我国扬州房地产市场调查报告.doc

我国扬州房地产市场调查报告

44
2020年4月19日
文档仅供参考
中国扬州房地产市调报告

  一、 全国房地产投资开发情况分析

(一) 房地产开发业总体景气水平(1-10月份参考)
　　国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明:１０月份,”国房景气指数”为１０５．１５点,比去年同期下降０．４７点,比今年９月份上升０．１８点。７月份以来,”国房景气指数”连续４个月保持稳定回升的势头,在相隔９个月之后,”国房景气指数”再次突破１０５点,反映出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。
　　１０月份,从影响景气程度的结果来看, ”国房景气指数”所属的八个分类指数呈现出３升５降的格局。其中,土地转让收入、竣工面积和资金来源分类指数的强劲增长,拉动了”国房景气指数”继续保持上升态势;而新开工面积和商品房空置面积分类指数明显下降,依然是抑制”国房景气指数”进一步上扬的主要因素。

(二) 主要分类指数的走势(1-10月份参考)
　　１、竣工面积分类指数。１０月份,竣工面积分类指数为１０７．６８点,比９月份上升０．８９点,比去年同期上升３．０６点。今年以来,商品房竣工面积增势强劲,竣工面积分类指数持续上升,是拉动”国房景气指数”上扬的主要动力。１月～１０月,全国商品房竣工面积１３,４６４万平方米,同比增长２７．５％,比去年同期增加８．８个百分点。其中,商品住宅竣工面积达到１１,３６２万平方米,同比增长２８．４％,是增长最快的物业类型。
　 ２、土地开发面积分类指数。１０月份,土地开发面积分类指数为１１３．９３点,比９月份下降０．９３点,比去年同期下降０．６７点。今年前１０个月,土地开发面积增速低于去年同期水平,但依然保持较快增长。１月～１０月份,全国完成土地开发面积８８４７万平方米,同比增长３４．８％,增幅比去年减少２个百分点。其中,东部地区土地开发面积达到５６７２万平方米,同比增长３６．３％。
　　３、新开工面积分类指数。１０月份,新开工面积分类指数为１０５．５８点,比９月份上升０．４３点,比去年同期下降５．４４点,依然是影响”国房景气指数”下降的最主要因素。１月～１０月,全国累计完成新开工面积３０,９５８万平方米,同比增长１９．６％,增幅比去年同期减少１５．３个百分点。其中,商品住宅新开工面积为２５,４５６万平方米,同比增长１９．６％。分地区看,东、中部地区新开工面积增速分别为２１．７％和２１．５％;而西部地区增速仅为１０．９％,远低于全国平均水平。
　　４、商品房空置面积分类指数。１０月份,商品房空置面积分类指数为９７．２０点,与９月份基本持平,比去年同期上升３．７５点。商品房空置面积分类指数上升,表明商品房空置面积增幅高于去年同期。今年以来,由于商品房竣工面积增势强劲,明显快于去年同期;而商品房销售面积增速趋缓,商品房空置面积绝对量进一步加大。１０月份,全国商品房空置面积同比增长１０．８％,明显高于去年同期增长２．８％水平。其中,空置商品住宅６２００万平方米,同比增长９．３％。
　　５、房地产开发投资分类指数。１０月份,房地产开发投资分类指数为１０６．３３点,比９月份上升０．０８点,比去年同期下降０．４２点。今年房地产开发投资的变化特点是上半年快速增长,下半年以后增速略有回落。１月～１０月,全国完成房地产投资５５８８亿元,同比增长２９．８％,增幅比去年同期减少１．４个百分点。其中,商品住宅投资为３９７２亿元,同比增长３２．５％,增幅比去年同期增加０．６个百分点;办公楼投资为２５４亿元,同比增长２２．８％;商业营业用房投资为６２８亿元,同比增长１６．８％。
　　６、商品房销售价格分类指数。１０月份,商品房平均销售价格分类指数为９８．９０点,比９月份上升０．１６点,比去年同期下降０．８２点。今年以来,商品房销售趋于平缓,下半年以后增速明显加快,商品房销售价格稳中趋升。１月～１０月,全国累计销售商品房达到１２,９７６万平方米,同比增长２７．６％。商品房平均销售价格为２３５７元／平方米,增长６．１％。其中,商品住宅销售价格为２２１６元／平方米,同比增长６．１％。分地区看,东、西部地区商品房销售价格增速均达到７．２％,而中部地区平均销售价格为１３７９元／平方米,同比增长１．７％,绝对值和增速均明显低于全国平均水平。

