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浅谈房地产开发企业如何进行成本控制

自2001年毕业以后一直从事工程造价工作，有过建筑施工企业和房地产开发企业的工作经历，对工程项目的成本分析和控制有一定的体会，借此机会借鉴一些文献资料，简单的阐述一下个人的认识，由于才疏学浅，不当之处请不吝赐教。
成本分析和控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，下面就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制进行探讨。
一、可行性研究阶段
该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费，各项费用具体内容不再赘述，造价人员可以根据成本的历史资料，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等，这些都会对工程造价产生影响，对拟建项目建安成本进行分析，给决策层提供相对细致的数据，以保证投资费用确定的准确，确保后续阶段的实施。
二、图纸设计和审查阶段
设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节。设计决定了工程造价，一旦设计方案敲定，预算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，设计单位往往从自身的利益出发，并不把工程造价放在首位，主要追求设计的安全可靠、美观耐用，这就提出了“限额设计”的概念。
首先，在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，主要从以下几方面实施：
1、 压缩建筑的间距，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；
2、 提高住宅层数或高低层搭配；
3、 适当的增加房屋长度；
4、 提高公共建筑的层数，减少公共设施的占地面积；
5、 合理的进行道路布置和绿化景观设计；
其次，造价人员通过对建安成本的分析，确定各分部分项的概算指标，将建安部分的
投资严格控制在投资估算的范围以内，不发生超额现象。成本管理人员的具体实施就是依据设计任务书，以完整、准确地反映设计内容和意图，确切反映当地适时价格水平的原则，提出新材料、新工艺、新技术对工程造价的影响和使用限制，编制出初步设计概算，其组成内容应包括各单位工程的下列各项费用指标：
1、室外总体工程，包括室外道路；绿化景观；给排水、消防、供热、燃气管道；室
外强弱电供电线路、变配电站；各种设备、站类用房等；
2、土石方工程；
3、一般土建工程，包括地基工程、基础工程、主体结构工程、装饰装修工程等；
4、安装工程，包括机械设备安装工程(水泵、风机、电梯等)、电气设备安装工程(变压器、发电机、高低压配电柜等)、热力设备安装工程(热交换机组、锅炉、空调机组等)、动力照明工程、弱电工程(电视、电话、网络、门禁对讲、防入侵、巡更、监控、消防报警、漏电火灾报警、停车场管理、背景音乐、远程抄表等系统)、给排水工程、采暖工程、通风空调工程、消防工程(消火栓系统、自动喷淋系统、自动喷雾系统、气体灭火系统)；
5、器具、设备购置费用；
设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计，对设计方案进行审核，择优选择，编制施工图预算，确保工程造价在设计概算范围以内。
一般来说，设计阶段可以控制工程造价的70%，但是要达到这个标准要花费大量的精力和时间，反复的修改设计方案，还要各个相关部门密切配合，主要原因是：1、设计单位不重视限额设计，他们不会花大量的资源配合开发企业不断地修改方案，他们的出发点是安全可靠、美观耐用，而节约成本是次要的；2、即使开发企业成本管理人员实力较强，可以对图纸快速做出反应，很快编制出施工图预算，发现超额现象，但设计单位修改图纸，重新出图也需要一定的时间，会拖延房地产企业接下来的招标、施工、监理、预售等工作，所以很多开发企业会在后面图纸会审和设计优化上花较大的精力。
由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接，甚至可能出现某些错误，这就要求审图机构对图纸进行审查，对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，作为图纸文件的一部分提交建设单位，这样可以减少很多图纸设计风险，减少图纸问题引发不平衡报价所带来的损失，尤其造价人员要对明确专家提出的意见，理清意图。
三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段
这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出最清晰的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算要准确，奖惩条款要实际。
工程项目的质量好坏决定开发公司的社会地位、口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，所以选择一个好的施工单位也很重要，房地产开发项目首选邀请招标，建立长期合作伙伴，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情况。
