二章 项目建设可行性和必要性2.1 项目建设可行性老龄化社会现象是社
9、会经济不断发展,人们生活水平不断提高,医疗卫生不断改善,科学和文明程度不断提高,出生水平、死亡水平不断下降,平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一对子女,出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象,老年人消费观念的升华,老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注,也成为全社会一轮的永恒话题。由于老龄人生理、心理功能大异于从前,如随着年龄的增长,生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力减退;心理状态日益颓变,退休后失落感、孤独感、消沉感等等,严重的影响到老年人的身心健康;现在社会竞争激烈,子女工作压力大,老年人不愿增加子女负担,不想成为子女的累赘;同时老年人和年轻人一样
10、渴望居住生活环境的改善,生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看,老年人外出度假、旅游、住老年 公寓已成为新时尚。随着人口老龄化程度的加剧,养老服务业发展的滞后,老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出,对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题,是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年,常有恐老、怕病、惧死的心态,加之家庭日趋小型化,青年人与父母交流少了,势必造成他们的落伍感,甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题,部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应
11、现象,如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感,与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等,使他们整天愁眉苦脸,唉声叹气,夜不能眠。老年人有固定的生活模式,其个性和行为方式已定型,容易看不惯变革中的一些现象,对后辈消费方式和价值观念常常不理解,以致喋喋不休或怨叹不已,影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是:经常有人交流,看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年,上有老下有小,随着工作节奏的加快,所受压力不断加大,在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境,老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多,政府和全社会必须未雨绸缪
12、,关注老年人、关心老年人的生活质量,加快发展社会养老事业,真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此,国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。 项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区,又在城区范围之内,交通便利,院内空气清新自然、恬静、优雅,环境舒适,是老人居住、活动的理想场所综上,可见本项目的建设是非常可行的。2.2 项目建设必要性改革开放以来,我国人口出生率锐减,由1970年的33.4下降到2001年的13.4;总和生育率由1970年的5.8下降到2000年的1.6,加
13、之城市化进程加快医疗卫生事业的发展,人口寿命快速提高,人口老龄化加速,我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97,至1999年已达到10,进入老年型社会。随着我国经济快速增长,人民生活水平迅速提高,老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时,60岁以上老年人口为7664万人,1990年全国第四次人口普查时为9697万人,2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话,它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看,根据2000年全国第
14、五次人口普查资料,2000年全国总人口124261万人,与1990年第四次人口普查相比,总人口增长了12.8,而60岁以上老年人口增加了34.1,总人口年均增长速度只有0.92,而老年人口年均速度达到2.97,大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是,我国80岁以上老年人口已达1100万,并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿,占总人口18.4左右;2050年将达到4亿左右,占总人口25以上,表现出“两高两大两低”特征,即高速、高龄,基数大,差异大,社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段,将出现老年人
15、口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响,也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战,将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家,在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物,反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响,成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构,以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口
16、日益增长的物质和文化需求,发展老龄产业,增加老年人所需要的社会服务业,改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化,使传统的家庭养老功能不断弱化,迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业,以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步,经过20多年的发展,已初具规模。但社区养老服务水平还比较低,许多地方社区养老服务还没有起步,不能满足老年人多种层次需求。目前,浑江区12个镇、街,43个社区、54个行政村中,已有4个镇、8个街成为人口老年型地区。自2005年第一次老年人口普查到2006年底的两年间,我区老年人口平均每年增加300
17、0余人,年平均增长速度为2.1%,高于1.08%的总人口增长速度。2011年底,浑江区60岁以上老年人口达到43696人,占总人口的16%。老龄化水平超过全区平均值的有通沟街道(12.4%)、红旗街道(13%)、东兴街道(12.6%)、板石街道(20.5%)、三道沟镇(12.5%)、红土崖镇(12.6%)、六道江镇(11%)、城南街道(10.9%)、江北街道(12%)和七道江镇街道(13.3%)等10个镇、街。人口老龄化给浑江区的社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响,庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅,是一种居家养老与社区服
18、务相结合的模式,满足了老年人对居住的特殊需求,解决了传统养老模式的不足,是一条老年公益性事业市场化运作的新路子,是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明,仅靠国家投资,远远不能满足需求,调动多方面积极性,吸引民间资本兴建老年公寓,市场化运作,是解决老龄化问题的好办法,一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象,老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境,解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾,使老年人安心养老,使其家属子女集中精力工作,对社会稳定起到了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题,2000年发出了关于加
19、强老龄工作的决定等一系列文件指示,我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法,使我国老龄事业有法可依有章可循。老年人是社会的宝贵财富,他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献,其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件,大力发展养老服务业,不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求,是全面落实科学发展观的根本要求,也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时,大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量,促进相关行业发展,推动经济增长,符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效
20、益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观,推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此,XX养老基地项目的建设是非常必要的。第三章 市场需求分析3.1 老龄人口及抚养情况 从1964至1980年,我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点;从1980至2010年,老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点,2010年至2040年为我国老龄化最快的时期,每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表3-1。表3-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数(万人)比例()总人口60
21、6580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791
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