房地产项目可行性研究毕业论文开题报告.docx

可行性研究报告一、选题的目的、意义和研究现状1、可行性研究的概念可行性研究(Feasibility Study)是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性研究应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。2、可行性研究的作用可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。 1）可行性研究在建设前期中的作用工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。2）可行性研究与设计项目管理的关联作用可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。3、可行性研究的方法可行性研究的方法很多，本身是相关方法的集成。从总体方向上划分包括经济评价法、市场预测法和投资估算法。从内容上讲主要包括战略分析、调查研究、预测技术、系统分析、模型方法和智囊技术等。1）经济评价方法可行性研究的经济评价方法分为财务评价和国民经济评价部分。财务评价是在国家现行财税制度和价格的条件下考虑项目的财务可行性。财务评价只计算项目本身的直接效益和直接费用，即项目的内部效果。使用的计算报表主要有现金流量表、内部收益率估算表。评价的指标以财务内部收益率、投资回收期和固定资产投资借款偿还期为主要指标。国民经济评价是从国民经济综合平衡的角度分析计算项目对国民经济的净效益，包括间接效益和间接费用，即项目的外部效果。为正确估算国民经济的净效益，一般都采用影子价格代替财务评价中的现行价格。国民经济评价的基本报表为经济现金流量表（分全部投资与国内投资两张表）。评价的指标是以经济内部收益率为主要指标，同时计算经济净现值和经济净现值率等指标，2）市场预测法市场预测是利用市场调查所得到的信息资料，对项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析，目的在于了解拟建项目产品在国内外市场的销售情况，根据市场需求量来确定拟建规模，以避免选择项目的盲目性市场预测的方法大体分为两大类，一类为定性预测方法，如判断预测法、专家评估法等；另一类是定量预测方法，如时间序列分析法、回归分析法、状态转移分析法、经济计量模型分析法等本文所论及的灰色预测模型属定量预测方法，其特点是应用范围广，预测精度高，预测结果更为符合实际，对可行性研究中的市场预测具有重要意义3）投资估算法：A、工程投资比例分析a、主要生产项目(列出各生产装置)、辅助生产项目、公用工程项目(给排水、供电和电讯、供汽、总图运输及外管)、服务性工程、生活福利设施、厂外工程、其它费用项目、预备费各占建设总投资的比例。b、设备购置费、建筑工程费、安装工程费、其他费用占建设总投资的比例。B、分析影响投资的主要因素C、与国内类似工程项目的比较，分析说明投资高低原因 4）. 增量净效益法（有无比较法） 将有项目时的成本（效益）与无项目时的成本（效益）进行比较，求得两者差额，即为增量成本（效益），这种方法称之为有无比较法。有无比较法比传统的前后比较法更能准确地反映项目的真实成本和效益。4、 可行性研究现状以及与国外研究的差异：1）我国目前可行性研究存在的主要问题，A是工程技术方案的研究论证深度不够。按照国外的通常做法，可行性研究阶段的研究深度应能达到定方案的程度，因此要求在工程技术方案论证，应达到Basic Design或Concept Design的程度，基本相当于我国的初步设计应达到的水平，应提出明确的设备清单；B是财务评价就项目论项目，这与国外利用企业理财的理论和方法进行资本预算管理，对投资项目进行投资决策和融资决策的通行做法存在重大差异，并且在经济评价方面不恰当地使用了国民经济评价的概念，由此引起一系列的认识误区；C是在市场分析、组织机构分析等方面与国外差别较大，研究深度严重不足；D是不重视多方案的比选及项目风险分析，或者分析的内容、深度严重不足，缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。4结合所选项目所处行业谈谈你自己对该行业在进行可行性研究时应如何进行。2）我国房地产行业现状：房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平,无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。3）根据房地产行业的现状以及所存在的问题，房地产行业在做可行性研究的时候应该注意以下问题，A、行业整体分析a国家和行业部门应对以往的规定进行清理，制定新的有关可行性研究的内容和深度的规定，使得可行性研究有法可依，有章可遁。其基本要求是：一要符合我国的实际情况。二是昼与国际工程咨询业的要求接轨。三是根据本待业部门的特点，尽量细化有关条款。 b认真贯彻执行国家计季有关工程咨询单位持证执业的规定。