(三) 各大城市楼市”数字”回眸
据国家统计局最新数据显示,当前中国房地产开发企业近３万个。其中,资质等级二级以上的３１５１个,比上年减少２５９个,但企业平均资产总值却由上年的２．７亿元增加到３．２亿元。这些企业完成的房地产开发投资约占总投资的三分之一,同比增长２７．５％。
　　商品住宅竣工面积１１３６２万平方米,同比增长２８．４％。
　　当前全国每天竣工的商品房达１６０００套。
　　全国累计销售商品房１２９７６万平方米,同比增长２７．６％,商品住宅销售额２５９６亿元,增长３５．５％。
　　 全国完成土地开发面积８８４７万平方米,同比增长３４．８％。新开工面积３０９５８万平方米,同比增长１９．６％。其中,商品住宅新开工面积为２５４５６万平方米,同比增长１９．６％。分地区看,东、中部新开工面积同比增长分别为２１．７％和２１．５％;西部为１０．９％。
　　 据国家统计局城调总队调查,私房及部分产权的私房现值户均为９．９万元,公房现值户均为０．７万元,家庭装修现值户均为０．４万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市该比例分别为４９．３％、４５．１％和４８．１％。
　　 统计表明当前中国有６．６％的人拥有第二套住房,但中房协负责人指出,实际上这个数字要达到１５％。
　　统计显示,在当前房地产开发资金来源中,国内贷款比重下降,包括业主定金和预收款及发展商自筹资金在内的民间资本比重已升至７成的比例。

北京
供需节节上升　房价缓缓降落
　　 截至２００２年１１月底,北京市商品房开复工面积达６２５４．９万平方米,增长２８．２％;竣工面积达１１１４万平方米,增长６１．７％,其中住宅９２７．２万平方米,增长６０．６％。全市累计销售各类商品房９１８．１万平方米,增长５８．６％,比１０月份累计增速快２３．８％。
　　 在供需稳步升高的形势下,原先一直居高不下的北京房价也正悄然下降。从北京市统计局获悉,２００２年１至１１月,北京商品房平均售价为每平方米４２７９．４元,比上年年底下降了７８０．６元。当前北京平均房价低于深圳１４９１．４元,居全国第二位。专家分析,房价下降,与几个大型中低价楼盘的发售关系密切。它们面积大、售价低,一开盘便引起热烈认购,从而使全市商品住宅的平均售价有所降低。

广州
楼市高位运行　别墅走势凌厉
　　 经济的持续高速发展不断地为广州房地产市场注入新的活力。２００２年,广州房地产市场继续保持”高位运行”:投资高速增长,新开工面积和竣工面积保持较高的增长率,成交量也不断创出新高。据悉,截止２００２年１１月底,广州市住宅成交面积已达９７０万平方米,保守估计全年广州市住宅成交面积将会首次超过１０００万平方米。
　 　２００２年由香港北移的消费群,为广州别墅市场带来了强劲的走势。有关统计数据显示,去年前三季度,广州共成交别墅８７７套,成交面积达１９．９１万平方米,成交金额１１．２亿元。业内人士测算,去年广州别墅全年的销量面积会达到上年的两倍以上。

深圳
交易记录刷新　价格趋于理性
　　 深圳２００２年新增住宅供应量创历史新高,成交量也首次突破了７００万平方米大关。成交均价去年达到了每平方米５２９５元,比前年上涨了１．７％,逐步趋于理性,实际成交也以中低价住宅为主,反映出市场实际承受能力仍在每平方米４０００－６０００元这一区间。

福州
土地拍卖兴旺　新区开发升温
　　 ２００２年福州市先后成功举行７场土地公开拍卖会和１０次土地挂牌交易,共成交地块３１幅,其中公开拍卖１５幅,挂牌交易１６幅,总面积１４４７．３９亩,总成交价１５．６亿元。在出让地块幅数、总成交面积和总成交价上分别比去年同期有大幅度的提高。
　　 福州市新区房地产开发不断升温,今年初以来推出的金山、鼓山、鳌峰新区地块,周边环境优越,配套设施齐全,地块升值潜力大,吸引众多发展商竞相参与,有效地推动了新区开发建设的步伐。截至当前共成功拍卖和挂牌交易新区土地共计２１幅,面积１３０５．０８亩,总成交价１１８５８５万元。
　　 福州市在经营土地使用权招标拍卖挂牌出让方面,在很短的时间内形成了以垄断土地一级市场机制为前导,以土地管理委员会为管理中枢,以土地发展中心为运作机制,以地产市场为交易平台,以招标,拍卖、挂牌出让交易为方式的经营城市、经营土地的福州模式。经营性土地使用权招标、拍卖纳入制度化、规范化的运作轨道,经营性土地价格显著上升,今年拍卖的宗地数、拍卖的收入基本上占到了福建全省总量的”半壁江山”。