四、施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化
在施工组织设计中，施工单位总会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；另外，还要注意施工组织设计中提出的施
工方法与国家强制实行的标准或规范是否矛盾冲突；在施工阶段投入的人员和机械是不是和施工组织设计中预期的一致；施工单位采取的赶工措施是不是与施工组织设计吻合；这个阶段虽然控制成本的难度较大，方法比较难于把握，需要造价人员具有良好的施工经验和专业能力，但是一旦疏漏可能会造成较大的损失，所以施工组织设计的审定，造价人员应积极地参与。
图纸会审是由各专业的具体实施人员对图纸上的错漏进行核对，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文件，作为对工程造价的一种事前控制，避免因设计不周或失误带来不必要的经济损失，这个阶段对成本控制和限额设计同等重要，而且对房地产开发企业更加实际，可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大的帮助；另外要慎重的看待施工单位提出的设计变更建议，因为施工单位往往从自身的利益出发，提出对其有利的建议和变更，作为成本控制人员必须判断是否会对本公司造成损失，图纸会审纪要必须仔细核查计算，确认无误后方可出具正式文本，给各相关单位、部门报送。
设计优化就是在甲方的立场上，从技术层面上考虑提出的设计变更或现场签证，大致有两种情况，一种就是在满足使用功能、符合法规标准和安全可靠的前提下，保证质量、节约成本，另一种就是保证成本不变或略有增加，但是可以大幅提高房产售价、社会效益和开发层次等，这就要求成本管理人员去分析判断设计变更的优劣和对开发项目的影响程度，更好的把握成本。
五、施工阶段
首先，现在房地产开发行业技术越来越密集，开发商从节约成本的角度考虑，几乎所有的工程都存在分包，尤其是专业性很强的分项工程，对于分包的管理要严格把关，要选择具有专业承包资质的单位，最好在行业内具有很强实力的公司，并做好责任延续、协调配合和工期衔接等，划清责任界限，以免出现问题发生无法澄清的扯皮现象；另外分包工程要避免发生窝工、机械停滞、工期拖延等造成经济损失的情况，这就要求分包工程必须做很长时间的提前量，根据施工组织计划安排，提前做好招标工作，确定各拟分包分项的施工单位，及时安排进场施工配合，以保证工程连续有序的进行。
其次，施工阶段进度审核要求准确细致，每个进度周期的报量审核都要严格以成本计划来控制，发生超限要及时寻找原因，上报决策层，提出切实可行的措施进行整改，尽量避免目标值与实际值的偏离，实施有效主动地控制；施工阶段增减合同造价部分的管理也是一个重要的环节，主要就是对现场资料的收集完善，包括工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、工程验收资料等，定额或投标综合单价没有的分项工程单价的确定要及时合理。
另外，材料设备市场价的掌握也是影响工程造价控制的重要因素，一般建筑安装工程的材料设备费用要占整个工程造价的70%以上，由于房地产开发周期较长，材料价格在这个周期中会波动较大，比如这两年的钢材和有色金属的价格，宛如坐着过山车一般，造价
管理部门出台的建筑工程材料信息价周期长、品种不全、时效不及时，而且主要以材料供应商的报价刊登，与实际市场采购价有很大的脱节，不能真实准确的反映材料的实际价格，造价人员不能依靠信息价来进行成本分析核算，应该做到自己走访市场，了解各种材料参数；收集整理经销商信息和生产信息，对比政府信息价，寻找差异；深入施工现场，询问一线工人，了解市场人工单价和工日消耗量，确定某些分项工程的市场承包价；货比三家，多多联系诚实守信的商家；掌握第一手的材料市场行情信息，对做好成本分析和成本控制裨益匪浅。
六、结算审计阶段
结算审核是造价人员对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，造价人员要秉承的原则是：
1、合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；
2、矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；
3、明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算；
4、分析计价规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报；
5、确保问题的责任清晰，施工单位若解释模棱两可、含糊不清，按最不利与施工单位的解释来处理；
总之，工程造价成本控制完全是个动态过程，不同于一般商品，其生产周期长、造价高，计价依据复杂、方法多样，工程产品的单一，市场在不断的变化，在开发过程中有许多不可预见的因素，因此对项目成本进行动态控制及有效及时的管理是必不可少的，房地产开发企业的成本控制人员要对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价始终置于有效地控制之下！

二〇〇九年四月九日