国家相关部门下法了许多关于房地产可行性研究的文件，这些文件对工程咨询业的管理都有做了明确规定。在这里需特别提出的是，中咨协会和各地方、行业协会在资格认定、年检复评中就特别注意：在资格认定时要严格按照2号令中规定的资格标准，逐条对照，对达不到要求的，坚决不予认定。在年检复评中，要严格审查其产品（哪可行性研究报告）的质量，要严肃处理，该降级的降级，该取消资格的就取消资格，决不手软。 c加强对建设单位和设计单位的人员培训。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面的人才的现状，应有计划、有组织、多渠道地培训有关方面的人员。近几年来，甘肃省工程咨询协会和甘肃省工程咨询中心共同组织了八期建设项目管理培训研讨班。主要培训内容是：建设项目程序、项目建议书的编制方法、可行性研究概论及编制方法、建设项目经济评价方法及软件应用。参加培训的人员有工程咨询单位、省地县政府经济建设主管部门、企事业等单位的400多人次，收到了显著效果。此外，设计单位还应创造良好的工作环境和生活条件，吸引人才，留住人才，充分发挥他们的积极性和创造性。 d按建设程序办事，严格审批可行性研究。党和国家一直十分关心和重视工程质量，近几年来，连续发文，再三强调。如，1999年国务院发出了加强基础设施工程质量管理的通知。2000年又发布了建设项目质量管理条例。对于已经颁发的政令，我们一定要不折不扣地执行。严格把好建设项目前期质量关，严格执行基本建设程序，各类项目都要做好可行性研究，任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限，对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的，评估单位不予评估，审批单位不予审批。 e设计单位应加强企业管理。就可行性研究而言，最重要的是质量管理。质量管理，包括质量意识和管理措施。所谓质量意识：一是企业领导要把质量管理当作企业管理的核心工作来抓。二是坚持不懈向全体员工进行质量第一思想的宣传、教育，树立全员质量观念。三是加强职业道德教育，坚持公正、科学、求实的行业道德，认真调查研究，不说假话、空话、套话。四是量力而行，在自己的资质和能力范围内，承担力所能及的任务。在管理措施上，设计单位应积极创造条件，按照ISO9000族2000版国际标准建立现代化的质量管理体系。B、具体项目分析对于具体项目的可行性研究分析的时候还应该做到具体问题具体分析，房地产作为不动产有自己的特点，不管是对个人还是集体来说，房地产都是一笔大的投入；所以在做项目可行性研究的时候要特别注意目标群体的消费喜好和消费能力，主要分析以下几个方面a项目所在地区的经济发展状况以及对房地产业的影响，b项目所在地区的各种政策，包括市区规划或者出台的关于房地产行业的具体措施c项目所在地区的消费结构以及消费喜好d项目所在地区的房地产对外地居民的吸引力，比如北京的住宅就比一个小县城的销售目标要广，热点旅游地区或者环境状况优异的地区可能比其它地方更容易吸引外地居民入住。e另外就是项目本身是否具备独特的优势，包括项目所在地段，物业管理，企业品牌，住宅档次和户型结构等。选题的意义：可行性研究的结论直接影响到项目的下一步实施计划，可行性研究的过程就是对项目是否可行的论证过程；然而目前项目可行性研究存在许多问题，这既包括国家的政策问题，也包括项目开发商的问题，对其论证过程不负责任，对其中数据不进行认真仔细的分析，整个分析过程缺乏科学性，使其论证结果不具有真实性，当然就导致许多项目的失败。针对目前项目可行性研究的现状，本研究重点阐述项目可行性研究在项目开发前期的重要性，系统阐述项目可行性研究的方向、方法、内容以及整体框架结构，对其中三个问题做具体详细的分析，第一就是地区发展规划和政策对房地产的影响，第二就是项目可行性研究的市场分析部分，包括市场调研和市场预测两个部分，其中市场调研是项目可行性研究的最重要组成部分，也是开展项目可行性前期工作和前提条件，可以说，没有市场调研就不具备做可行性研究的条件。第三就是项目可行性研究的财务分析部分，有了市场调研，就有了最基本的数据，而财务分析就是在最基本的数据上做系统的分析，利用各种分析方法得出财务是否可行的相关结论，所以，财务分析的结果就是选择是否进一步进行实施项目的根据！在进行项目可行性研究的同时，对自己所学的知识做了一个充分的总结运用！及时补充自己知识面的不足，也将现时实践将理论知识结合运用。二、研究方案及预期结果1、毕业设计的主要内容以及主要解决的问题毕业设计主要包括两个方面的内容。首先是理论方面的，也就是系统阐述房地产项目可行性研究所包含的内容，以及需要运用的方法等；另外一部分就是案例部分，就是将理论与具体实践相结合起来，将可行性研究的知识体系在现时的项目中体现出来。1）理论部分需要解决的问题主要体现在以下方面现行的房地产项目可行性研究的市场分析和销售规划这个部分有待整合，因为几乎所有的项目都处于销售或者租赁这种单一运营模式下，严重阻碍了房地产的正常发展。