海口
销量首超百万　旅游房产热销
　　 ２００２年前１１个月,海口市商品房交易量达１０２．３万平方米,同比增长２６％,销售金额为１４．２６亿元。据悉,这是海口市商品房交易量首次突破百万平方米。在此前的房地产供需大年,海口的房地产成交量也仅在５０万平方米左右。
　 　去年１至１１月份,海口房地产完成投资１１．５２４亿元,同比增长２．５％。其中,住宅建设完成投资９．９４亿元,同比增长１２．３％,占房地产投资总额的８６％。除国内贷款外,房地产开发资金来源已趋向多元化,前１１个月共利用外资７６９８万元,自筹资金４．６亿元,发展商收到定金及预付款４亿多元。
　　 越来越多的岛外购房者看好海口的人居环境,靠近海边的住宅特别备受外地人的青睐。许多外地人把海口当成治病养老、休闲度假的好地方,还有的把在海口买房当成一种投资。
　　 商品房平均销售价格也有较大幅度的增长,平均售价为每平方米２２６３．０７元,比上年同期增长３３．２％。在海口新开发的房地产项目中,大部分发展商越来越注重小区环境的建设,她们充分考虑消费者的不同需求,开发出满足不同层次消费者的户型。去年前１１个月,新开工住宅面积达４６．２１万平方米,竣工的住宅面积达１８．８６万平方米,一些中高档楼盘也受到了不少人的欢迎。

二、 国内市场总体分析

(一)　　 全国市场行情分析
２００３年中国通货紧缩压力将小于２００２年,但物价将继续呈现低水平运行的走势。预计２００３年居民消费价格将微涨０．５％,商品零售物价在－０．２～０．３％之间波动,生产资料价格和工业品出厂价增长由负转正,但最高增幅不会超过３％,农业生产资料价格继续呈现正增长,预计增长１％左右,比２００２年增幅有所提高。
　推动物价适度上涨的因素
　　1、物价持续走低受到多方关注,２００３年存在一定的上涨压力。
　　低物价和高增长的背离成为困惑中国经济发展的重要因素,并再度成为宏观调控的重要目标。最近召开的计划工作会议将２００３年居民消费价格指数预定为增长１％,也就是说２００３年居民消费价格不但要由负转正,而且还要增长１个百分点增幅高于２００１年和２００２年的水平。物价能否跃上新的台阶,实现预定增长目标对各级政府来说压力很大。虽然中国９０％以上的商品价格放开管理,由市场供求关系自主决定,但国家各级政府仍对决定人民生活的少部分物价有调控权。为实现预定目标,２００３年各级政府有可能在权限允许范围内采取一定的干预措施,促使物价回升。
　　2、工业生产加速增长有利于物价的回升。
　　２００２年以来,中国工业生产呈现快速增长。２００２年２－１１月份规模以上工业增加值一直保持加速增长态势,其增长速度由３月份的１０．９％持续上升到１１月份的１４．５％,出现了近几年少有的高速增长。２００３年中国工业生产仍将保持较快增长。一是在国民经济快速增长、国债投资作用下,重工业生产将继续快速增长,拉动整体工业的增长。二是工业经济效益有望进一步改进,促使企业生产积极性提高。２００２年初企业实现利润为负增长,１－１１月份规模以上工业企业实现利润１９５６亿元,同比增长１９．５％,全年有望达到５５００亿元。三是外贸出口形势良好,工业品出口交货值大幅增长。　

