(广东)住宅楼房地产资产评估报告.doc

房地产资产评估报告

---- --------------XX花园

目录

一、前言........................................................................................................................................... 2
二、估价师声明..........................................................................................................................3
三、估价的假设和限制条件........................................................................................4
四、房地产估价结果报告...........................................................................................................5.
(一)委托估价方.................................................................................................................... 5
(二)受托估价方...................................................................................................................5
(三)估价对象......................................................................................................................5
(四)估价目的......................................................................................................................5
(五)估价时点.......................................................................................................................5
(六)价值定义........................................................................................................................5
(七)估价依据...................................................................................................................6
(八）估价方法.......................................................................................................................6
（九)、估价方法..................................................................................................................6
(十)、估价结果...................................................................................................................6
(十一)、估价作业日期.........................................................................................................6
(十二)、估价报告应用的有效期 .......................................................................................6
(十三)、其他需要说明的问题...........................................................................................6
(十四）、估价人员.......................................................................................................6
五、房地产估价技术报告......................................................................................................6~14
六估价结果.................................................................................................................. 15
七`评估结论................................................................................................................. 15
八、附件.........................................................................................................................................16

一、委托方函

致委托方函：××女士：
受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市XX花园A区7幢302（建筑面积为135平方米）的住宅用房进行估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：
委估对象于估价时点2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元（大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整），评估单价为5318元/平方米。估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

XX房地产资产评估事务所

法定代表人：xxx

2011年11月10日

二、估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

房地产估价师：xx
2011年11月10日

三、估价的假设和限制条件
1本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。
2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。
3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。
4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对2010年12月14日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。
5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。
6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。
7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。
8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。
9、由于本次估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。
10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。

XX地产资产评估事务所

2011年11月10日

四·房地产估价结果报告

（一）委托方
名称：潮州市XX
法定代表人：xxx
地址： 广东潮州市奎元路XXA区7幢302
面积：135平方米
联系电话：xxxxxxx
（二）估价方
名称：xxx
地址：XX房地产估价公司
联系电话：xxxxxxx
资格等级：xx级
估价机构证书编号：xx房地自估（2013）第xxxx号
（三）估价对象
1. 本次估价对象为位于广东潮州市奎元路XXA区7幢302，位于奎元路中段。周围有XX实验学校，枫溪中学。大润发，国土局，中银大厦，市政府。。。目前有7路，12路直线到达。该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。
2.占地面积为135平方米。四层错落式布局，共七层，建于2007月。委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。
估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好
评估该房地产2011年10月的市场价值
（四）评估目的
为该住房出售提供参考。
（五）评估基准日
二零一三年十一月一十日
（六）评估原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据
1、国家标准《房地产估价规范》
2、房地产估价委托书
3、房地产估价合同书
4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》
7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》
（八） 评估方法
按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。
市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。
收益法：收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法.
（九）估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2011年11月10日公开的市场评估总价为738813.元（大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。(十一)估价作业日期
：2011年11月10日至2011年11月20日。
(十二) 、估价报告应用的有效期
1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2011年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年（即有效期为2011年11月10日至2014年11月10日），我们对此结果造成的后果不负任何责任。
2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响；故贷款人（金融机构）应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
(十三)、其他需要说明的问题
：1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。
2、 在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。
3、 3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。
4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。
5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。
(十四)、估价人员
评估机构负责人：xxx（中国注册房地产估价师）
估价人员：xxx（中国注册房地产估价师）
估价报告审核人：xxx（中国注册房地产估价师）
评估机构：XX房地产资产评估事务所
报告出具时间：2011年11月10日
五、房地产估价技术报告

1、市场比较法
市场比较法：在求取估价对象房地产的价格时,并且将估价对象房地产与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,选取近期同类型房地产交易实例并与估价对象比较,从交易情况,交易日期,区域因素,个别因素等方面进行修正得出估价对象房地产的价值
1．1比较因素选择
根据估价对象的房屋条件，影响估价对象的主要因素有：
A、交易时间：确定房地产价格指数
B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易
C、区域因素：主要由交通条件（距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、车流量、环境优劣度等
D、个别因素：主要有建筑结构、布局、建筑装修、成新状况、小区环境、采光通风、建筑朝向、楼层、配套设施等.

建筑
名称
图书馆
结构
类型
框架
建造
年份
2007年
层数
7层
建筑
面积
32000
平方米
分部
序号
项目
评分

结构
部分
⑴
地基基础
24
完好,无任何下沉,有足够承载力
⑵
承重构件
24
墙体、楼板良好，梁、板、柱无裂缝
⑶
非承重墙
14
平直完好，无裂缝
⑷
屋面
19
完好平整，无渗漏
⑸
楼地面
14
整体面层平整牢固，无裂缝
⑹
（⑴+⑵+⑶+⑷+⑸）×G
71.25

装修
部分
⑺
门窗
24
开关灵活、完整无损
⑻
外装饰
19
完整、牢固、无裂缝、空鼓
⑼
内装饰
19
完整、无破损
⑽
顶棚
18
完整、无破损
⑾
细木装修
13
完整牢固、油漆完好
⑿
(⑺+⑻+⑼+⑽+⑾) ×S
11.16

设备
部分
⒀
水卫
38
上下水通畅、器具齐全、无锈蚀
⒁
电气照明
23
线路装置完好、牢固、绝缘
⒂
暖气
33
设备管道完好、使用正常
⒃
(⒀+⒁+⒂) ×B
12.22

总计 ( ⑹+⑿+⒃ )
94.63
成新率
94.63%

1·2、比较因素条件说明

1．3.2对交易日期进行修正
经调查测算，本市估价对象同类房地产价格从2011年11月至2011年11月基本无太大的价格浮动，故对交易日期不修正。则交易日期修正系数表如下：
可比实例A
100/100
可比实例B
100/100
可比实例3
100/100

1.3．3对区域因素进行修正
以估价对象区域因素为100，则可比实例所在区域与估价对象所在区域因素比较表及修正系数表见下表
区域比较因素修正表

1.3．4对个别因素进行修正
以估价对象个别因素为100，则可比实例个别因素与估价对象个别因素比较表和修正系数表见下表

个别比因素较修正表

个别因素修正系数表
可比实例A
100/97
可比实例B
100/99
可比实例C
100/99

1.4计算比准价格
比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
计算结果见下表：

赞同

2、收益法
收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
2.1净收益的确定：
根据市场调查确定估价对象的平均租金为1500元/平方米，空置率为10%，运营费用率为10%，估价对象每年的净收益比上年递增2%，估价对象可租售面积为135平方米，则;年净收益为=1500×12×（1-10%）×（1-10%）=14580元
2.2还原利率的确定：
还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为银行存款利率5.25%，风险报酬率为1%，则还原利率为6%。
2.3评估值计算：
此次估价中，土地最高使用年限为70年1999年底获得土地使用权，估价时点为2011年11月10日），剩余使用年限为58.5年。则：评估值=14580/(6%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+6%)]58.5}=326092.6394元
则单价为=326092.6394/135=2415.50元/平方米，取整为2416元/平方米。

六、估价结果

市场比较法估价结果为：5775元/平方米，占权重为91%
收益法估价结果为：2416元/平方米，占权重为9%
委估房地产均价确定为=5775×910%+2416×9%=5472.69元/平方米。委估房地产价值为5472元/m2×135 m2=738813.15元

七、评估结论

经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等，选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点2011年11月10日公开的市场评估总价为人民币
738813.元（大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整），评估单价为5472.69元/平方米。

八附件