现在国家城镇人均住房面积偏低，消费者购买欲望强烈，但同时房地产开发企业又面临着销售难道大，营销成本偏高等多种问题，而且住宅空置率居高不下，房价一路攀升，这钟不均衡发展不管是对国家还是对个人以及房地产开发企业都是极其不利的。所以在房地产市场分析和销售这个部分，应该将销售、租赁以及旧房置换等各种营销手段有机整合起来，这样既利于不同消费群体的消费，也有利于改善企业结构，使其成为一个真正的可持续发展企业。2）案例部分主要解决的问题体现在以下几个方面A、做一个完整的系统的市场调查；其中包括投资环境的调查和房地产市场供求状况的调查。投资环境调查主要内容包括:政治、法律、经济、文化教育、 自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要做出自己的了解和估计。房地产市场供求状况调查主要内容包括: 相关地段、用途、规模、档次、 价位、平面布置等的房地产的供求状况。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。B、做一个科学的市场预测，把最基本的调查数据有机整合起来，具体问题、具体分析，将先前的房地产市场分析和销售规划与本案例的的实际情况相结合，做出正确的市场预测。C、做一个完整的财务分析报告，市场调查和市场预测是最基本的数据来源和处理，而财务分析报告才是最具有说服力的；任何企业都是以盈利为目的，而财务分析就能说明项目是否在经济上可行，企业是否在经济上有足够的承受能力和风险规避能力。 2）阐述毕业设计所依托的理论和方法本研究项目特点：项目所在地区特点：*小区（海军三一三医院东北侧），地处渤海之滨的辽宁省葫芦岛市龙湾海滨。北倚绿荫掩衬的龙背山公园，南朝碧波万顷的海滨浴场和全国唯一的海滨滑雪（滑草）场，风景秀丽，气候宜人，是得天独厚的疗养胜地。所在地与102国道线相邻，距京沈高速公路3公里，距京沈铁路10公里。地理位置优越，交通条件便利。*置业有限公司拟利用该地段的优美环境和自然景观，建设人工景观与自然景观协调统一、自然浓郁、变化丰富、景观宜人，集海滨风景与园林绿化为一体，独具海滨特色的别墅小区。根据项目所处地理位置，风景优美，环境优雅，特别是夏季游客十分丰富，所以该地段更适合于疗养休闲所用;同时，该地段处于葫芦岛市区边缘地带，交通条件受到限制，更适合于经济状况好且生活档次高档的富裕阶层，所以在进行销售的时候，应该扩大目标群体的地理范围，同时应该增加业务内容，应该开发成度假旅游休闲场所！所以，开发的重点应该放在市场销售这个部分。所用到的理论包括旧房置换理论和可行性研究理论，可行性研究理论中包括市场预测理论部分和财务分析理论部分！3）技术路线和论文框架A可行性研究的步骤和内容a可行性研究的步骤。 第一，组织准备。进行项目可行性研究首先要制定研究计划方案，在计划方案的基础上，有针对性的提出相应的实施方法；同时确定前期调研内容，设计好调查问卷表以及调查方式等。第二，现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 第三，开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 第四，详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，不确定性和风险分析，从而分析项目的可行性。 第五，编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。 b房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：1) 项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 4）预期结果及需要进一步解决的问题通过这次可行性研究，我要达到的目的包括两个方面。首先是个人方面，我需要对大学四年的读书生活有所交代，那就是将所学的知识在实践当中运用出来，看是否能解决实际问题，或者说我是否具备将知识用于实践的能力，同时发现自己在那些方面存在着不足；第二个方面就是对社会有所交代，我们所学的知识是否能够为社会的发展做出应有的贡献，是否能够发现和弥补社会在发展过程中出现的问题和不足。如果能为社会发展贡献力量，我们应该努力将知识运用于社会，如果不能为社会的发展做贡献，那就应该努力改进。在进行本研究的过程中，力求科学公正，具体问题具体分析，做到实事求是，将可行性研究的理论在实践中运用出来。预计将会产生理论著作部分和案例分析部分两个方面的内容！在中国，可行性研究还处于不断成熟阶段，同时本次研究由于编者水平有限，难免会有些没有解决的问题，其中包括以下几个方面：A房屋销售和租赁以及旧房置换三者在理论上的有机结合有待进一步完善。B房屋销售和租赁以及旧房置换三者的有机结合在实践操作中的细节问题将在实践中逐步完善。C可行性研究市场预测的模型或者方法有待进一步简化，使其变的更具有可操作性。D在进行具体项目可行性研究的同时，希望国家有关部门进一步完善房地产行业的有关政策，而且应该加大各种惩治腐败的力度，让那些不正规的项目可行性研究没有生存的余地。