２００２年前１１个月,工业企业实现出口交货值１７６５６亿元,比２００１同期增长２２．３％,同比加快１３．２个百分点,出口对工业生产的贡献不断提高。工业生产快速增长,对能源、原材料的需求增大,有助于生产资料价格率先迅速回升,工业品出厂价格也将相应回升,最终将推动居民消费价格的上升,令全社会物价水平提高。
　　3、货币供应量和金融机构贷款量增加,有利于物价的回升。
　　物价的下降是货币现象的最终表现。２００２年前期物价较大幅度的下跌与企业普遍反映的实体经济货币供应偏紧有密切的联系。而２００２年下半年以来,中国的货币供应量增长速度加快、货币流动性持续稳步上升,金融机构的贷款增加明显。２００２年前１０个月累计贷款１４２６３亿元,比２００１年同期多增加５００９亿元。２００２年下半年货币供应量和金融机构贷款的明显增加,使实体经济的货币供给环境明显改进,这种环境有利于物价逐步回升。２００３年中国货币金融政策将进一步加大对经济发展的支持力度,金融环境趋于宽松,有利于物价的回升。
　　4、２００３年消费品零售额增长将明显高于２００２年,有利于物价的回升。
　　２００２年全年消费品零售额增长将接近９％。２００３年消费品零售额延续２００２年后期的走势继续快速增长,存在许多有利因素:一是２００２年消费需求的低基数有利于２００３年的高增长。消费应该是三大需求中最有增长空间的因素,是主导因素。二是居民消费结构升级、消费热点十分突出,对２００３年居民消费加快增长起着决定性的作用。三是２００２年城乡居民收入增长较快,２００３年居民收入有望继续增加,将从消费信心和消费能力上支持和保证居民消费需求的快速增长。
　　２００３年及今后一段时期物价继续保持低位的内在必然性
　　当前中国物价水平并没有随经济增长的加快而有所回升,这一方面受到中国经济发展中深层次矛盾的影响,但更重要的是随着中国经济发展进入新阶段,随着生产技术水平的提高,随着中国经济越来越多地融入到世界经济大环境中,当前的低物价水平已成为经济发展到一定阶段的必然表现。
　　1、能源、原材料由供不应求的”瓶颈 ”约束转变为供应充裕,抑制了工业品价格上涨的源头。
　　由于能源、原材料等基础工业不够发达,因此成为整个８０年代和９０年代初期制约中国经济增长的主要瓶颈之一。那时中国能源、原材料产品的增长速度一直低于经济增长,发电量、钢材和一些有色金属等原材料极为短缺,成为人们倒买倒卖的对象。能源、原材料产品短缺直接造成了价格的轮番上涨,进而带动了工业品价格的上涨。９０年代中期以后,随着中国基础工业进入日趋发达和成熟时期,原煤、原油开采技术提高,发电量和钢产量稳步增长,当前中国能源、原材料工业生产要快于经济增长。另外,随着中国外汇储备增加,稀缺的能源、原材料能够经过进口解决,因此能源、原材料的”瓶颈”约束完全不存在。近几年中国生产资料价格一直是负增长,２００２年１－１１月生产资料价格下降３．２％。物价上涨的源头被抑制住,零售物价和居民消费物价上涨的空间就很小。
　　2、产品结构调整和技术进步导致技术含量高的消费品价格大幅度下降,影响到物价总水平的下降。
　　９０年代中期以后,居民消费增速减缓,为扩大和保持自己产品的市场占有率,行业间自发开展对８０年代末期和９０年代初期各地盲目引进和上马家电产品生产线的重复建设、产品积压进行整合、压缩和优胜劣汰,先后出现了”彩电大战”、”空调大战”和”汽车大战”。为了在竞争中获胜,一些企业经过提高技术构成降低成本、压缩支出降低价格,另一些企业则人为将价格降到成本以下争取市场分额。恶性价格竞争导致家电耐用消费品价格的持续急剧下降。与此同时,中国工业生产技术水平不断提高,由高价引进国外生产线变为自行开发研制,成本骤然降低,各种耐用消费品的价格下降也非常快。
　　3、８０年代末期和９０年代前期的高通货膨胀,使中国的物价背离国际价格的平均水平,近期物价下降是向国际价格的合理复归。
　　改革开放以来,中国经历了两次物价上涨高峰,其中１９８８－１９８９年、１９９３－１９９５年物价的涨幅接近２０％。正是由于这两次物价上涨高峰,导致中国物价总水平明显高于国际的平均水平。有关部门的监测数据表明,２００２年中国进口的主要商品价格比国内同类产品低２０％左右而中国主要工农业产品价格又高于国际市场价格２０％左右。由于发达国家重视宏观调控与反周期措施的改进,自上世纪９０年代以来,通货膨胀率大幅度下降,９０年代后期,中国进一步扩大对外开放、加速与国际市场接轨,国内的市场价格开始向国际市场价格复归,特别是２００２年中国加入ＷＴＯ以后,国内外市场价格进一步接轨,国际市场行情低迷状况比以前更快地传递到国内市场上来,抑制了国内市场价格的回升。能够说,近两年物价的下降在一定程度上是前些年物价上涨过快的合理复归。
　　4、第三产业、服务业有涨价的需要,但受到本身发展速度减慢、居民收入减少、承受力减弱等因素的制约,涨价幅度有限。
　　随着人们温饱问题得以解决,居民对第三产业和服务业的需求大幅增长,中国第三产业和服务业发展落后且定价较低,不适应世界经济发展的潮流,因而在发展前景和价格定位上有较大的开拓空间。但由于多种原因,近年来中国第三产业和服务业发展并不快,而且由于下岗职工增加、居民对涨价承受力减弱,因而第三产业、服务业价格虽有所提高,但上涨幅度也比较有限,不能改变整体物价下降的趋势。１９９８年以来中国１４类商品零售价格指数中,有１１项处于连年下降状态,而书报杂志、燃料、中西药品三项价格始终处于上升状态,充分表明第三产业、服务业有涨价的需要,但受到外界因素的制约涨价幅度大打折扣,这也是当前引发物价低迷的重要因素。

(二) 全国房地产市场走势分析
在已经过去的 ,中国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力,在诸多利好因素的驱动下,房地产市场也继续保持在高位运行状态。可是,在保持高速发展的同时,房地产市场也出现了一些引人注意的问题。商品房空置率上升,部分地区及某些产品开发投资过热,产品供给与需求不能完全平衡,市场结构性矛盾突出。
　　国家经贸委的统计数据显示, 全国房地产完成投资近6000多亿元,比上一年度增长30％,全年平均增长幅度达到30％,明显高于同期全国固定资产投资增长率,这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好,因此纷纷加大了投资规模,这种态势还将会在 持续下去。另外,根据”十五”规划,到 ,中国城市人均住宅建筑面积要达到22平方米,户均达到70平方米,当前距离这一目标还有差距,住宅需求旺盛,住宅建设依然是 投资的重点和热点。同时,随着中国房地产业的快速增长,房地产开发的回报比较高,吸引了资本市场的参与,有越来越多的上市公司加入到了房地产开发的大军中或开始涉足房地产业,上市公司投资房地产业务在未来几年会越来越明显,这也会对 房地产投资增长产生重要的积极影响。
　　不过,随着市场的快速发展,房地产业也出现了一些影响投资增长的风险问题,主要表现在一些商品房销售难度增加,供需矛盾凸现,空置房面积迅速扩大,已经大大超过国际警戒线。商品房的销售增长率和销售价格增长率都低于投资开发增长率,部分地区市场过热,银行调高了贷款风险系数,这样,开发商对市场的投资会变得更加谨慎和理性起来,会逐渐调整自己的投资。因此, 房地产投资在前几年大幅增长的基础上会有所回落。
　 由于受趋利因素的影响,投资中高档商品房产品回报率高,从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来,大部分投资者和开发商都把自己要开发的产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和别墅上,而针对广大中低收入阶层且市场需求巨大的经济房开发少之又少,产品结构矛盾和市场供需矛盾突出,当前中国房地产业总量不足、结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾,而空置的商品住宅又主要是中高档住宅。
对于 房地产市场的价格走势问题,由于中国加入WTO和”申博”成功,不少开发商态度乐观。认为市场价格不会降,楼市还有待于大力开发。只要建出高品质的房子,创造优美的环境,就能卖出好的价格。有专家提出警告,今年有些地区已经因为过去房价和空置率过高而回落房价。

三、区域市场总体分析

(一) 全省经济运行情况描述
1、全省经济运行呈现以下十大”亮点”
亮点之一:GDP总量突破1万亿元大关,年增量超过1千亿元
亮点之二:国有投资和民间投资双轮驱动,全社会投资突破3800亿元
亮点之三:消费品市场稳中有升,零售总额超过3200亿元
亮点之四:外需增势强劲,进出口总额超690亿美元
亮点之五:国际资本流入加快,外商直接投资将突破100亿美元
亮点之六:产业结构优化升级,三次产业增加值比例转变为10.6∶52.1∶37.3
亮点之七:城镇建设进程加快,城市化水平达44.7%
亮点之八:经济运行效益和质量提高,工业利润突破500亿元
亮点之九:财政收入1400亿元,财政收入占国内生产总值比重提高1.7个百分点
亮点之十:城乡居民收入增长加快,均量分别突破8000元和接近4000元
2、影响全省经济运行的主要问题
问题之一:就业和再就业的压力依然较大
问题之二:居民收入差距扩大影响消费增加
　　主要表现在:一是城乡居民收入差距呈逐步扩大之势。1990年城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入之比为1.66:1, 扩大到1.95:1, 增至2.05:1。二是城乡居民内部收入差距扩大。城镇中有60%左右的居民家庭的收入在全省平均收入线以下,10%的高收入户收入比10%的低收入户收入高10倍以上。全省农村中约有60%的农户的收入低于全省平均水平,10%的高收入户和10%的低收入户之间的收入差距约在8倍左右。三是面对住房、医疗、教育、养老等各项制度改革,大多数居民的收支心理预期不稳。特别是城乡弱势群体,对未来的支出预期依然较高,增加消费的底气不足,储蓄仍是主要选择,相应抑制了即期消费。自 10月末全省城乡居民储蓄存款突破5000亿元大关后,到 9月末又超过6000亿元,11月末达6170亿元,短短一年的时间内就增加1000多亿元,相当于 全省国内生产总值的1/10强。
问题之三:物价总水平持续处于负增长
　　 全省居民消费价格同比下降0.8%,回落1.6个百分点。至此,全省居民消费价格当月同比指数已连续十四个月呈现负增长。全省工业品出厂价格自 4月份起当月涨幅出现负增长, 全年下跌2.5%,也已连续二十一个月呈现负增长。物价的低位运行,是生产能力过剩、供求矛盾尖锐的必然反映。据国家经贸委的调查, 下半年,在全国600种主要商品中,供求基本平衡的商品有72种,供过于求的商品528种,没有供不应求的商品。另外,根据中国承诺, 中国关税总水平降至12%,随着关税的下调,刺激了相关产品的进口数量,从而对国内市场商品价格产生很大的冲击,导致物价的进一步下降。物价低位运行对经济活动既有积极的影响,但同时也产生了不利影响。不利的方面主要是,物价降低将导致企业微利或亏损,企业惜投,银行惜贷,社会就业机会减少;物价持续低位使居民产生买涨不买落的心理,持币待购现象严重,造成百姓惜购,进而影响投资者和消费者信心。
问题之四:区域经济发展不平衡性依然突出
　　经过多年的努力,全省实施区域共同发展战略已取得明显成效,但受各种原因的影响,苏南、苏中和苏北经济发展的不平衡性仍较突出。 全省经济景气回升主要由苏南带动,经济增量主要靠苏南贡献。从经济增长速度看,前11个月规模以上工业增加值苏南五市占全省总量近七成,同比增长16%,对全省工业增长的贡献率高达73%,拉动全省工业增长11.2个百分点;苏中三市增长13.0%,苏北增长15.3%,对全省工业增长的贡献率分别为13.7%、13.3%。出口方面,苏南出口总额占全省的比重为86.7%,同比增长32.3%;而苏中、苏北分别占全省的9.7%和3.6%,增长14.3%和14.6%。外商直接投资,苏南为80.9亿美元,占全省的份额达88.5%,苏中、苏北分别仅占6.3%和5.2%。国有及其它单位投资,苏南同比增长40.3%,苏中、苏北分别增长26.5%和22.4%。社会消费品零售总额,苏南增长13.6%,苏中、苏北分别增长9.8%和10.7%。地区经济发展增长存在的较大差异,不利于资源的有效配置和全省综合实力的提高。
问题之五:微观经济运行还存在一些潜在问题
　　主要表现在:一是国有企业效益相对较差。到去年11月末,全省规模以上国有控股工业企业亏损面为36.1％,高于上年末的32.5％,其中纯国有企业的亏损面达38.6%。特别是750家国有控股大中型企业中,亏损企业有246家,比前年同期增长10.8%。国有控股企业实现利润增长26.1%,其中纯国有企业增长15.4%、国控大中型企业增长24.1%,均低于全省工业34.6%的增幅。二是加工型外资企业在全省经济的比重较大,对全省经济增长的影响程度加深,受全球经济政治影响的波动程度也加大。在规模以上工业中,外资企业实现的工业增加值近占30%;在出口总额中,外商投资企业提供的份额达60%以上。一旦国际国内环境出现变化,外资企业生产经营的波动将对全省经济的稳定发展产生较大影响。三是房地产企业的经营存在隐患。房地产业投资的快速增长,虽然有利于促进经济增长,但当前房价明显上扬及一些房地产开发企业靠贷款高负债经营的状况令人担忧。据对183家房地产企业的调查, 自有资金占18.6％,虽然比前年有所增加,但国内贷款及购房定金及预收款仍占到资金总量的60.3％,这些企业全年的平均资产负债率达85.7％,营业收入利润率、成本利润率均比前年下降。
3、 全省经济走势分析
　综合各方面的情况分析,能够看出只要国际经济形势保持稳定,按照中央的政策把各项工作措施落到实处, 全省经济仍将保持良好的发展态势,以平稳增长为主旋律,预计国内生产总值增速保持在10—11%之间。从供给角度看,工业生产受内需扩大和企业改革深化的积极影响,速度和效益还会维持在一定的水平上,但在市场总体上供大于求、低物价的情况下,速度不可能很快;农业增长比较平稳;第三产业有较大的增长空间,在有效的政策导向下继续加快增长。从需求的角度分析,固定资产投资由于基数较高、基本建设和房地产投资可能回落的影响,增速将较难维持今年的高位态势;消费将保持平稳增长;出口增速可能会有所放缓。
　　从经济周期的角度分析,能够作出全省经济增长已进入新一轮周期的基本判断(该轮周期在 、 已初显端倪,经济增长率分别为10.6%和10.2%),而且主要表现为以下特征:一是经济增长的平均位势较高,将在较高平台(10%以上)上运行;二是在体制变革和经济结构转换的强力影响下,新周期的规则性、稳定性进一步提高,不会出现过去”缓升骤降”或”急升缓降”的局面,而将呈现出 ”缓升缓降”的新态势;三是周期时间拉长。判断的主要理由是:
　　——党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标,将极大地激发全省人民为富民强省、在全面建设小康社会基础上率先基本实现现代化而努力工作的热情。
　　——具有比较雄厚的物质技术基础,全省经济总量已突破1万亿元大关,年末金融机构存款超过1万亿元,加上大量引进的国外先进技术设备,基础设施状况大大改进,为全省经济步入快速发展轨道提供了先决条件。
　　——具有广阔的经济增长空间,全省工业化水平虽然较高,但工业化的历史任务远未完成,投资和消费需求潜力巨大。城市化进程加快推进,产业结构快速提升,信息技术等一些高增长行业将引领全省经济较快稳定增长。长江三角洲地区正成为外商投资和项目转移的集中地,这对于开放度较高的江苏来说是一个难得的历史性机遇。民间投资正在被迅速激活。居民消费结构正在酝酿升级,商品房、汽车等消费热点较快增长。
　　——市场配置资源的基础性作用逐步增强。江苏是在全国较早实行市场取向改革的省份。股份制、”三资”和私营个体等非公有制经济加快发展。私营企业总数已位居全国第一。加入WTO后,按照世贸组织规则和中国政府承诺,江苏积极转变政府职能,深化行政审批制度改革,进一步整顿和规范市场经济秩序,加强社会信用体系建设,政府与企业、市场和社会的关系出现积极变化,从而为经济发展创造了良好的制度与政策环境。
　　——入世积极效应将得到更有效的释放。随着中国经济融入世界经济步伐的加快,出口和外商直接投资力度依然较强,加之全省协议利用外资增势强劲,为今后开放型经济的较快增长打下了一个良好基础。

(二)扬州印象

中国历史文化名城扬州,地处江苏中部,长江下游北岸,江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区,江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇,9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里,市区总面积988.81平方公里,全市总人口457.19万,其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分(仪征市移居、青山一线)至119度54分、北岸31度56分至33度25分(宝应县西安丰、泾河一线)之间。南部濒临长江,北与淮安、盐城接攘,东和盐城、泰州毗联,西与天长(安徽省)、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里,沿岸有仪征、邗江、江都;京杭大运河纵穿腹地,全长143.3公里,由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖,汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处,东经119度26分、北纬32度24分。扬州属亚热带湿润气候区,四季分明,气候温和,年均气温15℃,年降水量1030毫米,年日照时间2140小时,全年无霜期222天。90%以上是平原。境内长江岸线80多公里,水深江阔,岸线稳定;扬州为苏北门户,市场兴旺、流通业发达,是承南启北的重要的货物和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。江苏油田总部设在扬州,石油年平均开采量120万吨。
　　 扬州市水陆交通基础实施优良,运输便捷。南京到扬州汽车只需1个多小时,上海到扬州只需2个多小时,北京至扬州只需要8个多小时。现有万吨级码头泊位9个,可停靠5万吨级船舶。当前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家,如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司,这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港,根据客户的不同需要,定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸,年完成货物吞吐量700万吨左右。扬州宜港岸线47公里,已开发利用17公里。
　　 公路:京沪和宁通高速公路连接全市,构成我市一横一纵"T型"高速公路骨架。长江北岸正在造"防洪、运输"双功能的沿江高等级公路,将三港(南通港、扬州港和南京港)三桥(江阴大桥、润扬大桥和南京大桥)和三市(南通市、扬州市和南京市)连成一片。正在开工建设的扬州西北绕城高速公路,全长34.96公里,东与京沪高速公路淮江段相连,与正在施工的润扬大桥相接,将于 12月底完成全部工程,与润扬长江公路大桥同步建成通车。
　　扬州既是风景秀丽的风景城,又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河,汉隋帝王的陵墓,唐宋古城遗址,明清私家园林,众多的人文景观,秀丽的自然风光,丰富的旅游资源,多少年来吸引了大量的中外游客。
　　1998年,扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区(点):何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位;著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线;扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为中国穆斯林旅游线的重要组成部分。
　　多年来,扬州市利用名城优势和景观特色,在”古、文、水、绿、秀”上做文章,成功地开发了一大批旅游”新品、名品、精品”,并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品,另外,汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。
,扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者10.08万人次,同比增长17.96%;创汇4001万美元,同比增长1.69%。接待国内旅游者552万人次,同比增长10.18%;国内旅游收入40.69亿元,同比增长9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增长20.32%。当前,全市拥有星级涉外饭店36家,各类旅行社50家。　　　

(三) 扬州市经济运行情况分析
工业经济稳定增长。1-12月,全市规模以上工业完成产值673.44亿元,同比增长13.6％;完成增加值180.01亿元,同比增长11.2％,比前年同期提高5.8个百分点比全省平均水平低4.5个百分点。1-12月全市工业产销率累计达97.1％,比前年同期提高0.92上百分点。固定资产投资快速增长。 1-12月全市完成全社会固定资产投资额180.22亿元,同比增长25.1％。其中:基本建设完成投资63.86亿元,同比增长52.6％;更新改造完成投资20.41亿元,同比下降31％;房地产开发完成投资26.19亿元,同比增长45.6％。消费品市场稳中趋活。1-12月全市实现社会消费品零售额128.7亿元,同比增长10.9％;餐饮业实现零售额21.2亿元,同比增长13.2％。利用外资持续增长。1-12月全市新批利用外资金额50960万美元,分别比前年同期增长47.6％和1.7倍。外商实际投资25580万美元,增长2.17倍。财政收增加较快。1-12月全市实现财政总收55.61亿元,同比增长36.6％。增幅高于省辖市平均增幅2.4个百分点。其中地方财政收30.04亿元,同比增长55%.

四、扬州市房地产市场总体情况分析

(一) 扬州市房地产市场回顾

1、市府发布重大利好　 刺激楼市持续升温
为了继续搞活房地产市场, 市政府适时地发布了<关于进一步搞活市区房地产市场的意见>,给蓬勃发展中的楼市又添了一把干柴。
2、”土地革命”风起云涌 　 外地”诸侯”抢摊扬城
　 土地批租方式的改变,是 中最抢人眼球的变化,业界称之为”土地革命”。
以往,国有土地使用权主要采取”协议出让”,政府官员在其中起的作用举足轻重。这种容易诱发公务员”寻租”行为的出让方式,现在被正式”叫停”,取而代之的是公开、公平的拍卖。
　 ”土地革命”引发房地产市场的躁动。开发商能不能获得好的项目,要靠资金实力。长远来看,它将提高房地产业的准入门槛。”超级航母”在房地产业的积极运作,降低企业的机会成本,有利于楼市品质的提高。
　　 在扬州落户的外地房地产商有十来家,东瓯、新港、莱茵达、虹源……她们或是成立独资公司,或是和本地公司联营。抢滩扬城的开发商,动辄甩出上亿元的资金,有的背靠上市公司,实力雄厚,令在扬州楼市中划小舢板讨生活的小开发望而生畏。
3、文昌苑开工起高潮,廉租房销售有新规
　 ,扬州市继翠岗、连运、新民等经济适用房大量投放市场之后,又在城东建设康居工程文昌苑。小区占地面积近40公顷,建筑面积40万平方米,可容纳居民1万多人,计划两年内完成建设。
　 在大力建设经济适用房的同时,为了堵塞销售环节上的漏洞,市府对购房对象作出了新的规定。今后,经济适用房将主要出售给扬州的无房户、人均居住面积不足8平方米的居民家庭、政府重点工程的拆迁户以及实施危房改造项目异地安置的居民家庭。
　 购房面积也有了约束,购买经济适用房的面积基数是75平方,超出部分按商品房价格计算。凡已经享受过经